환지처분에 따른 등기

환지 방식 도시개발사업의 환지처분이 공고되면 시행자는 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 알리고 등기를 촉탁하거나 신청하여야 하고, 공고된 날부터 그 등기가 있을 때까지는 다른 등기를 할 수 없다(도시개발법 제43조 제1항·제3항 본문). 농업생산기반 정비사업은 시행자가 환지계획 인가를 받은 때 지체 없이 촉탁하여야 한다(농어촌정비법 제42조 제1항).

쉽게 말하면 — 갑의 땅이 환지 방식 도시개발구역에 들어가 있고 그 땅에 은행 근저당권이 설정되어 있는 경우입니다. 환지처분이 공고되면 갑이 받을 새 땅(환지)은 공고된 날의 다음 날부터 옛 땅으로 보므로 근저당권도 새 땅에 그대로 남고(도시개발법 제42조 제1항), 등기는 갑이 아니라 시행자가 공고 후 14일 이내에 등기소에 촉탁하거나 신청합니다(같은 법 제43조 제1항). 공고된 날부터 그 등기가 될 때까지는 갑이 땅을 팔아도 이전등기를 할 수 없습니다. 다만 확정일자가 있는 서류로 공고일 전에 등기원인이 생긴 것을 증명하면 그 등기를 할 수 있습니다(같은 법 제43조 제3항). 환지등기가 끝난 뒤 갑이 새 땅을 팔 때는 옛 땅의 등기필정보를 냅니다(등기예규 제1588호 9.나).

어떤 경우에 환지등기를 하나

환지 방식 도시개발사업에서 환지처분이 공고되거나 농업생산기반 정비사업에서 환지계획 인가를 받으면, 시행자가 그 환지에 관한 토지·건물(건축물)의 등기를 촉탁한다. 도시개발사업은 「촉탁하거나 신청」하고(도시개발법 제43조 제1항), 농업생산기반 정비사업은 「촉탁」한다(농어촌정비법 제42조 제1항).

환지처분은 환지계획에 따라 종전의 토지에 갈음하여 새로운 토지(환지)를 교부하거나 종전의 토지와 새로운 토지에 관한 권리 사이의 과부족분을 금전으로 청산할 것을 정하는 것이다(부동산등기선례 제202108-4호 1.). 그 뜻은 환지등기의 「환지처분이란 무엇인가?」에서 설명한다. 도시개발사업의 등기 기한은 환지처분 공고를 기준으로 센다(도시개발법 제43조 제1항).

환지는 도시개발사업에서는 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터, 농업생산기반 정비사업에서는 환지계획을 고시한 다음 날부터 종전 토지로 본다(도시개발법 제42조 제1항, 농어촌정비법 제37조 제1항). 효력 전반은 환지등기의 「환지처분의 효력은?」에서 설명한다.

대상인지 확인하는 방법과 이 글이 다루는 범위는 다음과 같다.

대상인지 확인하는 방법

등기사항증명서 표제부 상단에 「환지처분공고」(도시개발법) 또는 「환지계획인가고시」(농어촌정비법)와 그 날짜가 적혀 있는지 본다. 등기관은 공고·고시의 통지를 받으면 해당 사업지역 내 토지의 등기기록 표제부 상단에 이를 기록하고 등기사항증명서 발급 시 그 내용이 표시되도록 하며, 이 기록은 환지등기 완료 후 즉시 삭제하여야 한다(등기예규 제1588호 3.나).

이 글이 다루는 범위

이 예규가 정한 환지등기절차는 그 성질에 반하지 아니하는 한 「한국토지주택공사법」 제20조의2에 의한 환지나 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제24조에 의한 환지 등 다른 환지등기절차에 준용한다(등기예규 제1588호 13.). 「도시 및 주거환경정비법」의 이전고시에 따른 등기, 지적공부 확정시행에 따른 토지개발사업 등기, 농어촌정비법의 교환·분할·합병에 따른 등기는 이 글에서 다루지 않는다.

농업생산기반 정비사업에서 종전 토지에 대하여 토지와 건물을 함께 환지로 정한 경우의 등기는 농업생산기반정비등기규칙 제18조부터 제20조까지가 정한다. 사업으로 이미 등기된 건물의 분합, 번호나 구조의 변경, 멸실, 면적의 증감이 생긴 경우 시행자의 표시변경 등기 촉탁은 같은 규칙 제21조가 정한다. 환지가 종전 토지와 다른 등기소 관할에 속하는 경우 등기기록의 이송과 종전 등기기록의 폐쇄는 같은 규칙 제24조가 정한다. 이 글은 이 절차들을 다루지 않으므로 해당 조문과 관할 등기소에서 확인한다.

등기가 아닌 청구에도 기한이 있다. 임대료·지료, 그 밖의 사용료 등의 증감 청구와 지역권·임차권등의 포기나 계약 해지의 기간은 도시개발사업은 도시개발법 제48조 제3항·제49조 제4항이, 농업생산기반 정비사업은 농어촌정비법 제51조가 정한다. 이 글은 그 청구의 요건·기간·예외와 손실보상을 다루지 않으므로, 해당 조문에서 기간과 기산일을 먼저 확인한다.

