소유권이전등기청구권 가등기의 경매 인수

소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 부동산의 강제경매절차에서 매각된 때에도, 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다.

쉽게 말하면 — 경매로 샀다고 모든 가등기가 지워지는 것은 아닙니다. 가등기의 목적과 앞선 담보권·가압류의 순위를 먼저 확인해야 합니다.

순위보전 가등기는 경매로 말소되나

부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다(2025다217707).

담보가등기와 무엇이 다른가

순위보전 가등기는 소유권이전등기청구권을 보전하고, 담보가등기는 채권담보를 목적으로 마친 가등기다(부동산등기법 제88조, 가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제3호). 가등기에 따른 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조).

가등기담보법이 적용되는 담보가등기권리는 강제경매등으로 부동산이 매각되면 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 압류등기 전에 이루어져 매각으로 소멸하는 담보가등기권리자는 법원이 정한 기간 안에 채권신고를 한 경우에만 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있다(같은 법 제16조, 2024다291102).

따라서 등기부에 ‘가등기’라고 표시된 사실만으로 인수 여부를 정하지 않는다. 등기원인, 피보전권리, 담보 목적 여부와 선후순위를 함께 확인해야 한다.

공유물분할 경매에도 같은가

공유물분할을 위한 경매에서 다음 두 사정이 있는 경우에도 같은 인수 법리가 마찬가지로 적용된다(2025다217707). 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고되기 전에) 공유자의 일부 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었다. 그리고 위 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부가 매각되었다.

대법원은 공유물분할판결이 확정됐다는 사실만으로 가등기권리자의 권리가 배당금지급청구권이나 부당이득반환청구권으로 전환되는 것은 아니라고 본 원심판단을 수긍했다(2025다217707).

등기 말소를 청구하려면 무엇을 확인하나

매수인이 가등기 말소를 구하려면 해당 가등기가 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 것인지, 담보가등기인지, 그리고 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 있는지를 먼저 확인한다. 순위보전 가등기인 경우에는 앞서 본 인수 요건을 충족하는지 확인한다.

매각물건명세서에는 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것을 적는다(민사집행법 제105조 제1항 제3호). 담보가등기인지도 별도로 확인한다. 순위보전 가등기가 위 요건으로 인수되는 경우에는 매각만을 이유로 말소할 수 없다.

실무 체크포인트

등기부에서 가등기와 담보권·가압류의 접수 순서를 확인한다.
가등기의 원인과 피보전권리를 확인한다.
담보가등기인지 순위보전 가등기인지 구별한다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제3호).
공유물분할판결의 변론이 종결되기 전(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고되기 전)인지와 가등기 접수일을 대조한다(2025다217707).
매각물건명세서에서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 등기된 권리 또는 가처분의 기재를 확인한다(민사집행법 제105조 제1항 제3호).