공유자들이 협의로, 또는 공유물을 분할하는 판결로 나눈 부분은 「공유물분할」을 원인으로 한 지분이전등기로 넘긴다(등기선례 제200411-12호). 협의로 나누면 넘겨받는 공유자와 넘겨주는 공유자가 공동으로, 공유물을 분할하는 판결이면 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항).
쉽게 말하면 — 갑과 을이 한 필지 토지를 공유하다가 동쪽은 갑, 서쪽은 을이 갖기로 합의한 경우입니다. 먼저 토지 분할 절차를 밟아 분필등기를 한 뒤(등기예규 제514호), 동쪽 필지의 을 지분은 갑에게, 서쪽 필지의 갑 지분은 을에게 넘기는 등기를 필지마다 두 사람이 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항). 합의가 되지 않아 공유물분할 판결을 받았다면 확정된 뒤 원고든 피고든 혼자 신청할 수 있습니다(등기예규 제1786호 3.다.). 공유물분할계약서든 판결서·조서든 시장·군수·구청장 등의 검인을 받아 내야 하고(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항·제2항), 농지라도 농지취득자격증명은 첨부하지 않아도 됩니다(등기예규 제1635호 3.나.).
어떤 경우에 공유물분할로 등기하나
공유자 전원이 협의로, 또는 법원 판결로 공유물을 나누어 각자 취득한 부분에 관해 하는 지분이전등기가 이 등기다(민법 제269조 제1항, 등기선례 제200411-12호). 공유물분할은 공유관계를 끝내려고 공유물을 나누는 것이다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고(민법 제268조 제1항 본문), 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(같은 법 제269조 제1항).
등기선례는 갑·을 공유 부동산의 갑 지분에 근저당권이 설정된 사안에서, 공유물분할등기는 「그 등기원인이 공유물분할일 뿐 그 등기신청의 내용은 공유지분이전등기에 불과」하다고 보았다(등기선례 제200411-12호, 2004. 11. 18. 회답).
법원이 가격배상으로 나누는 판결도 이 등기로 넘긴다. 현물을 갖게 되는 공유자가 다른 공유자에게 그 지분의 가격을 배상하는 분할도 특별한 사정이 있으면 현물분할의 하나로 허용된다는 판례와 그 요건은 가액분할의 「공유물분할에서는 어떻게 적용되나?」에서 설명한다. 공유물분할판결로 등기할 때 등기원인은 「공유물분할」, 그 연월일은 「판결확정일」이다(등기예규 제1786호 4.나.2)가)). 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2항). 분할 방법별 설명은 공유물분할의 「어떤 방법으로 나누는가?」에서 한다.
자기 경우가 이 등기에 해당하는지는 아래 두 가지로 확인한다.
대상인지 확인하는 방법
먼저 등기사항증명서 갑구에서 그 부동산의 공유자와 각 지분을 본다. 이미 필지가 나뉜 여러 부동산을 한꺼번에 나누려면 필지마다 공유자가 같은지도 본다.
A·B 토지는 갑과 을, C 토지는 갑과 병의 공유인 사안에서, 세 사람의 합의로 A·B를 을·병의 공유로, C를 갑의 단독소유로 하는 공유물분할등기는 신청할 수 없다는 회답이 있다(등기선례 제7-235호, 2003. 3. 12. 회답). 공유물분할은 각 공유자들이 공유관계를 종료시키려는 것이라는 이유다(같은 회답). 같은 회답은 매매 등의 방법으로 3필지의 공유자가 동일하게 된 경우에는 공유물분할을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 본다.
공유자는 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있고(민법 제268조 제1항 단서), 이 약정을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다(같은 조 제2항). 이 약정의 등기는 공유물 분할금지약정 등기 신청에서 설명한다. 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다(같은 법 제268조 제3항).
집합건물의 대지이면 분할을 청구할 수 있는 범위부터 본다. 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조). 다만 대지를 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 공유하고 있으면 예외를 인정한 판례가 있다. 대지를 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있으면 그 분할청구는 허용된다고 보았다(2022다271753 판결요지).
