부동산등기 유형 비교

부동산등기는 등기되는 권리에 따라 소유권등기·용익물권등기·담보물권등기·처분제한등기의 네 유형으로 나뉘며, 갑구·을구 기재 위치와 부과 세금이 유형마다 다르다(부동산등기법 제3조·부동산등기법 제15조). 소유권과 처분제한은 갑구, 용익물권·담보물권은 을구에 기재된다.

등기 유형 대비교 매트릭스

세율은 등록면허세 0.2%에 지방교육세 0.04%를 합산한 실효세율 기준이다(지방세법 제28조·지방세법 제151조).

소유권등기는 어떤 등기인가

소유권등기는 부동산 소유권의 발생·변동·소멸을 공시하는 등기로 갑구에 기재된다(부동산등기법 제15조). 미등기 부동산에 처음 소유권을 공시하는 소유권보존등기, 매매·증여·상속·판결 등을 원인으로 소유권 주체가 바뀌는 소유권이전등기가 대표적이다.

소유권에 관한 등기는 부동산 취득에 해당하므로 취득세가 부과된다(지방세법 제11조). 영수필확인서를 첨부하지 않으면 등기 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호). 등기 신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 하는 것이 원칙이지만, 상속·판결·수용·공유물분할 등은 단독신청이 허용된다(부동산등기법 제23조).

주택 취득세는 가액·면적·다주택 여부에 따라 1%에서 12%까지 차등된다(지방세법 제11조). 일시적 2주택·생애최초·청년·신혼부부 등 감면 규정이 자주 개정되므로 신청 시점의 지방세법 확인이 필요하다.

용익물권등기는 어떤 등기인가

용익물권등기는 타인의 부동산을 일정한 목적으로 사용·수익하는 권리를 공시하는 등기이며, 을구에 기재된다(부동산등기법 제15조). 지상권·전세권·지역권 세 가지가 이에 해당한다(부동산등기법 제3조).

용익물권 설정은 부동산 취득이 아니므로 취득세가 부과되지 않고 등록면허세만 부과된다(지방세법 제28조). 전세권은 전세금액, 지상권은 부동산가액, 지역권은 요역지 가액을 과세표준으로 0.2%를 적용하고, 여기에 지방교육세 20%(등록면허세액 기준)가 가산되어 실효세율은 0.24%가 된다(지방세법 제151조).

존속기간이 만료된 지상권·전세권 위에는 다시 (근)저당권을 설정할 수 없으나, 건물전세권은 법정갱신제도가 있어 전세권변경등기를 거친 후 설정할 수 있다.

담보물권등기는 어떤 등기인가

담보물권등기는 채권 담보를 위해 부동산 위에 설정된 물권을 공시하는 등기로 을구에 기재된다(부동산등기법 제15조). 저당권과 근저당권이 핵심이며, 실무에서는 거의 전부 근저당권으로 설정된다.

근저당권은 계속적 거래관계에서 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 채권최고액 한도까지 담보하는 특수한 저당권이다(민법 제357조). 채권최고액과 채무자는 필수적 등기사항이다(부동산등기법 제75조 제2항).

비용은 채권최고액 × 0.24%(등록면허세 0.2% + 지방교육세 0.04%)에 국민주택채권 매입가가 더해진다(지방세법 제28조). 담보권 설정은 부동산 취득이 아니므로 취득세는 부과되지 않는다.

처분제한등기는 어떤 등기인가

처분제한등기는 소유자가 임의로 부동산을 처분하지 못하도록 제약하는 등기로, 갑구에 기재된다(부동산등기법 제15조). 가압류·가처분·압류·경매개시결정 등이 이에 해당한다.

처분제한등기는 일반적으로 법원이나 세무서의 촉탁으로 실행되며(가압류·가처분·경매·압류), 일부는 채권자가 직접 신청한다. 등록면허세는 부동산 1건당 6,000원 정액이며, 지방교육세를 합산하면 7,200원이다(지방세법 제28조).

