상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기

부동산의 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 관계(상호명의신탁)를 각자의 단독소유로 바꾸는 등기다. 특정 부분대로 분필등기를 한 다음 공유자 상호간에 공동으로 또는 판결을 얻어 단독으로 명의신탁해지를 원인으로 지분이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201712-2호). 대지권이 등기된 집합건물의 대지와 환지된 토지는 다루지 않는다.

쉽게 말하면 — 갑과 을이 한 필지 땅을 앞쪽은 갑, 뒤쪽은 을이 갖기로 위치와 면적을 정해 약정하고, 등기는 편의상 각 2분의 1 공유로 해 둔 경우입니다. 이 관계를 정리하려면 먼저 땅을 앞쪽과 뒤쪽 두 필지로 나누는 분필등기를 하고, 그다음 앞쪽 필지의 을 지분은 갑에게, 뒤쪽 필지의 갑 지분은 을에게 넘기는 등기를 두 사람이 함께 신청합니다(부동산등기선례 제201712-2호). 을이 협조하지 않으면 갑은 을을 상대로 자기 부분에 대한 지분이전등기절차를 이행하라는 판결을 받아 혼자 신청할 수 있습니다(등기선례 제200904-3호 1.). 이런 관계가 성립한 토지에서는 공유자임을 전제로 공유물분할을 청구할 수 없습니다(91다44216 판결요지 나.).

어떤 경우에 상호명의신탁 해지로 등기하나

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 관계를 각자의 단독소유로 바꿀 때 이 등기를 한다(실명법 제2조 제1호 단서 나목). 상호명의신탁(구분소유적 공유)은 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기한 관계를 말한다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 실명법)은 이 경우를 명의신탁약정에서 제외한다(같은 호 단서 나목). 2005년 회답한 등기선례 제200502-3호도 이를 「이른바 상호명의신탁」이라 하며 실명법에서 정한 명의신탁 약정의 범위에서 제외되는 경우로 본다.

위치와 면적을 특정한 구분소유 약정이 없는 명의신탁의 해지는 명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 도입에서 범위 밖으로 둔 두 경우 가운데, 대지권이 등기된 대지에서 대지사용권을 전유부분과 분리해 처분할 수 있는지는 대지사용권 분리처분금지의 「분리처분금지의 내용은 무엇인가」에서 설명한다. 합동환지로 공유가 된 토지의 권리관계는 환지등기의 「합동환지로 공유가 된 경우는?」에서 설명한다. 아래에서는 대상인지 확인하는 방법, 건물인 경우, 공유물분할과의 차이를 차례로 본다.

대상인지 확인하는 방법

이 관계는 구분소유자의 「공유로 등기」한 경우이므로 등기기록에는 공유지분으로 나타난다(실명법 제2조 제1호 단서 나목). 위치와 면적을 특정한 구분소유 약정이 있었는지는 당사자 사이의 약정서·도면 같은 자료로 정리해 둔다. 어떤 사정이 있으면 구분소유적 공유가 성립하는지와 성립했을 때의 효과는 구분소유적 공유의 「언제 성립하는가?」·「성립하면 어떤 효과가 생기는가?」에서 설명한다.

건물인 경우

대법원은 2014년 판결에서 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 구분소유자들 사이에 성립하는 경우를 다음과 같이 보았다. 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우다(2011다42430 판결요지 [1]). 같은 판결은 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는, 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐이라고 했다(같은 판결요지 [1]). 그런 건물에는 아래 구분등기·지분이전 순서가 쓰이지 않으며, 일반적인 공유관계를 정리하는 방법은 공유물분할에서 설명한다.

공유물분할과의 차이

토지에 관하여 상호명의신탁관계가 성립한 경우 공유지분등기명의자 일방이 토지의 공유자임을 전제로 공유물분할을 청구할 수 없다(91다44216 판결요지 나., 1992. 12. 8. 선고). 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기는 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명하며, 신청인·원인일자·농지취득자격증명·국민주택채권에서 이 글과 답이 다르다. 각 차이는 해당 절에서 한 문장씩 적는다.