이 등기로 하지 않는 경우
한 필지의 특정 부분을 각자 소유하면서 등기는 공유지분으로 해 둔 관계를 구분소유적 공유라고 한다. 이 관계를 해소하는 방법은 구분소유적 공유의 「어떻게 해소하는가?」에서, 그 등기 절차는 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.
공동상속인이 상속받은 부동산을 나누는 것은 상속재산 분할이다. 협의가 되지 않으면 개별 부동산에 민사 공유물분할청구를 할 수 없고 가정법원의 상속재산분할심판으로 간다. 그 판례는 상속재산분할의 대상의 「분할 대상을 다투는 절차는 어디인가」에서 설명한다. 이때 상속등기의 등기원인은 「협의분할에 의한 상속」, 「조정분할에 의한 상속」 또는 「심판분할에 의한 상속」이고 원인일자는 피상속인 사망일이다. 근거는 상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내의 「분할 방법은 어떻게 선택하는가」에서 본다.
분필등기를 먼저 해야 하나
한 필지 공유지를 현물로 나누면 먼저 토지 분할 절차를 밟아 토지대장에 따라 분필등기를 한 뒤 이전등기를 신청한다(등기예규 제514호). 분필등기는 한 필지 토지를 둘 이상으로 나눈 것을 등기기록에 반영하는 등기다. 지적 분할이 먼저인 이유와 분필등기 신청 방법은 분필등기 신청의 「왜 지적 분할이 먼저인가」와 「분필등기는 누가 어디에 신청하나」에서 설명한다.
등기예규는 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 동시에 하지 않고도 각 분필등기 된 부동산별로 각각 독립하여 공동(등기권리자와 등기의무자)신청할 수 있다고 정한다(등기예규 제514호, 1984. 3. 21. 제정). 처음부터 필지가 나뉘어 있는 여러 부동산을 나누는 경우는 앞 절에서 본 공유자 조건을 맞추어 신청한다(등기선례 제7-235호).
조정으로 나눈 경우와 판결로 나눈 경우는 소유권을 취득하는 때가 다음과 같이 다르다.
조정으로 나눈 경우
대법원 2011두1917 전원합의체 판결(2013. 11. 21. 선고)은 공유물분할 소송 중 현물분할 조정이 성립한 뒤 양도소득세가 부과된 사안이다. 대법원은 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립하여 조정이 성립하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하는 것은 아니라고 보았다(2011두1917 판결요지 다수의견).
공유자들이 협의한 바에 따라 토지의 분필절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득한다는 것이다(같은 판결요지). 이 사건에서는 조정 뒤 이전등기를 하지 않은 사이 원고 명의 지분이 원고 채권자의 강제경매로 매각되었다(같은 판결 이유 2.가.).
판결로 나눈 경우
판결에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다(민법 제187조 본문). 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(같은 조 단서). 위 전원합의체 판결의 다수의견 이유는 법원이 정한 현물분할 판결이 확정되면 바로 기존의 공유관계가 폐기되고 새로운 소유관계가 창설된다는 점에서 조정과 다르다고 설명한다(2011두1917 판결 이유 1.다.).
누가 신청하나
협의로 나누면 지분을 넘겨받는 공유자(등기권리자)와 넘겨주는 공유자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 공동신청은 법률에 다른 규정이 없는 경우의 원칙이다(같은 항). 현물분할로 두 필지를 서로 넘기면 필지마다 등기권리자와 등기의무자의 자리가 바뀐다.
판결이나 조정으로 나눈 경우의 신청인은 다음과 같다.
공유물분할판결
공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항 후단). 공유물분할판결이 확정되면 그 소송 당사자는 원·피고인지 여부에 관계없이 그 확정판결을 첨부하여 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 3.다.).
제23조 제4항의 판결은 등기신청절차의 이행을 명하는 이행판결이어야 하지만, 공유물분할판결의 경우에는 예외로 한다(등기예규 제1786호 2.가.1)). 제23조 제4항의 판결은 확정판결이어야 한다(같은 예규 2.나.).
