건물 증축 등기 - 신우법무사

등기된 건물을 증축해 기존 건물과 한 건물이 되면, 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 건물 표시변경등기를 신청하여야 하고, 이 기간은 건축물대장의 표시변경등록일(신소유자가 신청하면 소유권이전등기일)부터 센다(부동산등기법 제41조 제1항, 등기예규 제1349호). 증축 부분이 별개의 독립건물이면 따로 소유권보존등기를 한다는 1997년 회답이 있다(등기선례 제5-443호).

쉽게 말하면 — 등기된 단층 주택 위에 2층을 올렸다면, 먼저 건축물대장에 2층이 올라가 있어야 하고 그 대장을 근거로 등기부 표제부의 면적을 고칩니다(부동산등기규칙 제86조 제3항). 2층이 1층에 부합해 떼어 놓으면 별개의 독립물로서 효용이 없다면, 1층에 설정된 근저당권은 2층에도 미칩니다(2000다63110 판결요지 [3]). 다만 법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 있으면 다를 수 있습니다(98다32540 판결요지 [2]). 반대로 구조나 이용상 기존 건물과 별개인 독립 건물을 새로 지었다면 증축등기가 아니라 그 건물의 소유권보존등기를 따로 해야 한다는 1997년 회답이 있습니다(등기선례 제5-443호 나.).

어떤 경우에 증축 등기를 하나

등기된 건물을 증축해 늘어난 부분이 기존 건물과 한 건물이 되는 경우를 본다. 이때 등기기록 표제부의 건물 종류·구조·면적이 바뀌면 그 건물 소유권의 등기명의인이 건물 표시변경등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제40조 제1항 제4호, 같은 법 제41조 제1항). 건물 표시변경등기는 표제부에 적힌 건물의 소재·지번·종류·구조·면적 같은 표시가 바뀌었을 때 그 표시를 고치는 등기다(같은 법 제40조 제1항 제3호·제4호). 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다(건축법 시행령 제2조 제2호).

이 등기는 증축 부분이 기존 건물에 부합해 한 건물이 된 경우를 전제로 한다. 대법원은 증축 부분이 기존건물에 부합된 것인지를 다음 기준으로 본다(2000다63110 판결요지 [1], 2002. 10. 25. 선고). 부합 여부는 「증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여」 판단하여야 한다. 부합하지 않는 별개 건물이면 아래 「증축 부분을 따로 등기해야 하는 경우는」에서 본다.

부속건물이 있으면 그 종류·구조·면적도 주된 건물의 표제부에 함께 기록한다(부동산등기법 제40조 제1항 제4호 후단). 새로 지은 건물을 다른 건물의 부속건물로 하는 등기는 주된 건물의 표제부에 「부속건물 신축」을 원인으로 한 건물표시변경등기로 한다(부동산등기규칙 제87조 제2항).

자기 건물이 대상인지는 등기사항증명서 표제부의 건물 종류·구조·면적을 건축물대장과 대조해 본다. 대장에는 증축이 올라 있는데 표제부가 그대로이면 이 등기를 아직 하지 않은 것이다(부동산등기법 제41조 제1항). 개축이나 용도 변경처럼 증축이 아닌 표시 변경과, 변경등기와 경정등기의 차이는 부동산표시변경등기에서 설명한다.

증축 부분을 따로 등기해야 하는 경우는

증축 부분이 건물의 구조나 이용상 기존건물과 별개의 독립건물이면 기존건물에 증축등기를 신청할 수 없다는 선례가 있다(등기선례 제5-443호 나., 1997. 2. 17. 회답). 이 회답은 그 건물에 대하여 별도의 소유권보존등기를 신청하여야 한다고 보았고, 그 이유를 1부동산 1등기용지의 원칙으로 든다(같은 회답). 지은 것이 별개 건물인지, 부속건물인지, 다른 사람과 함께 증축했는지에 따라 다음과 같이 나뉜다.