누가 언제까지 등기를 촉탁하나

도시개발사업은 시행자가 환지처분 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다(도시개발법 제43조 제1항). 농업생산기반 정비사업은 시행자가 환지계획 인가를 받은 때 지체 없이 토지 및 건물의 등기를 촉탁하여야 한다(농어촌정비법 제42조 제1항). 여기서 촉탁은 시행자가 등기소에 등기를 해 달라고 요청하는 것이다. 농어촌정비법 제42조 제1항은 「지체 없이」까지만 정하고 날수를 정하지 않는다.

농업생산기반 정비사업 시행자는 환지등기를 촉탁하기 위하여 이미 등기된 토지의 표시를 변경할 필요가 있을 때에는 토지 소유자를 갈음하여 변경등기를 촉탁하여야 하고, 이 등기는 농업생산기반 정비사업으로 인한 등기로 본다(농어촌정비법 제42조 제2항).

토지 소유자가 할 수 있는 일과 촉탁 방식은 다음과 같다.

토지 소유자가 대신 신청할 수 있나

사업시행자가 환지등기의 신청 또는 촉탁을 장기간 지체하는 경우라도 토지의 소유자가 사업시행자를 대위하여 환지등기를 신청할 수는 없다는 회답이 있다(등기선례 제200503-2호, 2005. 3. 8. 회답, 구 토지구획정리사업법에 의한 구획정리사업 사안). 소유자는 시행자에게 촉탁을 요청한다. 시행자인 조합이 해산한 경우는 아래 「환지등기가 빠지거나 잘못되면 어떻게 하나」에서 본다.

사업지역 전부를 한꺼번에 촉탁하나

환지에 대하여 권리의 설정 또는 이전 등의 등기를 하여야 하는 때 기타 특별한 사유가 있는 때를 제외하고는 환지등기 촉탁은 사업지역 내의 토지 전부에 관하여 동시에 하여야 한다. 단, 사업지역을 수 개의 구로 나눈 경우에는 각 구마다 등기촉탁을 할 수 있다(등기예규 제1588호 4.다(1)).

「도시개발법」에 따른 환지를 교부받은 자가 청산금을 납부하지 않는 경우는 여기서의 「기타 특별한 사유가 있는 때」로 볼 수 없으므로, 이 경우에도 환지등기 촉탁은 그 사업지역 내의 토지 전부에 관하여 동시에 하여야 한다는 회답이 있다(부동산등기선례 제202202-2호, 2022. 2. 23. 회답).

공고 전에 시행자가 대신 하는 등기

시행자는 사업시행인가 후에 사업시행을 위하여 공고(농업생산기반 정비사업은 환지계획 인가 고시) 전이라도 종전 토지에 관한 다음 등기를 각 해당 등기의 신청권자를 대위하여 촉탁할 수 있다(등기예규 제1588호 2.가).

토지 표시의 변경 및 경정 등기
등기명의인 표시의 변경 및 경정 등기
상속을 원인으로 한 소유권이전등기

종전 토지의 소유자가 사망했는데 상속등기를 하지 않았으면, 시행자는 사업시행을 위하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 대위하여 촉탁할 수 있다. 이때 시행자는 등기촉탁서, 등기원인을 증명하는 서면, 사업시행인가가 있었음을 증명하는 서면을 제출하여야 한다(같은 예규 2.다).

촉탁서에는 무엇을 적고 무엇을 붙이나

시행자는 촉탁서에 종전 토지 및 환지의 표시와 환지를 교부받은 자의 성명·주민등록번호·주소, 사업으로 인하여 등기를 촉탁한다는 취지, 촉탁의 연월일을 적는다(등기예규 제1588호 4.가(1)). 환지계획서와 그 인가서 등본 등을 붙인다(같은 예규 4.나(1)).

도시개발법 제43조 제2항은 환지등기에 관하여 대법원규칙으로 정하는 바에 따르도록 하고, 촉탁서의 기재사항과 첨부서면은 등기예규 제1588호가 도시개발법과 농어촌정비법의 환지에 함께 정한다. 농어촌정비법 제42조 제3항이 맡긴 대법원규칙은 농업생산기반정비등기규칙이다(농업생산기반정비등기규칙 제1조). 같은 예규 12.는 이 규칙의 양식을 별지 부록에 의하되 도시개발법상 환지등기의 양식에 준용한다고 정한다.

촉탁서 기재사항, 첨부서면, 수리되지 않는 경우는 다음과 같다.

촉탁서에 적는 사항

일반적인 기재사항은 다음과 같다(등기예규 제1588호 4.가(1)).

종전 토지 및 환지의 표시(입체환지의 경우에는 건물의 표시도 하여야 함)와 환지를 교부받은 자의 성명, 주민등록번호 및 주소(법인의 경우에는 그 명칭, 부동산등기용등록번호 및 주사무소의 소재지)
농업기반등정비사업 또는 도시개발사업으로 인하여 등기를 촉탁한다는 취지
촉탁의 연월일

다음 사항에 해당하는 경우에는 촉탁서에 그 취지를 기재하여야 한다(같은 예규 4.가(2)).

종전 토지 수개에 대하여 1개 또는 수개의 환지를 교부한 경우 그 수개의 종전 토지 중 미등기인 것이 있는 때(등기예규 제1588호 4.가(2))
농어촌정비법에 의한 창설환지를 교부한 때 또는 도시개발법에 의한 체비지 또는 보류지를 정한 때
종전 토지에 환지를 교부하지 아니한 때

준비할 것

시행자는 촉탁서에 다음 서면을 첨부한다(등기예규 제1588호 4.나(1)).

