감정평가와 최저매각가격

최저매각가격이란 집행법원이 감정인의 평가액을 참작해 정하는 기준매각가격으로, 그 가격 미만으로는 매각할 수 없다(민사집행법 제97조). 부당한 염가 매각을 막고 매수신고인에게 기준을 제시하기 위해 둔 제도다.

쉽게 말하면 — 경매에 부친 부동산을 감정평가사가 시세대로 평가하면, 법원이 그 값을 보고 “이 가격 밑으로는 못 판다”는 최저 한도를 정합니다. 입찰자는 그 가격 이상으로만 응찰할 수 있습니다.

감정평가는 누가 하는가

집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한다(민사집행법 제97조). 법은 감정인의 자격을 제한하지 않으나, 실무에서는 감정인선정전산프로그램으로 무작위 선정하므로 사실상 감정평가사만 선정된다. 감정인은 평가에 필요하면 부동산에 출입하고 관계인에게 질문할 수 있다(민사집행법 제97조). 평가 결과는 사건 표시·평가액·평가일·환경·산출과정을 적은 평가서로 제출한다(민사집행규칙 제51조).

법원이 무작위로 고른 감정평가사가 현장에 가서 부동산 가치를 평가하고, 그 근거를 평가서로 제출합니다.

감정인의 실지조사 의무

감정인은 실지조사로 대상물건을 확인해야 한다(대법원 68마798, 96다52427). 현장에 가지 않고 공부만으로 감정하거나, 합리적 근거 없이 자의적으로 평가하는 것은 위법한 감정이다(대법원 68마798, 96다52427). 부실감정으로 손해를 입은 사람은 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 97다36293).

감정인은 반드시 현장에 직접 가서 확인해야 합니다. 서류만 보고 대충 평가하면 위법이고, 잘못 평가해 손해를 입히면 배상 책임을 집니다.

최저매각가격의 결정과 성격

집행법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). 평가액과 반드시 일치할 필요는 없다. 최저매각가격은 법정 매각조건이라, 이해관계인 전원의 합의로도 변경할 수 없고 집행법원도 임의로 바꾸지 못한다(민사집행법 제110조). 정해진 최저매각가격은 매각기일 공고에 기재한다(민사집행법 제106조 제5호). 한편 매각물건명세서에는 부동산 표시·점유관계·매각으로 효력을 잃지 않는 권리 등을 적어 법원에 비치한다(민사집행법 제105조).

법원이 정한 최저가격은 누구도 합의로 바꿀 수 없습니다. 다른 매각조건은 합의로 변경할 수 있지만, 최저가격만은 예외입니다.

저감(유찰 시 인하)

입찰자가 없어 유찰되면 다음 매각기일에는 최저매각가격을 일정 비율(실무상 통상 20%) 낮춰 다시 정한다. 거듭 유찰되면 계속 저감돼 매각 가능성을 높인다. 다만 최저매각가격으로 선순위 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없을 때는, 무익한 경매를 막기 위해 절차가 취소될 수 있다(민사집행법 제102조).

아무도 응찰하지 않으면 다음 기일에 가격을 보통 20%씩 낮춰 다시 부칩니다. 다만 아무리 낮춰도 압류채권자에게 돌아갈 돈이 없으면 경매 자체가 취소되기도 합니다.

실무 체크포인트

최저매각가격은 법정 매각조건이므로 매각기일 공고에 반드시 기재한다(민사집행법 제106조 제5호). 매각물건명세서 기재사항에는 최저매각가격이 들어가지 않는다(민사집행법 제105조).
평가서에 표준지·공시지가·위치도·사진이 누락되면 즉시 보정명령 대상이다(민사집행규칙 제51조).
단순한 기간 경과나 저가 자체는 재평가 사유가 아니다. 합리적 근거 없는 평가, 환지처분 등 중요 사항 변경, 평가 오류가 있을 때만 재평가를 명할 수 있다.
선순위 근저당·가압류가 많아 잉여 가망이 없으면 경매가 취소될 수 있으므로, 신청 단계에서 우선채권 규모와 예상 배당을 가늠한다(민사집행법 제102조).