가등기상 권리의 이전등기

가등기상 권리를 제3자에게 양도하면 양도인과 양수인은 공동신청으로 그 이전등기를 신청할 수 있고, 이 등기는 가등기에 대한 부기등기로 한다(등기예규 제1849호 3.(1)). 다만 매매로 생긴 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 양도에 매도인의 승낙이나 동의를 요하고, 그것이 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없다(2024다248290 판결요지).

쉽게 말하면 — 을이 갑에게서 토지를 사기로 하고 소유권이전청구권가등기를 해 두었다가, 그 권리를 병에게 넘기는 경우입니다. 을과 병이 함께 신청하면 을의 가등기에 병 앞으로 이전하는 부기등기가 됩니다(등기예규 제1849호 3.(1)). 을의 권리가 갑과의 매매로 생긴 것이면 특별한 사정이 없는 이상 갑의 승낙이나 동의가 있어야 하고, 그것 없이 병이 부기등기와 본등기까지 마쳐도 원인무효입니다(2024다248290 판결요지). 병이 본등기를 할 때 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자인 갑입니다(등기예규 제1849호 4.가.(1)).

어떤 가등기상 권리를 넘길 수 있나

가등기로 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권이므로, 이를 양도하면 그 가등기상 권리의 이전등기를 할 수 있다(98다24105 판결요지). 가등기상 권리란 이렇게 가등기로 순위가 보전된 청구권을 말하고, 소유권이전청구권가등기라면 소유권이전청구권이 그 권리다.

대법원은 1998. 11. 19. 전원합의체 판결로, 명의수탁자 명의의 토지 지분에 매매예약을 원인으로 해 둔 소유권이전청구권가등기 가운데 일부 지분에 관한 권리를 양도하기로 약정한 사안에서 이렇게 보았다. 그러면서 가등기 명의자를 등기의무자로 한 이전의 부기등기를 할 수 없다던 종전 결정(대법원 1972. 6. 2. 자 72마399 결정)을 변경했다(98다24105 이유 제2점).

넘길 권리가 무엇에서 생겼는지에 따라 양도의 요건이 다르다.

매매로 생긴 소유권이전등기청구권: 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자인 매도인의 승낙이나 동의를 요하므로, 승낙이나 동의가 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없다. 양도인이 매도인에게 통지하는 것만으로는 매도인에 대한 대항력이 생기지 않는다(2024다248290 판결요지).
유효한 명의신탁약정의 해지로 생긴 청구권: 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하였더라도 명의수탁자가 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않고 있다면, 양수인은 명의수탁자에게 직접 소유권이전등기청구를 할 수 없다(2018다280316 판결요지).
취득시효 완성 등 그 밖의 원인으로 생긴 청구권: 취득시효 완성으로 생긴 청구권의 양도와 그 대항요건은 소유권이전등기청구권의 양도에서 설명한다.

위 판결들은 매매로 인한 소유권이전등기청구권과 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 대상으로 판단했고, 매매예약을 원인으로 한 가등기상 권리에 이 양도제한 법리가 그대로 적용되는지는 따로 판단하지 않았다. 등기사항증명서의 가등기 등기원인이 매매예약이면 양도 전에 가등기의무자인 소유자의 승낙을 받을 수 있는지 먼저 확인한다.

넘기려는 가등기가 어떤 권리를 보전하는지는 등기사항증명서의 그 가등기 등기목적과 등기원인으로 확인한다. 대물반환의 예약을 원인으로 한 가등기는 등기목적을 본등기 될 권리의 이전담보가등기(예: 소유권이전담보가등기)로 적는다(등기예규 제1849호 2.다). 담보 목적인지를 실질로 판단하는 기준은 담보가등기에서, 어떤 청구권을 가등기할 수 있는지는 가등기에서 다룬다.

누가 어떤 순서로 신청하나

가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우 양도인과 양수인은 공동신청으로 그 가등기상 권리의 이전등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1849호 3.(1)). 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는데(부동산등기법 제23조 제1항), 이 등기에서는 권리를 넘겨받는 양수인이 등기권리자, 넘겨주는 양도인이 등기의무자다.

