국민주택채권 매입 의무

국민주택채권 매입 의무란 부동산 소유권 취득 등기 등을 신청할 때 시가표준액에 일정 요율을 곱한 만큼 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 하는 것을 말한다(주택도시기금법 제8조). 세금이 아니라 채권 매입이므로, 실무에서는 매입 즉시 매도해 할인 차액만 실제 비용으로 부담한다.

어떤 등기에 매입 의무가 있는가

권리를 새로 취득·설정하는 등기에 매입 의무가 있다(주택도시기금법 제8조). 국가·지방자치단체에 등기를 신청하는 자가 매입 대상이다.

• 소유권이전등기(매매·증여·상속·교환 등)
• 소유권보존등기
• 근저당권설정등기

반면 권리의 소멸·정정 단계의 등기는 매입 의무가 없다. 말소등기(소유권말소·근저당권말소 등), 표시변경등기(지번·면적 정정, 건물 표시변경 등), 등기명의인 표시변경등기가 그렇다. 근저당권 말소 시에는 채권을 사지 않으므로 매입 영수증 없이 신청한다(주택도시기금법 제8조).

매입 금액은 어떻게 산정하는가

과세표준에 요율을 곱한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 매입 기준은 시행령 별표에 지역·면적·금액 구간별로 규정돼 있다.

• 과세표준: 소유권 등기는 시가표준액(토지는 공시지가, 건물은 건물시가표준액), 근저당권설정등기는 채권최고액
• 요율: 지역(특별시·광역시·그 밖)과 면적·금액 구간별 차등

요율표(별표)는 개정될 수 있으므로 신청 시점의 현행 시행령 별표를 확인한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 오래된 표를 그대로 쓰면 매입 부족으로 등기가 반려될 수 있다. 근저당권설정등기는 시가표준액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한다는 점이 소유권 등기와 다르다.

즉시매도란 무엇이고 실비용은 얼마인가

즉시매도는 매입한 채권을 보유하지 않고 매입 시점에 곧바로 시장에 매도하는 방식이다. 은행 창구나 인터넷뱅킹에서 매입과 매도를 한 번에 처리하며, 실무에서는 대부분 이 방식을 쓴다.

실비용 산정은 다음과 같다.

• 채권 매입금액 = 시가표준액 × 요율
• 매도가액 = 채권 매입금액 × (1 − 할인율)
• 실비용 = 채권 매입금액 − 매도가액 = 채권 매입금액 × 할인율

할인율은 채권 종류·만기·시장금리에 따라 매일 변동한다. 정확한 할인율은 매입 직전에 은행 창구나 인터넷뱅킹에서 조회한다. 채권을 만기까지 보유하면 원금·이자를 회수하므로 자금 여유가 있으면 보유도 가능하나, 만기가 길고 금리가 낮아 실무에서는 즉시매도가 일반적이다.

세금과는 어떻게 다른가

국민주택채권은 세금이 아니라 의무 매입 채권이다(주택도시기금법 제8조). 매입한 채권은 자산이고, 보유하면 만기에 원금·이자를 회수한다. 즉시매도하면 할인 차액만 비용이 된다.

농어촌특별세와는 성격이 다르다. 농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세금이지만, 국민주택채권은 기금 조성 목적의 의무 매입이라 환매·매도가 가능하다. 85㎡ 이하 주택의 취득세 농어촌특별세 면제(지방세법 제11조 관련)와 국민주택채권 매입 면제는 별개 제도이므로, 채권 면제 여부는 시행령 별표에서 따로 확인한다(주택도시기금법 시행령 제8조).

실무 체크포인트

• 채권은 등기신청 전에 매입한다. 매입 영수증(매입필증)을 등기신청서 첨부서류로 내야 한다(주택도시기금법 제8조). 즉시매도 영수증도 함께 보관한다.
• 즉시매도 할인율은 매입 당일 확인한다. 할인율이 매일 변동해 미리 계산한 실비용과 실제 금액이 달라질 수 있다.
• 근저당권 말소·표시변경에는 채권을 사지 않는다. 매입 대상 등기와 면제 등기를 혼동하면 불필요한 매입이나 반려가 생긴다.
• 요율표는 신청 시점 현행 별표로 확인한다. 인터넷에 떠도는 옛 표를 쓰면 매입 부족으로 반려된다.

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