계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소

매매 등 계약으로 소유권이전등기를 마친 뒤 그 계약이 해제되면, 원칙적으로 매도인과 매수인이 함께 그 등기의 말소를 신청해 소유 명의를 되돌린다(부동산등기법 제23조 제1항). 매수인이 협조하지 않으면 말소등기절차 이행을 명하는 확정판결을 받아 매도인 혼자 신청할 수 있다(같은 조 제4항). 다만 해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항).

쉽게 말하면 — 갑이 을에게 집을 팔아 을 명의로 이전등기를 했는데 을이 잔금을 내지 않아 갑이 계약을 해제한 경우입니다. 갑과 을이 함께 을 명의 이전등기의 말소를 신청하고, 을은 자기 등기필정보를 내며 등기소에 직접 신청하면 인감증명도 냅니다(부동산등기법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 그 사이 을 명의 집에 은행 근저당권등기가 되어 있으면 은행의 승낙이나 은행에 대항할 수 있는 재판이 있어야 말소됩니다(부동산등기법 제57조 제1항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호). 은행처럼 해제 전에 을 명의 등기를 바탕으로 등기를 마친 사람은 판례상 해제로 권리를 해할 수 없는 제3자에 해당할 수 있어, 그 권리를 함께 확인해야 합니다(2013다14569). 을이 협조하지 않으면 갑은 을을 상대로 말소등기절차를 이행하라는 확정판결을 받아 혼자 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항).

어떤 경우에 소유권이전등기를 말소하나

매매 등 계약으로 소유권이전등기를 마친 뒤 그 계약이 해제되면, 각 당사자는 원상회복 의무를 지고 그 방법으로 이전등기를 말소할 수 있다(민법 제548조 제1항, 등기예규 제1343호). 원상회복 의무는 계약이 해제된 뒤 각 당사자가 받은 것을 돌려주어 계약 전 상태로 되돌릴 의무다.

계약은 한쪽이 해제권을 행사해 해제할 수도 있고, 당사자가 합의해 해제할 수도 있다. 전자신청이 가능한 등기유형을 정한 예규 별지에는 「소유권이전말소(합의해제)」가 적혀 있고, 괄호 안은 그 유형의 대표적인 등기원인을 적은 것이다(등기예규 제1865호 별지 제1호 주 1). 합의해제에도 해제와 같이 제3자의 권리를 해할 수 없다(2005다6341 판결요지 [1]). 해제권이 있는지와 해제하는 방법은 해제, 합의해제가 성립하는지는 합의해제에서 설명한다.

이 글의 절차가 필요한지는 다음 세 경우로 나누어 본다.

소유권이전등기를 하기 전에 계약이 해제되었으면 말소할 등기가 없다. 이때 이전등기를 신청할 의무가 있는지는 부동산등기 신청의무와 과태료에서 설명한다.
소유권이전등기를 마친 뒤 계약이 해제되었으면 이 글의 말소 절차를 따른다.
매수인이 다른 사람에게 다시 팔아 그 사람 앞으로 이전등기가 되었으면 「해제로 제3자의 권리까지 지울 수 있나」 절을 먼저 본다.

대상인지 확인하려면 등기사항증명서 갑구에서 매수인 명의 소유권이전등기의 등기원인(「○년 ○월 ○일 매매」 등)과 접수번호를 찾는다. 그 뒤 순위에 가압류·가처분·가등기·다른 소유권이전등기가 있는지 보고, 을구에서 근저당권·전세권 같은 등기가 있는지 본다. 갑구와 을구를 읽는 법은 부동산등기 유형 비교에서 설명한다.

말소등기는 누가 신청하나

해제로 소유 명의를 되찾을 전 소유자(등기권리자)와 현재 소유 명의인인 매수인(등기의무자)이 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 이 공동신청은 법률에 다른 규정이 없는 경우의 원칙이다. 말소등기절차 이행을 명하는 판결을 받으면 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있고(같은 조 제4항), 이 방법은 「매수인이 말소에 협조하지 않으면 어떻게 하나」 절에서 설명한다.

등기권리자는 그 등기로 권리를 얻거나 되찾는 사람, 등기의무자는 그 등기로 등기기록상 권리를 잃는 사람을 가리키는 말로, 이 등기에서는 각각 매도인과 매수인이다.