판결의 변론종결 후 그 판결에 따른 등기신청 전에 일부 공유자의 지분이 제3자에게 이전된 경우가 있다. 그 제3자가 「민사소송법」 제218조제1항의 변론을 종결한 뒤의 승계인이어서 다른 공유자가 자신이 취득한 분할부분에 관하여 그 제3자에 대한 승계집행문을 부여받으면, 그 제3자를 등기의무자로 하여 곧바로 이전등기를 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 5.다.2)나)(1)).
변론종결 후 등기신청 전에 일부 공유자의 지분을 기초로 한 제3자 명의의 새로운 등기(공유지분이전등기는 제외한다)가 마쳐진 경우도 있다. 그 제3자가 변론을 종결한 뒤의 승계인이어서 다른 공유자가 자신이 취득한 분할부분에 관하여 그 제3자에 대한 승계집행문을 부여받으면, 그 공유자는 제3자 명의 등기의 말소등기와 판결에 따른 지분이전등기를 단독으로 신청할 수 있다(같은 예규 5.다.2)가)). 이 두 등기는 동시에 신청하여야 한다(같은 가)).
변론종결 후 판결 확정 전에 일부 공유자의 지분이 제3자에게 이전된 경우도 있다. 그 제3자가 변론을 종결한 뒤의 승계인이어서 종전 공유자가 취득한 분할부분에 관하여 자신을 위한 승계집행문을 부여받으면, 그 제3자는 다른 공유자 명의의 지분에 대하여 곧바로 자신 앞으로 판결에 따른 이전등기를 단독으로 신청할 수 있다(같은 예규 5.다.2)나)(2)). 집행문 일반은 판결에 의한 소유권이전등기의 「집행문이 필요한가」에서 설명한다.
조정조서·화해조서 등
화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등은 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있는 경우에는 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 2.다.1)).
A·B 공유 토지를 갑·을 두 필지로 나누어 갑은 A, 을은 B의 소유로 하는 조정이 성립하고 갑 필지는 A 소유로 등기된 사안이 있다. 을 필지는 A·B 공유인 채 B 지분이 제3자 C에게 이전되었다. 이 사안에서 B는 등기의무자인 A의 지분이 제3자에게 이전되지 않은 이상 조정조서로 을 필지의 A 지분 이전등기를 단독으로 신청할 수 있다는 회답이 있다(등기선례 제8-100호, 2007. 3. 29. 회답).
예규 2.다.1)은 조서에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있는 경우를 정하고, 위 회답은 그 조정조서에 이 기재가 있었는지를 적지 않았다. 등기신청 의사표시가 적히지 않은 공유물분할 조정조서로 단독신청할 수 있는지는 두 원문 모두 직접 정하지 않으므로, 신청 전에 조서를 관할 등기소에 보여 확인한다.
등기원인과 원인일자는 어떻게 적나
공유물분할판결로 신청하면 등기원인은 「공유물분할」, 원인일자는 판결확정일이다(등기예규 제1786호 4.나.2)가)). 등기원인과 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호).
등기원인과 원인일자는 무엇으로 나누었는지에 따라 다음과 같이 적는다.
공유물분할판결
형성판결은 판결 자체로 권리관계를 새로 만들거나 바꾸는 판결이다. 권리변경의 원인이 판결 자체인 형성판결이면 등기원인은 「판결에서 행한 형성처분」을, 그 연월일은 「판결확정일」을 기재한다(등기예규 제1786호 4.나.1)). 공유물분할판결의 경우 등기원인은 「공유물분할」로, 그 연월일은 「판결확정일」을 기재한다(같은 예규 4.나.2)가)).
조정조서·화해조서 등
화해조서 등에 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있고 그 내용에 등기원인과 그 연월일의 기재가 있으면 그 등기원인과 연월일을 기재한다(등기예규 제1786호 4.다.1)). 등기원인과 연월일의 기재가 없으면 다음과 같이 기재한다(등기예규 제1786호 4.다.2)).
- 등기원인은 「화해」, 「인낙」, 「화해권고결정」, 「조정」 또는 「조정에 갈음하는 결정」 등이다.
- 연월일은 「조서기재일」 또는 「결정확정일」이다.
협의분할
협의로 나눈 경우의 원인일자는 부동산등기규칙 제43조와 등기예규 제1786호가 따로 정하지 않는다. 규칙 제43조 제1항 제5호는 「등기원인과 그 연월일」을 신청정보로 정할 뿐이고, 등기예규 제1786호는 판결·화해조서 등에 의한 등기를 정한다.