별개 건물을 지은 경우

기존건물과 별개로 신축된 건물이 기존 건축물대장에 증축으로 함께 등재되어 있으면 그 신축건물을 별개의 독립건물로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 다만 먼저 기존 건축물대장에서 신축건물을 분리하여 별도로 신축건물에 대한 건축물대장을 작성한 다음 그 대장등본을 첨부하여야 한다(등기예규 제902호 3.). 보존등기의 신청인과 서류는 소유권보존등기에서 설명한다.

1983년 회답은 증축으로 인하여 근저당권설정 당시의 건물과 동일성을 상실한 정도라면 종전의 건물이 소멸되어 별개의 건물이 되고 종전 건물에 관한 소유권보존등기와 근저당권설정등기는 효력을 상실하므로, 이러한 경우에는 건물의 표시변경등기를 할 수 없다고 보았다(등기선례 제1-542호, 1983. 4. 12. 회답).

증축 부분을 구분건물로 하려면 구분행위가 있어야 한다. 구분행위는 증축 부분의 소유자가 구분소유의사를 객관적으로 표시하는 것이다. 대법원은 법률상 1개의 부동산으로 등기된 기존 건물이 증축되어 증축 부분이 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추었다고 하더라도 곧바로 별개인 구분건물로 되는 것은 아니고, 증축 부분의 소유자의 구분소유의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 한다고 본다(98다32540 판결요지 [1], 1999. 7. 27. 선고). 증축 후의 현존 건물의 현황에 맞추어 증축으로 인한 건물표시변경등기를 마쳤으면 특별한 사정이 없는 한 소유자는 증축 부분을 구분건물로 하지 않고 증축 후의 현존 건물 전체를 1개의 건물로 하려는 의사였다고 본다(같은 판결요지 [2]). 증축 부분이 별개의 건물이고 이를 구분건물로 할 의사였다면 구분건물로서 등기를 하여야 하고 건물표시변경등기를 할 수는 없다(같은 판결요지 [2]). 대장을 분리한 뒤 건물을 분할·구분하는 등기는 건물분할·구분등기 신청에서 설명한다.

부속건물을 지은 경우

부속건축물은 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용 또는 관리하는 데에 필요한 건축물이다(건축법 시행령 제2조 제12호). 주된 건물의 사용에 제공되는 부속건물은 주된 건물의 건축물대장에 부속건물로 등재하여 1개의 건물로 소유권보존등기를 함이 원칙이나, 소유자가 주된 건물과 분리하여 별도의 독립건물로 소유권보존등기를 신청할 수도 있다(등기예규 제902호 2.). 다만 부속건물을 독립건물로 소유권보존등기를 신청하려면 주된 건물과 부속건물의 건축물대장이 각각 별도로 작성되어 있어야 한다(같은 예규 2.). 이미 등기된 주된 건물에 부속건물을 더하는 등기는 앞 절에서 본 「부속건물 신축」을 원인으로 한 건물표시변경등기다(부동산등기규칙 제87조 제2항).

다른 사람과 함께 증축한 경우

갑 소유로 이미 등기된 건물을 갑·을이 증축하여 건축물대장에 증축한 부분의 소유명의인이 갑·을로 기재되어 있으면, 그 건축물대장에 의한 건물표시변경(증축)등기는 할 수 없다는 선례가 있다(등기선례 제5-266호, 1998. 8. 12. 회답). 같은 회답은 이때 증축한 부분이 구분건물의 요건을 갖추고 있으면 구분건물로 대장등록을 변경하여 그 대장상 표시에 따른 소유권보존등기를 한다고 보았다. 이때 이미 등기되어 있는 건물 부분이 집합건물이 아니면 그 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환하여 이에 따른 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다고 보았다.