환지계획서 및 환지계획서 인가서 등본
환지처분 공고(농업생산기반 정비사업은 환지계획 인가 고시)가 있었음을 증명하는 서면
농업기반등정비확정도. 도시개발법에 의한 환지등기 촉탁의 경우에는 그 대신 도시개발정비도를 첨부하여야 한다.

농업생산기반 정비사업에서는 다음 경우에 도면을 더 붙인다.

환지상에 기등기의 지역권이 존속하는 경우에는 촉탁서에 지역권이 존속하는 토지의 사업 시행 전 토지의 표시와 그 토지 소유자의 성명·주민등록번호·주소를 더 적는다(농업생산기반정비등기규칙 제7조 제1항 제1호·제2호). 그 지역권이 환지의 일부에 있는 때에는 그 범위를 적고(같은 항 제3호) 그 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(같은 항 각 호 외의 부분).
종전 토지에 기등기의 소유권 이외의 권리가 저당권 이외의 권리이고 그 권리의 목적이 환지 1필지의 일부인 때에는 촉탁서에 그 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(농업생산기반정비등기규칙 제8조 제2항).
두 도면에는 방위, 환지의 소재지와 지번, 권리가 있는 환지 부분의 표시와 그 면적을 적고 시행자 또는 그 대리인이 기명날인 또는 서명을 하여야 한다(농업생산기반정비등기규칙 제7조 제2항, 같은 규칙 제8조 제4항).

내지 않아도 되는 것

시행자가 공고·고시 사실을 등기소에 통지하면서 위 서면을 첨부한 때에는 등기촉탁서에 그 서면을 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1588호 4.나(3)).

유효기간

등기예규 제1588호 4.나는 첨부서면의 종류만 정하고 발급 기한은 정하지 않는다. 서면의 발급 시점이 문제되면 시행자가 관할 등기소에 확인한다.

수리되지 않는 촉탁

환지등기 촉탁서에 위 서면이 아닌 토지대장만을 첨부하여 촉탁한 경우, 등기관은 그 토지대장에 「환지」 또는 「구획정리 완료」 등의 사실이 기재되어 있다 하더라도 그 등기촉탁을 수리하여서는 안 된다(등기예규 제1588호 4.나(2)).

환지에 의하여 토지의 소유자를 변경할 수 없으므로, 환지 전 A토지는 갑의 소유, B토지는 을의 소유인 경우 C토지와 D토지 2필지를 교부하면서 각각 갑·을의 공유로 하는 환지등기촉탁은 수리될 수 없다는 회답이 있다(부동산등기선례 제202108-4호 1., 2021. 8. 19. 회답). 같은 회답이 구별한 합동환지, 곧 소유자가 각각 다른 여러 필지의 종전 토지에 관하여 1필지 또는 여러 필지의 환지를 교부한 경우(등기예규 제1588호 6.나(1))는 아래 「여러 사람의 토지가 한 필지로 환지되면 지분은 어떻게 등기하나」에서 본다.

예규는 다음 세 경우를 「환지등기를 할 수 없는 경우」로 든다(등기예규 제1588호 5.).

소유자가 동일 또는 중복되는 여러 필지의 종전 토지에 대하여 여러 필지의 환지를 교부한 경우
공유토지에 관하여 각 단독소유로 환지를 교부한 경우(예: 갑과 을이 공유하고 있는 1필지의 토지에 관하여 갑과 을을 각 단독소유로 하는 2필지의 환지를 교부한 경우)(등기예규 제1588호 5.)
종전 토지 중 일부를 다른 토지에 합쳐서 환지를 교부한 경우

등기기록은 어떻게 바뀌고 등기원인은 어떻게 적나

환지등기 촉탁서에는 「농업기반등정비사업 또는 도시개발사업으로 인하여 등기를 촉탁한다는 취지」와 「촉탁의 연월일」을 적는다(등기예규 제1588호 4.가(1)). 예규는 이와 별도로 등기원인과 그 연월일을 기재사항으로 정하지 않는다(같은 예규 4.가(1)). 환지를 종전 토지로 보는 때는 법이 정한다. 도시개발사업은 환지처분이 공고된 날의 다음 날(도시개발법 제42조 제1항), 농업생산기반 정비사업은 환지계획을 고시한 다음 날이다(농어촌정비법 제37조 제1항).