공동신청은 대리인에게 맡길 수 있고, 이때는 대리권한을 증명하는 정보를 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호). 등기의무자의 소재를 알 수 없을 때처럼 판결 외의 다른 단독신청 방법은 말소등기에서 설명한다.

신청할 때 무엇을 적고 무엇을 내나

신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 적고, 해제를 증명하는 등기원인증명정보와 매수인의 등기필정보, 방문신청이면 매수인의 인감증명을 함께 낸다. 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에서 담당한다(부동산등기법 제7조 제1항). 이 글에서 「관할 등기소」는 이 등기소를 말한다. 이 절은 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 경우이고, 판결로 혼자 신청할 때 달라지는 점은 「매수인이 말소에 협조하지 않으면 어떻게 하나」 절에 있다.

신청정보에 적는 것

신청정보 가운데 이 글과 관계된 칸과 채우는 예는 다음과 같다(부동산등기규칙 제43조 제1항). 대괄호는 신청인이 채우는 칸이다.

부동산의 표시(제1호): [토지의 소재·지번·지목·면적 또는 건물의 표시]
신청인의 성명·주소·주민등록번호(제2호): 등기권리자 [매도인 성명·주소·주민등록번호], 등기의무자 [매수인 성명·주소·주민등록번호]
대리인이 신청하면 대리인의 성명과 주소(제4호): [대리인 성명·주소]
등기원인과 그 연월일(제5호): [○년 ○월 ○일 합의해제]
등기의 목적(제6호): [소유권이전등기 말소]
등기필정보(제7호): [매수인이 이전등기 때 통지받은 등기필정보]. 다만 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정한다.
등기소의 표시와 신청연월일(제8호·제9호): [○○등기소] [○년 ○월 ○일]
취득세나 등록면허세 등 등기와 관련하여 납부하여야 할 세액 및 과세표준액(부동산등기규칙 제44조 제1항): [등록면허세액] [과세표준액]

규칙은 「등기원인과 그 연월일」을 적으라고만 정하고(제5호), 등기원인의 이름을 정해 두지는 않는다. 위 예의 「합의해제」는 전자신청 예규 별지가 「소유권이전말소」 유형의 괄호에 적은 등기원인이다(등기예규 제1865호 별지 제1호). 한쪽이 해제권을 행사해 해제한 경우에 등기원인을 어떤 이름으로, 원인일자를 어느 날로 적는지는 규칙도 이 예규도 정하지 않으므로, 신청서를 쓰기 전에 관할 등기소에서 기재례를 확인한다. 어느 경우든 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않으면 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제8호).

준비할 것

공동으로 신청할 때 준비할 것은 다음과 같다. 각 항목에 적은 조건에 해당하면 낸다.

등기원인증명정보를 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 등기원인증명정보는 등기를 하게 된 원인, 여기서는 해제를 증명하는 서류나 전자정보다. 규칙은 「등기원인을 증명하는 정보」라고만 정하고 어떤 제목의 서면이어야 하는지는 정하지 않는다. 합의해제서나 해제 통지서를 그 정보로 낼 수 있는지도 이 조문은 정하지 않으므로, 어떤 서면을 낼지 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.
매수인의 등기필정보를 낸다. 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다(부동산등기법 제50조 제2항). 등기필정보는 매수인이 이전등기를 마쳤을 때 등기관이 매수인에게 통지한 정보다(같은 조 제1항). 잃어버렸으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
방문신청을 하는 경우 매수인의 인감증명을 낸다. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하면 그 인감증명을 내고, 신청서(대리인이 신청하면 위임장)에 그 인감을 날인하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 합의해제 사안에서 매매계약해제계약서를 공증해 내더라도 매수인의 인감증명을 갈음할 수 없다고 본 선례가 있다(등기선례 제3-603호, 1991년 회답). 어떤 용도의 인감증명을 발급받는지는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.
매수인이 다른 사람에게 권리의 처분권한을 준 경우에는 그 대리인의 인감증명도 함께 낸다(같은 조 제2항). 인감증명을 내야 할 사람이 국가나 지방자치단체이면 낼 필요가 없다(같은 조 제3항).
대리인이 신청하면 대리권한을 증명하는 정보를 낸다(같은 규칙 제46조 제1항 제5호). 변호사·법무사 같은 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면, 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보도 낸다(같은 항 제8호 가목).
등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙을 증명하는 정보나 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 낸다(같은 항 제3호). 자세한 내용은 「이해관계인이 있으면」 절에 있다.
등록면허세와 신청수수료를 낸다. 금액은 「비용과 세금은 얼마인가」 절에 있다.

