공유물분할등기와 종전 공유지분 담보권 정리

공유자 1인의 지분에 근저당권 등 담보권이 설정된 채 공유물을 분할하면, 그 권리는 특별한 합의가 없는 한 담보제공자가 취득한 부동산에만 자동으로 모이지 않는다. 원래 공유물 전체에 종전 지분비율의 범위로 존속하고 분할된 각 부동산에 전사되므로, 다른 공유자가 단독으로 취득한 부동산의 담보권도 통상의 말소절차를 거쳐야 없어진다(등기선례 제200411-12호).

분할하면 담보권이 한쪽으로 자동 정리되나

자동 정리되지 않는다. 공유물분할등기는 등기원인은 공유물분할이지만 등기신청의 내용은 공유지분이전등기다. 따라서 분할 전에 특정 공유자의 지분에 설정된 근저당권 등은 공유지분이전등기만으로 영향을 받지 않는다(등기선례 제200411-12호).

토지를 여러 필지로 나눈 뒤 각 공유자가 한 필지씩 단독소유하게 되어도, 종전 특정 지분의 담보권은 그 지분비율대로 분할된 각 부동산에 전사된다. 전사된 등기는 효력이 있으므로 등기관이 공유물분할을 이유로 직권말소하지 않는다.

전사된 담보권은 어떻게 말소하나

담보권자의 해지·방기 등 말소원인과 말소등기신청을 갖춘 통상의 절차를 거친다. 분할조정이나 분할판결이 있다는 사정만으로는 담보권 말소의 등기원인이 되지 않는다(등기선례 제200411-12호).

분할된 토지에 남거나 전사된 저당권등기들은 공동저당의 관계에 있다. 이때 한 필지의 저당권등기만 말소하는 신청도 수리될 수 있지만, 다른 필지의 등기가 함께 자동으로 말소되는 것은 아니다(등기선례 제2-444호).

나머지 필지의 등기는 그 필지를 말소 대상으로 포함하지 않는 한 존속한다. 관할이 다른 공동저당 일부의 소멸·변경 신청은 소멸·변경되는 부동산의 관할 등기소 중 한 곳에 할 수 있다(부동산등기규칙 제163조 제3항). 일부 부동산의 저당권등기를 말소하면 다른 부동산의 공동담보 등기에 그 뜻을 기록하고 소멸한 사항을 말소하는 표시를 한다(부동산등기규칙 제136조 제1항).

분할 전에 무엇을 합의해야 하나

분할 후 각 공유자가 취득할 부동산뿐 아니라, 종전 지분에 있던 담보권을 어느 부동산에 남기고 어느 부동산에서 말소할지도 담보권자와 미리 조정하는 것이 안전하다. 공유자들의 분할합의만으로 제3자인 담보권자의 권리를 없앨 수는 없다.

토지분필등기 단계에서 권리자가 특정 분할토지에 관한 권리의 소멸을 승낙한 정보 또는 그 권리자에게 대항할 수 있는 재판정보를 제공하면 그 토지에 권리가 소멸한 뜻을 기록할 수 있다. 그 권리를 목적으로 한 제3자의 권리등기가 있으면 그 제3자의 승낙 또는 대항 가능한 재판도 필요하다(부동산등기규칙 제76조 제3항부터 제6항). 이미 권리등기가 전사된 뒤에는 통상의 말소절차를 거친다.

실무 체크포인트

• 분할 전 등기사항증명서에서 공유자별 지분등기와 그 지분을 목적으로 한 근저당권·압류·가등기를 모두 확인한다.
• 분할조정·판결에 담보권 정리방법을 적었더라도 담보권자가 절차에 참여했는지와 말소등기에 필요한 정보를 따로 확인한다.
• 일부 필지의 담보권만 말소했다면 나머지 필지의 등기는 자동 말소되지 않았음을 확인한다(등기선례 제2-444호).
• 공동담보 일부를 말소·변경했다면 나머지 부동산의 등기와 공동담보목록에 일부 소멸·변경이 기록되었는지 확인한다(부동산등기규칙 제136조).
• 분할등기 후 각 필지의 을구를 다시 발급받아 전사된 담보권과 공동담보 관계를 확인한다(등기선례 제200411-12호).

관련

• 개념·해설
  공유물분할분필등기 신청근저당권근저당권말소등기
• 법령
  부동산등기규칙 제76조부동산등기규칙 제136조부동산등기규칙 제163조
• 예규·선례
  등기선례 제200411-12호등기선례 제2-444호