자격자대리인이란 법령에 따라 등기신청 대리를 업으로 할 수 있는 변호사와 법무사다. 부동산등기법은 등기신청 대리 가능한 자격자로 변호사(법무법인 등 포함)와 법무사(법무사법인 등 포함)를 명시한다(부동산등기법 제24조). 일반 대리인과 달리 일정 절차에서 자격자대리인에게 특칙이 적용된다.
쉽게 말하면 — 등기 신청을 대신 해주는 일을 직업으로 할 수 있는 사람, 즉 법무사와 변호사를 말합니다. 등기는 본인이 직접 할 수도 있지만, 보통은 자격자대리인에게 맡깁니다.
누가 자격자대리인인가?
법무사와 변호사다. 부동산등기법은 방문신청에서 대리인이 변호사나 법무사인 경우, 본인이 출석하지 않고 대법원규칙으로 정한 사무원을 출석하게 해 서류를 제출할 수 있도록 정한다(부동산등기법 제24조). 자격이 없는 일반인은 이런 사무원 제출이 허용되지 않는다.
등기소에 직접 가지 않고 사무원을 보내 서류를 낼 수 있는 것은 법무사·변호사에게만 허용되는 편의입니다.
전자신청에서 무엇이 다른가?
전자신청은 사실상 자격자대리인이 처리한다. 등기신청은 방문신청과 전자신청 두 가지인데(부동산등기법 제24조), 전자신청이 가능한 등기 유형과 방법은 대법원규칙으로 정한다(부동산등기법 제24조). 전자신청에서는 자격자대리인이 전자서명으로 신청정보를 제출하므로, 비대면 등기의 핵심 통로가 된다.
인터넷으로 하는 전자등기는 법무사가 전자서명으로 신청서를 보내는 방식으로 이뤄집니다. 그래서 전자등기는 대부분 법무사를 통해 처리됩니다.
자격자대리인의 본인확인 의무는?
자격자대리인은 일정한 등기에서 위임인이 진짜 등기의무자가 맞는지 확인할 의무가 있다. 공동신청하는 권리에 관한 등기나 승소한 등기의무자가 단독신청하는 등기를 자격자대리인이 신청할 때는, 주민등록증·인감증명서 등으로 위임인이 등기의무자인지를 확인하고 정해진 방법으로 자필서명한 정보를 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제46조). 등기필정보를 분실한 경우 작성하는 확인서면도 자격자대리인이 처리한다.
법무사는 단순히 서류만 내는 게 아니라, 위임한 사람이 진짜 매도인 본인이 맞는지 신분증·인감증명으로 확인하고 서명까지 합니다. 등기필증을 잃어버린 경우의 확인서면도 법무사가 작성합니다.
실무 체크포인트
- 수임할 때 위임장을 반드시 징구한다. 위임의 권한을 증명하는 정보가 첨부정보로 요구된다(부동산등기규칙 제46조).
- 등기필정보(등기필증) 분실 시 확인서면 작성은 자격자대리인의 핵심 업무다. 본인 대면 확인과 자필서명 절차를 빠뜨리면 안 된다.
- 공동신청 권리등기에서는 위임인이 등기의무자 본인인지 신분증·인감증명으로 확인하고 자필서명 정보를 작성한다(부동산등기규칙 제46조).
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