어떤 순서로 등기하나

토지는 특정 부분대로 분필등기를 한 다음 명의신탁해지를 원인으로 지분이전등기를 신청한다(부동산등기선례 제201712-2호, 2017. 12. 20. 회답). 건물은 분필등기 대신 구분등기를 먼저 한다는 선례가 있다(등기선례 제7-507호). 분필등기는 지적공부에서 한 필지를 여러 필지로 나눈 뒤 등기기록도 나누는 등기이고, 구분등기는 한 동의 건물을 구분건물로 나누어 등기기록을 따로 두는 등기다. 아래는 토지와 건물로 나누어 순서를 적는다.

토지

2017년 회답한 부동산등기선례 제201712-2호는 상호명의신탁등기가 마쳐진 부동산을 다음 순서로 처리한다고 했다.

그 특정 부분대로 분필등기를 한다. 지적공부의 토지 분할을 먼저 해야 하는 이유와 분할 사유는 분필등기 신청의 「왜 지적 분할이 먼저인가」에서, 분필등기 신청인과 신청할 곳은 같은 글 「분필등기는 누가 어디에 신청하나」에서 설명한다.
공유자 상호간에 공동으로 또는 판결을 얻어 단독으로 명의신탁해지를 원인으로 한 지분소유권이전등기를 신청한다.

소송이 필요하면 판결을 먼저 받아도 된다. 2009년 회답한 등기선례 제200904-3호 1.은 수인이 1필지 토지의 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 경우를 다룬다. 이 경우 각 공유자는 판결을 얻고 그 부분을 분필하여 분필등기를 한 이후 그 판결문을 첨부하여 지분이전등기를 함으로써 그 부분을 단독소유로 등기할 수 있다고 했다.

분필등기를 하면 근저당권 같은 소유권 외의 권리에 관한 등기는 새 등기기록에 전사되고, 나뉜 두 필지가 함께 그 권리의 목적이라는 뜻이 기록된다(부동산등기규칙 제76조 제1항·제2항). 한쪽 필지에서 그 권리를 지우려면 권리의 등기명의인이 그 필지에 관하여 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(같은 조 제3항·제4항). 그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기가 있으면 그 제3자의 승낙이 있음을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보도 제공하여야 한다(같은 조 제5항·제6항). 그 처리는 분필등기 신청의 「저당권 있는 토지를 나누면 등기기록은 어떻게 되나」에서 설명한다.

건물

2003년 회답한 등기선례 제7-507호는 일반건축물대장에 근린생활시설 및 다가구주택으로 등록되어 있는 한 개의 건물을 수인이 공유로 등기하였으나 사실은 일부씩을 구분 점유하고 있는 경우를 다룬다. 이 선례는 그 건물을 사실상 점유하고 있는 공유자의 각 단독소유로 하려면 다음 순서를 밟아야 한다고 했다.

일반건축물대장을 집합건축물대장으로 변경등록한다.
그 대장을 첨부하여 구분등기를 한다.
상호명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기를 신청한다.

구분등기를 하면 새로 개설한 등기기록에 종전 건물 등기기록의 소유권과 그 밖의 권리에 관한 등기가 옮겨 기록된다(부동산등기규칙 제97조 제3항). 옮겨 기록되는 근저당권 같은 권리를 어떻게 정리하는지는 건물분할·구분등기 신청의 「일반건물을 처음 구분하면」에서 설명한다. 건물이 상호명의신탁 대상이 되는 요건은 위 「건물인 경우」를 본다.

누가 신청하나

공유자 상호간에 공동으로 신청하거나, 판결을 얻어 단독으로 신청한다(부동산등기선례 제201712-2호, 부동산등기법 제23조 제1항·제4항). 분필된 토지마다 그 부분의 지분을 넘겨받는 공유자가 등기권리자, 지분을 넘겨주는 공유자가 등기의무자다. 해지에 합의하지 않는 공유자가 있는지에 따라 아래처럼 나뉜다.

공유자들이 합의하면

등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 공유자 중 일부가 명의신탁 해지에 합의하지 않거나 행방불명으로 합의할 수 없다면, 해지의 합의가 이루어진 자들 사이에만 명의신탁해지와 그에 따른 지분이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201712-2호, 2017. 12. 20. 회답).

