임차권 변경·이전등기

등기된 임차권의 차임·존속기간·보증금이 바뀌면 변경등기를, 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대하면 이전등기·전대등기를 한다(부동산등기법 제74조, 민법 제629조). 임대차의 존속기간이 만료되었거나 임차권등기명령에 따른 등기가 된 경우에는 그 등기에 기초한 이전·전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 4.).

쉽게 말하면 — 계약기간이 끝난 세입자가 보증금을 올리고 기간을 늘려 다시 계약한 뒤, 나중에 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하려고 등기를 해 두려는 경우입니다. 주택 임차인은 바뀐 계약기간 중에도 임대인의 협력을 얻어 처음 임차권설정등기를 신청하고, 그 변경등기를 같은 때 이어서 신청할 수 있습니다. 차임까지 올렸다면 차임을 올린 변경등기는 신청정보를 따로 냅니다(주택 임대차 사안의 부동산등기선례 제202508-2호, 2025. 8. 14. 회답). 이미 이사해 점유를 잃었다면 등기의 효력이 달라지므로 아래 「아직 임차권등기를 하지 않은 채 계약을 바꿨다면 어떻게 하나」의 대법원 판결을 먼저 봅니다.

어떤 경우에 임차권 변경등기나 이전·전대등기를 하나

등기된 임차권의 차임·존속기간·보증금 같은 등기사항이 바뀌면 변경등기로, 임차권을 양도하거나 전대하면 이전등기·전대등기로 등기기록에 반영한다. 전대란 임차인이 빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것이고, 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제629조 제1항).

등기관이 임차권 설정 또는 임차물 전대의 등기를 할 때에는 일반 등기사항 외에 다음 사항을 기록하여야 한다. 다만 제3호부터 제6호까지는 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다(부동산등기법 제74조).

차임
범위
차임지급시기
존속기간. 다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 「민법」 제619조의 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기록한다.
임차보증금
임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

내 사안이 대상인지는 등기사항증명서 을구의 임차권 등기에서 위 사항이 어떻게 기록돼 있는지, 그 등기의 원인이 임차권등기명령인지로 확인한다. 등기예규 제1688호 1.은 당사자의 신청에 의한 임차권설정등기, 임차권등기명령을 원인으로 한 임차권등기, 임차권이전 및 임차물전대의 등기를 나누어 규정한다. 이전·전대에는 다음 제한이 있다.

「임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는, 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다」(등기예규 제1688호 4.). 여기서 주택임차권등기·상가건물임차권등기는 임차권등기명령에 의한 등기를 말한다(같은 예규 3.가·나).
부동산등기법 제61조 제5항은 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우에 같은 조 제4항(대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다)을 준용한다. 이 조는 할 수 없는 등기를 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기로 적을 뿐 임차권의 이전등기·변경등기를 따로 들지 않는다. 임차권이 대지권으로 등기돼 있으면 그 토지 등기기록에 이전·변경등기를 할 수 있는지 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

이 글이 다루지 않는 경우는 다음과 같다.

임차인의 성명·주소가 바뀐 경우: 등기명의인표시의 변경등기로, 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).
임차인이 사망한 경우: 소유권 외 권리의 상속등기 신청
아직 임차권등기를 하지 않은 경우: 임차권설정등기 신청. 다만 주택 임차인이 바뀐 계약기간 중에 설정등기와 변경등기를 함께 신청하는 경우는 아래 「아직 임차권등기를 하지 않은 채 계약을 바꿨다면 어떻게 하나」에 있다.
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우: 임차권등기명령

전세권과 지상권의 같은 등기는 전세권 존속기간 연장 변경등기·전세권 변경·이전등기·지상권 변경·이전등기에서 설명한다.

변경 내용에 따라 누가 등기권리자·등기의무자가 되나

존속기간 연장·보증금 증액은 임대인이 등기의무자·임차인이 등기권리자가 된다(부동산등기선례 제202508-2호). 차임 증액은 임차인이 등기의무자·임대인이 등기권리자가 되며, 모두 공동으로 신청한다(부동산등기선례 제202508-2호, 부동산등기법 제23조 제1항). 등기권리자는 그 등기로 권리를 얻거나 유리해지는 쪽, 등기의무자는 권리를 잃거나 불리해지는 쪽을 가리키는 말로 쓰인다. 이 선례는 주택임대차보호법상 임차권설정등기를 변경된 임대차 계약기간 중에 신청한 사안에 대한 2025. 8. 14. 회답이다.

