경매절차에서 선순위 가등기의 존속과 말소

담보 목적이 아닌 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 더 선순위인 담보권·가압류가 없으면 경매 매수인에게 인수된다. 선순위 가압류가 근저당권 실행 경매의 매각으로 소멸하는 경우에는 그 가압류보다 후순위인 가등기도 말소촉탁 대상이다.

쉽게 말하면 — 가등기의 담보 목적 여부와 앞선 담보권·가압류를 확인해야 합니다. 가등기보다 앞선 가압류가 근저당권 실행 경매의 매각으로 소멸하면 그 뒤 가등기도 말소촉탁 대상이 됩니다.

근저당권보다 선순위면 항상 존속하나

원칙적으로 존속하지만, 가등기보다 앞선 가압류가 매각으로 소멸하면 달라진다. 소유권이전등기청구권 보전의 가등기보다 후순위로 마쳐진 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 매각허가결정에 따라 매각대금이 완납된 경우에도, 선순위인 가등기는 소멸하지 않고 존속하는 것이 원칙이다(2019다265376).

부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다(2025다217707). 「가등기담보 등에 관한 법률」(가등기담보법)이 적용되는 담보가등기권리는 매각으로 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조).

매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항 제2호).

가등기보다 선순위 가압류가 있으면

가등기보다 선순위로 기입된 가압류가 후순위 근저당권 실행 경매의 매각으로 소멸하면, 그 가압류보다 후순위인 가등기도 말소촉탁 대상이 된다(2019다265376).

2019다265376 사안에서는 가등기보다 선순위인 가압류등기들이 가처분등기에 기한 본등기로 가등기와 함께 직권 말소되었다. 대법원은 그 가압류등기들이 직권 말소되지 않은 채 존속하였더라도 가압류등기와 가등기 이후 이루어진 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 매각으로 인하여 결과적으로 말소되었을 것이 분명하다고 보았다. 그러한 이상 그보다 후순위인 가등기도 매수인이 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따라 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하여 말소촉탁의 대상이었다고 보았다. 그리고 원심판결 중 피고와 피고인수참가인의 패소 부분을 모두 파기하고 그 부분을 환송했다(2019다265376).

따라서 ‘가등기 대 근저당권’의 두 순위만 비교해서는 부족하다. 가등기 앞에 있는 가압류·담보권과 그 권리가 매각으로 소멸하는지까지 한 줄로 배열해야 한다.

순위와 권리 취득 시점은 어떻게 확인하나

매수인의 권리 취득 시점은 매각대금을 다 낸 때이고, 등기 순위는 같은 구인지 여부에 따라 순위번호나 접수번호로 확인한다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(민사집행법 제135조). 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다(부동산등기법 제4조 제2항). 2019다265376도 매각대금이 완납된 경우 선순위인 가등기가 존속하는지와, 위 가등기보다 선순위로 기입된 가압류등기가 경매절차에서 매각으로 소멸하는 경우 그보다 후순위인 위 가등기 역시 말소촉탁의 대상이 되는지를 판단했다.

부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다(민사집행법 제268조). 매각물건명세서에 적힌 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것도 확인한다(같은 법 제105조 제1항 제3호).

경매개시 뒤 권리변동이 있었다면 그 등기의 효력과 매각 당시 존속 여부도 따로 확인한다. 과거 등기부만 보고 최종 순위를 정하지 않는다.

잘못 말소된 가등기는 어떻게 다투나

가등기가 존속했어야 하는데 말소됐다면 말소회복을 검토한다. 말소된 등기의 회복을 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제59조).

가등기보다 선순위로 기입된 가압류등기가 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하는 경우에는 가압류등기보다 후순위인 가등기 역시 말소촉탁의 대상이 된다. 2019다265376에서 원심은 가등기가 부적법하게 말소되었음을 전제로 원고의 청구를 일부 받아들였다. 대법원은 이러한 원심판결에 경매절차에 있어서 가압류등기 이후 마쳐진 가등기의 효력 및 회복등기절차에 관한 승낙의무의 존부 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아 파기환송했다(2019다265376).

말소회복 청구에서는 원래 가등기가 존속했어야 하는지와 회복등기로 영향을 받는 제3자가 누구인지 구별한다. 경매기록의 매각물건명세서와 말소촉탁서도 함께 확인한다.

실무 체크포인트

가압류·가등기·근저당권의 순서를 같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수번호로 표에 정리한다(부동산등기법 제4조 제2항).
담보가등기의 매각 소멸은 가등기담보 등에 관한 법률 제15조로, 가압류와 순위보전 가등기의 관계는 2019다265376으로 구별해 확인한다.
선순위 가압류가 해당 경매의 매각으로 소멸했는지 확인한다. 그 전에 직권 말소됐다면, 존속하였더라도 근저당권 실행 경매의 매각으로 말소되었을 것이 분명한지 확인한다(2019다265376).
매각대금 완납일과 말소촉탁 내역을 확보한다.
회복등기 신청 전 등기상 이해관계 있는 제3자의 존재와 그 승낙 여부를 확인한다(부동산등기법 제59조).