합의하지 않는 공유자가 있으면

상호명의신탁관계가 성립한 토지에서는 공유자임을 전제로 공유물분할을 청구할 수 없다(91다44216 판결요지 나.). 선례는 각 공유자가 다른 공유자 전원을 상대로 자신이 구분소유하는 특정부분에 대하여 「명의신탁해지를 원인으로 하는 공유지분이전등기절차를 이행하라」는 판결을 얻는 절차를 든다(등기선례 제200904-3호 1.). 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등도 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있으면 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 2.다.1)).

그 판결을 받지 않은 공유자는 다른 공유자의 판결로 등기할 수 없다. 2009년 회답한 등기선례 제200904-3호 2.는 다른 공유자들이 위 절차로 각자의 특정부분을 단독소유로 등기하고 나머지 1인이 구분소유하는 특정부분만 공유로 남은 사안이다. 이 선례는 자기 특정부분에 대해 판결을 얻지 않은 그 1인은 다른 공유자들이 제기한 소송에 참가하였으나 패소한 등기의무자에 불과하고 그 판결은 공유물분할판결도 아니므로, 다른 공유자들의 판결문으로 공유로 남은 특정부분에 대해 단독으로 지분이전등기를 신청할 수 없다고 했다. 그 1인은 다른 공유자 전부와 공동으로 신청하거나 별도의 이전등기를 명하는 판결을 받아 신청하여야 한다(같은 선례 2.).

공유물분할판결은 다르다. 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고(부동산등기법 제23조 제4항), 공유물분할판결이 확정되면 그 소송 당사자는 원·피고인지 여부에 관계없이 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 3.다). 그 절차는 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 판결로 하는 소유권이전등기 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 다룬다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 적고(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호), 판결로 신청하면 판결 주문에 적힌 등기원인과 그 연월일을 적는다(등기예규 제1786호 4.가.1)). 선례는 이 등기의 원인을 「상호명의신탁해지」(등기선례 제7-507호) 또는 「명의신탁해지」(부동산등기선례 제201712-2호, 등기선례 제200904-3호)로 적는다.

공동신청의 원인일자는 부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호가 「등기원인과 그 연월일」을 신청정보로 내게 할 뿐 해지의 어느 날을 연월일로 할지는 정하지 않는다. 위 선례들도 원인 이름 가운데 하나를 정하거나 원인일자를 정하지 않는다. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우는 각하 사유이므로(부동산등기법 제29조 제8호), 신청정보의 연월일과 원인 이름은 해지약정서 등 원인 증명 서면에 적힌 것과 맞추고 신청 전에 관할 등기소에 확인한다. 신청정보의 해당 칸은 「등기원인과 그 연월일: [○년 ○월 ○일] 상호명의신탁해지」처럼 적는다(대괄호는 신청인이 채우는 칸이고, 판결이면 주문 그대로 적는다).

판결이나 화해조서 등에 원인이 적혀 있지 않으면 다음과 같이 적는다.

판결 주문에 등기원인과 그 연월일이 없으면 등기원인은 「확정판결」, 연월일은 「판결선고일」로 적는다(등기예규 제1786호 4.가.2)).
화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등에 등기신청에 관한 의사표시와 등기원인·연월일이 적혀 있으면 그대로 적는다(같은 예규 4.다.1)).
화해조서 등에 등기원인과 연월일이 없으면 등기원인은 「화해」, 「인낙」, 「화해권고결정」, 「조정」 또는 「조정에 갈음하는 결정」 등으로, 연월일은 「조서기재일」 또는 「결정확정일」로 적는다(같은 예규 4.다.2)).

공유물분할판결은 형성판결이어서 등기원인은 「공유물분할」, 연월일은 「판결확정일」로 적는다(등기예규 제1786호 4.나.2)가)). 그 절차는 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

판결로 신청하면 등기관은 무엇을 보나

명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기절차를 명한 판결이면 등기관은 판결 이유를 고려하여 심사하여야 한다. 그 명의신탁이 실명법에서 예외적으로 유효하다고 보는 상호명의신탁, 배우자 또는 종중에 의한 명의신탁인지 여부를 가리기 위해서다(등기예규 제1786호 6.나.2)). 판결에 의한 등기에서 등기관은 원칙적으로 판결 주문에 나타난 등기권리자와 등기의무자 및 이행의 대상인 등기의 내용이 등기신청서와 부합하는지를 심사하는 것으로 족하고(같은 예규 6.가), 이 경우가 그 예외다.

