매각물건명세서란 집행법원이 매각기일 전에 작성·비치하는, 경매 부동산의 권리관계를 적은 공적 문서다(민사집행법 제105조). 부동산의 표시, 점유관계, 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 담는다(민사집행법 제105조).
쉽게 말하면 — 경매로 집을 사기 전에 법원이 미리 만들어 두는 “물건 설명서”입니다. 누가 살고 있는지, 낙찰받으면 떠안아야 할 빚이나 권리가 있는지를 적어 둬서, 사려는 사람이 위험을 보고 판단하게 합니다.
기재사항
법정 기재사항은 네 가지다(민사집행법 제105조 제1항). ① 부동산의 표시, ② 점유자와 점유권원·점유기간·차임·보증금에 관한 진술, ③ 등기된 권리나 가처분 중 매각으로 효력을 잃지 않는 것(인수 대상), ④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요다(이른바 법정지상권).
특히 ③번이 핵심이다. 말소기준권리보다 앞선 용익권(전세권·지상권·등기된 임차권)이나 성질상 소멸하지 않는 처분금지가처분처럼, 낙찰자가 그대로 떠안는 권리를 여기에 적는다. 유치권은 등기 대상이 아니라 ③에 적지 않고 비고란에 “신고가 있으나 성립 여부 불분명” 형식으로 기재한다.
가장 중요한 칸은 “인수되는 권리” 칸입니다. 여기에 적힌 전세권·임차권·가처분은 낙찰받아도 사라지지 않고 내가 떠안습니다. 유치권은 등기에 안 나오니 비고란에 따로 적습니다.
효과
매각물건명세서는 매수희망자에게 권리관계를 알리는 공적 자료라, 그 기재를 믿고 매수에 응한 사람을 보호한다. 명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 된다(민사집행법 제121조 제5호). 인수할 권리를 빠뜨리거나 점유관계를 잘못 적으면 그 자체로 매각불허가 사유다.
명세서·현황조사보고서·평가서 사본은 매각기일(기간입찰은 입찰기간 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있게 한다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조). 대법원 경매정보 사이트의 전자 공시로 비치를 대신할 수 있다(민사집행규칙 제55조).
설명서에 적어야 할 인수 권리를 법원이 빠뜨리면, 그 잘못 때문에 낙찰이 취소될 수 있습니다. 그래서 입찰 전에 이 명세서를 꼭 확인해야 합니다 — 법원이나 대법원 경매정보 사이트에서 매각기일 1주 전부터 볼 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 입찰 전 매각물건명세서의 “인수되는 권리”·비고란을 등기사항증명서·현황조사보고서와 대조한다. 명세서에 안 적힌 선순위 용익권이 있으면 인수 위험이 그대로 남는다.
- 유치권 신고가 있으면 반드시 비고란에 표시된다. 신고액과 최저매각가격을 비교해 인수 부담을 가늠한다.
- 명세서 기재가 변경되면 비치 사본이 교체되고 매각기일에 고지된다. 옛 사본만 보고 입찰하지 않도록 최신본을 확인한다.
관련
- 개념·해설
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