진행은 다음 순서가 된다. 법이 순서를 정한 것이 아니라 각 단계의 요건에서 나오는 순서다.

양도인과 양수인이 가등기상 권리의 양도계약을 맺는다. 매매로 생긴 소유권이전등기청구권이면 매도인의 승낙이나 동의를 받는다(위 절). 토지거래허가구역 안의 허가대상 토지이면 양도계약 전에 토지거래계약허가를 받는다(아래 「무엇을 준비하나」).
양도인과 양수인이 함께 가등기상 권리의 이전등기를 신청한다.
이전의 부기등기가 마쳐지면 양수인이 가등기에 기한 본등기를 신청한다(아래 「넘겨받은 사람은 본등기를 어떻게 하나」).

양도인이 신청에 협력하지 않으면 양수인은 가등기상 권리의 이전등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청한다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 98다24105도 양수인이 양도인을 상대로 소유권이전청구권가등기의 이전등기절차 이행을 구한 청구를 인용한 원심을 유지한 사안이다(이유 제2점). 판결로 신청할 때 달라지는 서류는 아래 「무엇을 준비하나」에, 판결 등기 일반은 판결에 의한 등기에 있다.

신청할 등기소와 방문·전자신청 방법은 가등기 신청 절차에서 설명한다.

등기부에는 어떻게 기록되나

가등기상 권리의 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다(등기예규 제1849호 3.(1), 98다24105 판결요지). 부기등기는 기존 등기(주등기)에 덧붙여 하는 등기이고, 이 글에서는 가등기가 주등기다. 부기등기 일반은 부기등기에서 다룬다.

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다(부동산등기법 제5조).

넘기는 범위와 가등기권자 수에 따라 기록 방법이 다르다.

일부지분만 넘길 때

가등기상 권리의 이전등기 신청은 가등기된 권리 중 일부지분에 관해서도 할 수 있다. 이 경우 등기신청서에는 이전되는 지분을 기재하여야 하고 등기기록에도 그 지분을 기록하여야 한다(등기예규 제1849호 3.(2)).

공동가등기권자의 지분이 기록되지 않았을 때

여러 사람 이름으로 가등기가 되어 있으나 각자의 지분이 기록되지 아니한 경우, 그 가등기상 권리의 양도에는 예규 4.마.(2)를 준용한다(등기예규 제1849호 3.(3)). 준용되는 내용은 다음과 같다(등기예규 제1849호 4.마.(2)).

지분이 기록되어 있지 않으면 그 지분은 균등한 것으로 본다.
균등하게 산정한 지분과 다른 지분을 주장하려면 먼저 가등기지분을 기록하는 의미의 경정등기를 신청하여야 한다.
그 경정등기는 가등기권자 전원이 공동으로 신청하여야 하고, 가등기권자 전원 사이에 작성된 실제의 지분비율을 증명하는 서면과, 실제의 지분이 균등하게 산정한 지분보다 적은 가등기권자의 인감증명을 첨부하여야 한다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 적어야 한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호). 등기원인의 이름은 예규와 선례가 사안별로 적고 있다.

두 사람의 가등기권자 중 한 사람이 다른 가등기권자에게 가등기상 권리를 양도한 사안에서, 예규는 이 등기를 「가등기상 권리의 양도를 원인으로 한 지분이전의 부기등기」라고 적는다(등기예규 제1849호 4.마.(3)).
소유권이전청구권가등기를 마친 상태에서 제3자에 대한 채무를 담보하기 위하여 소유권이전등기청구권을 양도한 사안에서, 「양도담보」를 원인으로 가등기된 권리의 이전등기를 신청할 수 있다고 회답했다. 또 이후 양도담보계약이 해제되면 「양도담보계약의 해제」를 원인으로 그 이전등기의 말소등기를 신청할 수 있다고 했다(등기선례 제9-351호 1., 2018. 3. 7.).

제3자에게 대가를 받고 넘기는 기본 사안은 예규 제1849호 3.(1)이 「가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우」라고만 적고, 그 등기원인의 이름을 따로 정하지 않는다. 위 4.마.(3)의 「가등기상 권리의 양도」를 그대로 쓸 수 있는지는 관할 등기소에 확인한다.

