방문신청 - 신우법무사

방문신청이란 등기신청인 또는 그 대리인이 등기소에 직접 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 하는 등기신청이다(부동산등기법 제24조제1항제1호, 상업등기법 제24조제1항제1호).

쉽게 말하면 — 서류를 직접 등기소 창구에 가져가 제출하는 방법입니다. 인터넷으로 신청하는 전자신청과 달리, 신청서와 첨부서류를 종이로 작성해 등기소에 가서 내면 됩니다.

전자신청과 어떻게 다른가

등기신청 방법은 방문신청과 전자신청 두 가지다(부동산등기법 제24조제1항).

방문신청: 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석해 서면을 제출하는 방법(부동산등기법 제24조제1항제1호).
전자신청: 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(부동산등기법 제24조제1항제2호). 전자신청이 가능한 등기유형은 대법원규칙으로 정한다.

방문신청은 모든 등기유형에 허용되는 기본 방법이다. 전자신청은 대법원규칙으로 정하는 유형에 한해 가능하다.

전자신청이 안 되는 등기 유형이라면 방문신청이 유일한 방법입니다. 전자신청이 되는 유형이라도 서류 준비나 절차가 익숙하지 않으면 방문신청을 선택하는 경우가 많습니다.

대리인이 등기소에 출석하는 경우

대리인이 변호사나 법무사인 경우, 직접 출석하는 대신 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있다(부동산등기법 제24조제1항제1호 단서).

사무원의 출석 허가는 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 한다. 법무법인·법무사법인의 경우 구성원 및 구성원이 아닌 변호사·법무사 수만큼 사무원을 허가할 수 있다(부동산등기규칙 제58조제1항).

법무사가 대리해서 등기신청을 할 때, 법무사 본인이 등기소에 가지 않아도 허가받은 사무원이 대신 서류를 제출할 수 있습니다.

방문신청의 서면 작성 방법

방문신청을 하는 경우에는 등기신청서에 신청정보를 적고 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명해야 한다(부동산등기규칙 제56조제1항). 신청서가 여러 장일 때에는 간인을 해야 하며, 등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때에는 그 중 1명이 간인한다(부동산등기규칙 제56조제2항).

신청서에는 첨부정보를 담은 서면을 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제56조제3항).

방문신청에서의 인감증명 제출

방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하면 인감증명을 제출해야 한다(부동산등기규칙 제60조).

소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 — 등기의무자의 인감증명
소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 — 가등기명의인의 인감증명
소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 부동산등기법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 — 등기의무자의 인감증명
토지소유자들의 확인서를 첨부해 토지합필등기를 신청하는 경우 — 그 토지소유자들의 인감증명
권리자의 확인서를 첨부해 토지분필등기를 신청하는 경우 — 그 권리자의 인감증명
협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 — 상속인 전원의 인감증명
등기신청서에 제3자의 동의·승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 — 그 제3자의 인감증명
법인 아닌 사단·재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 한다(부동산등기규칙 제60조제1항). 위 중 소유권 관련 3개 호와 협의분할 상속등기의 경우, 그 인감증명 제출의무자가 처분권한을 다른 사람에게 위임했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 내야 한다(같은 조 제2항). 인감증명 제출의무자가 국가·지방자치단체이면 인감증명을 제출할 필요가 없고(같은 조 제3항), 토지합필·분필·제3자 동의서가 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면이면 역시 인감증명이 필요 없다(같은 조 제4항). 인감증명 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수도 있다(부동산등기규칙 제60조의2).

매도인처럼 등기를 넘겨주는 쪽(등기의무자)이 소유권자인 경우에는 반드시 인감증명서를 제출해야 합니다. 협의분할로 상속등기를 할 때도 상속인 전원의 인감증명서가 필요합니다. 이 점이 전자신청과 달리 방문신청에서 특별히 챙겨야 하는 서류입니다. 국가·지자체가 당사자이거나 공정증서로 처리하는 경우에는 인감증명서 없이도 진행할 수 있고, 인감증명서 대신 본인서명사실확인서로 대체할 수도 있습니다.

전자표준양식 활용

방문신청을 하려는 신청인은 신청서를 등기소에 제출하기 전에 전산정보처리조직에 신청정보를 입력하고, 그 입력한 신청정보를 서면으로 출력해 등기소에 제출하는 방법으로 할 수 있다(부동산등기규칙 제64조). 이를 전자표준양식이라 한다.

방문신청이더라도 도면은 원칙적으로 전자문서로 작성해 전산정보처리조직을 통해 등기소에 송신해야 한다. 다만 신청인이 자연인 또는 법인 아닌 사단·재단으로서 직접 방문신청을 하거나, 변호사·법무사가 아닌 대리인에게 위임해 방문신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 제출할 수 있다(부동산등기규칙 제63조).

상업등기에서의 방문신청

상업등기의 신청 방법도 부동산등기와 동일하게 방문신청과 전자신청으로 나뉜다(상업등기법 제24조제1항). 다만 촉탁에 따른 등기 등 대법원규칙으로 정하는 등기는 우편으로 신청정보·첨부정보를 제출하는 방법도 허용된다(같은 조 제2항). 방문신청의 방법(기명날인·간인·첨부서면 제출)도 같은 구조로 규정돼 있다(상업등기규칙 제60조).

실무 체크포인트

등기의무자(매도인·채무자)가 소유권자인 경우 방문신청에서 인감증명 제출이 필수다. 인감증명은 첨부정보이므로, 빠뜨리면 첨부정보 미제공을 이유로 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조제9호).
사무원이 출석할 때에는 지방법원장의 허가를 받았는지, 등기소 출입증을 지참했는지 확인해야 한다(부동산등기규칙 제58조제3항).
전자표준양식을 활용하면 수기 작성에 비해 기재 오류를 줄일 수 있다. 출력본과 시스템 입력 내용이 일치하는지 제출 전 확인이 필요하다.
신청서가 여러 장이면 간인을 빠뜨리지 않아야 한다. 간인 없이 제출하면 보정 대상이 된다.