공유물 분할금지약정 등기 신청

소유권 일부이전의 등기원인에 공유물을 분할하지 않기로 한 약정이 있으면 이전 지분과 함께 그 약정사항을 신청정보로 제공하여야 한다. 약정의 변경등기는 원칙적으로 공유자 전원이 공동으로 신청하여야 한다(부동산등기규칙 제123조, 부동산등기법 제67조).

쉽게 말하면 — 지분을 넘기면서 “5년 이내로 정한 기간 동안 이 부동산을 나누지 말자”고 약정했다면, 지분이전 신청에 그 약정도 적습니다. 나중에 등기된 약정의 기간 등을 바꾸려면 원칙적으로 공유자 모두가 함께 신청해야 합니다(민법 제268조, 부동산등기법 제67조).

지분을 넘기는 등기와 무엇이 다른가?

지분이전은 소유자의 몫을 바꾸는 등기이고, 분할금지약정등기는 공유물의 분할을 청구하지 않기로 한 약정을 기록하는 등기다. 소유권 일부이전의 원인에 그 약정이 있으면 이전 지분뿐 아니라 약정사항도 기록하여야 한다(부동산등기법 제67조 제1항).

매매·증여 등에 따른 지분이전의 일반 신청과 세금은 공유지분 소유권이전등기에서 확인한다. 분할금지약정은 공유물분할의 청구를 일정 기간 제한하는 것이므로, 지분을 다른 사람에게 처분하지 않기로 한 약정과 구분한다(민법 제263조, 같은 법 제268조).

약정기간은 얼마까지 정할 수 있나?

공유자는 5년 내의 기간으로 공유물을 분할하지 않기로 약정할 수 있다. 이를 갱신한 경우에도 갱신한 날부터의 기간은 5년을 넘지 못하므로, 최초 약정일과 갱신일을 구분하여 기간을 정한다(민법 제268조 제1항·제2항).

민법 제268조 제1항·제2항은 같은 법 제215조의 건물 공용부분과 제239조의 경계표·담 등에는 적용하지 않는다(민법 제268조 제3항, 같은 법 제215조, 같은 법 제239조).

집합건물법상 공용부분의 공유에는 같은 법 제11조부터 제18조까지의 특별규정이 적용되며, 공용부분의 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 이 특별한 공유관계도 일반 공유토지의 분할금지약정과 구분하여야 한다(집합건물법 제10조 제2항, 같은 법 제13조).

구분소유권의 목적인 건물이 있는 대지 중 그 건물 사용에 필요한 범위는 공유자가 법률상 분할을 청구하지 못한다. 약정으로 기간을 정해 제한하는 일반 공유토지와 구별한다(집합건물법 제8조).

신청정보와 첨부정보는 어떻게 준비하나?

소유권 일부이전과 함께 신청할 때에는 이전되는 지분과 분할금지약정의 내용을 신청정보에 포함하여야 한다. 부동산·신청인·등기목적·원인 및 그 연월일 등 일반 신청정보도 함께 제공한다(부동산등기규칙 제123조, 같은 규칙 제43조).

공동으로 권리에 관한 등기를 신청하거나 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보도 신청정보로 제공하여야 한다. 첨부정보인 대리권 증명정보와 구별하여 준비한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호, 부동산등기법 제50조 제2항).

첨부정보는 약정의 성립·내용을 증명하는 원인증명정보를 중심으로 준비한다. 소유권 일부이전에서는 새 권리자의 주소·등록번호, 등기의무자의 주소와 대장정보 등 부동산 표시 증명정보도 제공하여야 하며, 대리신청이면 대리권 증명정보를 붙인다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호·제5호~제7호).

자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리등기 또는 승소한 등기의무자의 단독 권리등기를 신청하면, 신분증 등 법령상 증명서의 제출·제시 또는 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 확인하여야 한다. 자격자대리인은 대법원예규가 정한 방법에 따라 자신이 자필서명한 정보도 제공하여야 한다. 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자이면 원칙적으로 그 인감증명도 제출하여야 하며, 국가·지방자치단체인 경우에는 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호, 같은 규칙 제60조 제1항 제1호·제3항).

행정정보를 공동이용하거나 등기필정보가 없으면 어떻게 하나?