종전 토지에 환지를 교부하지 아니한 때에는 촉탁서에 그 취지를 적는다(등기예규 제1588호 4.가(2)). 농업생산기반 정비사업에서 그 뒤 등기기록의 처리는 농업생산기반정비등기규칙 제16조가 정한다. 등기관은 토지의 멸실로 간주하여 종전 토지의 등기기록 중 표제부에 환지를 교부하지 아니한 뜻을 기록하고, 토지의 표시와 그 번호를 말소하는 기호를 기록한 후 그 등기기록을 폐쇄한다(같은 조 제1항). 종전 토지가 다른 토지와 함께 소유권 이외의 권리의 목적인 때에는 다른 토지의 등기기록 중 해당구에 종전 토지의 표시를 하고 환지를 교부하지 아니한 뜻을 부기하며, 함께 권리의 목적인 뜻을 기록한 등기 중 종전 토지의 표시를 말소하는 기호를 기록한다(같은 조 제2항). 다른 토지가 다른 등기소 관할이면 지체 없이 그 등기를 그 등기소에 촉탁한다(같은 조 제3항). 등기예규 제1588호 8.가는 농어촌정비법상 국공유지의 용도를 폐지한 경우의 말소를 「종전 토지에 관하여 환지를 교부하지 아니한 경우의 등기절차(멸실로 간주하여 등기기록을 폐쇄함)」에 준하여 처리한다고 정한다. 도시개발사업의 환지 미교부 토지의 등기기록 처리는 같은 예규가 따로 정하지 않으므로, 시행자가 관할 등기소에 처리 방법을 확인한다.

종전 토지가 없거나 정해지지 않은 토지의 등기는 다음과 같다.

체비지·보류지·창설환지

보류지는 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 환지로 정하지 아니하고 남긴 토지이고, 체비지는 그중 일부를 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하려고 정한 토지다(도시개발법 제34조 제1항). 창설환지는 농업생산기반 정비사업 시행자가 그 사업계획에서 정한 용도(새로 조성된 농업생산기반시설의 용지 등)에 필요한 토지를 환지로 지정한 것이다(농어촌정비법 제34조 제1항).

체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 도시개발법 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다(도시개발법 제42조 제5항). 제36조 제4항은 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우 시행자가 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다고 정한 조항이다(도시개발법 제36조 제4항).
농어촌정비법 제34조에 따라 해당 환지계획에서 정하여진 환지는 환지계획을 고시한 다음 날에 환지를 교부받은 자가 취득한 것으로 본다(농어촌정비법 제37조 제2항).
창설환지의 소유권보존등기, 체비지나 보류지에 관한 소유권보존등기도 환지등기 절차에 의하여야 하고, 등기관은 등기기록의 표제부에 농어촌정비법에 의한 환지 또는 도시개발법에 의한 체비지나 보류지임을 표시하여야 한다. 다만, 보류지 중 그에 대응하는 종전 토지가 있고 나중에 환지계획의 변경 등을 통하여 환지를 교부받을 자가 정해지는 경우에는 통상의 환지등기절차에 의하여 처리하여야 한다. 당해 토지에 분쟁이 발생하여 시행자가 환지를 교부받을 자를 정하지 못하고 우선 보류지로 정하고 있는 경우 등이 이에 해당한다(등기예규 제1588호 7.가).

미등기 종전 토지

미등기 상태의 종전 토지에 관하여 환지를 교부한 경우, 시행자는 환지등기절차에 의하여 그 환지에 관한 소유권보존등기를 촉탁할 수 있다(등기예규 제1588호 7.나).

환지처분 공고 뒤에는 어떤 등기를 할 수 없나

도시개발사업은 환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있는 때까지 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다(도시개발법 제43조 제3항).

농업생산기반 정비사업은 환지계획을 인가하여 고시한 후에는 사업시행지역 토지는 농어촌정비사업에 따른 등기를 한 후가 아니면 다른 등기를 하지 못한다. 다만, 등기나 등록을 한 신청인이 확정일부가 있는 서류로써 환지계획 인가고시 전에 등기 원인이 발생한 사실을 증명하였을 경우에는 예외로 한다(농어촌정비법 제122조).

할 수 없는 등기의 범위와 이미 마쳐진 등기의 처리는 다음과 같다.

할 수 없는 등기의 범위

공고(농업생산기반 정비사업은 환지계획 인가 고시)가 있은 후에는 종전 토지에 관하여 권리에 관한 등기뿐만 아니라 표시에 관한 등기도 할 수 없다(등기예규 제1588호 3.다(1)·(2)). 권리에 관한 등기에는 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 마찬가지임) 등이 있다(같은 예규 3.다(1)·(2)).

정지는 도시개발사업은 환지처분이 공고된 날부터, 농업생산기반 정비사업은 환지계획을 인가하여 고시한 후부터다(도시개발법 제43조 제3항, 농어촌정비법 제122조).

이미 마쳐진 등기

공고·고시가 있었음에도 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우, 등기관은 그 등기를 「부동산등기법」 제58조를 적용하여 직권으로 말소한다(등기예규 제1588호 3.다(3)). 말소 전 통지와 이의 진술 기간, 이의에 대한 결정은 직권말소의 「이의신청 절차」에서 설명한다.

종전 토지의 저당권·가압류는 환지에 어떻게 옮겨지나

환지 계획에서 정하여진 환지는 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 본다(도시개발법 제42조 제1항). 농업생산기반 정비사업의 환지도 환지계획을 고시한 다음 날부터 종전 토지로 본다(농어촌정비법 제37조 제1항). 여러 필지를 합쳐 환지를 교부한 경우에는 종전 토지에 등기된 근저당권·가압류·지상권 등이 환지의 어느 지분이나 부분에 존속하는지를 시행자가 촉탁서에 적고, 등기관이 이를 환지의 등기기록에 기록한다(등기예규 제1588호 6.가(2)·6.나(3)). 농업생산기반 정비사업은 종전 토지의 전부 또는 일부에 기등기의 소유권 이외의 권리 또는 처분의 제한이 있거나 가등기가 있는 때에 촉탁서에 환지 중 그 권리, 처분의 제한 또는 가등기의 목적이 되는 부분을 지정하여 기재하여야 한다(농업생산기반정비등기규칙 제8조 제1항). 저당권의 목적이 환지 1필지의 일부로 되는 때에는 그 저당권의 목적이 되는 환지의 지분을 정하여 촉탁서에 기재하고, 종전 토지상에 처분의 제한의 등기 또는 가등기가 있는 경우에도 이와 같다(같은 조 제3항).