규칙은 등기권리자의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보를 등기권리자가 새로 등기명의인이 되는 경우로 한정해 정한다. 등기의무자의 주소를 증명하는 정보는 소유권이전등기를 신청하는 경우 또는 같은 규칙 제52조의2 제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에 내도록 정한다(같은 규칙 제46조 제1항 제6호). 토지대장·임야대장·건축물대장 정보 등 부동산의 표시를 증명하는 정보는 소유권이전등기를 신청하는 경우에 낸다(같은 항 제7호). 제6호 단서 가운데 소유권이전등기 부분과 제7호는 문언상 소유권이전등기를 신청하는 경우를 정한 규정이다. 다만 같은 규칙 제52조의2 제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보를 내야 하고, 다른 규정에 따라 더 낼 서류가 있는지는 관할 등기소에 미리 확인한다.

내지 않아도 되는 것

국민주택채권 매입기준은 부동산등기 가운데 「소유권의 보존 또는 이전」(가목) 등을 매입 대상으로 적는다(주택도시기금법 시행령 별표의 부표 제15호). 말소등기는 국민주택채권 매입 대상에 들어 있지 않다는 점을 국민주택채권 매입 의무에서 정리한다. 판결로 혼자 신청할 때 매수인 쪽 서류가 어떻게 달라지는지는 「매수인이 말소에 협조하지 않으면 어떻게 하나」 절에 있다.

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본, 가족관계등록사항별증명서 및 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).

근저당권자·가압류권자 같은 이해관계인이 있으면 어떻게 하나

말소할 이전등기를 바탕으로 근저당권·가압류 등의 등기가 있으면 그 명의인의 승낙이나 그에게 대항할 수 있는 재판을 증명해야 말소할 수 있다(부동산등기법 제57조 제1항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호). 등기상 이해관계 있는 제3자는 말소하려는 등기를 기초로 등기를 마쳐 그 말소로 등기기록상 불이익을 받을 수 있는 사람이다. 이 등기에서는 매수인 명의 등기를 기초로 등기한 근저당권자·가압류권자·가등기권자 같은 사람이 이에 해당한다.

승낙을 받으면 승낙서와 함께 그 제3자의 인감증명을 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 승낙서가 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인 인증을 받은 서면이면 인감증명을 낼 필요가 없다(같은 조 제4항). 승낙을 증명하는 정보나 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 어느 것도 내지 않으면 첨부정보를 제공하지 않은 것이어서 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제9호).

승낙이나 재판을 갖춰 말소할 때 그 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(같은 법 제57조 제2항). 직권말소는 신청이 없어도 등기관이 스스로 등기를 지우는 것이다. 예규도 이해관계인의 권리에 관한 등기가 말소되는 등기를 기초로 한 것이면 등기관이 직권말소하여야 한다고 정한다(등기예규 제1343호). 매매계약 해제로 근저당권자의 승낙서를 붙여 이전등기 말소를 신청한 사안에서, 근저당권설정등기를 남기고 이전등기만 말소할 수는 없다고 본 선례도 있다(등기선례 제9-172호, 2011년 구 부동산등기법 제171조·제172조 아래 회답).

제3자가 승낙하지 않으면 그 제3자에게 대항할 수 있는 재판을 받아야 한다. 그 제3자가 해제로 권리를 잃는 사람인지는 다음 절에서, 승낙할 의무가 언제 인정되는지는 등기상 이해관계인에서 설명한다. 가압류등기 자체를 말소하는 절차는 가압류·가처분 등기의 말소에서 설명한다. 근저당권의 채무자를 매수인으로 바꾸는 변경등기가 된 뒤 이전등기를 말소한 사안처럼 근저당권자가 이해관계인이 아니라고 본 경우는 말소등기에서 다룬다.

해제로 제3자의 권리까지 지울 수 있나

해제는 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 해제 전에 매수인 명의 등기를 바탕으로 등기 등을 갖춘 제3자에게는 해제를 내세워 말소를 요구할 수 없다(민법 제548조 제1항). 대법원은 이 제3자를 일반적으로 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람이라고 본다(2013다14569).