2005년 회답한 등기선례 제200502-3호(선례변경)는 명의신탁해지 판결에 의한 신청을 다룬다. 이 선례는 그 명의신탁이 상호명의신탁(실명법 제2조 제1호 단서 나목)이나 특례(같은 법 제8조, 제11조 제1항 단서)에 해당하지 않으면서 다음 중 하나에 해당하면 등기관이 각하하여야 한다고 했다.

판결문상의 사건번호로 보아 유예기간(1995. 7. 1.~1996. 6. 30.)이 지난 후에 소를 제기하였음을 알 수 있는 경우
판결 주문 또는 이유 중의 판단으로 볼 때 명의신탁의 약정일이 실명법 시행일(1995. 7. 1.) 이후인 경우

판결 주문이 「명의신탁해지」로만 되어 있으면, 신청 전에 판결 이유에 위치와 면적을 특정한 구분소유 약정이 인정되어 있는지 확인한다.

신청이 각하된 뒤 이의신청에서는 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 삼을 수 없다(부동산등기법 제102조). 자료를 보완해 다시 신청할지 이의신청을 할지는 등기신청 각하사유의 「각하 뒤에는 어떻게 대응하는가」와 등기관 처분에 대한 이의신청의 「새 서류를 보태서 다툴 수 있나?」에서 설명한다.

무엇을 첨부하나

1990년 회답한 등기선례 제3-62호는 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 부동산등기 특별조치법 제3조의 적용에서 계약에 의한 소유권이전으로 보아 검인을 받아야 한다고 했다. 같은 선례는 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력이 있는 조서(인낙조서, 화해조서 등)이면 그 판결서 등에 검인을 받아야 한다고 했다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항). 공동신청이면 검인받은 명의신탁해지약정서를, 판결로 신청하면 검인받은 판결서를 내는 것은 이 때문이다.

1994년 회답한 등기선례 제4-88호는 부동산등기 특별조치법 시행 전에 명의신탁을 하고 시행 후에 명의신탁해지를 원인으로 이전등기를 신청하는 사안을 다룬다. 이 선례는 원인 서면은 판결서이어야 하는 것은 아니고 당사자간의 명의신탁해지약정서도 가능하며 그 약정서에 같은 법 제3조의 검인을 받아 제출하면 된다고 했다. 이 선례는 검인 신청을 받은 시장 등은 그 약정서에 같은 조 제1항의 사항이 기재되어 있는지만 확인한다고도 했다. 검인은 계약서나 판결서에 부동산 소재지 시장·군수·구청장 등의 확인을 받는 것이다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항·제2항).

약정서에는 같은 조 제1항 각 호의 사항(당사자, 목적부동산, 계약연월일, 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 등)을 적는다. 대가 없는 해지에서 제4호 사항을 어떻게 적는지는 같은 조와 위 선례들이 정하지 않으므로 검인 신청 전에 부동산 소재지 시·군·구에 확인한다. 토지거래계약허가증을 등기신청서에 첨부한 때에는 등기원인증서에 검인을 받을 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.). 검인 신청 방법은 검인에서 설명한다.

