저당권에 대한 권리질권등기 신청

저당권에 대한 권리질권의 등기를 신청하는 경우에는 질권의 목적인 채권을 담보하는 저당권의 표시에 관한 사항과 법 제76조 제1항의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제132조 제1항). 저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 그 효력이 저당권에 미친다(민법 제348조). 권리질권의 성립과 효력은 권리질권에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 저당권이 붙어 있는 채권을 질권의 목적으로 잡을 때에는, 그 저당권이 어떤 것인지를 적고 채권액 또는 채권최고액·채무자와 약정이 있으면 변제기와 이자를 신청정보에 넣습니다. 이 등기는 새 저당권 주등기가 아니라 기존 저당권등기에 붙는 부기등기입니다.

어느 등기에 어떤 형식으로 하나

저당권부채권에 대한 질권은 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 저당권에 효력이 미친다(민법 제348조). 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기는 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조 제3호). 따라서 이 신청은 새 저당권 설정 주등기가 아니라 기존 저당권등기에 붙이는 권리질권 부기등기다.

누가 신청하고 어떤 서류를 준비하나

질권을 설정받는 질권자를 등기권리자로, 저당권부채권에 질권을 설정하는 저당권자를 등기의무자로 하여 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 부동산 소유자가 곧 질권설정자가 되는 것은 아니다. 이 신청에서 처분하는 권리는 저당권으로 담보된 채권이므로, 등기기록의 저당권자와 계약상 질권설정자가 맞는지 먼저 확인한다. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하면 각하 사유가 되고(부동산등기법 제29조 제7호), 같은 호 단서의 예외가 있다.

첨부정보는 신청인과 신청 방식에 따라 준비한다(부동산등기규칙 제46조 제1항).

질권설정계약 등 등기원인을 증명하는 정보(제1호)
신청인이 법인이면 대표자 자격 증명정보, 대리 신청이면 위임장 등 대리권 증명정보(제4호·제5호)
새로 등기명의인이 되는 질권자의 주소·등록번호 증명정보(제6호)
자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 자격자대리인(법인이면 담당 변호사·법무사)이 주민등록증·인감증명서·본인서명사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 대법원예규로 정하는 방법에 따라 자필서명한 정보(제8호)

공동으로 권리에 관한 등기를 신청하므로 등기의무자인 저당권자의 등기필정보도 제공해야 한다(부동산등기법 제50조 제2항). 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(등기의무자등)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다(같은 법 제51조, 등기필정보 분실 대처). 다만 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 단서). 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증을 받은 경우에도 그러하지 아니하다(같은 조 단서). 방문신청에서 소유권 외의 권리의 등기명의인인 저당권자가 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자인 저당권자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제3호, 방문신청).

채권증서 교부와 채무자 통지도 필요한가

질권의 설정, 채무자 등에 대한 대항요건, 저당권에 미치는 효력은 각각 확인해야 한다. 채권증서가 있으면 질권자에게 그 증서를 교부해야 질권설정의 효력이 생긴다(민법 제347조). 지명채권에 대한 질권은 설정자가 제3채무자에게 질권설정 사실을 통지하거나 제3채무자가 승낙해야 그 제3채무자와 그 밖의 제3자에게 대항할 수 있다(같은 법 제349조 제1항). 제3채무자 외의 제3자에게 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의한 것이어야 한다(같은 법 제349조 제1항이 따르는 같은 법 제450조 제2항).

기존 저당권의 등기에 질권의 부기등기를 하는 것은 질권의 효력을 저당권에 미치게 하는 절차다(민법 제348조). 따라서 채권증서를 교부하거나 제3채무자에게 통지했다는 사정만으로는 질권의 효력이 저당권에 미치지 않고, 부기등기만으로 채권 질권의 설정·대항요건까지 갖췄다고 볼 수도 없다. 채권 유형별 설정·대항요건은 권리질권에서 확인한다.

신청정보에 무엇을 적나

질권의 목적인 채권을 담보하는 저당권의 표시에 관한 사항을 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제132조 제1항). 이와 함께 법 제76조 제1항의 등기사항을 제공하여야 한다(같은 항).