검인받는 공유물분할계약서에는 계약연월일이 적힌다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 제3호). 신청 전에 계약서의 계약연월일과 신청정보에 적을 연월일을 대조하고, 계약에 조건이나 기한이 있는 등 다르게 적을 사정이 있으면 관할 등기소에 미리 확인한다.
무엇을 준비하나
협의로 나누면 시장·군수·구청장 등의 검인을 받은 공유물분할계약서를, 판결·조정으로 나누면 검인받은 판결서·조서를 등기원인증명으로 낸다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항·제2항). 검인은 계약서나 판결서 등에 부동산 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 확인을 받는 것이다(같은 조 제1항). 검인 신청 방법은 검인에서 설명한다.
공유물분할에 관한 판결서·조정조서·화해조서·조정을 갈음하는 결정서·화해권고결정서를 등기원인을 증명하는 정보로 제공하는 경우가 있다. 이때에도 그 판결서 등에 검인을 받아야 한다는 회답이 있다(부동산등기선례 제201907-11호, 2019. 7. 31. 회답).
서류는 준비할 것, 내지 않아도 되는 것, 유효기간으로 나누어 본다.
준비할 것
협의로 나누어 공동으로 신청하면 다음을 준비한다.
- 검인을 받은 공유물분할계약서(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 적을 사항은 아래 목록에서 본다.
- 방문신청이면 소유권의 등기명의인으로서 등기의무자가 되는 공유자, 곧 지분을 넘기는 공유자의 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 신청서나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다(같은 항 후단).
- 등기의무자의 등기필정보. 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호).
- 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소 및 주민등록번호 증명 정보와, 소유권이전등기이므로 등기의무자의 주소 증명 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호).
- 분필 뒤의 토지대장 등 부동산의 표시를 증명하는 정보(같은 항 제7호).
판결이나 조정으로 나누어 단독으로 신청하면 다음을 준비한다. 판결서·조서에는 검인을 받는다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항).
- 판결이면 판결정본과 확정증명서(등기예규 제1786호 5.가.1)).
- 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서이면 그 조서. 확정증명서는 첨부할 필요가 없다(같은 예규 5.가.2)).
- 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본이면 그 정본과 확정증명서(같은 예규 5.가.3)).
- 판결에 의하여 등기권리자가 단독으로 소유권이전등기를 신청하면 등기권리자의 주소를 증명하는 서면만 낸다(같은 예규 5.라.1)가)). 다만 판결문상 피고의 주소가 등기기록상 등기의무자의 주소와 다르면 동일인임을 증명할 주소 서면을 낸다(같은 예규 5.라.1)나)). 「민사소송규칙」 제76조의2제3항에 따른 재판사무시스템 등으로 확인한 피고의 주민등록번호가 등기기록과 같아 동일인임을 인정할 수 있으면 그 서면은 내지 않는다(같은 예규 5.라.1)다)).
- 등기의무자가 단독으로 신청하면 그의 권리에 관한 등기필정보(같은 예규 5.바. 단서). 방문신청이면 그 등기의무자의 인감증명도 내고, 신청서나 첨부서면에 그 인감을 날인하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호·후단).
어느 경우든 해당하면 다음도 준비한다.
- 재단법인 소유 명의 부동산을 공유물분할을 원인으로 이전하면 주무관청의 허가를 증명하는 서면. 당해 부동산이 재단법인의 기본재산이 아님을 소명하면 첨부할 필요가 없다(등기예규 제886호 2)가.). 「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」의 적용을 받는 사단법인·재단법인 소유 명의 부동산도 같다(같은 예규 3.).
- 학교법인이 공유자 중 1인인 부동산에 관하여 공유물분할등기를 신청하면 관할청의 허가를 증명하는 서면(등기예규 제1255호 제3조 제3항).
- 등기원인에 토지거래허가가 필요하면 토지거래계약허가증. 필요한 경우는 아래 「토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나」에서 본다.
- 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명 정보, 대리인이 신청하면 권한 증명 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
- 취득세 신고·납부는 아래 「취득세는 어떻게 정해지나」에서 본다.