법이 정한 권리별 효과는 다음과 같다.

환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다(도시개발법 제42조 제1항). 농업생산기반 정비사업은 환지를 지정하지 아니할 종전 토지에 존재하는 권리가 그 고시가 있는 날에 소멸된 것으로 본다(농어촌정비법 제37조 제1항).
행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에는 영향을 미치지 아니한다(도시개발법 제42조 제2항). 농어촌정비법은 행정상 또는 재판상의 원본에 의하여 종전의 토지에 전속하는 권리에 영향을 미치지 아니한다고 정한다(농어촌정비법 제37조 제4항).
도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다(도시개발법 제42조 제3항).
입체 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 공고된 날의 다음 날에 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득하고, 종전의 토지에 대한 저당권은 그 다음 날부터 그 건축물의 일부와 공유지분에 존재하는 것으로 본다(도시개발법 제42조 제4항).
환지처분으로 그 지적이 증가한 경우에도 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 종전 토지 위에 설정되어 있는 저당권의 효력은 당연히 증가 환지된 토지 전체에 미친다(등기예규 제125호, 대법원 1968. 7. 30. 67마1183 결정을 옮긴 예규). 여러 필지를 한 필지로 합친 환지에서 종전 토지 중 일부에만 근저당권설정등기 등이 있으면, 시행자는 촉탁서에 환지 중 얼마의 지분이 그 등기의 목적인지를 구체적으로 기재하여야 한다(등기예규 제1588호 6.가(2)). 그 처리는 아래 「여러 필지를 한 필지로 합친 환지」에서 본다.

등기기록에는 종전 토지의 모양에 따라 다음과 같이 옮긴다.

여러 필지를 한 필지로 합친 환지

합필환지는 소유자가 동일한 여러 필지의 토지에 관하여 1필지의 환지를 교부한 것이다(등기예규 제1588호 6.가(1)). 종전 토지 중 일부에만 소유권 이외의 권리가 등기되어 있으면 다음과 같이 한다(같은 예규 6.가(2)).

근저당권설정등기나 가압류등기 등과 같이 지분 위에 존속할 수 있는 등기이면 시행자는 촉탁서에 환지 중 얼마의 지분이 그 등기의 목적이라는 것을 구체적으로 기재하여야 하고, 등기관은 환지등기를 실행하면서 그 등기를 그 지분에 대한 등기로 변경한다.
지상권설정등기나 전세권설정등기 등과 같이 토지의 특정 부분에 존속할 수 있는 경우이면 시행자는 환지의 어느 부분에 그 권리가 존속한다는 것을 촉탁서에 기재하여야 하고, 등기관은 이를 환지의 등기기록에 기록하여야 한다.

소유자가 다른 토지를 합친 환지

합동환지에서는 종전 토지의 소유권 이외의 권리에 관한 등기를 환지의 공유자 지분에 존속하는 것으로 변경등기를 하여야 한다. 단, 그 권리가 지상권이나 전세권 등과 같이 토지의 지분에 존속할 수 없는 등기인 경우, 시행자는 촉탁서에 환지의 어느 부분에 그 권리가 존속한다는 것을 기재하여야 하고, 등기관은 이를 환지의 등기기록에 기록하여야 한다(등기예규 제1588호 6.나(3)). 합동환지의 지분 등기는 다음 절에서 본다.

여러 사람의 토지가 한 필지로 환지되면 지분은 어떻게 등기하나

합동환지에서는 시행자가 등기촉탁서에 종전 토지 소유자들의 환지에 관한 공유관계의 지분 비율을 기재하여야 한다(등기예규 제1588호 6.나(2)). 등기관은 환지등기를 완료한 후 그 지분비율을 공유자 지분으로 하는 변경등기를 하여야 한다(같은 예규 6.나(2)). 2필지의 종전 토지에 대하여 2필지의 환지를 교부할 수도 있다는 회답이 있다(부동산등기선례 제202108-4호 2., 2021. 8. 19. 회답).

여러 필지의 토지의 일부 또는 전부를 수인이 특정부분을 나누어 단독으로 소유하였다 하더라도 그것이 1개의 토지로 합동환지된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 수인은 종전토지에 상응하는 비율에 따라 환지된 토지를 공유하게 된다(92다38904 판결요지 가., 1993. 2. 23. 선고, 구 토지구획정리사업법에 따른 환지 사안). 종전토지의 특정부분 소유자는 합동환지된 후에는 공유지분권만을 주장할 수 있을 뿐 일부를 배타적으로 점유 사용할 수 없다(92다38904 판결요지 가.). 공유자로서 할 수 있는 일은 공유지분의 「공유지분으로 무엇을 할 수 있나?」에서 설명한다.