준비할 것

등기원인을 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 공동신청이면 검인받은 명의신탁해지약정서다. 판결이면 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부하여야 하고(등기예규 제1786호 5.가.1)), 판결서 등에 검인을 받는다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항). 조정조서·화해조서·인낙조서는 확정증명서가 필요 없고, 조정에 갈음하는 결정정본이나 화해권고결정정본은 확정증명서를 붙인다(등기예규 제1786호 5.가.2)·3)).
공동신청이면 등기의무자의 등기필정보(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 이 호는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 한정한다.
방문신청이면 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우의 등기의무자 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 공동신청이나 승소한 등기의무자의 단독신청이면 지분을 넘겨주는 공유자의 인감증명을 낸다. 승소한 등기권리자가 판결로 혼자 신청하면 등기의무자가 등기를 신청하는 경우가 아니므로 이 호에 따른 상대 공유자의 인감증명은 내지 않는다. 인감증명을 내야 하는 공유자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 낸다(같은 조 제2항).
주소·주민등록번호 증명. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보를 내고, 소유권이전등기이므로 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호). 판결로 등기권리자가 단독으로 소유권이전등기를 신청할 때는 등기권리자의 주소를 증명하는 서면만 내면 된다(등기예규 제1786호 5.라.1)가)). 다만 판결문상 피고의 주소가 등기기록상 등기의무자의 주소와 다르면 동일인임을 증명할 수 있는 주소에 관한 서면을 내야 한다(같은 예규 5.라.1)나)). 재판사무시스템 등으로 확인한 피고의 주민등록번호가 등기기록과 같아 동일인임을 인정할 수 있으면 그 서면을 내지 않는다(같은 예규 5.라.1)다)).
분필등기·구분등기를 마친 뒤의 토지대장·임야대장·건축물대장 정보 등 부동산의 표시를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호).
농지이면 농지취득자격증명. 아래 「농지면 무엇이 다른가」에서 설명한다.
취득세 납부 정보. 아래 「취득세는 어떻게 정해지나」와 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다.

내지 않아도 되는 것

부동산매도용 인감증명. 등기원인이 매매인 소유권이전등기에는 매도용 인감증명을, 그 밖에는 일반 인감증명을 쓴다(인감증명 제출범위 원인별 비교 「매도용과 일반 인감증명은 어떻게 다른가」).
인감증명을 내야 하는 등기의무자가 국가 또는 지방자치단체이면 그 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제3항).
승소한 등기권리자가 판결로 단독신청하면 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보(등기예규 제1786호 5.바).
판결이면 송달증명서(같은 예규 5.가.4)). 집행문은 원칙적으로 필요 없고, 붙여야 하는 판결은 판결에 의한 소유권이전등기의 「집행문이 필요한가」에서 설명한다.
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 등기원인에 대한 제3자의 허가·동의·승낙 정보(부동산등기규칙 제46조 제3항 본문). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(같은 항 단서).
토지거래계약허가증을 내야 하는지는 아래 「토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나」에서 설명한다.

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 주민등록표등본·초본, 건축물대장·토지대장·임야대장 등본 등은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 기준 시점은 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

농지면 무엇이 다른가

자연인 등이 농지에 대해 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 신청하면 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 이 예규에서 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이고, 언제 조성·등록전환·지목변경됐는지는 묻지 않는다(같은 예규 1.). 첨부 대상은 자연인, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 영농조합법인, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이다(같은 예규 2.가.(1)).

판결로 신청해도 같다는 선례가 있다. 1998년 회답한 등기선례 제5-725호는 갑과 을이 1필지 농지 중 특정부분을 각 매수하고 분필등기 없이 편의상 각 2분의 1 지분이전등기를 한 사안을 다룬다. 그 사안은 갑이 판결로 자기 부분(A토지)을 단독소유로 하고 이어 을이 B토지에 대해 갑을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 이행판결을 받아 공유지분이전등기를 신청하는 것이다. 이 선례는 그 신청서에 을 명의의 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다고 했다. 이 선례에는 1999년 선례 제6-562호로 내용이 변경되었다는 주가 붙어 있다. 제6-562호가 회답한 것은 농지에 대하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하면 취득하는 면적이 공유지분과 같은지 여부에 관계없이 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다는 내용이다. 판결이 등기원인을 증명하면 제3자의 허가 등 정보를 낼 필요가 없지만, 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(부동산등기규칙 제46조 제3항).

공유물분할을 원인으로 하는 소유권이전등기는 농지취득자격증명을 첨부하지 않고 신청할 수 있다(등기예규 제1635호 3.나). 이 예규가 2.가.(1)에서 첨부 대상 원인으로 드는 것은 「명의신탁해지」이고, 공유물분할 원인 등기는 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

이 예규가 농지취득자격증명 없이 신청할 수 있다고 정한 경우(같은 예규 3.) 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

도시지역 내의 농지. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(같은 예규 3.바).
「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 예규 3.사). 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지는 이와 달리 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(같은 예규 2.나).
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지(같은 예규 3.타).