인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제2항). 인감증명 대신 신청서 등에 서명하고 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 낼 수도 있다. 그 근거는 인감증명 제출범위 원인별 비교의 「인감증명이 면제되는 경우는 어떤 때인가」에서 설명한다. 다른 원인과 공통되는 첨부정보는 부동산등기 필요서류 원인별 비교의 「공통 첨부정보는 무엇인가」에서 설명한다.
공유물분할계약서에는 다음 사항을 적고 검인신청인을 표시한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 각 호).
- 당사자(제1호)
- 목적부동산(제2호)
- 계약연월일(제3호)
- 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항(제4호)
- 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자(제5호)
- 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한(제6호)
내지 않아도 되는 것
- 판결에 의한 등기의 집행문. 원칙적으로 첨부를 요하지 않는다(등기예규 제1786호 5.나.1)). 다만 등기절차의 이행을 명하는 판결이 선이행판결, 상환이행판결, 조건부이행판결이면 집행문을 첨부하여야 한다. 다만 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 각각 독립적으로 기재되어 있다면 그러하지 아니하다(같은 예규 5.나.2)).
- 판결정본·조서·결정정본을 낼 때의 송달증명서(같은 예규 5.가.4)).
- 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 때 등기의무자의 등기필정보(같은 예규 5.바.).
- 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 때 등기의무자의 인감증명. 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호는 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우의 인감증명이다.
- 농지취득자격증명(등기예규 제1635호 3.나.).
- 부동산매도용 인감증명서. 매도용은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기에 쓰고, 공유물분할에는 일반 인감증명을 낸다(인감증명 제출범위 원인별 비교의 「매도용과 일반 인감증명은 어떻게 다른가」).
- 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체이면 그 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제3항).
유효기간
인감증명의 유효기간과 그 기준 시점, 다른 증명서의 기간은 인감증명 제출범위 원인별 비교의 「인감증명은 언제 제출하는가」에서 설명한다.
토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나
허가구역 토지의 소유권을 대가를 받고 이전하는 계약은 허가 대상이므로, 공유물분할로 지분을 넘길 때 그 이전에 대가가 있는지에 따라 허가가 필요한지 정해진다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 같은 항은 대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 허가 대상으로 정하고, 공유물분할을 따로 열거하거나 제외하지 않는다.
지분 비율대로 나누는지, 가격배상이나 정산금이 오가는지 같은 사실관계를 먼저 본다. 판단이 서지 않으면 관할 시·군·구의 토지거래허가 담당 부서에 확인한다. 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항). 그 효력의 의미는 토지거래허가의 「허가 없이 한 계약은 어떻게 되나?」에서 설명한다.
허가증을 발급받은 경우에는 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제2항). 허가 뒤 등기와의 연결은 토지거래허가의 「등기와는 어떻게 연결되나?」에서 설명한다. 허가가 필요 없는 경우와 판결로 신청하는 경우는 다음과 같다.
허가가 필요하지 않은 경우
다음 어느 하나에 해당하면 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제2항).
- 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우(제1호)
- 토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 같은 법 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 아니하는 경우(제2호)
판결로 신청하는 경우
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제3자의 허가 등 증명 정보를 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제3항 본문). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).
소유권이전등기를 신청할 때에는 허가서 등의 현존사실이 판결서 등에 기재되어 있더라도 행정관청의 허가 등을 증명하는 서면을 반드시 제출하여야 한다(등기예규 제1786호 5.마.2)). 판결로 신청할 때 허가서를 내는 것은 이처럼 등기원인에 토지거래허가가 필요한 때다. 허가 대상은 대가를 받고 이전하는 「계약」이므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항), 허가구역 토지라는 사실만으로 정해지지 않는다.
농지를 나누면 농지취득자격증명이 필요한가
공유물분할을 원인으로 농지의 소유권이전등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 된다(등기예규 제1635호 3.나). 이 예규의 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이며, 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문한다(같은 예규 1.).
