부동산등기 신청의무와 과태료

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날 등 정해진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 그 계약이 취소·해제되거나 무효이면 그렇지 않다. 등기권리자가 상당한 사유 없이 이 신청을 해태하면 과태료에 처한다(같은 법 제11조 제1항).

쉽게 말하면 — 선례에 따르면, 갑이 아파트를 사면서 계약서상 잔금일보다 늦게 실제로 잔금을 치렀다면, 실제로 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(등기선례 제3-932호). 증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약은 계약의 효력이 발생한 날부터 60일입니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제2호). 계약이 취소·해제되거나 무효이면 이 의무가 없고, 상당한 사유 없이 기간을 넘기면 과태료 대상이 됩니다(같은 법 제11조 제1항).

누가 소유권이전등기를 신청할 의무가 있나

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 정해진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 정해진 날은 계약의 종류에 따라 다르며 다음 절에서 설명한다. 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산이면 소유권보존등기를 신청할 의무가 따로 있다(같은 조 제5항).

이 「계약을 체결한 자」는 매매·교환·증여 등 소유권이전을 내용으로 하는 계약의 당사자를 가리킨다고 본 판례가 있다(2007도7393 판결요지 [4]). 이 판례는 부동산등기 특별조치법 위반죄의 주체를 판단한 형사 판결이다. 같은 판결은 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 한다고 하였다. 이 경우 달리 특별한 사정이 없는 한 그 본인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자라고 볼 수 없다(같은 판결요지 [4]).

과태료를 받는 사람은 「등기권리자」로 정해져 있다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항). 신청의무를 지는 사람을 가리키는 「계약을 체결한 자」와는 다른 말이다. 등기권리자는 그 등기로 권리를 얻는 사람을 가리키는 등기 용어로, 매매로 인한 소유권이전등기에서는 소유권을 넘겨받는 매수인이 등기권리자이고 매도인은 등기의무자다. 제11조 제1항은 과태료 대상을 「등기권리자」로만 적고, 매도인 등 등기의무자는 과태료 대상으로 적지 않는다.

상속에는 계약을 전제로 한 이 신청의무와 그 위반에 따른 과태료·벌금이 적용되지 않으며, 그 내용은 상속등기 기간 제한과 과태료에서 설명한다. 이름이 비슷한 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」은 부동산등기 특별조치법과 다른 법이다(특별조치법 등기의 추정력). 매매에서 하는 부동산 거래신고는 이 등기신청 의무와 별개의 의무이며, 그 기한과 절차는 매매로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

이 의무의 대상인지는 다음 세 가지로 확인한다.

계약서에 적힌 계약이 매매·교환·증여 등 소유권이전을 내용으로 하는 계약인지 본다(2007도7393 판결요지 [4]).
그 계약이 취소·해제되거나 무효가 되지 않았는지 본다. 그런 경우에는 이 의무가 없다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 단서).
등기사항증명서에서 그 부동산에 소유권보존등기가 되어 있는지 본다. 되어 있지 않으면 아래 「보존등기가 안 된 부동산을 사면 어떻게 하나」 절의 기간을 따른다(같은 조 제5항).

60일은 언제부터 세나

계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하면 반대급부의 이행이 완료된 날부터, 일방만 채무를 부담하면 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 매매·교환처럼 서로 대가적인 채무를 지는 계약은 제1호, 증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약은 제2호의 날이 기준이다. 반대급부의 이행이 완료된 날은 서로 대가적인 채무를 지는 계약에서 그 대가(매매대금 등)를 다 치른 날을 말한다.

매매 잔금에 관하여 1992년에 회답된 선례는 이 날을 계약서상의 잔금지급 기일이 아니라 실제 잔금이 지급된 날로 보았다(등기선례 제3-932호). 그래서 실제 잔금지급일부터 60일 내에 소유권이전등기를 신청하면 된다고 하였다(같은 선례). 60일을 셀 때에는 그 기간이 정하여진 날 오전 영시부터 시작하지 않는 한 첫날은 산입하지 않는다고 1994년에 회답된 선례도 있다(등기선례 제4-377호).

다만 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 이 신청의무가 없다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 단서). 등기를 마친 뒤에 계약이 해제되었으면 이미 한 등기의 말소가 문제되며, 그 절차는 계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소에서 설명한다.