구분건물이 아닌 건물에 접속해 구분건물을 신축한 경우는 부동산등기법이 직접 정한다. 구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우에 그 신축건물의 소유권보존등기를 신청할 때에는 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 변경하는 건물의 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제3항 전단). 이때 신축건물의 소유자는 기존 건물의 소유자를 대위하여 그 표시변경등기를 신청할 수 있다(같은 항 후단이 준용하는 같은 조 제2항).

건축물대장이 먼저 바뀌어야 하나

건물 표시변경등기에는 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 외에는 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 내야 한다. 그래서 증축이 건축물대장에 먼저 기재되어 있어야 한다(부동산등기규칙 제86조 제3항). 대지권이 바뀌는 경우의 첨부는 아래 「구분건물을 증축하면 무엇이 다른가」에서 본다. 대장에 증축이 오르는 방식은 사용승인을 받았는지에 따라 다음과 같다.

사용승인을 받은 증축

건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다(건축법 제22조 제1항). 허가를 받은 증축이든 신고로 한 증축이든 사용승인을 받으면 아래 방식으로 대장에 오른다.

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축법 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 등을 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다(건축법 제38조 제1항 제1호). 건축물대장의 기재 내용 중 건축물 표시사항의 변경은 원칙적으로 소유자가 신청하지만, 건축법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 시장·군수·구청장 등이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조 제1항 단서).

그 밖의 증축

건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경하려는 때에는 같은 규칙 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조 제1항 본문).

건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)(제1호)
건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류(제2호)

시장·군수·구청장 등은 이 신청에 따라 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다(같은 조 제2항). 같은 조 제1항 제2호는 변경을 증명하는 서류의 종류를 따로 정하지 않고, 허가나 신고 없이 한 증축의 표시 변경 신청을 받아들이는지도 따로 정하지 않는다. 낼 서류와 처리 여부는 신청 전에 시·군·구 건축 부서에 확인한다. 건축허가 대상 건축물(신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우에도 시장·군수·구청장 등은 건축물대장에 적어서 보관하여야 한다(건축법 제38조 제1항 제2호).

대장에 오르지 않은 증축

증축이 건축물대장에 기재되지 않았으면 부동산등기규칙 제86조 제3항이 요구하는 「그 변경을 증명하는 건축물대장 정보」를 낼 수 없다. 2003년 회답은 등기부에는 증축으로 인한 표시변경등기가 되어 있으나 건축물대장에는 증축이 등록되지 않은 사안에서, 건축물대장에 누락된 증축 부분이 재산세과세대장 등에 기재되어 있더라도 이를 첨부하여 소유권이전등기를 신청할 수 없다고 보았다(등기선례 제7-207호, 2003. 7. 9. 회답). 등기를 하지 못한 증축 부분에도 근저당권의 효력이 미치는지는 아래 「기존 근저당권은 증축 부분에도 미치나」에서 본다.

누가 언제까지 신청하나

건물 소유권의 등기명의인이 단독으로, 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청하여야 한다(부동산등기법 제41조 제1항, 같은 법 제23조 제5항). 이 기간은 건축물대장의 표시변경등록일부터 센다(등기예규 제1349호). 다만 신소유자가 그 표시변경등기를 신청하는 경우에는 소유권이전등기일로부터 기산하여야 한다(같은 예규 단서). 증축 뒤 소유권이전등기를 마친 신소유자가 신청하면 이 단서에 따르고, 예규는 그 이전등기의 원인을 따로 나누지 않는다.

부동산등기법 제41조 제2항은 구분건물로서 표시등기만 있는 건물에 관하여는 같은 법 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 이 등기를 신청하여야 한다고 정한다. 그 사람이 누구인지는 소유권보존등기의 「누가 신청할 수 있는가」에서 설명한다.

