지역권설정등기는 자기 토지(요역지)의 편익을 위해 다른 토지(승역지)를 이용하는 지역권을 설정하고 이를 등기부에 공시하는 등기다(부동산등기법 제70조). 통행·인수(引水)·조망 확보 등을 위해 이웃 토지에 부담을 지우는 권리로, 승역지 등기기록에 설정등기를 하면 요역지 등기기록에는 등기관이 직권으로 기록한다(부동산등기법 제71조). 지역권의 법적 성질은 지역권에서 다루고, 여기는 설정등기 신청 실무다.
쉽게 말하면 — 내 땅(요역지)을 편리하게 쓰려고 옆 땅(승역지)을 통행하거나 물을 끌어오는 등의 권리를 등기하는 절차입니다. 부담을 지는 옆 땅의 등기부에 먼저 적고, 내 땅 등기부에는 법원이 알아서 적어 줍니다.
어느 토지에 등기하나
지역권설정등기는 부담을 지는 승역지의 등기기록에 한다(부동산등기법 제70조). 승역지에 설정등기를 하면 등기관이 직권으로 요역지의 등기기록에도 순위번호·등기목적·승역지·지역권 목적·범위 등을 기록한다(부동산등기법 제71조 제1항). 승역지에 지역권 변경·말소등기를 하면 요역지 등기기록의 변경·말소도 직권으로 한다(같은 조 제4항).
누가 신청하나
지역권자인 요역지 소유자(등기권리자)와 승역지 소유자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 관할은 승역지 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항).
무엇을 등기하나
등기관은 승역지 등기기록에 지역권설정의 목적, 범위, 요역지를 기록하고, 등기원인에 약정이 있으면 「민법」 관련 규정의 약정도 기록한다(부동산등기법 제70조). 승역지의 일부에 지역권을 설정하는 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록한다(같은 조 제5호). 지역권은 요역지 소유권에 종된 권리이므로 요역지 소유권이 이전되면 지역권도 함께 이전하고(다른 약정이 있으면 그에 따른다), 요역지와 분리하여 따로 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(민법 제292조). 부종적 이전을 배제하는 약정은 등기사항이므로 승역지 등기기록에 기록한다(부동산등기법 제70조 제4호).
“무엇을 위해(목적), 어디까지(범위), 어느 땅을 위해(요역지)”가 핵심 기재사항입니다. 승역지의 일부에만 설정하면 그 부분을 도면으로 표시합니다.
필요서류는 무엇인가
- 지역권설정계약서(등기원인 증명정보)
- 승역지 일부에 설정하는 경우 그 부분을 표시한 지적도·도면(부동산등기규칙 제127조 제2항)
- 승역지 소유자(등기의무자)의 등기필정보와 인감증명서
- 요역지 소유자(등기권리자)의 주소·주민등록번호 증명정보
- 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
실무 체크포인트
- 등기는 승역지에 하고 요역지는 직권 기록이다. 신청은 승역지 등기기록에 하며, 요역지 기록은 등기관이 직권으로 한다(부동산등기법 제71조 제1항).
- 목적·범위·요역지는 필수 기재사항이다. 이 사항이 특정되어야 지역권의 내용이 확정된다(부동산등기법 제70조).
- 승역지 일부 설정이면 도면을 첨부한다. 승역지 전부가 아니라 일부에 설정하면 그 부분을 표시한 도면 번호를 기록한다(부동산등기법 제70조 제5호).
- 지역권은 요역지와 분리 처분할 수 없다. 요역지 소유권에 종된 권리라 따로 양도하지 못한다(민법 제292조).
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