원인일자는 규칙 제43조 제1항 제5호가 「등기원인과 그 연월일」을 신청정보로 적게 할 뿐이고, 예규 제1849호와 위 선례는 가등기상 권리 이전등기의 원인일자를 무엇으로 적을지 정하지 않는다. 적을 날짜는 관할 등기소에 확인한다.

무엇을 준비하나

공동신청이면 양도계약서 등 등기원인을 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호)와 함께, 등기의무자인 양도인이 통지받은 등기필정보를 낸다(부동산등기법 제50조 제2항). 매매로 생긴 청구권이면 매도인의 승낙을 증명하는 정보와 그 인감증명도 낸다는 선례가 있다(아래 목록).

준비할 것

다음 가운데 괄호로 조건을 단 항목은 그 경우에만 낸다.

등기원인을 증명하는 정보: 가등기상 권리의 양도계약서, 양도담보를 원인으로 하면 그 계약서(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우는 같은 조 제3항이 따로 정한다(아래 「내지 않아도 되는 것」).
양도인의 등기필정보. 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하면 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다(부동산등기법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 등기필정보가 없으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
(매매로 생긴 청구권의 가등기를 넘길 때) 매도인인 소유명의인의 승낙이 있음을 증명하는 정보와 인감증명. 선례는 양도담보를 원인으로 이전하는 사안에서, 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 양도에 매도인의 승낙이나 동의를 요하므로 이 두 가지를 첨부정보로 제공하여야 한다고 회답했다(등기선례 제9-351호 2., 2018. 3. 7.). 규칙은 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보를 내게 하고(부동산등기규칙 제46조 제1항 제2호), 방문신청에서 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하면 그 제3자의 인감증명을 내게 한다(같은 규칙 제60조 제1항 제7호).
(토지거래허가구역 안의 허가대상 토지일 때) 토지거래계약허가증. 허가 대상은 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약(예약을 포함한다)이다. 이 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(같은 조 제6항). 다만 같은 조 제2항 각 호(대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 계약 등)에 해당하면 허가가 필요하지 아니하다. 규칙은 등기원인에 대하여 제3자의 허가가 필요한 경우 이를 증명하는 정보를 내게 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제2호). 등기예규 제1634호 2.나는 가등기를 신청할 당시 허가증을 냈으면 그 가등기에 의한 본등기 때 다시 낼 필요가 없다고 정할 뿐이고, 그 허가가 뒤의 양도계약까지 대신한다고 정한 원문은 없다.
(양도담보를 원인으로 할 때) 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻의 정보. 같은 선례가 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권을 양도하는 경우이므로 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제2항을 유추적용하여 이 정보도 제공하여야 한다고 회답했다(등기선례 제9-351호 3.).
양수인의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보(새로 등기명의인이 되는 등기권리자, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).
(해당할 때) 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명 정보, 대리인이 신청하면 권한 증명 정보, 자격자대리인이 공동신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호·제8호).
(일부지분만 넘길 때) 신청서에 이전되는 지분을 기재한다(등기예규 제1849호 3.(2)).

내지 않아도 되는 것

다음 경우에는 원문이 그 서류를 내지 않아도 된다고 정하거나 대상을 한정한다.

토지·건축물대장 정보: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호는 소유권이전등기를 신청하는 경우로 정한다.
양도인(등기의무자)의 주소 증명: 같은 항 제6호 단서가 이를 요구하는 경우는 소유권이전등기를 신청하는 경우와 규칙 제52조의2제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우다. 동일성 확인이 필요한 경우에는 낸다.
판결로 단독신청할 때 제3자의 동의·승낙 정보: 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제1항 제2호의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(부동산등기규칙 제46조 제3항). 이 조항은 낼 서류만 정하고 양도의 효력은 정하지 않는다. 양도의 효력에 관하여는, 매도인의 승낙이나 동의 없이 마친 가등기 이전의 부기등기와 그에 기한 본등기는 원인무효라는 판결이 있다(2024다248290 판결요지).
승소한 등기권리자(양수인)가 판결로 단독신청할 때 등기필정보: 신청정보로서의 등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정된다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호 단서).
승낙서의 인감증명: 승낙서가 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제4항). 인감증명을 내야 하는 사람이 국가 또는 지방자치단체이면 내지 않는다(같은 조 제3항).