바뀌는 내용	등기권리자	등기의무자
존속기간 연장, 보증금 증액	임차인	임대인
차임 증액	임대인	임차인

같은 회답은 「존속기간 연장 및 보증금증액의 임차권변경등기(일괄신청 가능)와 차임 증액의 임차권변경등기는 별개의 신청정보로 신청하여야 한다」고 했다. 기간을 늘리고 보증금을 올린 것은 하나의 신청정보로 일괄할 수 있지만, 차임까지 올렸으면 신청정보를 둘로 나눈다.

202508-2가 정한 것은 위 세 가지다. 차임 감액·보증금 감액·존속기간 단축·범위 변경의 등기권리자·등기의무자를 정한 임차권 예규·선례는 없으므로, 이런 변경은 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

임차권등기 뒤 부동산 소유권이 다른 사람에게 넘어간 경우 누구와 신청하는지 정한 임차권 선례도 없다. 다만 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제7호, 같은 호 단서의 예외가 있다). 신청 전에 등기기록에서 현재 소유권의 등기명의인을 확인한다.

묵시적 갱신이 되면 어떻게 변경등기하나

「주택임대차보호법」과 「상가건물임대차보호법」에 의한 묵시적 갱신에 따른 임차권변경등기는 등기원인을 「묵시의 갱신(또는 묵시적 갱신)」으로 기재하여야 한다(부동산등기선례 제202505-2호). 등기원인일자는 「존속기간 만료일의 다음 날」로 기재하여야 한다(부동산등기선례 제202505-2호, 2025. 5. 13. 회답).

묵시의 갱신이란 다음 경우에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이다. 요건은 법마다 다르다.

주택: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
상가건물: 임대인이 같은 법 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).
민법: 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때. 기간 만료 전 통지의 유무가 아니라 만료 뒤의 사용·수익 계속과 임대인의 이의 여부를 본다(민법 제639조 제1항).

신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 적어야 하고(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호), 202505-2에 따르면 다음과 같이 적는다. 대괄호는 신청인이 채우는 칸이다.

등기원인: 묵시의 갱신(또는 묵시적 갱신)
원인일자: [존속기간 만료일의 다음 날]
존속기간: [연월일부터 연월일까지] 또는 [연월일부터 몇 년간] 또는 [연월일까지]

같은 선례는 존속기간을 「각 해당 법률에서 인정되고 있는 존속기간」으로 기재하되, 시기를 기준으로 ① 연월일부터 연월일까지, ② 연월일부터 몇 년간, 종기를 기준으로 ③ 연월일까지의 방법 중 선택하여 기재하라고 했다. 해당 법률이 정한 존속기간은 다음과 같다.

주택: 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제2항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 같은 조 제1항의 갱신을 적용하지 아니한다(같은 조 제3항).
상가건물: 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항이 적용되는 임대차이면 1년으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 후단).

어느 법의 갱신이 적용되는지(환산보증금을 넘는 상가건물 임대차 등)와 갱신 요건은 묵시적 갱신의 「어느 법이 적용되나」에서 설명한다. 묵시의 갱신에 따른 변경등기에서 승낙을 받아야 하는 이해관계인의 범위는 아래 「등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 등기되나」에 있다.

202505-2는 주택·상가건물 두 법에 의한 묵시적 갱신만 다룬다. 다음은 이 선례가 정하지 않으므로 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

민법 제639조만 적용되는 임대차(토지 임대차 등)의 묵시 갱신 변경등기에서 존속기간을 어떻게 적는지. 민법 제639조는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보면서 당사자가 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다고 정할 뿐 갱신 뒤 존속기간 숫자를 두지 않는다.
등기원인을 증명하는 정보로 무엇을 내는지.
누가 등기권리자·등기의무자가 되는지. 202508-2는 임대차변경계약으로 존속기간을 연장한 사안이다.

계약갱신요구로 갱신되면 어떻게 등기하나

임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우의 등기원인·원인일자 표기는 예규·선례가 정하지 않았으므로, 신청 전에 관할 등기소에 확인한다. 부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호는 등기원인과 그 연월일을 신청정보로 제공하라고만 정하고, 202505-2는 묵시적 갱신만 다룬다.

갱신되는 임대차의 내용은 법이 정한다.