현행 부동산등기법에는 부동산등기법 제41조 제1항의 1개월 의무를 어긴 데 대한 과태료 조문이 없다. 같은 법의 벌칙 조(제111조)는 등기필정보에 관한 위반만 처벌하고, 그 다음 조인 제112조는 2017. 10. 13. 삭제되었다. 같은 법 제29조가 드는 각하 사유에도 1개월을 넘긴 신청은 없다. 증축 등기를 하지 않은 동안 다른 등기 신청이 각하될 수 있는 점은 아래 「증축 등기를 하지 않거나 신청이 각하되면 어떻게 되나」에서 본다.

이와 별도로, 사용승인을 받은 건축물의 면적·구조·용도·층수가 바뀌어 건축물대장이 변경되는 경우에는 시장·군수·구청장 등이 등기를 촉탁하는 규정이 있다. 두 규정은 다음과 같다.

소유자가 신청하는 경우

소유권의 등기명의인이 직접 신청할 때의 기간과 기산일은 이 절 첫 문단과 같다. 관할 등기소는 부동산표시변경등기 신청의 「누가 신청하나」에서 설명하고, 내는 서류는 아래 「무엇을 준비하나」에서 본다. 건물이 공유이면 부동산등기법 제23조 제5항은 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고만 정하고, 공유자 전원이 함께 신청해야 하는지 일부가 신청할 수 있는지는 정하지 않는다. 공유자 일부만 신청하려면 관할 등기소에 먼저 확인한다.

시장·군수·구청장이 등기를 촉탁하는 경우

촉탁은 관공서가 등기소에 등기를 해 달라고 요청하는 것이다. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물이 아래 경우에 해당하면 관할 등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다. 그 경우는 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 사유로 건축물대장의 기재 내용이 바뀌는 경우(신규 등록은 제외한다)이다(건축법 제39조 제1항 제2호). 등기촉탁의 절차는 국토교통부령으로 정하며(같은 조 제2항), 그 절차는 다음과 같다.

등기촉탁 대상 건축물의 소유자 또는 건축주는 사용승인서를 교부받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장 등에게 등기에 필요한 서류를 제출하여야 한다. 그 서류는 등록면허세영수필 확인서 및 통지서(「지방세법」 제26조제1항 본문에 따라 등록면허세 부과가 면제되는 경우는 제외한다)와 건물 등기사항증명서 등이다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제26조 제1항 본문). 다만 해당 건축물에 대한 등기가 없는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).
서류를 제출받은 시장·군수·구청장 등은 건축물대장을 변경한 날부터 1개월 이내에 관할 등기소에 등기를 촉탁하여야 한다(같은 조 제2항). 이때 건물표시변경 등기촉탁서(같은 규칙 별지 제25호서식)에 건축물대장 등본, 등기촉탁서 부본, 등록면허세영수필 확인서 및 통지서(같은 면제 경우는 제외한다)를 첨부하여야 한다(같은 조 제2항).

부동산등기법 제41조 제1항은 촉탁이 있는 경우를 소유권의 등기명의인의 신청의무에서 따로 빼지 않고, 건축법 제39조와 같은 규칙 제26조도 촉탁이 있으면 소유자의 신청의무가 어떻게 되는지 정하지 않는다. 사용승인 뒤 서류를 낸 날과 촉탁 여부는 건축물대장을 관리하는 시·군·구 건축 부서에 확인하고, 등기사항증명서 표제부에 증축이 반영됐는지 본다.

신청서에는 무엇을 적나

건물의 변경 전과 변경 후의 표시를 신청정보로 적고, 등기원인과 그 연월일도 적어야 한다(부동산등기규칙 제86조 제1항, 같은 규칙 제43조 제1항 제5호). 건물의 표시는 소재, 지번, 건물명칭 및 번호와 건물의 종류, 구조와 면적이고, 부속건물이 있으면 그 종류·구조·면적도 포함한다(같은 규칙 제43조 제1항 제1호 나목, 부동산등기법 제40조 제1항 제3호·제4호). 변경 전 표시는 등기사항증명서 표제부에 적힌 지금의 표시이고, 변경 후 표시는 증축이 기재된 건축물대장과 같게 적는다. 신청정보의 부동산 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우와 건축물대장과 일치하지 아니한 경우는 각각 각하 사유다(같은 법 제29조 제6호·제11호). 변경 전 표시는 등기기록에서, 변경 후 표시는 건축물대장에서 그대로 옮긴다. 구분건물의 표시는 아래 「구분건물을 증축하면 무엇이 다른가」에서 본다.