자연인 등이 매매·증여·교환 등을 원인으로 농지의 소유권이전등기를 신청하면 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 다만 같은 예규 3.에서 열거하는 사유를 등기원인으로 하여 신청하는 경우에는 그러하지 아니하며(같은 예규 2.가.(1) 단서), 공유물분할은 3.나.에 열거되어 있다. 발급 절차는 농지취득자격증명에서 설명한다.
언제까지 신청해야 하나
부동산 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 자는 반대급부 이행 완료일 또는 계약 효력 발생일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 다만 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).
기산일은 다음 중 하나에 해당하는 날이다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 각 호).
- 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날(제1호)
- 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날(제2호)
부동산등기 특별조치법 제2조 제1항의 의무자는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 「계약」을 체결한 자다. 협의분할은 공유자들이 지분을 넘기기로 하는 계약이므로 이 조가 걸린다. 서로 지분을 넘겨주거나 정산금을 주고받기로 해 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하면 반대급부의 이행이 완료된 날(제1호)부터, 한쪽만 채무를 부담하면 그 계약의 효력이 발생한 날(제2호)부터 60일을 센다. 기산일은 부동산등기 신청의무와 과태료의 「60일은 언제부터 세나」에서, 기간을 넘긴 경우의 과태료는 같은 글의 「기간을 넘기면 과태료는 얼마인가」에서 설명한다.
같은 조 제1항은 계약을 체결한 자의 신청의무를 정하고, 판결이나 조정으로 나눈 경우에 이 조가 적용되는지는 정하지 않는다. 판결·조정으로 나누었고 등기가 늦어질 사정이 있으면 과태료를 부과하는 부동산 소재지 시·군·구에 미리 확인한다.
판결로 나눈 경우 등기 없이 물권을 취득하더라도 등기를 하지 아니하면 처분하지 못한다는 점은 앞의 「분필등기를 먼저 해야 하나」에서 보았다(민법 제187조).
취득세는 어떻게 정해지나
공유물 분할로 인한 취득은 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 취득세를 산출한다(지방세법 제15조 제1항 본문·제4호). 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득이면 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하고(제15조 제1항 본문), 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 이 특례에서 제외된다(제15조 제1항 제4호 괄호).
세율 특례와 국민주택채권은 다음과 같다.
취득세 세율 특례
취득물건이 같은 법 제13조제2항에 해당하는 경우에는 같은 항 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다(지방세법 제15조 제1항 단서). 중과기준세율의 값과 공유물분할의 실제 세율은 취득세 원인별 총정리의 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」에서 설명한다.
본인 지분을 초과하는 부분에는 같은 항 본문의 계산, 곧 중과기준세율을 빼는 계산과 주택의 100분의 50 계산을 적용하지 않는다. 그 부분은 공유물 분할의 표준세율 1천분의 23에서도 빠지므로(같은 법 제11조 제1항 제5호 괄호), 대가를 치르고 넘겨받았는지 등 취득 원인에 맞는 세율을 본다. 원인별 표준세율과 초과분 제외는 취득세 원인별 총정리의 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」에서 설명한다. 같은 법 제15조 제1항 제4호를 적용할 때 공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 단독 소유권을 취득한 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액으로 한다(지방세법 시행령 제29조의2). 같은 호의 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상 공유권 해소를 위한 지분이전은 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 신고·납부 기한은 취득세 원인별 총정리의 「납부기한은 언제까지인가」에서, 등기 비용 전체는 부동산등기 비용 총정리의 「등기 원인에 따라 비용 항목은 어떻게 다른가?」에서 설명한다. 등기 유형별 세목의 차이는 부동산등기 유형 비교에서 설명한다.
국민주택채권
공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우는 국민주택채권을 사야 하는 소유권 이전등기에서 제외된다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 15.가.). 정산금이나 가격배상으로 종전 지분율을 넘어 이전받는 경우는 이 제외에 들지 않으므로, 소유권 이전등기의 매입기준(부동산 종류·시가표준액 구간 등)에 따라 매입 대상인지 본다. 매입 대상과 제외 범위는 국민주택채권 매입 의무의 「어떤 등기에 매입 의무가 있는가」에서 설명한다.