주택: 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(같은 법 제6조의3 제3항).
상가건물: 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문). 갱신요구를 할 수 있는 전체 기간과 그 적용 시점, 차임·보증금을 증감할 수 있는 한도(환산보증금 기준을 넘는 임대차를 포함한다)는 계약갱신요구권에서 설명한다.

갱신하면서 차임도 올렸다면, 차임 증액에 관한 임차권변경등기는 존속기간 연장 등과 별개의 신청정보로 신청하여야 한다는 회답이 주택 사안에 있다(부동산등기선례 제202508-2호, 2025. 8. 14. 회답). 갱신요구 기간, 임대인의 거절 사유, 증액 상한은 계약갱신요구권의 「언제 요구해야 하나?」·「갱신 시 차임·보증금 증액 상한은 얼마인가?」에서 설명한다.

등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 등기되나

등기관은 임차권 변경등기를 부기로 하여야 하지만, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기로 하지 않는다(부동산등기법 제52조 제5호·단서). 부기등기란 이미 있는 등기(주등기)에 덧붙여 하는 등기로, 그 순위는 주등기의 순위를 따른다(같은 법 제5조 본문). 주등기란 다른 등기에 덧붙이지 않고 독립된 순위번호로 하는 등기다. 등기상 이해관계 있는 제3자는 그 변경등기로 등기기록상 손해를 입을 우려가 있는 다른 등기의 권리자를 가리키는 말로 쓰인다.

부기로 하는지에 따라 순위가 다르다.

부기등기: 주등기의 순위에 따른다. 다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다(부동산등기법 제5조).
주등기: 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따르고, 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다(부동산등기법 제4조).

묵시의 갱신에 따른 변경등기에 대해서는 선례가 있다. 임차권설정등기 후 묵시의 갱신에 따른 임차권변경등기 신청 시, 묵시의 갱신이 있기 전 실행된 등기는 물론 묵시의 갱신일 이후의 등기도 새로운 변경등기로 인하여 손해를 입을 우려가 있는 등기이므로 그 등기권리자 모두를 등기상 이해관계 있는 제3자로 본다. 전원의 승낙을 증명하는 정보가 있는 경우에 한하여 부기등기로 실행하되 그렇지 못한 경우 주등기로 실행한다(부동산등기선례 제202505-2호, 2025. 5. 13. 회답).

합의로 차임·보증금을 올리는 변경등기에서 누가 이해관계인인지 정한 임차권 선례는 없다. 후순위 근저당권 등 다른 권리가 등기돼 있으면 승낙을 받을지 관할 등기소에 확인한다. 등기상 이해관계인 일반은 등기상 이해관계인에서 설명한다.

승낙은 다음 방법으로 낸다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
승낙서에 붙이는 인감증명은 아래 「무엇을 첨부하나」에 있다.

승낙을 받지 못한 변경등기는 각하되는 것이 아니라 부기가 아닌 주등기로 된다(부동산등기법 제52조 단서). 임차권 이전등기는 소유권 외의 권리의 이전등기이고(같은 조 제2호), 승낙을 요구하는 단서는 제5호에만 붙으므로 승낙과 관계없이 부기로 한다.

아직 임차권등기를 하지 않은 채 계약을 바꿨다면 어떻게 하나

주택 임차인은 변경된 임대차 계약기간 중에도 임대인의 협력을 얻어 최초 임차권설정등기를 신청할 수 있다. 이 설정등기는 임차권변경등기와 동시에 연건으로 신청할 수 있다(부동산등기선례 제202508-2호, 2025. 8. 14. 회답). 연건 신청이란 서로 관련된 여러 등기를 같은 때에 이어서 접수하는 것을 가리키는 말로 쓰인다.

같은 회답의 내용은 다음과 같다.

주택임대차보호법상 임차인은 점유가 상실되더라도 기왕에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 같은 법 제3조의4 제2항에 따른 주택임차권설정등기를 변경된 임대차 계약기간 중에도 신청할 수 있다.
그 등기신청은 최초 임대차계약에 대한 대항력 및 우선변제권을 취득한 후 임대차변경계약이 있기 전에 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에도 할 수 있다.
연건으로 신청하는 경우에도 존속기간 연장·보증금 증액에 관한 변경등기와 차임 증액에 관한 변경등기는 별개의 신청정보로 신청하여야 한다(위 「변경 내용에 따라 누가 등기권리자·등기의무자가 되나」).