부속건물을 더하는 경우의 등기원인은 「부속건물 신축」이다(부동산등기규칙 제87조 제2항). 같은 규칙 제43조 제1항 제5호는 등기원인과 그 연월일을 신청정보로 정할 뿐, 증축의 등기원인을 어떤 말로 적고 그 연월일을 어느 날로 할지는 정하지 않는다. 표시변경등기의 의무기간을 정한 등기예규 제1349호도 기산일만 정한다. 시장·군수·구청장 등이 촉탁할 때 쓰는 건물표시변경 등기촉탁서(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 별지 제25호서식)도 「등기원인과 그 연월일」 칸만 두고 기재례를 두지 않는다. 신청 전에 건축물대장의 변동 내역에 적힌 증축 일자와 관할 등기소의 기재 안내를 함께 본다.

등기관은 건물표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다(부동산등기규칙 제87조 제1항).

무엇을 준비하나

대지권의 변경이 없으면 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 낸다. 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하면 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 내야 한다(부동산등기규칙 제86조 제2항·제3항). 서류는 준비할 것, 내지 않아도 되는 것, 유효기간으로 나누어 본다.

준비할 것

증축이 기재된 건축물대장 등본(부동산등기규칙 제86조 제3항).
대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하면 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보(같은 조 제2항).
대리인이 신청하면 위임장 등 다른 원인과 공통되는 첨부정보. 부동산등기 필요서류 원인별 비교의 「공통 첨부정보는 무엇인가」에서 설명한다.
세금 관련 서류는 아래 「세금과 수수료는 어떻게 되나」에서 본다.

내지 않아도 되는 것

등기필정보. 신청정보의 등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정된다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호 단서). 건물 표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하는 부동산표시의 변경 등기다(부동산등기법 제23조 제5항).
인감증명. 표시변경·보존등기처럼 인감증명 조항에 열거되지 않은 신청에는 첨부하지 않는다는 설명은 부동산등기 필요서류 원인별 비교의 「공통 첨부정보는 무엇인가」에 있다.
근저당권자 등 이해관계인의 승낙서. 부동산등기규칙 제86조는 건물표시변경등기의 첨부정보로 건축물대장 정보와 대지권에 관한 규약 등을 정하고, 이해관계인의 승낙 정보는 정하지 않는다. 1983년 회답은 단순한 증축으로 인한 건물표시변경등기에는 근저당권자의 승낙서를 첨부할 필요가 없으나 증축부분이 구조의 변경에 해당되면 승낙서를 첨부하여야 한다고 보았다(등기선례 제1-542호, 1983. 4. 12. 회답). 그러나 이 선례에 붙은 주는 회답이 근거로 든 당시 부동산등기법 제92조·제103조가 1984. 4. 10. 법률 제3726호로 삭제되어 「현재는 토지의 분합이나 건물의 분합, 구조변경등의 경우에 이해관계인의 승낙서등을 첨부할 필요가 없다」고 적는다(같은 선례 주).

유효기간

등기신청서에 첨부하는 건축물대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).

구분건물을 증축하면 무엇이 다른가

2개 층으로 이루어진 1동의 건물 중 2층 구분건물이 2층과 3층의 복층형태로 증축된 경우를 다룬 선례가 있다(등기선례 제8-311호, 2007. 1. 19. 회답). 이 회답은 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기를 신청할 때 대지권의 변경이 없다면 규약을 첨부하지 않고 신청할 수 있다고 보았다. 다만 같은 회답은 증축된 3층의 표시와 면적이 건축물대장(표제부, 전유부분)에 각 기재되어 있어야 하고, 그 대장 기재내용에 따라 1동 건물의 표시변경등기신청을 한 후에야 구분건물의 표시변경등기신청을 할 수 있다고 보았다.