지분 비율의 기준과 상호명의신탁 토지는 다음과 같다.

지분 비율은 무엇으로 정해지나

예규는 촉탁서에 「환지에 관한 공유관계의 지분 비율」을 기재하도록 할 뿐 그 비율을 산정하는 기준은 정하지 않는다(등기예규 제1588호 6.나(2)). 대법원은 합동환지처분으로 공유관계가 성립된 경우 그 지분 비율은 단지 종전 토지의 지적만을 기준으로 할 것이 아니고, 환지와 종전 토지와의 관계, 위치, 지목, 등위, 이용도, 토질, 환경 등 여러 사정을 참작하여 결정된다고 보았다(97다49459 판결요지 [3], 1998. 2. 13. 선고, 구 토지구획정리사업법에 따른 합동환지 사안).

상호명의신탁 토지가 환지된 경우

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기한 이른바 상호명의신탁등기가 된 토지가 환지된 경우가 있다. 이 경우 종전의 상호명의신탁의 관계는 환지처분에 의하여 종료되고 종전의 토지에 상응하는 비율로 종전의 소유자들이 환지에 대하여 순수한 공유지분을 취득하게 되는 것에 불과하다. 그러나 그 공유자들 사이에 환지된 토지 중 일부씩을 각 특정 소유하기로 하여 상호명의신탁관계를 유지하기로 하였다는 특별한 사정이 있다면 환지 후에도 그 관계가 유지된다. 이 경우 그 공유자들이 상호명의신탁해지를 원인으로 공유지분에 대한 소유권이전등기절차를 이행한다는 내용의 제소전 화해를 하였으면 그 제소전 화해조서에 의하여 단독으로 공유지분에 대한 이전등기를 신청할 수 있다는 회답이 있다(등기선례 제7-413호, 2003. 9. 29. 회답).

합동환지된 대지에 관하여 갑과 을이 일정비율로 구분하여 서로 배타적으로 사용하기로 합의하고 구분된 각자의 특정 부분상에 각자의 주택을 건축하여 사용하였으나 단순히 공유지분등기를 한 사안에서, 대법원은 갑과 을 사이에 상호명의신탁관계가 성립하였다고 보았다(91다44216 판결요지 가., 1992. 12. 8. 선고). 이렇게 상호명의신탁관계가 성립한 경우 공유지분등기명의자 일방은 토지의 공유자임을 전제로 공유물분할을 청구할 수 없다(같은 판결요지 나.).

해지 등기의 일반 절차는 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서, 합동환지 뒤 공유를 나누는 등기는 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

환지된 토지를 팔거나 환지 전에 받은 판결로 등기하려면 무엇이 다른가

환지를 교부받은 자가 등기의무자로서 등기신청을 할 때에는 종전 토지에 관하여 소유자로서 통지받은 등기필정보를 신청정보로 제공하여야 한다(등기예규 제1588호 9.나 본문). 다만, 창설환지나 체비지 등 환지등기절차에 의하여 소유권보존등기가 이루어진 경우에는 그 등기에 관한 등기필정보를 제공하여야 한다(같은 예규 9.나 단서).

환지등기를 마친 등기관은 시행자에게 등기완료의 통지를 하여야 하고, 환지절차에 의해 소유권보존등기를 하는 경우에는 시행자에게 등기필정보통지서도 함께 내어주고 시행자는 그 등기필정보통지서를 환지 소유자에게 교부하여야 한다(등기예규 제1588호 9.가). 종전 토지의 등기필정보를 잃어버렸으면 등기필정보 분실 대처에서 설명하는 방법으로 신청한다.

환지 전에 맺은 계약과 받은 판결은 다음과 같이 처리한다.

환지 전에 맺은 계약

종전 토지에 관하여 매매 등 계약을 체결하고 아직 그 계약에 따른 등기 전에 환지등기가 마쳐진 경우에는, 신청인이 환지에 관한 등기신청을 하면서 종전 토지에 관한 계약서를 등기원인증서로 첨부하였다 하더라도 등기관은 그 등기신청을 수리하여야 한다(등기예규 제1588호 10.).

농업생산기반 정비사업에서는 환지계획 인가(농어촌정비법 제26조 제1항) 전에 이미 사업 시행지역에 있는 토지에 대하여 권리의 이전, 설정, 변경, 소멸 또는 처분에 제한이 있었으면 그 당사자는 시행자에게 그 사실을 신고하여야 한다(농어촌정비법 제33조).

환지 전에 받은 판결

토지구획정리사업시행지구 내의 토지에 관하여 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받았으나 그에 따른 등기 전에 판결정본에 표시된 종전토지에 대하여 이미 환지등기가 마쳐진 경우의 처리에 관한 회답이 있다. 그 소송의 사실심 변론종결 이후에 환지처분의 효과가 발생(환지처분의 공고가 있은 날의 익일)한 때에는 바로 환지에 관하여 신청할 수 있다. 변론종결 이전에 효과가 발생한 때에는 부동산표시에 관한 판결경정을 받아야만 환지에 관하여 신청할 수 있다(등기선례 제2-621호, 1989. 7. 21. 회답, 당시 토지구획정리사업법 사안). 판결로 하는 등기의 일반 첨부서면과 집행문은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

환지등기가 빠지거나 잘못되면 어떻게 하나

환지 토지에 관한 등기촉탁이 누락된 경우 사업시행자는 누락된 환지에 대하여 다시 환지등기를 촉탁할 수 있다(등기예규 제1588호 4.다(2)). 토지 소유자는 시행자를 대위해 환지등기를 신청할 수 없다는 회답은 앞의 「누가 언제까지 등기를 촉탁하나」에서 보았다. 누락을 발견하면 시행자에게 재촉탁을 요청한다.