이 등기의 효력은 법이 정한다. 주택임대차보호법 제3조의4 제1항은 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여 제3조의3 제5항 및 제6항을 준용한다. 같은 법 제3조의3 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정한다. 같은 항 단서는 등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이를 상실하지 아니한다고 정한다.

등기 전에 점유를 잃으면 사정이 다르다. 대법원은 점유를 잃은 뒤 임차권등기명령에 따른 등기를 마친 주택 임차인 사안에서, 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 보았다. 그래서 점유를 상실하면 이미 취득한 대항력은 점유 상실 때 소멸하고, 그 뒤 임차권등기가 마쳐져도 소멸한 대항력이 소급해 회복되는 것이 아니라 등기가 마쳐진 때부터 동일성 없는 새로운 대항력이 발생한다고 보았다(2024다326398 판결요지 [1], 2025. 4. 15. 선고). 이 판결은 같은 제3조의3 제5항을 근거로 들었고, 임대인의 협력을 얻어 하는 주택임대차등기에도 이 제5항이 준용된다. 종전 대항력을 이어 가려면 주민등록과 점유를 유지한 상태에서 등기를 마친다.

이 회답은 주택 임대차 사안이다. 상가건물 임차인이 변경된 계약기간 중에 설정등기와 변경등기를 연건으로 신청할 수 있는지는 이 선례가 답하지 않으므로 관할 등기소에 확인한다. 임대인의 협력을 얻어 하는 설정등기의 신청서에는 부동산등기법 제74조에서 정한 사항 외에 다음을 적는다(등기예규 제1688호 2.가.2)·3)).

주택: 주민등록을 마친 날과 임차주택을 점유하기 시작한 날. 확정일자 요건을 갖춘 때에는 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날도 적는다.
상가건물: 사업자등록을 신청한 날과 임차상가건물을 점유하기 시작한 날. 확정일자 요건을 갖춘 때에는 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날도 적는다.

이 신청정보와 첨부서면은 임차권설정등기 신청의 「주택이나 상가를 빌렸다면 무엇을 더 적나?」·「어떤 서류를 함께 내나?」에서 설명한다.

임차권을 넘기거나 전대하려면 어떻게 신청하나

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하면 양수인과 이전등기를, 전대하면 전차인과 전대등기를 공동으로 신청한다(민법 제629조 제1항, 부동산등기법 제23조 제1항). 임차인이 동의 없이 양도·전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 제2항). 동의가 필요 없는 예외와 해지에 관한 법리는 임차권의 「임차권은 양도·전대할 수 있나」와 임차권설정등기 신청의 「임차권을 양도하거나 전대하려면 어떻게 하나?」에서 설명한다.

양도와 전대 모두 다음이 적용된다.

임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있다는 뜻의 등기가 없는 경우에 임차권의 이전 또는 임차물의 전대의 등기를 신청할 때에는 임대인의 동의가 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제130조 제3항). 동의는 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 임차권 등기에 기록되므로(부동산등기법 제74조 제6호·단서), 을구에서 동의가 기록돼 있는지 먼저 본다.
임대차의 존속기간이 만료된 경우와 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기·상가건물임차권등기가 마쳐진 경우에는 그 등기에 기초한 이전·전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 4.). 등기기록의 존속기간이 지났지만 묵시의 갱신 등으로 임대차가 이어지고 있을 때 먼저 갱신에 따른 변경등기를 해야 이전·전대등기를 받아 주는지는 이 예규가 정하지 않으므로 관할 등기소에 확인한다.
이전·전대등기의 등기원인을 어떻게 적는지 정한 예규·선례는 없다. 등기예규 제1865호 별지 제1호의 「임차권이전(매매)」는 전자신청이 가능한 등기유형의 대표적인 등기원인을 괄호 안에 적은 것이다(같은 별지 ㈜ 1.). 신청정보의 등기원인은 제출하는 양도계약서·전대차계약서의 기재와 맞춘다. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니하면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제8호).

양도할 때(이전등기)

임차권 이전등기는 소유권 외의 권리의 이전등기이므로 부기로 하여야 한다(부동산등기법 제52조 제2호). 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르므로(같은 법 제5조), 양수인은 원래 임차권등기의 순위를 이어받는다.