농지취득자격증명 발급 절차는 농지취득자격증명에서 설명한다.

토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나

허가구역에 있는 토지에서 허가를 받아야 하는 계약은 소유권·지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 허가대상 토지에 관하여 소유권을 이전하는 계약을 체결하고 그에 따른 등기를 신청하려면 토지거래계약허가증을 첨부하여야 한다. 다만 그 계약이 증여와 같이 대가성이 없는 경우에는 그러하지 아니하다(등기예규 제1634호 1.(1)).

1991년 회답한 등기선례 제3-170호는 명의신탁해지로 인한 소유권이전은 어떤 대가를 받고 소유권을 이전하는 경우로 볼 수 없어 토지거래신고필증(또는 허가서)을 첨부할 필요가 없다고 했다. 이 회답의 근거는 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항이지만, 현행 법률도 허가 대상을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약으로 한정한다. 대가 없이 해지하고 지분을 넘기면 같은 예규 1.(1) 단서에 따라 허가증을 첨부하지 않는다. 해지약정에 대금 지급이나 면적 차이에 따른 정산처럼 대가가 붙어 있으면, 대가를 받고 이전하는 계약에 해당하는지를 관할 시·군·구 토지거래허가 담당 부서에 확인한다. 허가를 받아 토지거래계약허가증을 첨부한 때에는 등기원인증서에 검인을 받을 필요가 없고 농지취득자격증명도 제출할 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.). 등기를 신청할 당시 또는 등기원인인 계약을 체결할 당시에 허가대상 토지가 아니면 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1634호 1.(2)). 허가 제도 일반은 토지거래허가에서 설명한다.

취득세는 어떻게 정해지나

실명법 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득은 표준세율 1천분의 23을 적용한다. 다만 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외한다(지방세법 제11조 제1항 제5호). 같은 괄호가 세율 특례에도 붙어 있어, 본인 지분 범위의 취득은 이 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 세액을 계산한다(같은 법 제15조 제1항 제4호). 취득물건이 같은 법 제13조 제2항에 해당하면 계산이 다르다(같은 법 제15조 제1항 단서).

본인 지분을 초과하는 부분은 제5호 세율과 이 특례에서 모두 빠진다. 부동산등기선례 제201712-2호는 참조조문으로 지방세법 제11조 제1항 제5호와 함께 제7호(그 밖의 원인으로 인한 취득: 농지 1천분의 30, 농지 외의 것 1천분의 40)를 든다. 특정 부분의 면적이 등기 지분보다 커서 초과 부분이 생기면, 그 부분에 적용할 세율을 신고 전에 부동산 소재지 시·군·구 세무 부서에 확인한다.

특례를 적용한 세율과 과세표준은 취득세 원인별 총정리의 원인별 표 「공유물·합유물 분할·부동산실명법상 공유권 해소」 행과 「과세표준은 어떻게 정하는가」에서 설명한다. 분할된 부동산의 과세표준을 정한 지방세법 시행령 제29조의2는 「공유물을 분할한 후」 단독 소유권을 취득하는 경우만 적고 공유권 해소를 위한 지분이전에 적용되는지는 정하지 않으므로, 과세표준은 부동산 소재지 시·군·구 세무 부서에 확인한다. 신고·납부 기한은 취득세 원인별 총정리의 「납부기한은 언제까지인가」에서 설명한다.

국민주택채권을 사야 하나

국민주택채권 매입기준 별표는 공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우를 소유권 이전등기 매입 대상에서 제외한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 가목 (나)). 이 문언은 공유물의 분할만 적고 상호명의신탁 해지를 적지 않는다.