미등기 부동산에 처분제한 등기가 촉탁된 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 처분제한등기를 실행한다. 이 경우 보존등기에 대한 등록면허세는 별도로 통지된다(지방세법 제33조).

갑구와 을구는 어떻게 다른가

등기기록은 표제부·갑구·을구로 구성되며(부동산등기법 제15조), 어느 칸에 어떤 등기가 기재되는지는 권리의 성질에 따라 정해져 있다.

갑구가 소유권 전용 칸인 것은 아니다. 가압류·가처분·경매개시결정 같은 처분제한등기도 갑구에 기재된다(부동산등기법 제15조).

취득세와 등록면허세는 어떻게 구분하는가

2011년 1월 1일 시행 지방세법 전부개정으로 종전의 등록세가 폐지되고, 부동산 취득에 따른 등기는 취득세로 통합되었다(지방세법 제7조·지방세법 제11조). 취득에 해당하지 않는 등기(담보권·용익물권 설정, 말소·변경·경정, 처분제한 등)는 등록면허세가 부과된다(지방세법 제28조).

영수필확인서는 등기 신청 접수 전에 첨부해야 하며, 미첨부 시 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).

자주 오해하는 부분

근저당권설정에는 취득세가 부과되지 않는다. 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과되는 세금이고(지방세법 제7조), 담보권 설정은 취득이 아니기 때문이다. 근저당권설정 시 비용은 등록면허세(채권최고액 × 0.24%)와 국민주택채권 매입가가 전부다.

전세권설정에도 취득세가 없다. 용익물권 설정 역시 취득에 해당하지 않으므로 등록면허세(전세금액 × 0.24%)만 부과된다(지방세법 제28조). 임차권등기는 차임 유무에 따라 월임대차금액의 0.24% 또는 1건당 정액 6,000원이 적용된다.

갑구는 소유권 전용 칸이 아니다. 가압류·가처분·경매개시결정·압류 같은 처분제한등기도 갑구에 기재된다. 갑구가 “소유권에 관한 사항”으로 표현되는 것은 소유 주체의 권리 행사에 영향을 미치는 사항이 모두 갑구에 모인다는 뜻이다(부동산등기법 제15조).

신탁등기는 이중과세가 아니다. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기는 취득세가 비과세되지만(지방세법 제9조), 신탁등기 자체는 등록면허세 1건당 6,000원이 부과된다.

실무 체크포인트

• 세금이 취득세인지 등록면허세인지부터 가른다. 소유권 취득(매매·상속·증여·보존)은 취득세, 그 외(근저당·전세권 설정, 말소·변경, 가압류·가처분)는 등록면허세다(지방세법 제7조·지방세법 제28조). 의뢰 단계에서 세목을 먼저 확정해야 비용 견적이 정확해진다.
• 영수필확인서 미첨부는 각하 사유다. 취득세·등록면허세를 납부하고 영수필확인서를 접수 전에 첨부한다(부동산등기법 제29조 제10호). 잔금일에 맞춰 세액을 미리 산정해 둔다.
• 주택 취득세율은 신청 시점 법령으로 재확인한다. 1~12% 차등과 일시적 2주택·생애최초 감면이 자주 개정된다(지방세법 제11조). 과거 견적을 그대로 쓰면 안 된다.
• 근저당 채권최고액 기준으로 등록면허세를 계산한다. 실제 대출원금이 아니라 채권최고액 × 0.24%다(부동산등기법 제75조). 국민주택채권 매입가도 함께 안내한다.

관련

• 개념·해설
  법인 명의 부동산 등기집합건물 등기 특이사항
• 법령
  부동산등기법 제3조부동산등기법 제15조부동산등기법 제23조부동산등기법 제29조부동산등기법 제75조지방세법 제7조지방세법 제9조지방세법 제11조지방세법 제28조지방세법 제33조지방세법 제151조민법 제356조민법 제357조