이런 제3자에게는 해제를 이유로 말소에 대한 승낙을 요구할 수 없다. 그 제3자가 승낙하지 않으면 「이해관계인이 있으면」 절에서 본 말소 요건을 갖추지 못한다. 제3자인지는 그 사람이 해제 전에 권리를 취득했는지, 해제 뒤 말소 전에 권리를 취득했는지로 나누어 본다.

해제 전에 권리를 취득한 사람

판례가 이 제3자에 포함된다고 본 예는 다음과 같다.

매수인과 매매예약을 체결한 뒤 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람이다(2013다14569).
해제된 매매계약으로 채무자의 책임재산이 된 부동산을 가압류 집행한 가압류채권자도 원칙상 제3자에 포함된다(2003다33004 판결요지 [1]).

가압류채권자에게는 예외가 있다. 가압류 집행에 앞서 전 소유자가 같은 부동산에 소유권이전등기의 말소청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분등기를 마쳤다고 하자. 그 뒤 전 소유자가 매매계약의 해제를 주장하며 낸 말소소송에서 승소판결이 확정되면 그 가압류채권자는 제3자로 볼 수 없다. 본안판결이 전부 승소판결이 아니라 동시이행판결이어도 같다(2003다33004 판결요지 [2]). 가처분에 저촉되는 등기를 지우는 절차는 가처분에 저촉되는 등기의 말소·회복에서 설명한다.

해제 뒤 말소 전에 권리를 취득한 사람

해제 뒤라도 말소등기 같은 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 당사자와 양립되지 않는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에게는 해제를 주장할 수 없다(2005다6341 판결요지 [2]). 그 제3자가 해제 사실을 알았다는 점은 해제를 주장하는 사람이 주장하고 증명하여야 한다. 이 판결은 합의해제 사안이다.

매수인이 말소에 협조하지 않으면 어떻게 하나

매도인은 매수인을 상대로 말소등기절차 이행을 명하는 확정판결을 받아 혼자 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항, 등기예규 제1786호 2.가). 아래에서는 어떤 판결이어야 하는지, 신청서와 첨부가 어떻게 달라지는지, 소송 중에 제3자가 등기하면 어떻게 되는지를 차례로 본다.

어떤 판결이라야 하나

판결은 등기신청절차의 이행을 명하는 이행판결이어야 한다(등기예규 제1786호 2.가.1)). 이행판결은 피고에게 「등기절차를 이행하라」처럼 행위를 명하는 판결이고, 권리관계만 확인하는 확인판결과 다르다. 예규는 매매계약이 무효라는 확인판결로 소유권이전등기의 말소등기를 신청하는 경우를 신청할 수 없는 예로 든다(같은 예규 2.가.3)나)(1)).

판결은 확정되어야 한다. 확정되지 않은 가집행선고가 붙은 판결로 신청하면 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다(같은 예규 2.나).

판결 대신 화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정, 가사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등으로도 신청할 수 있다. 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시가 적혀 있으면 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(같은 예규 2.다.1)). 공증인이 작성한 공정증서는 등기신청의무를 이행하기로 하는 조항이 있어도 그것으로 단독 신청할 수 없다(같은 예규 2.다.3)).

신청서와 첨부는 어떻게 달라지나

판결 주문에 등기원인과 그 연월일이 없으면 신청서에 등기원인은 「확정판결」, 그 연월일은 「판결선고일」로 적는다(등기예규 제1786호 4.가.2)). 예규는 기존 등기의 등기원인이 취소·해제에 의하여 소멸하였음을 이유로 말소등기를 명하는 판결을 그 예로 든다(같은 예규 4.가.2) 가)(1)).

판결로 신청할 때 달라지는 첨부는 다음과 같다.

판결이 선이행판결, 상환이행판결, 조건부이행판결이면 집행문을 첨부하여야 한다. 대금 반환과 상환으로 말소를 명한 판결이 상환이행판결이다. 다만 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 각각 독립적으로 기재되어 있으면 그렇지 않다(같은 예규 5.나.2)).
승소한 등기권리자가 단독으로 신청하면 매수인의 등기필정보를 제공할 필요가 없다(같은 예규 5.바).
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의 또는 승낙 정보를 낼 필요가 없다. 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(부동산등기규칙 제46조 제3항).
매수인 명의 등기를 기초로 한 이해관계 있는 제3자가 있으면, 판결과 별도로 그 제3자의 승낙이나 그에게 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 낸다(같은 조 제1항 제3호).