1994년 회답한 등기선례 제4-953호는 토지의 특정부분을 매수하였으나 편의상 지분이전등기를 한 후 그 특정부분을 분할하고 다른 공유자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기절차이행의 승소확정판결을 받은 사안을 다룬다. 이 선례는 당시 주택건설촉진법 시행령 별표를 근거로 공유지분율에 따라 산정한 과세시가표준액을 기준으로 한 제1종국민주택채권 매입필증을 첨부하여야 한다고 했다. 이 선례에 붙은 주는 국토교통부 의견(2016 국민주택채권 업무편람 76면)에 따라 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에는 공유물분할에 준하여 매입이 면제되어 더 이상 국민주택채권을 매입할 필요가 없다고 적는다. 이 등기에 매입할 필요가 없다는 답은 별표 문언이 아니라 국토교통부 의견을 옮긴 이 주에 있다. 주는 면제에 한정을 두지 않지만 별표의 제외 문언은 공유물을 「공유지분율에 따라」 분할하는 경우이므로, 특정 부분의 면적이 등기 지분과 달라 지분을 넘는 부분이 생기면 그 부분까지 매입하지 않아도 되는지를 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

매입 대상과 금액 산정 일반은 국민주택채권 매입 의무의 「어떤 등기에 매입 의무가 있는가」에서 설명한다. 공유물분할 원인 등기의 채권 매입은 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

실무 체크포인트

위치·면적을 특정한 구분소유 약정이 있는지 먼저 본다. 그런 약정 없이 공유로 등기한 관계는 이 등기의 대상이 아니다(실명법 제2조 제1호 단서 나목). 건물이면 각 부분의 위치·면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는지도 본다(2011다42430 판결요지 [1]).
토지는 분필등기, 건물은 구분등기를 먼저 한다. 토지는 특정 부분대로 분필등기를 한 다음(부동산등기선례 제201712-2호), 일반건축물대장에 등록된 건물은 집합건축물대장 변경등록과 구분등기를 한 다음(등기선례 제7-507호) 지분이전등기를 신청한다.
상대 공유자가 협력하지 않으면 공유물분할이 아니라 지분이전등기절차 이행판결을 받는다. 상호명의신탁관계가 성립한 토지는 공유자임을 전제로 공유물분할을 청구할 수 없고(91다44216 판결요지 나.), 선례는 다른 공유자 전원을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 하는 공유지분이전등기절차 이행판결을 받는 절차를 든다(등기선례 제200904-3호 1.).
판결을 받지 않은 공유자는 다른 공유자의 판결로 등기할 수 없다. 다른 공유자 전부와 공동으로 신청하거나 별도의 이전등기를 명하는 판결을 받아 신청하여야 한다(등기선례 제200904-3호 2.).
판결이면 주문의 등기원인과 날짜를 그대로 옮기고, 판결 이유도 본다. 주문에 원인·연월일이 없으면 「확정판결」과 판결선고일을 적는다(등기예규 제1786호 4.가). 등기관은 상호명의신탁인지 가리기 위해 판결 이유를 고려하여 심사하여야 하므로(같은 예규 6.나.2)), 판결 이유에 구분소유 약정이 인정되어 있는지 확인한다.
해지약정서도 판결서도 검인을 받는다. 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기는 검인에서 계약에 의한 소유권이전으로 보고, 원인 서면이 판결서 등이면 그 판결서 등에 검인을 받아야 한다는 회답이 있다(등기선례 제3-62호, 부동산등기 특별조치법 제3조 제2항). 명의신탁해지약정서는 검인을 받아 제출하면 된다(등기선례 제4-88호). 토지거래계약허가증을 첨부하면 검인을 받을 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.).
농지면 공유물분할과 달리 농지취득자격증명을 준비한다. 자연인 등이 명의신탁해지를 원인으로 신청하면 첨부하여야 하고(등기예규 제1635호 2.가.(1)), 같은 예규 3.의 사유(도시지역 내 농지 등)에 해당하면 첨부하지 않는다.
국민주택채권은 선례 주가 매입할 필요가 없다고 적는다. 별표는 공유물을 공유지분율에 따라 분할하는 이전등기만 제외하고(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 가목 (나)), 등기선례 제4-953호의 주가 국토교통부 의견에 따라 상호명의신탁 해지에는 매입할 필요가 없다고 적는다. 특정 부분의 면적이 등기 지분과 달라 지분을 넘는 부분이 있으면 그 부분까지 면제되는지를 등기소에 확인한다.