구분건물의 신청정보에는 1동의 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시를 적는다. 다만 1동의 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우로 한정한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제1호 다목).

구분건물의 등기기록 중 1동 표제부에 기록하는 등기사항에 관한 변경등기는 그 구분건물과 같은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물에 대하여도 변경등기로서의 효력이 있다(부동산등기법 제41조 제4항).

증축으로 대지권이 바뀌거나 새 구분건물이 생기면 다음을 함께 본다.

대지권의 변경이나 소멸이 있으면 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제41조 제3항). 첨부정보는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보다(부동산등기규칙 제86조 제2항). 대지권의 표시는 구분건물 표제부등기 신청의 「대지권이 있으면 표제부에 무엇이 더 적히는가」에서 설명한다.
증축으로 생긴 구분건물을 따로 소유권보존등기할 때는 다음 규정을 본다. 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제1항). 이때 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다(같은 조 제2항). 구분건물이 아닌 건물에 접속해 구분건물을 신축한 경우는 앞의 「다른 사람과 함께 증축한 경우」에서 본 같은 조 제3항이 정한다.

증축 등기를 하지 않거나 신청이 각하되면 어떻게 되나

등기기록의 건물 표시가 건축물대장과 일치하지 아니하면 등기관은 그 부동산에 관한 신청을 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조 제11호). 매매·근저당권설정 등 다른 등기를 하려면 증축 등기로 등기기록의 표시를 대장과 먼저 맞춘다. 같은 호는 「신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우」를 각하 사유로 든다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 각하하지 않는다(같은 조 단서). 표시변경등기를 하지 않은 상태에서 등기명의인이 사망한 경우 상속인은 같은 법 제29조 제11호 규정에도 불구하고 상속등기를 선행할 수 있다(등기예규 제1871호 제31조).

반대로 등기에는 증축이 되어 있고 대장에는 없는 경우를 다룬 2003년 회답이 있다. 법원이 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁하면 등기관은 건물의 표시가 건축물대장과 부합하지 않더라도 그 촉탁을 수리하여야 한다고 보았다. 그러나 그 소유권의 등기명의인은 이를 일치시키지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없으므로 건축물대장에 증축을 등록해 등기부와 일치시킨 후 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 보았다(등기선례 제7-207호, 2003. 7. 9. 회답).

증축 등기 신청 자체도 각하될 수 있다. 등기관이 이유를 적은 결정으로 각하하여야 하는 사유 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다(부동산등기법 제29조 각 호).

등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우(제9호)
취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우(제10호)
신청정보의 부동산의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우(제6호)
신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 건축물대장과 일치하지 아니한 경우(제11호)

이때도 같은 조 단서의 보정 기한이 적용된다. 각하 결정에 대한 불복은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

기존 근저당권은 증축 부분에도 미치나

증축 부분이 기존건물에 부합하여 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 증축 부분에도 효력이 미친다. 이 경우 경매목적물로 평가되지 않았더라도 경락인은 그 소유권을 취득한다(2000다63110 판결요지 [3]). 대법원은 근저당권이 「민법 제358조에 의하여」 부합된 증축 부분에도 효력이 미친다고 보았다(같은 판결요지 [3], 2002. 10. 25. 선고). 이 판결은 주상복합건물을 신축하면서 7층의 복층으로 불법으로 지은 같은 면적의 상층이 독립된 외부 통로 없이 하층 내부 계단으로만 출입하고 별도의 주방시설도 없는 사안을 다룬다. 상·하층 전체가 단일한 목적물로 임대되어 사용된 이 사안에서 그 상층이 하층에 부합되었다고 본 사례다(같은 판결요지 [2]). 증축 부분에 미치는 저당권 효력에는 「법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 없는 한」이라는 한정이 붙는다(98다32540 판결요지 [2]).