방문신청에서 법원행정처장이 지정한 첨부정보는 등기관이 행정정보 공동이용으로 확인하면 제공한 것으로 본다. 개인정보가 포함되어 있으면 정보주체의 동의 증명정보를 제공하여야 하고, 접수 후 시스템 장애 등으로 확인할 수 없으면 등기관이 정보 제공을 명할 수 있다(부동산등기규칙 제46조 제6항·제7항).

전자신청에서 등기예규 제1865호 별지 제2호에 해당하는 행정정보는 전자정부법에 따른 본인정보 제공요구 방식으로 받아 제공한다. 당사자와 자격자대리인은 각자의 신청 방식에 맞는 제공요구·동의 및 인증 절차를 갖추어야 한다(등기예규 제1865호 제6조 제4항·제9조).

등기의무자의 등기필정보가 없으면 원칙적으로 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관의 확인을 받아야 한다. 자격자대리인이 등기의무자 또는 그 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하거나, 신청서 또는 위임에 의한 신청의 권한증명서면 중 등기의무자 또는 그 법정대리인이 작성한 부분에 관하여 공증을 받으면 출석확인을 대신할 수 있다. 구체적인 요건은 등기필정보 분실 대처에서 확인할 수 있다(부동산등기법 제51조).

약정을 변경하거나 갱신하면 누가 신청하나?

등기된 분할금지약정의 내용을 바꾸거나 갱신으로 등기된 기간을 변경하는 등기는 원칙적으로 공유자 전원이 공동으로 신청하여야 한다. 변경한 내용을 증명하는 정보에 당사자와 기간 등을 명확히 적어, 기존 등기사항 중 무엇을 바꾸는지 확인할 수 있도록 한다(부동산등기법 제67조 제2항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).

등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결이 있으면 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항).

계약을 갱신하는 경우에는 갱신한 날부터 5년 이내인지 다시 확인한다. 종전 약정기간에 단순히 기간을 더하는 방식으로 계산하지 않고, 갱신일을 기준으로 새로운 기간을 대조한다(민법 제268조 제2항).

처음 지분을 넘길 때 약정이 있다면 지분이전 신청에 함께 적습니다. 등기된 약정을 나중에 바꾸는 단계에서는 원칙적으로 공유자 모두가 공동으로 신청해야 합니다.

어디에 신청하고 어떻게 기록되나?

신청은 원칙적으로 부동산 소재지 관할 등기소에 한다. 여러 부동산의 관련 사건에 관한 관할 특례가 적용되면 그 절차를 따른다. 방문신청은 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출한다(부동산등기법 제7조, 같은 법 제7조의2, 같은 법 제24조, 같은 법 제52조 제8호).

대리인이 변호사나 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원이 출석하여 서면을 제출할 수 있다. 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이며, 신청 가능한 등기유형과 방법은 대법원규칙으로 정한다(부동산등기법 제24조 제1항).

분할금지약정등기는 부기등기로 하여야 한다. 완료 뒤에는 이전된 지분뿐 아니라 부기된 약정의 내용과 기간까지 원인증명정보에 맞게 기록되었는지 확인한다(부동산등기법 제52조 제8호, 같은 법 제67조 제1항).

신청 내용을 고치거나 취하하려면 어떻게 하나?

신청을 유지하려면 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 각하의 예외가 인정된다. 진행하지 않으려면 등기가 마쳐지기 전에 등기신청 취하 절차를 이용한다(부동산등기법 제29조 단서, 부동산등기규칙 제51조).

각하결정 등 등기관의 처분에 이의가 있으면 등기관 처분에 대한 이의신청으로 관할 지방법원의 판단을 구할 수 있다. 신청은 처분한 등기관이 속한 등기소에 서면을 내거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제100조, 같은 법 제101조).

새로운 사실·증거방법은 이의의 근거로 삼을 수 없고, 이의신청에는 집행정지 효력이 없다. 법원의 이의 결정에는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(부동산등기법 제102조, 같은 법 제104조, 같은 법 제105조 제2항).

실무 체크포인트

소유권 일부이전의 원인에 분할금지약정이 있으면 약정사항도 신청정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제123조).
최초 약정은 5년 이내, 갱신은 갱신한 날부터 5년 이내인지 대조한다(민법 제268조).
약정 변경은 전원 공동신청이 원칙이고, 이행·인수 판결이 있는 경우 단독신청 경로를 확인한다(부동산등기법 제67조 제2항, 같은 법 제23조 제4항).
완료된 등기의 지분과 분할금지약정 부기 내용을 함께 확인한다(부동산등기법 제52조, 같은 법 제67조).