등기 전에 되팔거나 계약자 지위를 넘기려면 어떻게 하나

반대급부의 이행이 완료된 날 등 정해진 날 이후 되팔거나 계약자 지위를 넘기려면, 그 제3자와 계약하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항). 다시 계약하는 때가 정해진 날 이후인지 전인지에 따라 의무가 다음과 같이 나뉜다.

정해진 날 이후. 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 하든 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 하든, 그 제3자와 계약하기 전에 먼저 등기를 신청하여야 한다(같은 조 제2항).
정해진 날 전. 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우다(같은 조 제3항). 이때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 이 제3항은 부동산 소유권이전을 내용으로 하는 계약 자체가 유효함을 전제로 한 규정이라고 본 판례가 있다(2007도7393 판결요지 [1]).

반대급부의 이행이 완료되기 전에 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우를 판단한 판례가 있다(2006도5560 판결요지 [1]). 이 경우에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기신청을 하여야 할 의무가 없고, 따라서 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호, 제2조 제3항 위반죄가 성립할 수 없다고 하였다. 같은 판례는 지위를 이전하는 계약을 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약이라고 보았다. 웃돈이나 프리미엄 명목으로 돈을 주고받았고 그 이익을 누리려는 것이 경제적 동기였더라도 그런 사정만으로 계약의 성격이 달라지지 않는다고 하였다(같은 판결요지 [2]).

등기예규는 이 경우의 등기신청을 다음과 같이 처리하도록 정한다(등기예규 제1727호 2.).

지위 이전계약의 체결일이 반대급부의 이행이 완료된 날 전이면 먼저 체결된 계약의 매도인으로부터 지위 이전계약의 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있다(같은 예규 2.가.). 등기관은 지위 이전계약의 체결일이 먼저 체결된 계약서상에 표시된 반대급부 이행일 전이거나 실제의 반대급부 이행일 전임을 서면으로 소명하면 그 신청을 수리하여야 한다. 소명 서면의 예로 영수증이나 당사자의 진술서 등을 든다.
이때 등기원인증서로 내는 먼저 체결된 계약서와 지위 이전계약서(지위 이전계약이 순차로 이루어졌으면 그 지위 이전계약서 전부)는 각각 검인을 받은 것이어야 한다(같은 예규 2.나.).

분양계약의 지위 이전에 따른 직접 등기의 소명과 순차 등기는 분양권 전매에 따른 소유권이전등기에서 설명한다.

국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 택지개발사업 등의 시행자인 경우의 특례도 있었다(부동산등기 특별조치법 제2조 제4항). 그 시행자와 소유권을 이전받는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항·제3항을 적용하지 아니한다는 내용이다. 이 특례는 법률 제5958호 부칙 제3조(2000. 1. 21. 개정)에 따라 2000년 6월 30일까지만 효력이 있었고 지금 거래에는 적용되지 않는다. 그 부칙 제3조는 「제2조제4항의 개정규정은 2000년 6월 30일까지 그 효력을 가진다」고 정한다.

등기 전에 다시 계약할 때 받아야 하는 계약서 검인과 그 위반 벌칙은 검인에서 설명한다. 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 바로 등기하기로 하는 합의와 그 청구는 중간생략등기에서 설명한다.

보존등기가 안 된 부동산을 사면 어떻게 하나

소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 정해진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제5항). 정해진 날은 다음 두 경우 가운데 해당하는 날이다(같은 항 각 호).

「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날이다(같은 항 제1호).
계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날이다(같은 항 제2호).

미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조).

토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이다(제1호).
확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자다(제2호).
수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자다(제3호).
특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자다. 건물의 경우로 한정한다(제4호).

보존등기가 된 뒤 소유권이전등기의 60일을 언제부터 세는지에 관하여 1993년에 회답된 선례가 있다(등기선례 제4-844호). 이 선례는 잔금완납일 이전에 소유권보존등기가 마쳐졌으면 잔금완납일부터, 잔금완납일 이후에 마쳐졌으면 소유권보존등기가 마쳐진 날부터 각 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 보았다.

기간을 넘기면 과태료는 얼마인가

등기권리자가 상당한 사유 없이 제2조 각 항에 따른 등기신청을 해태하면 지방세법 기준으로 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 과태료에 처한다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항). 해태란 기간 안에 하여야 할 신청을 하지 않고 미룬 것을 말한다. 기준 금액은 다음 순서로 산출한다(같은 항).