전대할 때(전대등기)

등기관은 임차물 전대의 등기를 할 때에도 임차권 설정과 같이 부동산등기법 제74조 각 호의 사항(그 가운데 차임지급시기·존속기간·임차보증금·동의는 등기원인에 있을 때만)을 기록한다. 차임에 관해서는 등기예규 제1688호 2.가.1)이 당사자의 신청에 의한 임차권설정등기에서 차임을 정하지 아니하고 보증금의 지급만을 내용으로 하는 「채권적 전세」이면 신청서에 차임을 기재하지 아니한다고 정한다. 같은 예규 5.는 임차물전대의 등기에도 차임이 없는 경우의 세액을 정한다. 차임 없이 보증금만 정한 전대차이면 차임을 적지 않는다. 신청할 때는 같은 조 제1호부터 제6호까지의 사항을 신청정보로 제공하고(부동산등기규칙 제130조 제1항), 전대의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 같은 규칙 제128조 제2항을 준용한다(같은 규칙 제130조 제2항). 그 항은 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로서 제공하라고 정한다. 일부 임차의 도면은 임차권설정등기 신청의 「신청정보에는 무엇을 적나?」에서도 설명한다.

전대등기를 부기로 하는지는 원문이 직접 정하지 않는다. 부동산등기법 제52조는 소유권 외의 권리의 이전등기(제2호)와 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(제3호)를 부기로 하라고 열거하지만 임차물 전대를 따로 들지 않고, 등기예규 제1688호도 전대등기의 실행 방법을 적지 않는다. 등기 순위가 문제되면 관할 등기소에 확인한다.

무엇을 첨부하나

신청인은 변경계약서나 양도·전대차 계약서 같은 등기원인 증명정보와 등기의무자의 등기필정보를 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 같은 규칙 제43조 제1항 제7호). 임대인 동의 증명은 규칙 제130조 제3항이, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 증명은 같은 규칙 제46조 제1항 제3호가 정한다. 방문신청이면 동의·승낙 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명을 붙인다(같은 규칙 제60조 제1항 제7호). 인감증명은 방문신청에서 내는 것이므로, 먼저 전자신청을 할 수 있는지 본다.

전자신청할 수 있는지

전자신청은 별지 제1호에서 정한 등기유형 중 첨부정보를 전자문서로 제공할 수 있는 경우에 할 수 있다(등기예규 제1865호 제2조 제1항). 별지 제1호에는 임차권설정·임차권변경·임차권이전·임차권말소·임차권경정이 있고, 임차물전대는 없다. 전대등기를 방문신청하면 아래 인감증명 규정이 적용된다.

준비할 것

다음 가운데 괄호로 조건을 단 항목은 그 경우에만 낸다.

등기원인을 증명하는 정보: 변경계약서, 양도계약서, 전대차계약서 등(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
등기의무자의 등기필정보. 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 등기필정보가 없으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
(방문신청, 임대인이 등기의무자일 때) 임대인의 인감증명. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 존속기간 연장·보증금 증액은 임대인이 등기의무자다(부동산등기선례 제202508-2호).
(임대인의 동의가 있다는 뜻의 등기가 없을 때 이전·전대) 임대인의 동의를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제130조 제3항).
(승낙이 필요할 때) 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
(방문신청, 동의서·승낙서를 낼 때) 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 임대인 동의서에는 임대인의, 이해관계인 승낙서에는 그 이해관계인의 인감증명이다.
(이전·전대) 새로 등기명의인이 되는 양수인·전차인의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).
(해당할 때) 신청인이 법인이면 대표자의 자격을 증명하는 정보, 대리인이 신청하면 그 권한을 증명하는 정보, 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보(같은 항 제4호·제5호·제8호).

내지 않아도 되는 것

다음 경우에는 원문이 그 서류의 대상을 한정하거나 제출할 필요가 없다고 정한다.