판결정본·확정증명서 등 판결에 의한 등기의 첨부 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

소송 중에 제3자가 등기하면

말소소송 전에 말소청구권을 보전하는 처분금지가처분등기를 해 두면, 그 뒤 가압류한 채권자를 제3자로 보지 않은 판례가 있다는 점은 「해제로 제3자의 권리까지 지울 수 있나」 절에 있다. 가처분 신청 절차는 부동산처분금지가처분 신청에서 설명한다.

판결의 변론종결 뒤 그 판결에 따른 등기 신청 전에 매수인 명의 등기를 기초로 제3자 명의의 새로운 등기가 마쳐질 수 있다. 그 제3자가 「민사소송법」 제218조 제1항의 변론을 종결한 뒤의 승계인에 해당해 판결의 기판력이 미친다는 이유로 매도인이 그 제3자에 대한 승계집행문을 부여받았다고 하자. 그러면 매도인은 그 제3자 명의 등기의 말소등기와 판결에서 명한 등기를 단독으로 신청할 수 있고, 두 등기는 동시에 신청하여야 한다(등기예규 제1786호 5.다.1)가)).

말소 대신 해제를 원인으로 소유권이전등기를 할 수 있나

매매계약 해제로 인한 원상회복 방법으로 당사자가 계약해제를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청해도 등기관은 이를 수리하여야 한다(등기예규 제1343호). 이 예규는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우의 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소를 다룬 예규다. 해제를 원인으로 한 이 이전등기는 소유권이전등기여서 말소등기와 농지 첨부서면, 비용, 이해관계인 처리에서 다를 수 있다. 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 이와 다른 등기로, 진정명의회복 소유권이전등기에서 설명한다.

농지이면 농지취득자격증명

토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지(농지)에 「계약해제」를 등기원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 다음 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 1.·2.가).

자연인 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이 신청하는 경우다(2.가.(1)).
학교, 「농지법 시행규칙」 제5조 관련 별표2에 해당하는 공공단체 등이 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하는 경우다(2.가.(2)).
「농지법」 제6조 제2항 제9호의2에 따른 영농여건불리농지를 취득하는 경우다(2.가.(3)).

다만 같은 예규 3.에 해당하면 농지취득자격증명 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 그 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

국가나 지방자치단체가 농지를 취득하는 경우다(3.가).
도시지역 내의 농지인 경우다. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(3.바).
토지거래계약 허가를 받은 농지인 경우다(3.사).
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면으로 증명되는 경우다(3.타).

말소등기와 다른 점

신청수수료는 소유권이전등기 금액이 적용되며, 금액은 「비용과 세금은 얼마인가」 절에 있다. 이해관계 있는 제3자의 승낙과 직권말소를 정한 부동산등기법 제57조는 「등기의 말소를 신청하는 경우」의 규정이다. 증여를 원인으로 한 이전등기 뒤 체납처분에 의한 압류등기가 된 사안의 선례가 있다. 그 선례는 증여계약 해제를 원인으로 이전등기의 말소를 신청하면 체납처분권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다고 보았다. 그러나 해제를 원인으로 새로운 소유권이전등기를 신청하면 그 서면이 필요하지 않다고 하였다(등기선례 제2-411호, 1987년 구 부동산등기법 제171조 아래 회답). 증여계약을 합의해제한 사안에서 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 신청할 수도 있다고 본 선례도 있다(등기선례 제5-367호, 1997년 회답). 두 선례는 승낙서가 필요한지와 이전등기를 신청할 수 있는지까지만 답하고, 이전등기를 마친 뒤 제3자 명의 등기가 어떻게 되는지는 정하지 않는다. 부동산등기법 제57조 제2항의 직권말소도 같은 조 제1항에 따라 등기를 말소할 때의 규정이다. 근저당권 같은 제3자 등기를 지워야 하는 사정이면 이전등기를 택하기 전에 그 등기가 남는지 관할 등기소에 확인한다.