잘못의 종류에 따라 다음과 같이 처리한다.

시행자인 조합이 해산한 경우

구 토지구획정리사업법(법률 제6252호로 폐지되기 전의 것)에 따른 사업에서 사업시행자인 토지구획정리조합이 해산되었다 하여도 권리·의무가 남아 있다면 그 범위 안에서 아직 소멸하지 않고 존속한다는 회답이 있다. 이 회답에 따르면 토지소유자는 「민법」 제82조 또는 제83조에 따른 조합의 청산인을 상대로 누락된 환지등기를 신청하여 줄 것을 신청하여 그 토지에 관한 환지등기를 할 수 있다(부동산등기선례 제202506-7호, 2025. 6. 24. 회답).

등기에 착오가 있는 경우

농업생산기반 정비사업은 등기관이 그 등기를 완료한 후 착오 및 유루 있음을 발견한 때에는 지체 없이 그 뜻을 시행자에게 통지하여야 하고, 시행자는 그 통지가 있는 경우 경정의 등기를 촉탁할 수 있다. 그 촉탁에는 농업생산기반정비등기규칙 제2조부터 제4조까지의 규정을 준용한다(농업생산기반정비등기규칙 제35조).

등기예규 제1588호는 누락된 환지의 재촉탁(4.다(2))을 두 법의 환지에 함께 정하지만, 도시개발사업 환지등기의 착오를 경정하는 촉탁 절차는 따로 정하지 않는다. 같은 예규 12.는 위 규칙의 양식(제35조 제1항 통지서 양식 포함)을 도시개발법상 환지등기의 양식에 준용한다고만 적는다. 도시개발사업 환지등기에 착오가 있으면 시행자에게 알리고 관할 등기소에 경정 방법을 확인한다.

환지처분 자체를 바꾸려는 경우

환지처분이 일단 확정되어 효력을 발생한 후에는 이를 소급하여 시정하는 뜻의 환지변경처분은 할 수 없고, 환지변경의 절차가 필요할 때에는 환지 전체의 절차를 처음부터 다시 밟아야 하며 그 일부만을 따로 떼어 환지처분을 변경할 수 없다. 그러한 절차를 밟지 아니하고 한 환지변경처분은 무효다(97다49459 판결요지 [1], 1998. 2. 13. 선고, 구 토지구획정리사업법 사안).

등기관의 처분에 불복하는 경우

등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있으면 지방법원에 이의신청을 할 수 있다. 누가 어느 법원에 신청할 수 있는지와 이의신청서를 내는 곳, 진행은 등기관 처분에 대한 이의신청의 「누가 어느 법원에 이의신청을 할 수 있나?」에서 설명한다. 환지 과정에서 등기관이 근저당권설정등기와 압류등기의 이기를 빠뜨린 사안의 손해 판단은 등기관의 「등기관의 처분에 불복하려면?」에서 설명한다.

청산금과 취득세는 어떻게 되나

환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분은 금전으로 청산하여야 한다(도시개발법 제41조 제1항). 도시개발사업의 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다(같은 조 제2항 본문, 같은 법 제42조 제6항). 취득세는 지방세법이 도시개발사업(환지방식만 해당한다)에서 무엇을 누가 취득한 것으로 보는지와 그 범위를 정한다(지방세법 제7조 제4항 후단·제16항).

청산금, 취득세, 국민주택채권은 다음과 같다.

청산금

청산금은 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 생기는 과부족분을 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 정산하는 돈이다(도시개발법 제41조 제1항).

도시개발사업: 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 같은 법 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다(도시개발법 제41조 제2항).
농업생산기반 정비사업: 환지계획 인가의 고시가 있으면 시행자는 그 고시된 환지계획에 의하여 청산금을 지급하거나 징수하여야 하고, 그 청산금은 환지 인가가 있는 날부터 90일 이내에 청산하여야 한다(농어촌정비법 제37조 제5항). 납부기한까지 내지 아니하는 자에게는 수혜자총회의 의결(대의원회의 의결로 갈음하는 경우를 포함한다)에 따라 청산금의 100분의 5의 범위에서 가산금을 부과할 수 있고(같은 조 제6항), 지방세 체납처분의 예에 따라 청산금과 가산금을 징수할 수 있다(같은 조 제7항).

도시개발사업에서 시행자는 환지처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 다만, 도시개발법 제30조와 제31조에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다(같은 법 제46조 제1항). 청산금은 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다(같은 조 제2항). 행정청인 시행자는 청산금을 내야 할 자가 내지 아니하면 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있고, 행정청이 아닌 시행자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 징수를 위탁할 수 있다(같은 조 제3항). 청산금을 받을 자가 주소 불분명 등의 이유로 받을 수 없거나 받기를 거부하면 시행자는 청산금을 공탁할 수 있다(같은 조 제4항). 청산금을 받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다(도시개발법 제47조).