증축 부분에 근저당권의 효력을 미치게 하는 변경등기도 하지 않는다. 대법원은 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이거나 이에 부합된 것으로서 기존 건물과 증축 후의 현존 건물 사이에 동일성이 인정되면, 기존 건물에 설정된 저당권의 효력은 법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 없는 한 증축 부분에도 미친다고 본다(98다32540 판결요지 [2], 1999. 7. 27. 선고). 그래서 그 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기를 할 수 없고, 설사 그러한 등기가 경료되었다고 하더라도 아무런 효력이 없다고 본다(같은 판결요지 [2]). 1997년 회답도 증축건물이 건물의 구조나 이용상 기존건물과 동일성이 인정되어 기존건물에 건물표시변경등기 형식으로 증축등기를 하였다면 그 부분은 기존건물에 부합되는 것으로 보아야 한다고 보았다. 이 경우 근저당권의 효력은 다른 특별한 규정이나 약정이 없는 한 부합된 부분에도 미치므로 그 변경등기는 할 필요가 없다고 보았다(등기선례 제5-443호 가., 1997. 2. 17. 회답).

증축 부분이 별개의 건물이면 사정이 다르다.

증축으로 인하여 근저당권설정 당시의 건물과 동일성을 상실한 정도라면 종전의 건물이 소멸되어 별개의 건물이 되고, 종전 건물에 관한 소유권보존등기와 근저당권설정등기는 효력을 상실하므로 건물의 표시변경등기를 할 수 없다는 1983년 회답이 있다(등기선례 제1-542호). 이 회답은 종전 건물이 동일성을 잃은 경우이고, 아래 1997년 회답은 기존건물과 별개의 독립건물을 신축한 사안이다.
증축 부분이 기존 건물에 부합된 것이 아닌 별개의 건물이고 이를 구분건물로 할 의사였다면, 건물표시변경등기가 된 뒤 저당권변경등기를 하였더라도 그 저당권의 효력이 별개의 건물인 증축 부분에 미칠 수는 없다(98다32540 판결요지 [2]).
기존건물에 증축등기를 신청할 수 없는데도 증축등기가 경료되었다면 기존건물에 경료된 저당권의 효력은 그 별개의 건물에 미치지 않고, 그 건물에 저당권의 효력을 미치게 하는 취지의 변경등기도 신청할 수 없다는 선례가 있다(등기선례 제5-443호 나., 1997. 2. 17. 회답). 같은 회답은 기존건물에 경료된 저당권의 효력을 신축건물에 미치게 하려면 기존건물에 경료된 증축등기는 말소하고, 건축물대장을 분리하여 새로 보존등기를 한 후 그 보존등기를 바탕으로 저당권을 추가로 설정하여야 한다고 보았다.

저당부동산의 종물에 저당권의 효력이 미치는지는 종물의 「종물의 효과(주물 처분에 따른다)」에서 설명한다. 근저당권 일반은 근저당권에서 설명한다.

세금과 수수료는 어떻게 되나

증축으로 건축물 면적이 증가하면 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 지방세법 제11조 제1항 제3호(원시취득)의 세율을 적용한다(같은 조 제3항). 같은 항은 건축 가운데 신축과 재축을 제외하고, 건축 또는 개수로 면적이 증가하는 경우를 정한다. 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다(지방세법 시행령 제20조 제6항). 사용승인서나 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물은 사용승인서를 내주는 날 대신 사실상 사용이 가능한 날을 쓴다(같은 항). 신고·납부 기한은 이 취득일부터 60일 이내로, 취득세 원인별 총정리의 「납부기한은 언제까지인가」 표에서 「원시취득(신축)」 행과 같다. 세율은 같은 글의 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」에서 설명한다.

