토지거래허가란 토지거래허가구역 안의 토지를 대가를 받고 거래할 때 관할 시장·군수·구청장에게서 받아야 하는 허가다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조). 투기 성행·지가 급등 지역을 국토교통부장관이나 시·도지사가 5년 이내 기간을 정해 허가구역으로 지정한다(같은 법 제10조).
허가를 받지 않으면 그 토지거래계약은 효력이 발생하지 않고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항), 형사처벌 대상도 된다. 제11조 제1항의 허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제26조 제3항). 벌금 상한이 정액이 아니라 토지가격에 연동한다.
쉽게 말하면 — 투기가 우려되는 지역으로 지정된 곳에서 땅을 사고팔 때는, 계약 전에 시·군·구청의 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가 없이 한 계약은 효력이 생기지 않습니다.
어떤 거래에 허가가 필요한가?
허가구역 안에서 대가를 받고 토지의 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)이 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조). 다만 대통령령이 정한 용도별 면적 이하의 토지이거나, 당사자·토지가 지정 공고 대상에 해당하지 않으면 허가가 필요 없다(같은 조). 상속처럼 대가 없는 무상취득은 허가 대상이 아니고, 「민사집행법」에 따른 경매는 대가가 있어도 법이 허가 규정의 적용을 배제한다(같은 법 제14조 제2항 제2호). 공매는 명문의 당연 배제 대상이 아니라 대통령령으로 정하는 경우에 한해 배제되므로(같은 항 제3호 위임), 경매와 동일하게 취급해선 안 된다.
돈을 주고받는 매매·교환이 허가 대상입니다. 상속이나 경매로 받는 땅은 허가가 필요 없고, 일정 면적 이하의 작은 땅도 면제됩니다.
허가 없이 한 계약은 어떻게 되나?
허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조). 판례는 이를 처음부터 확정적으로 무효인 것이 아니라 허가를 받을 때까지 효력이 없는 유동적 무효로 본다. 나중에 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효가 되고, 불허가가 확정되면 무효가 된다. 허가 절차를 밟지 않은 당사자가 스스로 무효를 주장하는 것도 원칙적으로 막히지 않는다. 그런 주장을 신의성실의 원칙에 반한다는 이유로 배척하면 강행법규를 둔 입법취지가 몰각되기 때문이다(97다33218). 다만 약정 내용과 취득 목적대로 허가를 신청했다면 허가 기준에 맞아 받을 수 있었는데 다른 급박한 사정으로 그 절차를 회피했다고 볼 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지가 있다(같은 판결). 다만 허가 없이 순차로 매매한 뒤 최종 매수인 앞으로 직접 경료한 중간생략등기는 적법한 허가 없이 경료된 등기로서 무효다(대법원 97다33218 판결).
허가 없는 계약은 일단 효력이 없지만, 곧바로 무효로 끝나는 것은 아닙니다. 허가를 받으면 계약일로 거슬러 올라가 유효해지고, 허가가 안 나오면 그때 무효가 됩니다.
등기와는 어떻게 연결되나?
허가구역 토지의 소유권이전등기를 신청할 때는 토지거래계약 허가증을 첨부정보로 낸다(부동산등기규칙 제46조). 허가구역 지정·해제는 시장·군수·구청장이 관할 등기소장에게 통지하므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조), 등기소가 허가구역 여부를 확인할 수 있다. 외국인이 군사시설 보호구역 등 특수구역 토지를 취득할 때 받는 허가는 이 토지거래허가와 별개이나, 토지거래허가를 받았으면 그 허가는 따로 받지 않는다(같은 법 제9조).
허가를 받은 뒤 그 허가증을 등기 신청서에 첨부해야 소유권 이전 등기가 됩니다. 허가증 없이는 등기가 진행되지 않습니다.
실무 체크포인트
- 거래 대상 토지가 허가구역인지, 용도별 면적 기준을 넘는지부터 확인한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조). 면적 미만이면 허가가 면제된다.
- 상속(무상)·「민사집행법」에 따른 경매(법 적용배제, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호)는 허가 대상이 아니므로 허가증 없이 등기한다. 공매는 대통령령으로 정하는 경우에만 배제되므로(같은 항 제3호) 사안별로 확인한다.
- 허가구역 지정은 공고일부터 5일 후 효력이 생긴다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조). 계약 시점과 지정·해제 시점을 대조한다.
- 허가 전 계약은 유동적 무효라, 당사자는 서로 허가 신청에 협력할 의무가 있다. 일방이 협력을 거부하면 협력의무 이행을 구할 수 있다.
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- 법령
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