방문신청

방문신청이란 등기신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 하는 등기신청이다(부동산등기법 제24조제1항제1호, 상업등기법 제24조제1항제1호).

전자신청과 어떻게 다른가

부동산등기 신청 방법은 방문신청과 전자신청 두 가지다(부동산등기법 제24조제1항).

• 방문신청: 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석해 서면을 제출하는 방법(부동산등기법 제24조제1항제1호).
• 전자신청: 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(부동산등기법 제24조제1항제2호). 전자신청이 가능한 등기유형은 대법원규칙으로 정한다.

부동산등기의 방문신청은 모든 등기유형에 허용되는 기본 방법이다. 전자신청은 대법원규칙으로 정하는 유형에 한해 가능하다.

전자신청 대상과 실제 송신 순서는 부동산등기 전자신청 방법에서 확인할 수 있다.

대리인이 등기소에 출석하는 경우

대리인이 변호사나 법무사인 경우, 직접 출석하는 대신 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있다(부동산등기법 제24조제1항제1호 단서, 상업등기법 제24조제1항제1호 단서).

사무원의 출석 허가는 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 하며, 개인 사무소는 1명이 원칙이다. 법무법인·법무사법인 등은 구성원 및 구성원이 아닌 변호사·법무사 수만큼 사무원을 허가할 수 있다(부동산등기규칙 제58조제1항, 상업등기규칙 제64조제1항).

부동산 방문신청의 서면 작성 방법

방문신청을 하는 경우에는 등기신청서에 신청정보를 적고 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명해야 한다(부동산등기규칙 제56조 제1항). 신청서가 여러 장일 때에는 간인을 해야 하며, 등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때에는 그 중 1명이 간인한다. 신청서에 서명한 경우에는 각 장마다 연결되는 서명으로 간인을 대신할 수 있다(같은 조 제2항).

신청서에는 첨부정보를 담은 서면을 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제56조제3항).

부동산 방문신청에서의 인감증명 제출

방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하면 인감증명을 제출해야 한다(부동산등기규칙 제60조).

• 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 — 등기의무자의 인감증명
• 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 — 가등기명의인의 인감증명
• 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 부동산등기법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 — 등기의무자의 인감증명
• 토지소유자들의 확인서를 첨부해 토지합필등기를 신청하는 경우 — 그 토지소유자들의 인감증명
• 권리자의 확인서를 첨부해 토지분필등기를 신청하는 경우 — 그 권리자의 인감증명
• 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 — 상속인 전원의 인감증명
• 등기신청서에 제3자의 동의·승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 — 그 제3자의 인감증명
• 법인 아닌 사단·재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 한다(부동산등기규칙 제60조제1항). 제1항 제1호부터 제3호까지와 제6호의 경우, 인감증명 제출의무자가 처분권한을 다른 사람에게 위임했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 내야 한다(같은 조 제2항). 인감증명 제출의무자가 국가·지방자치단체이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 조 제3항). 제1항 제4호부터 제7호까지의 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻을 공증인이 인증한 서면이면 인감증명이 필요 없다(같은 조 제4항). 제60조에 따른 제출의무자는 신청서 등에 서명하고 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출하는 방법으로 인감증명을 대신할 수 있다(같은 규칙 제60조의2).

법인·법인 아닌 사단이나 재단·재외국민·외국인은 인감증명이나 인증 방법에 관한 별도 규정을 확인해야 한다(부동산등기규칙 제61조). 법인은 전자인감증명서 발급증으로 대표자의 인감증명을 대신할 수도 있다(같은 규칙 제61조의2). 등기신청서에 첨부하는 인감증명 등은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(같은 규칙 제62조).

전자표준양식 활용

방문신청을 하려는 신청인은 신청서를 등기소에 제출하기 전에 전산정보처리조직에 신청정보를 입력하고, 그 입력한 신청정보를 서면으로 출력해 등기소에 제출하는 방법으로 할 수 있다(부동산등기규칙 제64조). 이를 전자표준양식이라 한다.

방문신청이더라도 도면은 원칙적으로 전자문서로 작성해 전산정보처리조직을 통해 등기소에 송신해야 한다. 다만 신청인이 자연인 또는 법인 아닌 사단·재단으로서 직접 방문신청을 하거나, 변호사·법무사가 아닌 대리인에게 위임해 방문신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 제출할 수 있다(부동산등기규칙 제63조).

상업등기에서의 방문신청

상업등기의 신청 방법도 방문신청과 전자신청으로 나뉜다(상업등기법 제24조제1항). 다만 촉탁에 따른 등기 등 대법원규칙으로 정하는 등기는 우편 제출도 허용된다(같은 조 제2항). 상업등기의 방문신청서는 기명날인이 원칙이고(상업등기규칙 제60조), 주소 변경등기 등 규칙이 정한 경우에만 서명으로 갈음할 수 있다(같은 규칙 제61조).

상업등기 신청서를 전자표준양식으로 작성할 수 있나

상업등기도 방문 제출 전에 신청정보를 전산정보처리조직에 입력하고, 입력한 내용을 서면으로 출력하여 등기소에 제출할 수 있다(상업등기규칙 제63조). 이 방법은 방문신청의 작성·제출 방식이므로, 입력만으로 전자신청을 마친 것이 아니다.

출력한 신청서에는 신청인 또는 대리인이 기명날인하고 첨부정보를 담은 서면을 붙여야 한다(상업등기규칙 제60조 제1항·제3항). 서명으로 기명날인을 갈음할 수 있는 경우는 주소 변경 등 규칙이 정한 등기에 한정된다(같은 규칙 제61조 제1항). 출력 신청서를 방문 제출하는 방법과 신청정보를 전자문서로 송신하는 상업등기 전자신청의 방법을 구별해 선택한다.

실무 체크포인트

• 방문신청에서 신청인이나 대리인이 출석하지 않고 자격자대리인의 허가받은 사무원이 제출하는 예외에도 해당하지 않으면 부동산등기법 제29조 제4호의 각하 사유다. 필요한 인감증명 등 첨부정보가 없으면 같은 조 제9호에 해당한다. 다만 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다.
• 사무원이 출석할 때에는 지방법원장의 허가를 받은 사무원인지, 해당 자격자대리인에게 등기소 출입증이 발급됐는지 확인한다(부동산등기규칙 제58조제1항·제3항, 상업등기규칙 제64조제1항·제3항).
• 전자표준양식을 활용하면 수기 작성에 비해 기재 오류를 줄일 수 있다. 출력본과 시스템 입력 내용이 일치하는지 제출 전 확인이 필요하다.
• 부동산 방문신청서가 여러 장이면 간인하거나 각 장에 연결되는 서명을 한다(부동산등기규칙 제56조제2항). 방식에 어긋나면 부동산등기법 제29조제5호의 각하 사유가 될 수 있지만, 보정 가능한 잘못은 법정 보정기한 안에 고칠 수 있다.

관련

• 개념·해설
  공동신청주의단독신청신청주의
• 법령
  부동산등기법 제24조부동산등기법 제29조상업등기법 제24조부동산등기규칙 제56조부동산등기규칙 제58조부동산등기규칙 제60조부동산등기규칙 제60조의2부동산등기규칙 제61조부동산등기규칙 제61조의2부동산등기규칙 제62조부동산등기규칙 제63조부동산등기규칙 제64조상업등기규칙 제60조상업등기규칙 제61조상업등기규칙 제63조상업등기규칙 제64조