등기관이 민법 제348조에 따라 저당권부채권에 대한 질권의 등기를 할 때에는 부동산등기법 제48조에서 규정한 사항 외에 다음을 기록하여야 한다(부동산등기법 제76조 제1항).

채권액 또는 채권최고액
채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
변제기와 이자의 약정이 있는 경우에는 그 내용

이 기록 사항을 저당권 자체에 대한 설정등기의 등기사항(부동산등기법 제75조)과 섞지 않는다.

채권담보권등기는 어떻게 다른가

저당권에 대한 채권담보권의 등기를 신청하는 경우에는 담보권의 목적인 채권을 담보하는 저당권의 표시에 관한 사항과 법 제76조 제2항의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제132조 제2항).

법 제76조 제2항의 기록 항목은 제1항과 같다(부동산등기법 제76조 제2항). 채권담보권의 부기등기도 저당권자가 등기의무자가 되고 채권담보권자가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다(등기예규 제1858호 제2조). 다만 이 경우 저당권자는 법인 또는 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사람이어야 한다(같은 조).

이 경로는 동산·채권담보법에 따라 채권담보권등기가 먼저 되어 있어야 한다. 채권담보권의 부기등기를 신청하는 경우에는 규칙 제46조에서 정한 일반적인 첨부정보 외에 등기원인을 증명하는 정보로 다음 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(등기예규 제1858호 제4조).

채권담보권설정계약서
「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따라 채권담보권등기가 되었음을 증명하는 등기사항증명서

등기의 목적은 「저당권부 채권담보권의 설정」이고, 기존 저당권의 접수일·접수번호·순위를 특정한다(같은 예규 제3조 제2항).

접수 전과 완료 뒤 무엇을 확인하나

신청 전에 구별할 두 경로

질권 설정: 질권자와 저당권자가 공동으로 신청하고 질권설정의 원인정보를 준비합니다(부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
채권담보권 설정: 선행 채권담보권등기와 저당권자의 자격을 확인하고, 일반 첨부정보에 더하여 계약서·등기사항증명서를 준비합니다(등기예규 제1858호 제2조·제4조).

접수 전에는 부동산 표시뿐 아니라 질권의 목적이 되는 기존 저당권 표시를 대조한다. 신청정보의 권리 표시가 등기기록과 다르거나 계약 등 원인정보와 신청정보가 일치하지 않으면 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제6호·제8호). 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않거나, 등록면허세·수수료를 내지 않거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 않은 경우도 각하 사유이므로 납부와 첨부를 함께 점검한다(같은 조 제9호·제10호, 부동산등기 비용 총정리).

보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서). 완료 통지를 받은 뒤에는 기존 저당권등기에 부기등기가 붙었는지, 채권액 또는 채권최고액·채무자·약정이 있는 변제기와 이자가 신청 내용대로 기록됐는지 확인한다(같은 법 제30조, 같은 법 제76조 제1항).

실무 체크포인트

질권의 목적이 등기된 저당권으로 담보된 채권인지 확인한다(민법 제348조, 부동산등기규칙 제132조 제1항).
기존 저당권등기에 붙는 부기등기로 신청한다(민법 제348조, 부동산등기법 제52조 제3호).
저당권의 표시와 법 제76조 제1항 사항(채권액 또는 채권최고액, 채무자, 약정이 있으면 변제기·이자)을 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제132조 제1항, 부동산등기법 제76조 제1항).
저당권에 대한 채권담보권 부기등기는 저당권의 표시와 법 제76조 제2항 사항을 제공한다(부동산등기규칙 제132조 제2항).
채권담보권 경로라면 저당권자의 자격·선행 채권담보권등기와, 일반 첨부정보에 더하여 제공할 계약서와 등기사항증명서를 확인한다(등기예규 제1858호 제2조·제4조).
저당권설정등기의 제75조 등기사항 목록과 이 신청의 제76조 목록을 바꾸어 쓰지 않는다(부동산등기법 제75조, 부동산등기법 제76조).