자격자대리인이란 변호사·법무사와 법이 열거한 그 법인·조합을 말한다. 구체적으로 변호사·법무법인·법무법인(유한)·법무조합과 법무사·법무사법인·법무사법인(유한)이 포함된다(부동산등기규칙 제28조의2 제2항 제2호). 일반 대리인과 달리 일정 절차에서 자격자대리인에게 특칙이 적용된다.
쉽게 말하면 — 등기 신청을 대신 해주는 일을 직업으로 할 수 있는 사람, 즉 법무사와 변호사를 말합니다. 등기는 본인이 직접 할 수도 있지만, 보통은 자격자대리인에게 맡깁니다.
누가 자격자대리인인가?
방문신청에서 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정한 사무원을 출석하게 해 서류를 제출할 수 있다(부동산등기법 제24조 제1항 제1호 단서). 허가 인원은 사무소 소재지 관할 지방법원장이 허가하는 1명이 원칙이고, 법무법인·법무사법인 등은 구성원과 구성원이 아닌 변호사·법무사 수만큼 허가할 수 있다(부동산등기규칙 제58조 제1항). 일반 대리인은 직접 출석해야 한다.
등기소에 직접 가지 않고 사무원을 보내 서류를 낼 수 있는 것은 법무사·변호사에게만 허용되는 편의입니다.
전자신청에서 무엇이 다른가?
전자신청은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 대리하여 할 수 있다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없다. 전자신청이 가능한 등기 유형과 방법은 대법원규칙과 예규가 정한다(부동산등기법 제24조 제1항 제2호).
인터넷으로 하는 전자등기는 당사자가 직접 하거나 법무사·변호사에게 맡길 수 있습니다. 자격자대리인은 전자서명으로 신청정보를 보냅니다.
자격자대리인의 본인확인 의무는?
자격자대리인은 공동신청하는 권리에 관한 등기나 승소한 등기의무자의 단독신청을 대리할 때 주민등록증·인감증명서 등으로 위임인이 등기의무자인지를 확인하고 정해진 방법으로 자필서명한 정보를 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호). 등기필정보가 없는 사건에서 자격자대리인이 위임을 확인해 작성하는 별도의 확인정보는 같은 규칙 제111조 제2항에 따른다.
법무사는 단순히 서류만 내는 것이 아니라, 위임한 사람이 진짜 매도인 본인이 맞는지 신분증·인감증명으로 확인하고 서명까지 합니다. 등기필증을 잃어버린 경우의 확인서면도 법무사가 작성합니다.
실무 체크포인트
- 수임할 때 위임장을 반드시 징구한다. 위임의 권한을 증명하는 정보가 첨부정보로 요구된다(부동산등기규칙 제46조).
- 등기필정보(등기필증) 분실 시 확인정보 작성은 규칙 제111조의 절차다. 규칙 제46조 제1항 제8호의 일반 본인확인 정보와 같은 서류로 혼동하지 않는다.
- 공동신청 권리등기에서는 위임인이 등기의무자 본인인지 신분증·인감증명으로 확인하고 자필서명 정보를 작성한다(부동산등기규칙 제46조).
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