인터넷 전자신청으로 할 수 있나

전자신청은 등기예규가 별지로 정한 등기유형에만 할 수 있고, 그 별지에는 「소유권이전말소(합의해제)」가 들어 있다(등기예규 제1865호 별지 제1호). 별지 주 1은 괄호 안 등기원인을 그 유형의 예로 적은 것이라고 한다. 괄호에 없는 등기원인이라도 같은 예규 제6조·제7조에 따라 첨부정보를 제공할 수 있으면 전자신청이 가능하다고 적는다.

한쪽이 해제권을 행사한 경우의 말소처럼 괄호에 없는 등기원인이라도 이 조건을 갖추면 전자신청이 가능하므로, 개별 첨부서면을 전자문서로 낼 수 있는지만 인터넷등기소 안내나 관할 등기소에 확인한다. 해제를 원인으로 한 소유권이전등기도 별지의 「소유권이전」 유형 괄호에는 「매매」만 적혀 있으므로 같은 방법으로 확인한다.

비용과 세금은 얼마인가

말소등기의 등록면허세는 건당 6천원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 신청수수료는 부동산마다 4,000원이고, 전자신청이면 1,000원, 전자표준양식이면 3,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 같은 규칙 제5조의5 제4항). 6천원은 표준세율이어서 지방자치단체의 장이 조례로 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다(같은 법 제28조 제6항). 지방교육세를 더한 합계는 부동산등기 비용 총정리에서 정리한다.

해제를 원인으로 한 이전등기를 택한 경우

소유권이전등기의 신청수수료는 부동산마다 18,000원이고, 전자신청이면 10,000원, 전자표준양식이면 15,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제2호, 같은 규칙 제5조의5 제1항). 지방세법 제28조 제1항 제1호 나목은 소유권 이전 등기의 등록면허세 세율을 유상과 무상으로 나누어 정할 뿐, 해제를 원인으로 한 이전등기가 어느 쪽인지는 정하지 않는다. 신청정보에는 세액과 과세표준액을 적어야 하므로(부동산등기규칙 제44조 제1항), 신청 전에 관할 시·군·구 세무 부서에서 세액을 확인한다. 국민주택채권 매입기준은 「소유권의 보존 또는 이전」을 매입 대상으로 적으므로(주택도시기금법 시행령 별표의 부표 제15호 가목), 이 이전등기에 매입 의무나 면제가 있는지는 국민주택채권 매입 의무에서 확인한다.

매도인의 취득세에 관해서는 구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1호가 적용된 사안의 판례가 있다. 대법원은 해제권의 행사에 따라 부동산매매계약이 적법하게 해제되면, 매도인이 원상회복 방법으로 소유권이전등기 방식을 취했더라도 특별한 사정이 없는 이상 취득세 과세대상인 부동산 취득이 아니라고 보았다(2018두32927). 판결요지는 해제권의 행사에 따라 적법하게 해제된 경우의 법리다. 원심은 형식적으로 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우에 관한 법리를 전제로, 원고의 소유권 이전은 그 실질이 토지 매매계약의 해제에 따른 원상회복이라고 보았고 대법원은 이를 수긍했다. 합의해제 사안을 판단한 판결은 아니다.

매수인이 낸 취득세

등기를 마친 뒤 해제했다고 매수인에게 이미 성립한 취득세가 없어지는지, 등기 전 해제의 예외는 무엇인지는 합의해제의 「합의해제하면 이미 낸 취득세를 돌려받는가?」와 취득세 원인별 총정리에서 설명한다.

부동산 거래신고를 했다면 해제도 신고해야 하나

거래신고를 한 뒤 계약이 해제되면 거래당사자는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 해제등 신고를 하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항). 이 의무는 같은 법 제3조에 따라 거래신고를 한 뒤 계약이 해제, 무효 또는 취소(해제등)된 경우에 생긴다. 해제등 신고는 말소등기와 근거 법률이 다른 별개의 절차이므로 기한과 요건을 따로 챙긴다.

신고하는 방법은 다음과 같다.

