분양계약상 지위가 전매된 경우 분양자에서 최종 양수인 앞으로 바로 소유권이전등기할 수 있는지는 전매 전에 반대급부의 이행이 완료되었는지로 판단한다. 완료 전에 분양계약상 지위가 적법하게 이전되었다면 양수인 앞으로 바로 등기할 수 있다. 반면 완료 후의 전매라면 이행을 완료한 수분양자를 거쳐 순차로 등기해야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항; 등기선례 제5-376호; 등기선례 제7-211호).
쉽게 말하면 — 분양대금을 다 내기 전에 분양권을 정상적으로 넘겨받았다면 시행사에서 마지막 양수인으로 바로 등기할 수 있습니다. 그러나 대금을 다 낸 뒤에 전매했다면 그때의 수분양자 앞으로 먼저 등기한 뒤 양수인에게 다시 이전해야 합니다.
| 전매 시점 | 등기 방법 |
|---|---|
| 반대급부 이행 완료 전 | 적법한 지위이전을 증명하면 분양자에서 양수인 앞으로 바로 등기 가능 |
| 반대급부 이행 완료 후 | 이행을 완료한 수분양자 앞으로 먼저 등기한 뒤 양수인에게 순차 이전 |
| 잔금일 전이지만 정산 결과 이미 낸 금액이 대금을 넘은 경우 | 이행 완료로 보아 순차등기 |
양수인 앞으로 바로 등기할 수 있나
분양대금의 반대급부를 모두 이행하기 전이고, 수분양자와 양수인이 지위이전에 합의한 뒤 분양자가 이에 동의·승낙하여 계약인수가 성립했음이 제출자료로 확인되면 분양자에서 양수인 앞으로 바로 이전등기하는 방법을 취할 수 있다. 분양자의 동의·승낙은 묵시적으로도 가능하지만, 계약 주체가 바뀌는 행위이므로 거래 경위와 서류를 종합해 신중하게 판단한다(2022다296165 판결요지 [1]). 등기선례 제5-376호는 중도금은 냈지만 잔금을 내기 전에 재개발조합으로부터 분양받은 지위를 이전한 사안에서 직접등기 가능성을 제시했다.
다만 분양계약서 말미에 “명의변경”이라고 적고 양수인의 인적사항과 인장만 남긴 정도로는 계약상 지위가 이전되었는지 알 수 없다. 지위이전계약의 당사자·대상·범위와 분양자의 동의·승낙이 드러나는 자료를 갖추어야 한다(등기선례 제5-376호; 2022다296165).
언제 순차등기를 해야 하나
쌍무 분양계약은 원칙적으로 반대급부 이행 완료일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다. 계약이 취소·해제되거나 무효이면 이 의무가 없다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 완료 후 제3자와 지위이전계약을 체결하려면 60일이 지나지 않았더라도 그 계약 전에 먼저 체결한 분양계약에 따른 등기를 신청해야 한다(같은 조 제2항).
따라서 분양자에서 최종 양수인 앞으로 중간등기를 생략할 수 없다. 분양자→반대급부 완료 당시의 수분양자→그 뒤의 양수인 순서로 등기한다(등기선례 제7-211호; 등기선례 제7-212호).
약정한 잔금 납기일이 아직 오지 않았다는 사정만으로 이행 미완료가 되는 것은 아니다. 확정측량 후 면적 감소분을 정산한 결과 이미 낸 금액이 매매대금을 넘었다면 반대급부의 이행을 완료한 것으로 보고, 그 뒤의 지위이전에는 순차등기가 필요하다(등기선례 제7-212호).
신청서와 거래가액은 어떻게 정리하나
양수인이 최초 수분양자로부터 지위를 이전받아 등기권리자가 된 경우에는 그 양수인을 매수인으로 신고한 거래신고필증을 첨부한 때에만 거래가액을 등기한다. 등기권리자가 여러 명이면 전원이 동시에 공동매수인으로 신고한 필증이어야 한다. 지위가 여러 차례 매매로 이전되었다면 각 지위이전계약이 모두 신고 대상이고 관련 신고필증이 첨부된 경우 최종 양수인을 매수인으로 한 신고필증의 거래가액을 등기한다. 증여로 지위가 이전된 경우 등은 거래가액을 등기하지 않는다(등기예규 제1804호 1.다).
거래가액 등기 대상이면 신청서에 거래신고관리번호를 적고, 필요한 신고필증과 매매목록을 첨부한다. 등기원인증서와 신고필증의 기재가 달라 같은 거래라고 인정할 수 없으면 원칙적으로 신청이 각하된다(등기예규 제1804호 2·4).
직접등기를 신청할 때에는 법정 적용제외와 거래신고필증에 따른 검인 의제 여부를 먼저 확인한다. 소유권을 이전받기로 계약한 사람이 다시 소유권이전계약이나 계약상 지위이전계약을 체결하려면 그 후속 계약을 체결하기 전에 먼저 체결한 계약서에 검인을 받아야 한다(부동산등기 특별조치법 제4조). 그 밖에는 최초 계약서와 순차적으로 체결된 지위이전계약서 전부가 각각 검인되어야 한다. 지위이전계약이 계약서상 또는 실제 반대급부 이행 완료 전에 체결되었다는 점도 영수증·당사자 진술서 등 서면으로 소명한다(등기예규 제1727호 2).
실무 체크포인트
- 전매일을 기준으로 분양대금·정산금의 이행 완료 여부를 먼저 확정한다(등기선례 제7-212호).
- 분양계약서의 단순한 명의변경 표시만 믿지 말고 지위이전계약의 내용과 분양자의 동의·승낙을 확인한다(등기선례 제5-376호; 2022다296165).
- 이행 완료 후의 전매라면 원수분양자 명의의 등기를 생략하지 않는다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항).
- 직접등기라면 최초 계약서와 지위이전계약서 전부의 검인·검인의제 및 이행 완료 전 체결 소명자료를 확인한다(등기예규 제1727호).
- 최종 등기권리자와 거래신고필증의 매수인, 거래신고관리번호, 매매목록 및 원인증서와 필증의 일치 여부를 확인한다(등기예규 제1804호).
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