등기필정보를 제공하는 임차인의 인감증명: 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자이면 부동산등기규칙 제60조 제1항은 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우(제3호)만 적는다. 부동산등기법 제51조는 등기의무자의 등기필정보가 없을 때 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 확인받는 절차다. 변호사·법무사인 대리인이 위임받았음을 확인하거나 신청서 중 등기의무자 작성부분에 공증을 받으면 출석하지 않는다는 단서가 있다. 임차인이 등기의무자인 방문신청에서 등기필정보를 내면 이 호에 해당하지 않고, 등기필정보가 없어 같은 조에 따라 신청하면 임차인의 인감증명을 낸다. 차임 증액은 임차인이 등기의무자다(부동산등기선례 제202508-2호).
임대인의 동의가 있다는 뜻이 등기돼 있을 때의 동의 증명: 부동산등기규칙 제130조 제3항은 그 등기가 없는 경우로 정한다.
공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 동의서·승낙서의 인감증명: 제1항 제7호에 해당하는 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제4항).
국가·지방자치단체의 인감증명: 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 제출할 필요가 없다(같은 조 제3항).
변경등기의 등기권리자 주소·주민등록번호 증명: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문은 새로 등기명의인이 되는 등기권리자로 한정한다.

보증금을 올린 변경계약서에 확정일자를 받아 내야 하는지는 원문이 정하지 않는다. 등기예규 제1688호 2.나는 당사자 신청에 의한 설정등기의 첨부서면만 정하므로, 변경등기에 필요한지는 관할 등기소에 확인한다.

유효기간

인감증명과 주민등록표등본·초본 등 첨부서면의 유효기간은 인감증명 제출범위 원인별 비교의 「인감증명은 언제 제출하는가」에서 정리한다.

등록면허세와 수수료는 얼마인가

변경등기의 등록면허세는 바뀌는 내용에 따라 본다. 존속기간만 바꾸는 변경등기는 건당 6천원이고, 차임·보증금을 바꾸는 변경등기는 아래와 같이 세무부서에 확인한다. 이전·전대등기는 설정등기와 같이 차임이 있으면 월 임대차금액의 1천분의 2, 차임이 없으면 건당 6천원이다(등기예규 제1688호 5.).

지방세법 제28조 제1항 제1호의 구조는 다음과 같다.

다목은 「소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전」에 세율을 정하고, 그 5)가 임차권이다: 월 임대차금액의 1천분의 2(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 5)).
마목은 「그 밖의 등기」에 건당 6천원을 정한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).
같은 항 단서는 제1호 등에 따라 산출한 세액이 해당 호의 그 밖의 등기 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 세율을 적용하게 한다.
지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 제1항 제1호에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제6항). 조례로 가감한 세율은 관할 시·군·구 세무부서에 확인한다.

예규는 임차권등기명령에 의한 경우이든 신청에 의한 경우이든 차임이 있는 경우에는 다목 5)의 세액을, 차임이 없는 경우에는 마목의 세액을 납부하고, 임차권이전 및 임차물전대의 등기를 신청하는 경우에도 마찬가지라고 정한다(등기예규 제1688호 5.). 설정등기의 같은 계산은 임차권설정등기 신청의 「등록면허세는 어떤 기준으로 계산하나?」에 있다.

존속기간만 바꾸는 변경등기는 설정도 이전도 아니어서 다목에 들지 않고, 마목의 그 밖의 등기로 건당 6천원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 차임·보증금을 바꾸는 변경등기에 월 임대차금액을 기준으로 하는 다목 5)를 적용하는지는 원문이 정하지 않는다. 다목은 「설정 및 이전」만 적고, 예규 1688 5.도 설정·이전·전대만 적는다. 차임·보증금을 바꾸는 변경등기의 세액은 관할 시·군·구 세무부서에 먼저 확인한다.

서면으로 신청할 때의 등기신청수수료는 다음과 같다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2).

임차권 양도·전대에 따른 이전등기: 매 부동산마다 18,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제3호 「제한물권 또는 임차권의 설정 및 이전등기」).
임차권 변경등기: 매 부동산마다 4,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 제1항부터 제3항까지의 경우를 제외한 나머지 부동산등기).
전대등기: 제1항 제3호는 임차권의 「설정 및 이전등기」만 들고 임차물전대등기를 따로 적지 않아, 제3호와 제4항 가운데 어느 쪽인지 이 규칙 문언이 정하지 않는다. 관할 등기소에 확인한다.

전자신청 수수료와 지방교육세는 부동산등기 비용 총정리에서 다룬다.

신청이 받아들여지지 않거나 상대방이 협력하지 않으면 어떻게 하나

상대방이 변경·이전등기에 협력하지 않으면 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아, 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 그 판결은 주문에 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용 등이 포함되어 있어야 한다(2021다276225 판결요지). 차임 액수 자체를 다투는 절차는 차임 증감청구권과 상가 차임증감청구 소송에서 설명한다.