원문이 정하지 않는 서류

아래 두 가지는 원문이 가등기상 권리의 이전등기에 관해 직접 정하지 않으므로, 관할 등기소에 미리 확인한다.

양도인의 인감증명: 부동산등기규칙 제60조 제1항은 방문신청 때 인감증명을 낼 사람을 각 호로 열거한다. 소유권의 등기명의인이 등기의무자인 경우나 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 등이 있는데, 가등기상 권리를 넘기는 양도인을 직접 적은 호는 없다. 같은 항 제3호는 「소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우」 등기의무자의 인감증명을 내도록 정한다. 법 제51조는 등기필정보가 없을 때의 신청 방법이다. 따라서 이 호가 문제 되는 것은 등기필정보 없이 신청하는 경우인데, 가등기상 권리의 양도인이 이 호의 등기명의인에 해당하는지는 원문이 정하지 않는다. 인감증명을 내야 하는 사람이 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 낸다(같은 조 제2항, 제1항 제1호부터 제3호까지와 제6호 대상).
양도계약서의 검인: 등기예규 제1727호 1.마.(1)은 가등기를 신청할 때와 그 본등기를 신청할 때의 등기원인증서 검인만 정하고(아래 「넘겨받은 사람은 본등기를 어떻게 하나」), 가등기상 권리의 이전등기에 내는 등기원인증서는 정하지 않는다. 이와 별도로 부동산등기 특별조치법 제4조는 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 같은 법 제2조제1항 각호의 계약을 체결한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 계약하려는 경우를 정한다. 그 계약이 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약이면, 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받아야 한다. 소유권이전등기청구권만 넘기는 양도계약이 이 조의 계약에 해당하는지는 같은 조가 따로 정하지 않으므로, 양도계약 전에 관할 시·군·구청에 확인한다. 이 조를 위반한 때의 벌칙과, 반대급부의 이행이 끝난 뒤 다시 제3자와 계약하려면 먼저 소유권이전등기를 신청해야 하는 의무는 검인에서 설명한다.

유효기간

첨부하는 인감증명·주민등록표등본 등의 유효기간과 원인별 인감증명 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 정리한다.

비용은 얼마인가

가등기의 이전등기 신청수수료는 매 부동산마다 18,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제4호). 다만 상속(유증, 사인증여를 포함한다)을 등기원인으로 하는 권리의 이전등기는 제1항에도 불구하고 매 부동산마다 20,000원이다(같은 조 제2항). 상속인이 가등기상 권리를 자기 앞으로 이전하는 등기와, 이전등기 없이 본등기를 신청할 수 있는 방법은 아래 「넘겨받은 사람은 본등기를 어떻게 하나」에 있다. 전자신청·전자표준양식으로 신청할 때의 금액은 등기신청수수료에서 설명한다.

등록면허세는 지방세법 제28조가 정하는 세율 구조만 확인할 수 있다.

제1항 제1호 라목 4)는 「가등기(부동산에 관한 권리를 목적으로 등기하는 경우를 포함한다)」에 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2를 정한다(지방세법 제28조).
같은 호 마목은 「그 밖의 등기」에 건당 6천원을 정한다(지방세법 제28조).
같은 항 단서는 제1호 등에 따라 산출한 세액이 해당 호의 그 밖의 등기 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 세율을 적용하게 한다.

가등기의 이전등기에 라목 4)와 마목 가운데 어느 것을 적용하는지는 제28조가 직접 정하지 않으므로, 관할 시·군·구청 세무부서에 확인한다. 어느 세율을 적용하든 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20을 지방교육세로 함께 낸다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 지방자치단체의 장은 지방교육투자재원의 조달을 위하여 필요한 경우 조례로 정하는 바에 따라 이 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제2항). 가등기를 신청할 때의 등록면허세·지방교육세·과세표준은 가등기 신청 절차에서, 등기 비용 전반은 부동산등기 비용 총정리에서 다룬다.

