소제주의란 경매로 부동산이 매각되면 그 위의 부담(제한물권 등)이 소멸하는 원칙이고, 인수주의란 부담이 소멸하지 않고 매수인이 그대로 떠안는 원칙이다(민사집행법 제91조). 어느 권리가 소멸하고 어느 권리가 인수되는지는 말소기준권리로 가른다.
쉽게 말하면 — 낙찰받으면 그 집에 걸린 빚·권리 중 일부는 깨끗이 지워지고(소제주의), 일부는 내가 떠안습니다(인수주의). 어디까지 지워지는지를 정하는 기준선이 “말소기준권리”입니다.
무엇이 소멸하고 무엇이 인수되나
저당권은 순위와 관계없이 매각으로 모두 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면(후순위면) 소멸하고, 대항할 수 있으면(선순위면) 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제4항 단서).
유치권은 등기와 무관하게 매수인이 피담보채권을 변제할 책임을 진다(민사집행법 제91조 제5항). 사실상 인수되는 부담이다.
근저당 같은 담보권은 순위와 상관없이 다 지워집니다. 반면 기준선보다 앞선 전세권·지상권·임차권은 낙찰자가 떠안습니다. 유치권은 등기에 없어도 떠안아야 합니다.
말소기준권리
말소기준권리란 소멸과 인수를 가르는 기준이 되는 권리로, 통상 등기된 (근)저당권·압류·가압류 중 가장 먼저 등기된 것이다. 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리는 소멸하고, 앞에 등기된 용익권·소유권이전청구권 보전 가등기 등은 인수된다.
이 인수·소멸 여부는 매각물건명세서에 공시되므로(민사집행법 제105조), 매수희망자는 명세서로 인수 위험을 확인한다.
가장 먼저 등기된 근저당·압류·가압류가 기준선입니다. 이 선보다 뒤면 지워지고, 앞이면 떠안습니다. 무엇이 인수되는지는 매각물건명세서에 적혀 있습니다.
임의경매에서의 적용
담보권 실행을 위한 임의경매에서도 소멸주의가 원칙이다(민사집행법 제268조, 민사집행법 제91조). 인수주의는 집행법원이 매각조건 변경결정으로 채택한 경우나 성질상 인수가 불가피한 경우(유치권)에 예외로 적용된다.
형식적 경매(공유물분할·유치권에 의한 경매 등)도 판례는 소멸주의를 법정매각조건으로 본다(대법원 2009다37908 판결 등). 다만 유치권에 의한 경매가 진행 중 강제경매·담보권 실행 경매가 개시되면 유치권 경매는 정지되고(민사집행법 제274조 제2항), 이때 진행된 매각에서 유치권은 소멸하지 않고 인수된다(대법원 2011다35593 판결).
실무 체크포인트
- 말소기준권리 확인이 경매물건 분석의 핵심이다. 등기사항증명서상 최선순위 담보권·압류·가압류를 찾아 그 앞 권리는 인수, 뒤 권리는 소멸로 가른다.
- 선순위 전세권은 배당요구 여부로 소멸·인수가 나뉜다. 배당요구 종기와 신고 여부를 확인한다.
- 유치권 신고가 있으면 인수 부담이 생기므로, 최저매각가격 대비 유치권 채권액을 비교해 입찰가를 판단한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