판결로 단독신청하면 첨부가 다음과 같이 달라진다.

등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 승소한 등기권리자가 단독으로 판결에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1786호 5.바).
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제1항 제2호(등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의 또는 승낙)의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(부동산등기규칙 제46조 제3항).
등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 정보(같은 조 제1항 제3호)는 이 면제 대상이 아니다.
이전·전대에 필요한 임대인 동의 증명 정보(부동산등기규칙 제130조 제3항): 등기예규 제1786호 5.마.1)은 판결에 의한 등기에서 신청대상인 등기에 제3자의 허가서 등이 필요한 경우에도 그러한 서면의 제출은 요하지 않는다고 한다(규칙 제46조 제3항 참조). 같은 마.2)는 행정관청의 허가 등만 따로 정한다. 규칙 제46조 제1항 제2호의 제3자 동의 정보는 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제공할 필요가 없다(같은 조 제3항 본문). 임대인 동의 증명 정보는 규칙 제130조 제3항이 따로 정하므로, 판결로 신청할 때 이를 내야 하는지는 두 조 문언이 직접 이어 정하지 않는다. 접수 전에 관할 등기소에 확인한다.

등기관은 부동산등기법 제29조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다(같은 조). 각 호 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

제2호: 사건이 등기할 것이 아닌 경우
제7호: 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우(같은 호 단서의 예외가 있다)
제8호: 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
제9호: 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우(임대인 동의 증명이나 이해관계인 승낙 증명을 빠뜨린 경우 등)

등기예규 제1688호 4.의 이전·전대 제한(「할 수 없다」)이 제29조의 어느 호에 해당하는지는 예규가 적지 않는다. 이해관계인의 승낙이 없는 변경등기는 각하되지 않고 부기가 아닌 주등기로 된다(부동산등기법 제52조 단서). 각하 결정에 불복하는 방법은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

을구 임차권 등기의 원인과 존속기간부터 본다. 존속기간이 만료되었거나 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기·상가건물임차권등기가 마쳐졌으면 그 등기에 기초한 이전·전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 4.).
차임 증액과 기간 연장을 같이 바꿨다면 신청정보를 둘로 나눈다. 존속기간 연장·보증금 증액은 일괄신청할 수 있지만 차임 증액은 별개의 신청정보로 신청하여야 한다는 주택 사안 회답이 있다(부동산등기선례 제202508-2호, 2025. 8. 14. 회답).
묵시적 갱신이면 원인일자를 존속기간 만료일의 다음 날로 적는다. 존속기간은 주택 2년(주택임대차보호법 제6조 제2항), 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항이 적용되는 상가건물 1년(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)으로 적는다(부동산등기선례 제202505-2호).
갱신요구로 기간이 늘었다면 등기원인 표기를 접수 전에 관할 등기소에 확인한다. 부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호는 등기원인과 그 연월일을 적으라고만 정한다.
후순위 근저당권 등이 있으면 승낙서를 받을지, 주등기로 할지 정한다. 묵시의 갱신에 따른 변경등기는 갱신 전후의 등기권리자 전원의 승낙을 증명하는 정보가 있는 경우에 한하여 부기등기로 하고, 그렇지 못하면 주등기로 한다(부동산등기선례 제202505-2호).
동의가 등기돼 있지 않으면 임대인 동의서를 낸다. 이전·전대등기를 신청할 때 동의가 있다는 뜻의 등기가 없으면 동의 증명 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제130조 제3항). 방문신청이면 동의서에 임대인의 인감증명을 붙이되, 공정증서·인증 서면이면 필요 없다(같은 규칙 제60조 제1항 제7호·제4항).
방문신청이면 등기의무자가 누구인지로 인감증명을 정한다. 임대인(소유권의 등기명의인)이 등기의무자이면 임대인의 인감증명을 내고, 임차인이 등기의무자이면 등기필정보가 없어 법 제51조에 따라 신청하는 경우에 임차인의 인감증명을 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호·제3호).
변경등기의 세액은 바뀌는 내용으로 본다. 다목은 임차권의 「설정 및 이전」만 적으므로 존속기간만 바꾸는 변경등기는 마목 건당 6천원이고, 차임·보증금을 바꾸는 변경등기는 시·군·구에 먼저 확인한다(지방세법 제28조 제1항 제1호).
보정명령을 받으면 명한 날의 다음 날까지 고친다. 그 안에 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).