매각대금 납부 - 신우법무사

매각대금 납부는 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정한 대금지급기한까지 매수인이 낙찰대금을 내는 절차다(민사집행법 제142조). 매수인은 대금을 모두 낸 때 부동산 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 기한까지 내지 않으면 지위를 잃는데, 차순위매수신고인이 있으면 법원이 그에게 매각을 허가할지 정하고(민사집행법 제137조), 차순위매수신고인이 없으면 재매각한다(민사집행법 제138조). 대금 지급의 법리는 매각대금 지급에서 다루고, 여기는 납부 실무 절차다.

쉽게 말하면 — 경매에서 낙찰받아 매각허가가 확정되면, 법원이 정한 기한 안에 낙찰대금을 내는 단계입니다. 대금을 전부 내야 그 부동산이 내 것이 되고, 기한을 넘기면 낙찰 지위와 보증금을 잃습니다. 이때 차순위로 신고해 둔 사람이 있으면 그에게 기회가 넘어가고, 없으면 다시 경매합니다.

대금지급기한은 언제까지인가

법원은 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지한다(민사집행법 제142조 제1항). 기한은 매각허가결정 확정일(기록이 상소법원에 있으면 송부받은 날)부터 1개월 안의 날로 정한다(민사집행규칙 제78조). 매각허가결정 확정 전에 기한을 지정해도 효력이 없다.

보통 매각허가가 확정된 날부터 한 달 안의 어느 날이 대금 내는 기한으로 정해집니다. 확정되기 전에 미리 잡은 기한은 효력이 없습니다.

얼마를 내는가

매각대금에서 매수신청 보증금(금전으로 낸 경우)을 뺀 나머지를 낸다(민사집행법 제142조 제3항). 보증이 금전이 아니면 매각대금에서 보증액을 뺀 나머지를 내고, 그 나머지만 낸 때 법원이 보증을 현금화해 비용을 뺀 금액을 보증액 상당 대금과 지연이자에 충당한다(같은 조 제4항·제5항).

구분	납부액
일반	매각대금 − 금전 보증금
보증이 금전 외	매각대금 − 보증액(나머지만 내면 법원이 보증 현금화해 충당)
차액지급	배당받을 금액을 뺀 나머지를 배당기일에 납부
채무인수	인수한 채무를 뺀 차액을 배당기일에 납부

일반 현금 납부는 어떻게 하는가

대금지급기한통지서를 받는다.
대금지급기한에 법원사무관등으로부터 법원보관금 납부명령서를 받는다.
납부명령서로 법원 내 취급 금융기관에 법원보관금을 납부한다.
법원사무관등이 수납내역을 전산등록해 납부를 완결한다.
법원사무관등이 대금지급조서를 작성한다.

특별한 지급방법이 있는가

채권자가 매수인이면 차액지급이 가능하다(민사집행법 제143조 제2항). 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하면 별도 대금지급기한 없이 바로 배당기일이 잡히고, 배당받을 금액을 뺀 나머지만 배당기일에 낸다. 다만 배당금을 공탁해야 하는 경우나 매수인의 채권이 압류·가압류된 경우에는 차액지급이 허용되지 않는다.

채무인수는 관계채권자의 승낙을 얻어 채무자의 금전채무를 인수하고 그만큼 대금지급을 면하는 방법이다(민사집행법 제143조 제1항). 승낙서를 첨부해 신고하면 차액만 배당기일에 낸다. 인수되는 채무액은 배당기일에 그 채권자가 매각대금에서 배당받을 채권액 한도에서 확정된다(면책적 채무인수, 2017다241901).

차액지급이든 채무인수든, 인수한 채무나 배당받을 금액에 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 그에 해당하는 대금을 내야 한다(민사집행법 제143조 제3항).

경매로 받을 돈이 있는 채권자가 직접 낙찰받았다면, 배당으로 돌려받을 금액만큼은 빼고 차액만 내도 됩니다(차액지급). 채권자의 승낙을 받아 채무자의 빚을 떠안으면서 그만큼 대금을 면하는 방법(채무인수)도 있습니다. 다만 내 채권이 압류돼 있거나 배당금을 공탁해야 하는 경우에는 차액지급이 안 됩니다.

기한을 넘기면 어떻게 되는가

기한 후에 내면 연 12%의 지연이자가 붙는다(민사집행법 제138조 제3항, 민사집행규칙 제75조). 끝내 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면 법원은 직권으로 재매각을 명한다(민사집행법 제138조). 재매각절차에서 전 매수인은 다시 매수신청을 할 수 없고 보증도 돌려받지 못한다. 다만 재매각기일 3일 전까지 대금·지연이자·절차비용을 모두 내면 재매각이 취소된다(민사집행법 제138조 제3항).

기한을 넘기면 연 12%의 지연이자가 붙고, 차순위로 신고한 사람도 없으면 처음부터 다시 경매(재매각)합니다. 재매각이 되면 전 낙찰자는 다시 입찰할 수 없고 낸 보증금도 돌려받지 못합니다. 다만 재매각기일 3일 전까지 대금·지연이자·절차비용을 모두 내면 재매각이 취소됩니다.

소유권은 언제 취득하는가

매각대금을 전부 낸 때 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 일부만 내고 지분을 취득할 수는 없다. 등기촉탁 전에는 취득세·등록면허세 영수필확인서를 법원사무관등에게 내야 하고, 주민등록표 등·초본, 국민주택채권 매입 관련 서류 등을 함께 제출한다.

실무 체크포인트

확정 전 기한 지정은 무효다. 매각허가결정이 확정돼야 대금지급기한이 효력을 가진다(민사집행규칙 제78조). 즉시항고 가능 기간이 지나 확정됐는지 확인한다.
재매각 취소하려면 지연이자까지 낸다. 기한을 넘긴 뒤 재매각절차를 취소하려면 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내야 한다(민사집행법 제138조 제3항, 민사집행규칙 제75조).
채권자 매수인은 차액지급이 가능하다. 매각결정기일이 끝나기 전 신고해야 한다(민사집행법 제143조). 채권이 압류돼 있으면 허용되지 않는다.
취득세·등록면허세는 등기촉탁 전에 선납한다. 영수필확인서를 법원사무관등에게 내야 소유권이전등기 촉탁이 진행된다. 국민주택채권 매입 여부는 시가표준액 기준으로 산정한다.

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