신청이 받아들여지지 않으면 어떻게 하나
공유자가 아닌 사람이 끼거나 필지마다 공유자가 다른 채로 한 분할은 공유물분할등기로 신청할 수 없으므로, 공유자를 맞춘 뒤 다시 분할하거나 다른 원인으로 신청한다(등기선례 제7-235호). 이 선례가 든 방법은 매매 등의 방법으로 필지들의 공유자가 동일하게 된 뒤 공유물분할을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 것이다(2003. 3. 12. 회답).
확정되지 아니한 가집행선고가 붙은 판결에 의하여 등기를 신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다(등기예규 제1786호 2.나.). 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니하면 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(민법 제269조 제1항). 등기관의 처분에 불복하는 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.
실무 체크포인트
- 필지마다 공유자가 같은지 본다. 공유자가 다른 필지를 섞어 나누는 공유물분할등기는 신청할 수 없다는 2003년 회답이 있고, 매매 등으로 공유자가 동일하게 된 뒤에는 신청할 수 있다(등기선례 제7-235호).
- 한 필지를 현물로 나누면 분필등기를 먼저 한다. 이전등기는 분필된 부동산별로 각각 독립하여 공동신청할 수 있다(등기예규 제514호).
- 조정이 성립해도 등기를 미루지 않는다. 현물분할 조정이 성립하였어도 그 즉시 공유관계가 소멸하지 않고, 분필 후 지분이전등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득한다(2011두1917 판결요지 다수의견).
- 판결서·조서도 검인을 받는다. 공유물분할에 관한 판결서·조정조서·화해조서·조정을 갈음하는 결정서·화해권고결정서에도 검인을 받아야 한다는 2019년 회답이 있다(부동산등기선례 제201907-11호, 부동산등기 특별조치법 제3조 제2항).
- 확정증명서가 필요한지 본다. 조정조서·화해조서·인낙조서는 확정증명서를 첨부할 필요가 없고, 판결정본과 조정에 갈음하는 결정정본·화해권고결정정본은 첨부하여야 한다(등기예규 제1786호 5.가.).
- 조정조서의 원인과 일자를 옮긴다. 조서에 등기원인과 연월일이 있으면 그대로, 없으면 「조정」 등과 「조서기재일」 또는 「결정확정일」을 적는다(등기예규 제1786호 4.다.).
- 재단법인·학교법인 공유자가 있는지 본다. 재단법인 소유 명의 부동산을 공유물분할로 이전하면 주무관청의 허가를 증명하는 서면을 첨부하여야 하고, 기본재산이 아님을 소명하면 첨부할 필요가 없다(등기예규 제886호 2)가.). 학교법인이 공유자 중 1인이면 관할청의 허가를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(등기예규 제1255호 제3조 제3항).
- 등기원인에 허가가 필요하면 판결로 신청해도 허가서를 낸다. 등기원인에 행정관청의 허가 등이 요구되는 소유권이전등기는 허가서 등의 현존사실이 판결서에 기재되어 있더라도 허가 등을 증명하는 서면을 반드시 제출하여야 한다(등기예규 제1786호 5.마.2)). 허가구역 토지라는 사실만으로 허가가 필요한 것은 아니다.
- 60일 의무가 걸리는지 본다. 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 각 호의 날부터 60일 이내에 신청하여야 하고, 협의분할은 이 계약이다. 기산일은 부동산등기 신청의무와 과태료에서 본다.
- 국민주택채권 매입 대상인지 본다. 공유지분율에 따라 나누는 이전등기는 매입 대상에서 제외되고, 종전 지분율을 넘어 이전받으면 이 제외에 들지 않는다. 범위는 국민주택채권 매입 의무에서 본다.
- 종전 지분 위의 담보권을 따로 정리한다. 갑 지분 위에 설정된 근저당권 등 담보물권은 특단의 합의가 없는 한 공유물분할 뒤에도 종전의 지분비율대로 공유물 전부 위에 그대로 존속하고, 갑 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되지 않는다. 을의 단독소유가 된 토지에 전사된 근저당권등기 등을 말소하려면 통상의 말소절차에 의하여야 한다는 2004년 회답이 있다(등기선례 제200411-12호 1.·2.). 정리 방법은 공유물분할등기와 종전 공유지분 담보권 정리에서 본다.
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