넘겨받은 사람은 본등기를 어떻게 하나

부기등기로 가등기상의 권리를 취득한 양수인의 본등기 절차와 첨부서류는 일반 소유권이전등기의 경우와 다르지 않다는 회답이 있다. 가등기로 순위가 보전된 소유권이전청구권을 양도해 부기등기를 한 사안이다(등기선례 제2-549호, 1988. 12. 19.). 다만 현행 등기예규 제1849호 4.는 가등기에 의한 본등기의 등기의무자, 원인일자와 등기원인 서면, 등기필정보를 따로 정한다(아래 목록). 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조).

양수인의 본등기에서 따로 확인할 점은 다음과 같다.

등기의무자: 가등기에 의한 본등기 신청의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자이며, 가등기 후에 제3자에게 소유권이 이전된 경우에도 가등기의무자는 변동되지 않는다(등기예규 제1849호 4.가.(1)). 양도인이 아니라 이 소유자와 함께 신청한다.
원인일자와 등기원인 서면(매매예약 가등기): 매매예약을 원인으로 한 가등기에 의한 본등기에서는 본등기의 원인일자를 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재하여야 한다. 그러나 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서를 제출하여야 한다(등기예규 제1849호 4.나.(1)). 형식상 매매예약을 등기원인으로 하여 가등기가 되어 있어도, 실제로는 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하여 주기로 약정한 경우가 있다. 이때에는 매매예약완결권을 행사하지 않고서도 본등기를 신청할 수 있으며, 별도로 매매계약서를 제출할 필요가 없다(같은 예규 4.나.(2)).
등기필정보: 본등기를 신청할 때에는 가등기의 등기필정보가 아닌 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보를 제공하여야 한다(등기예규 제1849호 4.다). 이전등기 때 양도인이 내는 등기필정보와 다르다.
검인: 소유권이전을 내용으로 한 예약(계약)을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전 가등기는 가등기를 신청할 때 내는 등기원인증서에는 검인이 없어도 된다. 그러나 그 가등기에 터잡은 본등기를 신청할 때 내는 등기원인증서에는 검인이 되어 있어야 한다(등기예규 제1727호 1.마.(1)). 다만 토지거래계약허가증을 등기신청서에 첨부한 때에는 등기원인증서에 검인을 받을 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.). 부동산거래신고필증을 받아 검인을 받은 것으로 보는 경우는 검인에서 설명한다.
공동가등기권자 사이의 양도: 두 사람의 가등기권자 중 한 사람이 가등기상 권리를 다른 가등기권자에게 양도한 경우, 양수한 가등기권자 한 사람의 이름으로 본등기를 신청하려면 먼저 양도를 원인으로 한 지분이전의 부기등기를 마쳐야 한다(등기예규 제1849호 4.마.(3)).

가등기권자나 가등기의무자가 사망한 경우는 상속등기 없이 본등기를 신청할 수 있다.

가등기권자가 사망하면 가등기권자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1849호 4.가.(2)).
가등기의무자가 사망하면 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면과 인감증명 등을 첨부하여 가등기권자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1849호 4.가.(3)).

위 4.가.(2)는 본등기에 관한 것이다. 상속인이 가등기상 권리를 상속을 원인으로 자기 앞으로 이전하는 등기는 상속에 따른 등기이므로 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 수수료는 위 「비용은 얼마인가」의 20,000원이고, 상속을 증명하는 정보 등 상속등기 일반의 준비서류는 상속등기 준비서류에서 설명한다.

본등기의 그 밖의 필요서류와 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기의 직권말소는 가등기에 의한 본등기에서 설명한다.

가등기상 권리에 가압류·가처분이 있으면 어떻게 되나

가등기상의 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분은 등기사항이다. 그러나 가등기에 기한 본등기를 금지하는 내용의 가처분은 가등기상의 권리 자체의 처분의 제한에 해당하지 아니하므로 그러한 가처분등기는 수리하여서는 아니된다(등기예규 제881호 4.). 처분금지가처분은 다툼의 대상인 권리를 양도하는 등 처분하지 못하게 하는 법원의 가처분이다(처분금지가처분).