과세표준은 그 해태한 날 당시의 부동산에 대한 「지방세법」 제10조 및 제10조의2부터 제10조의6까지의 과세표준이다.
세율은 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율)에서 1천분의 20을 뺀 세율이다. 같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율이다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항).
이 과세표준에 이 세율을 적용하여 산출한 금액이 기준 금액이다. 「지방세법」 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300이다.
과태료는 그 기준 금액의 5배 이하에 상당하는 금액이다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항). 이 5배는 법률이 정한 상한이고, 실제 금액은 아래 「과태료 부과기준과 농지 감경」에서 보는 별표가 해태한 기간에 따라 정한다.

과세표준과 세율은 취득세 원인별 총정리에서 설명한다.

다만 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조 제1항에 따라 과징금을 부과한 경우에는 이 과태료에 처하지 아니한다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항 단서). 그 과징금은 아래 「3년이 지나도록 등기하지 않으면 어떻게 되나」 절에서 설명한다. 과태료의 금액을 정할 때에는 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액 등을 참작하여야 한다(같은 조 제2항).

상당한 사유가 있는 기간의 계산과 과태료 금액의 기준은 「부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙」이 다음과 같이 정한다.

등기신청기간에 산입하지 않는 기간

시장·군수·구청장은 등기권리자가 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 등기신청을 해태한 경우에는 상당한 사유가 있는 것으로 본다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제2조).

천재지변 등 불가항력에 의한 경우다(제1호).
목적부동산에 대한 소송이 계속 중인 경우다(제2호).
등기의무자가 정당한 사유 없이 등기신청에 필요한 서면을 등기권리자에게 교부하지 않은 경우다(제3호).
그 밖에 시장·군수·구청장이 등기신청의 해태에 관하여 상당한 사유가 있다고 인정하는 경우다(제4호).

이 경우 그 사유가 존재하는 기간은 부동산등기 특별조치법 제2조에 따른 등기신청기간에 산입하지 않는다(같은 규칙 제2조). 상대방이 등기에 필요한 서류를 주지 않으면 요청한 날짜와 방법을 기록으로 남겨 둔다. 상대방이 끝내 협조하지 않을 때 판결로 등기하는 절차는 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

과태료 부과기준과 농지 감경

시장·군수·구청장은 같은 규칙 별표의 과태료 부과기준에 따라 과태료 금액을 정해야 한다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제3조 제1항). 별표는 앞에서 본 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 금액(「지방세법」 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하면 그 금액의 100분의 300)을 「과태료 기준금액」이라 하고, 해태한 기간에 따라 다음과 같이 부과금액을 정한다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 별표 과태료 부과기준).

2개월 미만 해태한 경우에는 과태료 기준금액의 100분의 5이다(별표).
2개월 이상 5개월 미만 해태한 경우에는 과태료 기준금액의 100분의 15이다(별표).
5개월 이상 8개월 미만 해태한 경우에는 과태료 기준금액의 100분의 20이다(별표).
8개월 이상 12개월 미만 해태한 경우에는 과태료 기준금액의 100분의 25이다(별표).
12개월 이상 해태한 경우에는 과태료 기준금액의 100분의 30이다(별표).

법률이 정한 「5배 이하」는 과태료의 상한이고(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항), 별표는 그 상한 안에서 해태한 기간별 금액을 정한다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제3조 제1항).

농어민이 자기가 경작할 목적으로 농지를 취득한 결과 소유하게 되는 농지의 전체면적이 3만제곱미터 이하인 경우에는 감경 규정이 있다(같은 조 제2항). 그 취득한 농지에 대하여 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에 따른 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우, 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 과태료 금액, 곧 별표에 따라 정한 금액의 100분의 50을 감경할 수 있다.

과태료는 누가 어떻게 부과하고, 어떻게 다투나

등기관이 과태료 사유가 있다고 인정하면 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 통지하고, 시장·군수·구청장이 행정안전부령에 따라 과태료를 부과·징수한다(부동산등기 특별조치법 제12조 제1항·제7항). 이 부과·징수에 관한 규칙이 앞 절에서 본 「부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙」이다. 절차는 다음 순서로 진행된다.