거래당사자는 부동산거래계약 해제등 신고서(별지 제4호서식)에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제4조 제1항). 거래당사자 중 일방이 국가등이면 국가등이 단독으로 서명 또는 날인하여 제출할 수 있다.
거래당사자 중 일방이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있다(같은 법 제3조의2 제1항 단서). 이때는 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 확정된 법원의 판결문 등 해제등이 확정된 사실을 입증할 수 있는 서류와 단독신고사유서를 첨부한다(같은 규칙 제4조 제2항).
개업공인중개사가 거래신고를 했으면 개업공인중개사가 해제등 신고를 할 수 있다. 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고한다. 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부하면 단독 신고 규정을 준용한다(같은 법 제3조의2 제2항).
부동산거래계약시스템을 통하여 해제등을 했으면 해제등이 이루어진 때에 신고서를 제출한 것으로 본다(같은 규칙 제4조 제4항).

단독 신고를 받은 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 확인해야 한다(같은 규칙 제4조 제2항). 신고를 받은 신고관청은 내용을 확인한 뒤 해제등 확인서(별지 제5호서식)를 지체 없이 발급해야 한다(같은 조 제3항).

해제등 신고를 하지 않은 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제1호의2). 같은 법 제4조 제5호를 위반하여 거짓으로 해제등 신고를 한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다(같은 법 제28조 제1항 제2호). 다만 같은 법 제26조 제1항에 따라 벌칙을 부과받은 경우는 제외한다. 이 과태료는 신고관청이 부과·징수한다(같은 법 제28조 제6항).

신청이 각하되면 어떻게 하나

등기관은 법이 정한 사유에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 하고, 보정할 수 있는 잘못을 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조). 각하 사유 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않는 경우다(제8호).
이해관계 있는 제3자의 승낙을 증명하는 정보나 그에게 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 어느 것도 내지 않은 경우처럼 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우다(제9호).
등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다)나 수수료를 내지 않은 경우다(제10호).

각하 결정에는 이의신청으로 불복할 수 있다(부동산등기법 제100조). 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없으므로(같은 법 제102조), 빠진 서류를 새로 갖춘 경우에는 다시 신청할 수 있는지 먼저 본다. 이의신청 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

해제 직후 등기사항증명서를 발급받는다. 갑구에서 매수인 명의 이전등기 뒤 순위의 가압류·가처분·가등기·소유권이전등기를, 을구에서 근저당권 같은 등기를 확인한다. 이런 등기가 있으면 그 명의인의 승낙이나 그에게 대항할 수 있는 재판이 있어야 말소할 수 있다(부동산등기법 제57조 제1항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
해제한 뒤에도 말소를 늦추지 않는다. 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 양립되지 않는 법률관계를 가지게 되었고 해제 사실을 몰랐던 제3자에게는 해제를 주장할 수 없다(2005다6341 판결요지 [2]).
소송을 내야 하면 처분금지가처분을 먼저 검토한다. 가압류 집행에 앞서 말소청구권 보전 처분금지가처분등기를 하고 말소소송에서 승소가 확정되면 그 가압류채권자를 제3자로 보지 않은 판례가 있다(2003다33004 판결요지 [2]).
매수인이 협조하면 서류를 한 번에 받는다. 공동으로 신청할 때 매수인의 등기필정보(부동산등기법 제50조 제2항), 방문신청이면 매수인의 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호), 해제를 증명하는 등기원인증명정보(같은 규칙 제46조 제1항 제1호)를 챙긴다. 인감증명은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(같은 규칙 제62조).
승낙서에는 제3자의 인감증명을 붙인다. 승낙서가 공정증서이거나 공증인 인증을 받은 서면이면 인감증명을 낼 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제4항).
판결은 확정된 이행판결로 받는다. 매매계약이 무효라는 확인판결로는 말소등기를 신청할 수 없고, 확정되지 않은 가집행선고부 판결로 신청하면 각하된다(등기예규 제1786호 2.가.3)나)(1)·2.나).
농지를 해제 원인 이전등기로 되돌리면 농지취득자격증명을 본다. 지목이 전·답·과수원인 토지에 「계약해제」를 원인으로 자연인이나 영농조합법인 등이 소유권이전등기를 신청하면 첨부하여야 한다. 다만 국가·지방자치단체가 취득하는 경우 등 예규 3.에 해당하면 첨부하지 않는다(등기예규 제1635호 2.가.(1)·3.).
거래신고를 했으면 해제등 신고를 한다. 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고하여야 하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항), 하지 않으면(공동신고를 거부한 자 포함) 500만원 이하의 과태료 대상이다(같은 법 제28조 제2항 제1호의2).