청산금을 내지 않아도 환지등기는 사업지역 전부에 동시에 촉탁한다는 회답은 앞의 「누가 언제까지 등기를 촉탁하나」에서 보았다(부동산등기선례 제202202-2호).

취득세

지방세법 제7조 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제4항 후단).
「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획에 따라 공급받거나 토지상환채권으로 상환받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다. 이 경우 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제16항). 같은 항은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 관리처분계획에 따른 공급도 함께 정한다.

도시개발사업에서 환지로 받은 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 부분만 취득한 것으로 보고(제16항), 제4항은 사업 시행으로 지목이 사실상 바뀌어 가액이 증가하면 그 환지를 조합원이 취득한 것으로 본다. 두 항은 「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 적고, 농어촌정비법의 환지는 적지 않는다.

지방세특례제한법은 다음 감면을 둔다.

「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지는 취득세의 100분의 75를 2028년 12월 31일까지 경감한다(지방세특례제한법 제74조 제3항).
2023년 1월 1일 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가를 받은 도시개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 2023년 1월 1일 이후 취득하는 부동산에 대해서는 종전의 제74조 제1항 및 제2항에 따라 취득세를 면제하거나 부과한다(지방세특례제한법 부칙 제11조(2023.3.14) 제1항, 법률 제19232호). 이 경우 종전 제74조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 「2022년 12월 31일」은 「2028년 12월 31일」로 본다(같은 항 후문). 종전 제74조 제1항·제2항의 감면 대상과 비율은 이 글에서 다루지 않으므로, 자기 사업의 환지계획 인가일을 확인한 뒤 관할 시·군·구 세무 부서에 확인한다.
「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 개량사업의 시행으로 취득하는 농지는 취득세를 2028년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 한국농어촌공사가 취득하는 경우에는 면제하지 아니한다(지방세특례제한법 제8조 제1항). 농업생산기반 정비사업의 환지로 받은 농지가 이 「개량사업의 시행으로 취득하는 농지」에 해당하는지는 같은 조가 따로 정하지 않으므로 관할 시·군·구 세무 부서에 확인한다.

세율과 신고·납부 기한은 취득세 원인별 총정리의 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」와 「납부기한은 언제까지인가」에서, 등기 비용 전체는 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다. 취득세나 감면세액에 붙는 지방교육세·농어촌특별세는 같은 글의 「취득세 외에 어떤 부가세가 있는가」에서 설명한다.

국민주택채권

국민주택채권의 매입 대상은 주택도시기금법 시행령 별표(국민주택채권 매입기준)가 정한다. 그 별표 15.가는 부동산등기 가운데 소유권의 보존 또는 이전을 매입 대상으로 적고(건축물의 소유권 보존은 제외), 환지등기를 따로 적은 항목은 두지 않는다. 자기 환지등기에 매입 의무가 있는지는 관할 등기소에 확인하고, 매입 대상·면제 범위·금액은 국민주택채권 매입 의무의 「어떤 등기에 매입 의무가 있는가」에서 설명한다.

실무 체크포인트

등기사항증명서 표제부 상단을 본다. 공고·고시를 통지받은 등기관은 「환지처분공고」 또는 「환지계획인가고시」를 표제부 상단에 기록하고, 이 기록은 환지등기 완료 후 즉시 삭제한다(등기예규 제1588호 3.나).
환지등기는 시행자에게 요청한다. 도시개발사업은 시행자가 공고 후 14일 이내에 촉탁하거나 신청하여야 하고(도시개발법 제43조 제1항), 시행자가 장기간 지체해도 토지 소유자가 대위해 신청할 수 없다는 2005년 회답(구 토지구획정리사업법 사안)이 있다(등기선례 제200503-2호).
공고 전에 생긴 등기원인으로 신청하려면 확정일자 서류를 확인한다. 공고된 날부터 환지등기가 있을 때까지는 다른 등기를 할 수 없고, 확정일자가 있는 서류로 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하면 할 수 있다(도시개발법 제43조 제3항). 농업생산기반 정비사업은 확정일부가 있는 서류로 인가고시 전 원인 발생을 증명한다(농어촌정비법 제122조).
촉탁에 빠진 환지가 있는지 본다. 누락된 환지는 사업시행자가 다시 촉탁할 수 있고(등기예규 제1588호 4.다(2)), 시행자인 구 토지구획정리조합이 해산했어도 권리·의무가 남아 있으면 청산인에게 신청을 요청할 수 있다는 2025년 회답이 있다(부동산등기선례 제202506-7호).
합동환지면 지분 비율을 등기 전에 확인한다. 촉탁서에 적힌 공유 지분 비율대로 공유자 지분 변경등기가 된다(등기예규 제1588호 6.나(2)).
환지를 팔 때는 종전 토지의 등기필정보를 낸다. 창설환지·체비지 등 환지등기절차로 보존등기가 된 토지는 그 보존등기의 등기필정보를 낸다(등기예규 제1588호 9.나).
환지 전 판결이면 변론종결과 환지처분 효과 발생일을 비교한다. 변론종결 이전에 효과가 발생했으면 부동산표시에 관한 판결경정을 받아야 환지에 신청할 수 있다는 1989년 회답이 있다(등기선례 제2-621호).