등기관의 통지. 등기관은 과태료에 처할 사유가 있다고 인정된 때에는 지체없이 목적부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 통지하여야 한다(같은 법 제12조 제7항). 등기예규는 별지 양식에 의한 통지서를 즉시 송부하도록 정한다(등기예규 제1727호 3.).
사전통지와 의견 제출. 행정청인 시장·군수·구청장은 과태료를 부과하기 전에 미리 당사자에게 통지하고, 10일 이상의 기간을 정하여 의견을 제출할 기회를 주어야 한다(질서위반행위규제법 제16조 제1항). 지정된 기일까지 의견 제출이 없으면 의견이 없는 것으로 본다(같은 항 후단). 당사자는 의견 제출 기한 이내에 의견을 진술하거나 필요한 자료를 제출할 수 있다(같은 조 제2항). 앞에서 본 상당한 사유와 그 자료는 이때 낼 수 있다. 제출한 의견에 상당한 이유가 있으면 행정청은 과태료를 부과하지 아니하거나 통지한 내용을 변경할 수 있다(같은 조 제3항).
의견 제출 결과에 따른 감경. 사전통지 및 의견 제출 결과 당사자가 다음 다섯 대상 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 행정청은 해당 과태료 금액의 100분의 50의 범위에서 과태료를 감경할 수 있다(질서위반행위규제법 시행령 제2조의2 제1항). 대상은 「국민기초생활 보장법」 제2조에 따른 수급자, 「한부모가족 지원법」 제5조 및 제5조의2제2항ㆍ제3항에 따른 보호대상자, 「장애인복지법」 제2조에 따른 장애인 중 장애의 정도가 심한 장애인이다(같은 항 제1호부터 제3호까지). 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조의4에 따른 1급부터 3급까지의 상이등급 판정을 받은 사람과 미성년자도 대상이다(같은 항 제4호·제5호). 다만 과태료를 체납하고 있는 당사자에 대해서는 그러하지 아니하다(같은 항 단서). 법령상 감경할 사유가 여러 개 있는 경우라도 이 감경을 하는 경우에는 질서위반행위규제법 제18조에 따른 감경(아래 4.)을 제외하고는 거듭 감경할 수 없다(같은 조 제2항).
자진납부 감경. 당사자가 의견 제출 기한 이내에 과태료를 자진하여 납부하려는 경우 행정청은 과태료를 감경할 수 있다(질서위반행위규제법 제18조 제1항). 감경할 수 있는 금액은 부과될 과태료의 100분의 20의 범위 이내다(질서위반행위규제법 시행령 제5조). 감경된 과태료를 납부하면 해당 질서위반행위에 대한 과태료 부과 및 징수절차는 종료한다(질서위반행위규제법 제18조 제2항).
부과와 납부기한. 과태료가 부과되면 그 납부기한은 납부를 고지한 날부터 30일 이내다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제5조). 당사자가 납부기한까지 과태료를 납부하지 아니한 때에는 행정청은 납부기한을 경과한 날부터 체납된 과태료에 대하여 100분의 3에 상당하는 가산금을 징수한다(질서위반행위규제법 제24조 제1항). 체납된 과태료를 납부하지 아니하면 납부기한이 경과한 날부터 매 1개월이 경과할 때마다 체납된 과태료의 1천분의 12에 상당하는 중가산금을 더하여 징수하며, 그 기간은 60개월을 초과하지 못한다(같은 조 제2항). 당사자가 질서위반행위규제법 제20조 제1항에 따른 이의제기 기한(아래 6.) 이내에 이의를 제기하지 아니하고 그 가산금을 납부하지 아니한 때에는 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다(같은 조 제3항).
이의제기. 과태료 부과에 불복하는 당사자는 제17조제1항에 따른 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있다(질서위반행위규제법 제20조 제1항). 이 부과 통지는 부과 전에 받는 사전통지와는 다른 통지다. 이의제기가 있으면 행정청의 과태료 부과처분은 그 효력을 상실한다(같은 조 제2항). 당사자는 행정청으로부터 같은 법 제21조 제3항에 따른 통지를 받기 전까지는 서면으로 이의제기를 철회할 수 있다(같은 법 제20조 제3항).
법원의 과태료 재판. 이의제기 뒤 행정청의 법원 통보와 법원의 과태료 재판, 그 재판에 대한 즉시항고·항고이유서·재항고는 질서위반행위규제법이 정하며 협동조합 등기 해태 과태료와 불복에서 설명한다.

행정청은 질서위반행위가 종료된 날부터 5년이 경과한 경우에는 해당 질서위반행위에 대하여 과태료를 부과할 수 없다(질서위반행위규제법 제19조 제1항). 다만 같은 법 제36조 또는 제44조에 따른 법원의 결정이 있으면 그 결정이 확정된 날부터 1년이 경과하기 전까지는 과태료를 정정부과하는 등 필요한 처분을 할 수 있다(같은 조 제2항).