가등기된 권리에 처분금지가처분이 먼저 집행되어 있으면, 그 뒤에 가등기의 이전등기를 마친 사람의 권리는 가처분채권자에게 부정될 수 있다. 98다24105는 가등기권자의 소유권이전등기청구권에 대하여 양도약정에 따른 이전청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분 기입등기가 1994. 10. 14. 마쳐진 뒤, 다른 사람이 승소확정판결로 1995. 4. 6. 가등기의 이전등기를 마친 사안에서, 가처분채권자는 가처분의 효력에 의하여 그 사람의 권리를 부정할 수 있다고 본 원심을 유지했다(이유 제3점).

소유권이전등기청구권보전 가등기에 의하여 소유권이전의 본등기를 하더라도, 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기는 직권말소 대상에서 제외된다(부동산등기규칙 제147조 제1항 제1호). 넘겨받기 전에 등기사항증명서에서 그 가등기에 붙은 가압류·가처분 등기를 확인한다.

등기청구권에 압류나 처분금지가처분이 있을 때 양도와 이행판결에 미치는 영향은 소유권이전등기청구권의 양도에서, 압류 신청 절차는 부동산청구권 압류 신청 절차에서 다룬다.

담보가등기를 넘기면 무엇이 다른가

가등기담보권자가 청산금이 없다는 뜻의 통지서를 채무자에게 적법하게 발송하여 2월의 청산기간이 경과한 이후 가등기담보권을 양도한 경우에 관한 회답이 있다. 이를 양도받은 사람은 그 통지서가 채무자 등에게 도달한 날을 신청정보의 내용으로 하고 도달을 증명하는 정보를 첨부정보로 하여 담보가등기에 의한 본등기를 신청할 수 있을 것이라고 했다(등기선례 제9-349호 2., 2013. 12. 18.).

등기예규 제1849호 3.은 가등기상 권리의 이전등기절차를 담보가등기와 그 밖의 가등기로 나누지 않고 정한다. 「가등기담보 등에 관한 법률」에는 담보가등기권리의 양도나 그 이전등기의 요건을 따로 정한 조문이 없다. 청산금과 청산기간이 무엇이고 어떻게 진행되는지는 담보가등기에서 설명한다.

담보가등기에 의한 본등기에는 다음 요건이 붙는다(등기예규 제1849호 4.사).

신청정보: 「부동산등기규칙」 제43조의 사항 외에 본등기 할 담보가등기의 표시, 청산금 평가통지서가 채무자 등에게 도달한 날.
첨부정보: 「부동산등기규칙」 제46조의 첨부정보 외에 청산금 평가통지서 또는 청산금이 없다는 통지서가 도달하였음을 증명하는 정보와, 청산기간이 경과한 후에 청산금을 채무자에게 지급(공탁)하였음을 증명하는 정보(청산금이 없는 경우는 제외한다). 다만 판결에 의하여 본등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.
각하: 위 요건을 갖추지 아니한 등기신청이나 청산금평가통지서가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2월이 경과하지 아니한 등기신청은 각하한다.

등기가 안 되거나 이전이 무효이면 어떻게 하나

등기관은 부동산등기법 제29조 각 호에 해당하는 경우에만 신청을 각하한다. 등기를 마쳤더라도 매도인이 양도에 동의하거나 승낙하지 않은 매매 청구권 가등기의 이전 부기등기와 그에 기한 본등기는 원인무효다(2024다248290 판결요지). 신청 단계에서 막히는 경우와 등기 뒤 효력을 다투는 경우로 나뉜다.

신청이 각하될 때

등기관은 제29조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다(부동산등기법 제29조). 각 호 가운데 이 등기에서 자주 문제 되는 것은 다음과 같다.

제3호: 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
제6호: 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
제7호: 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우(같은 호 단서의 예외가 있다)
제8호: 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
제9호: 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우
제10호: 취득세, 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우

그 밖의 호(관할, 등기할 것이 아닌 사건, 출석, 방식, 대장과의 불일치 등)도 이 등기에 똑같이 적용된다.