시장·군수·구청장 등이 촉탁하는 경우에 내는 등록면허세영수필 확인서 및 통지서는 앞의 「시장·군수·구청장이 등기를 촉탁하는 경우」에서 보았다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제26조 제1항 제1호). 소유자가 직접 신청하는 증축 표시변경등기에 등록면허세를 따로 내는지는 지방세법이 이 등기를 따로 들어 정하지 않는다. 신청 전에 관할 시·군·구 세무부서에 확인한다.

부동산표시변경 및 경정등기 신청에는 등기신청수수료를 받지 아니한다(등기예규 제1861호 2.다.(2)). 다만 대지권의 표시등기 또는 변경·경정등기신청의 경우에는 각 구분건물별로 등기신청수수료를 납부하여야 한다(같은 예규 2.라.(2)). 그 금액은 부동산등기 비용 총정리의 「등기신청수수료는 얼마인가?」에서 설명한다.

실무 체크포인트

등기 표제부와 건축물대장을 대조한다. 대장에 증축이 올라 있는데 표제부의 종류·구조·면적이 그대로이면 표시변경등기 대상이다(부동산등기법 제40조 제1항 제4호, 같은 법 제41조 제1항).
늘어난 부분이 기존 건물과 한 건물인지 본다. 구조나 이용상 기존건물과 별개의 독립건물이면 증축등기를 신청할 수 없고 별도의 소유권보존등기를 신청하여야 한다는 1997년 회답이 있다(등기선례 제5-443호 나.).
대장의 증축 부분 소유자 칸을 본다. 갑 소유 건물을 갑·을이 증축해 대장에 증축 부분 소유명의인이 갑·을로 적혀 있으면 그 대장으로 증축등기를 할 수 없다는 1998년 회답이 있다(등기선례 제5-266호).
기산일을 확인한다. 1개월은 건축물대장의 표시변경등록일부터, 신소유자가 신청하면 소유권이전등기일부터 센다(등기예규 제1349호, 부동산등기법 제41조 제1항).
사용승인 뒤 촉탁이 됐는지 본다. 사용승인을 받은 건축물로서 사용승인 내용 중 면적·구조·용도 및 층수가 변경되어 건축물대장의 기재 내용이 변경되면 시장·군수·구청장 등이 등기를 촉탁하여야 하고, 소유자 또는 건축주는 사용승인서를 교부받은 날부터 1개월 이내에 등기에 필요한 서류를 내야 한다(건축법 제39조 제1항 제2호, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제26조 제1항).
대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것을 낸다(부동산등기규칙 제62조).
구분건물은 1동 표제부 먼저. 복층 증축으로 전유면적이 늘면 증축 부분의 표시와 면적이 건축물대장(표제부, 전유부분)에 각 기재되어 있어야 하고, 1동 건물의 표시변경등기신청을 한 후에 구분건물의 표시변경등기신청을 할 수 있고, 대지권의 변경이 없으면 규약은 첨부하지 않는다는 2007년 회답이 있다(등기선례 제8-311호).
매매·대출 전에 표시를 맞춘다. 등기기록의 부동산 표시가 건축물대장과 일치하지 않으면 등기관은 다른 등기 신청을 각하하여야 한다. 다만 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제11호·단서). 표시변경등기를 하지 않은 상태에서 등기명의인이 사망한 경우 상속인은 상속등기를 먼저 할 수 있다(등기예규 제1871호 제31조).
근저당권 변경등기는 하지 않는다. 부합한 증축 부분에는 법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 없는 한 기존 저당권의 효력이 미치고, 그 효력을 미치게 하는 저당권변경등기는 할 수 없으며 하더라도 효력이 없다(98다32540 판결요지 [2]).
등기 뒤 표제부를 확인한다. 종전 표시에는 말소하는 표시가 되고 변경 후 표시가 기록되었는지 본다(부동산등기규칙 제87조 제1항).