과태료가 아니라 형사처벌을 받는 경우는

조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점 간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항을 위반한 자는 형사처벌을 받는다. 형은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금이다(부동산등기 특별조치법 제8조 제1호). 제1호의 벌칙은 위 목적이 있어야 붙는다. 제2조 각 항에 따른 등기신청을 상당한 사유 없이 해태하면 앞에서 본 과태료 대상이다(같은 법 제11조 제1항).

제2조에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 할 자는 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재하여 신청하거나 소유권이전등기 외의 등기를 신청하여서는 아니 된다(부동산등기 특별조치법 제6조). 이를 위반해도 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제8조 제2호).

부동산 소유권이전등기청구권의 양도가 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호에 저촉되더라도 당연히 그 사법상 효력이 부정되는 것은 아니라고 본 판례가 있다(98다22543 판결요지 [1]). 이 판례는 1993년에 토지를 매수하고 등기를 마치지 않은 사람이 1994년에 그 소유권이전등기청구권을 다른 사람에게 양도하고 매도인에게 통지한 사안으로, 1998년에 선고되었다. 판단한 범위는 그 양도가 위 조항에 저촉되더라도 사법상 효력이 당연히 부정되지는 않는다는 데까지다. 다만 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되어 채무자의 승낙이나 동의가 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없고, 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않는다고 본 판례가 있다(2024다248290 판결요지).

3년이 지나도록 등기하지 않으면 어떻게 되나

반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 등부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다. 대상은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항). 이런 등기권리자를 장기미등기자라 한다(같은 항).

3년은 다음 어느 하나에 해당하는 날부터 센다(같은 법 제10조 제1항 각 호).

계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날이다(제1호).
계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날이다(제2호).

제1호는 부동산등기 특별조치법의 「이행이 완료된 날」과 달리 「이행이 사실상 완료된 날」이라고 쓴다.

부동산등기 특별조치법 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우 과징금은 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액이다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항). 반대로 과징금을 부과한 경우에는 부동산등기 특별조치법의 과태료에 처하지 아니한다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항 단서).

다만 다음 어느 하나에 해당하면 과징금을 부과하지 않는다(같은 법 제10조 제1항 단서).

같은 법 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우다. 명의신탁약정에 따른 등기의 효력은 명의신탁에서 설명한다.
등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우다.

장기미등기자가 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 같은 법 제6조 제2항·제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다(같은 법 제10조 제4항). 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제10조 제5항).

실무 체크포인트

기산일과 60일 말일을 적어 둔다. 서로 대가적인 채무를 지는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날, 한쪽만 채무를 지는 계약은 효력이 발생한 날부터 60일이다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 매매 잔금은 실제 잔금지급일을 기준으로 본 선례가 있으므로(등기선례 제3-932호) 계약 뒤 해당하는 날과 말일을 적어 둔다.
정해진 날 이후 되팔거나 지위를 넘기려면 먼저 소유권이전등기를 신청한다. 반대급부의 이행이 완료된 날 등 정해진 날 이후에는 제3자와 계약하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항).
미등기 부동산이면 보존등기 기간을 본다. 계약 당시 이미 「부동산등기법」 제65조에 따라 보존등기를 신청할 수 있었으면 계약일부터, 계약 뒤 신청할 수 있게 되었으면 그날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제5항).
상대방이 서류를 주지 않은 사실을 남긴다. 등기의무자가 정당한 사유 없이 등기신청에 필요한 서면을 교부하지 않은 기간은 등기신청기간에 산입하지 않는다(부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제2조 제3호). 요청한 날짜와 방법을 기록해 두고 사전통지를 받으면 의견 제출 기한 이내에 자료로 낸다(질서위반행위규제법 제16조 제2항).
사전통지를 받으면 의견 제출 기한 안에 정한다. 상당한 사유를 의견으로 내거나, 기한 이내에 자진하여 납부하면 부과될 과태료의 100분의 20의 범위 이내에서 감경될 수 있다(질서위반행위규제법 제18조 제1항, 질서위반행위규제법 시행령 제5조).
부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 이의제기를 검토한다. 이의제기는 해당 행정청에 서면으로 한다(질서위반행위규제법 제20조 제1항).
취득세 기한은 따로 확인한다. 취득세 신고·납부 기한은 이 등기신청 기간과 별개이며, 취득세 원인별 총정리에서 설명한다.