등기관의 각하 결정에 대한 불복은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

이전의 효력을 다툴 때

원인무효는 등기에 부합하는 적법·유효한 실체관계가 없어 그 등기가 효력이 없다는 뜻이다. 대법원은 2025. 4. 24. 매수인으로부터 소유권이전등기청구권을 양도받은 양수인이 소유권이전청구권 가등기 이전의 부기등기와 가등기에 기한 본등기까지 마쳤으나 당초의 소유자 겸 매도인이 그 양도에 동의하거나 승낙하지 않은 사안에서 판단했다. 양수인은 매도인과 아무런 법률관계가 없어 그 부기등기와 본등기는 원인무효의 등기가 된다고 보았다(2024다248290 판결요지). 그 사건 원심은 당초 소유자 겸 매도인인 원고가 양도에 동의하거나 승낙하지 아니하였으므로 양수인 앞 부기등기와 본등기는 원인무효의 등기로서 말소되어야 하고 양수인이 이를 말소할 의무를 부담한다고 판단했다(2024다248290 이유 2.). 대법원은 이 판단을 유지했다(같은 판결 이유 2.). 원인무효 일반은 원인무효등기에서 다룬다.

가등기의 말소를 구하는 소송은 양수인을 상대로 한다. 가등기의 이전에 의한 부기등기는 기존의 가등기에 의한 권리의 승계관계를 등기부상에 명시하는 것뿐으로 그 등기에 의하여 새로운 권리가 생기는 것이 아닌 만큼, 가등기의 말소등기청구는 양수인만을 상대로 하면 족하고 양도인은 피고적격이 없다(94다17109 판결요지 가.). 또 가등기이전의 부기등기는 주등기인 가등기에 종속되어 주등기와 일체를 이루므로, 피담보채무가 소멸된 경우에는 주등기인 가등기의 말소만 구하면 되고 부기등기는 별도로 말소를 구하지 않더라도 주등기의 말소에 따라 직권으로 말소된다(같은 판결 판결요지 나.). 이 판결(1994. 10. 21.)은 이 두 법리에 관한 원심 판단은 옳다고 보면서도, 원심이 피고적격 등을 원고에게 변론하게 하지 않고 소를 각하한 것은 석명의무 위반이라며 원심판결을 파기환송했다(판결요지 다.).

실무 체크포인트

매매로 생긴 청구권이면 매도인의 승낙이나 동의를 먼저 받는다. 특별한 사정이 없는 이상 승낙이나 동의가 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없고, 그 상태로 마친 가등기 이전의 부기등기와 본등기는 원인무효다(2024다248290 판결요지).
매매로 생긴 소유권이전등기청구권을 양도담보로 넘기면 서류를 셋 더 갖춘다. 양도계약서와 양도인의 등기필정보에 더해, 매도인인 소유명의인의 승낙 증명 정보와 그 인감증명(방문신청인 경우), 채무자·채권금액·담보라는 뜻의 정보다(등기선례 제9-351호 2.·3., 2018. 3. 7. 회답). 인감증명이 필요 없는 경우와 판결로 신청할 때의 예외는 위 「내지 않아도 되는 것」에 있다.
토지거래허가구역 안 토지의 가등기상 권리를 넘기면 양도계약 전에 허가를 받는다. 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 대가를 받고 이전하는 계약도 허가 대상이고, 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 아니한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항·제6항).
넘겨받기 전에 그 가등기에 붙은 가압류·가처분 등기를 확인한다. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기는 본등기를 해도 직권말소되지 않는다(부동산등기규칙 제147조 제1항 제1호).
지분이 기록되지 않은 공동가등기를 넘길 때 지분을 확인한다. 지분은 균등한 것으로 보고, 다른 지분을 주장하려면 가등기권자 전원이 먼저 지분을 기록하는 경정등기를 신청한다(등기예규 제1849호 3.(3)·4.마.(2)).
담보가등기를 넘겨받기 전에 청산금 통지의 도달일과 2월 청산기간 경과를 확인한다. 양수인은 종전 통지서의 도달일과 도달 증명으로 본등기를 신청할 수 있다는 회답이 청산기간 경과 뒤 양도한 사안이다(등기선례 제9-349호 2., 2013. 12. 18. 회답).
가등기 말소를 구하는 소송은 양수인을 피고로 한다. 양도인은 피고적격이 없다(94다17109 판결요지 가.). 양수인이 본등기까지 마친 사건에서 대법원은 부기등기와 본등기를 모두 말소할 의무를 인정한 원심을 유지했다(2024다248290 이유 2.).