매각물건명세서

매각물건명세서는 집행법원이 경매 부동산의 표시·점유관계와 매수인이 인수할 권리 등을 적어 매각기일 전에 공개하는 문서다(민사집행법 제105조). 매수희망자가 등기사항증명서·현황조사보고서·평가서와 함께 권리관계와 가격 위험을 판단하는 자료다.

매각물건명세서에는 무엇을 적는가?

법정 기재사항은 네 가지다(민사집행법 제105조 제1항).

1. 부동산의 표시
2. 점유자와 점유권원·점유기간·차임·보증금에 관한 진술
3. 등기된 권리나 가처분 중 매각으로 효력을 잃지 않아 매수인이 인수하는 것
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

매수인은 특히 인수하는 권리와 점유관계를 확인해야 한다. 말소기준권리보다 앞선 용익권이나 성질상 소멸하지 않는 가처분처럼 매각 뒤에도 남는 권리가 있으면 매수인의 부담이 될 수 있다(민사집행법 제91조).

유치권 신고는 어떻게 표시되는가?

유치권은 등기되는 권리가 아니므로 제105조 제1항 제3호의 등기권리와는 구별된다. 집행법원은 유치권 신고가 접수되면 신고 사실과 성립 여부가 불분명하다는 취지를 명세서에 표시할 수 있다. 그 기재는 유치권의 성립을 확정하는 판단이 아니다(2023마7896).

따라서 유치권 신고액만 보고 매수인이 그 금액을 확정적으로 인수한다고 단정해서는 안 된다. 점유와 피담보채권 등 유치권 성립요건을 별도로 확인해야 한다.

명세서의 흠은 언제 매각불허가사유가 되는가?

매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 된다(민사집행법 제121조 제5호). 누락이나 오기가 있다는 사실만으로 언제나 매각을 불허하는 것은 아니다.

대법원은 그 흠이 일반 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격 결정에 어느 정도 영향을 주는지를 중심으로 구체적으로 판단해야 한다고 보았다(2023마7896). 인수할 권리의 누락이나 점유관계의 오기가 이 판단에 중대한 영향을 주는 경우라야 제121조 제5호의 문제가 된다.

언제부터 어디에서 볼 수 있는가?

매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본은 매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치한다. 기간입찰이면 입찰기간 개시일 1주 전까지 비치해야 한다(민사집행법 제105조 제2항·민사집행규칙 제55조). 누구든지 볼 수 있고, 법원 인터넷 홈페이지에 전자적으로 게시하는 방법으로 비치를 대신할 수 있다.

입찰 전에는 전자공시된 최신 명세서를 다시 확인한다. 특별한 매각조건이 있으면 집행관이 매각기일에 고지하지만, 모든 명세서 변경사항이 반드시 매각기일에 따로 고지되는 것은 아니다.

실무 체크포인트

• 인수되는 권리와 점유관계를 등기사항증명서·현황조사보고서와 대조한다.
• 유치권 신고는 성립 확정이 아니므로 점유·채권·견련성을 별도로 확인한다.
• 명세서의 작성일과 전자공시된 최신본인지 확인한다.
• 기재의 흠을 발견하면 그 흠이 매수의사나 신고가격에 미치는 영향을 구체적으로 검토한다.

관련

• 개념·해설
  소제주의와 인수주의매각조건부동산강제경매유치권
• 법령
  민사집행규칙 제55조민사집행법 제91조민사집행법 제105조민사집행법 제121조
• 판례
  2023마7896