전세권 존속기간 연장 변경등기

등기된 전세권의 존속기간을 합의로 늘리면 전세권설정자와 전세권자가 공동으로 전세권변경등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기가 아닌 주등기로 한다(같은 법 제52조 제5호·단서). 법정갱신된 건물 전세권은 법정갱신 변경등기를 먼저 마쳐야 한다(부동산등기선례 제202506-1호).

쉽게 말하면 — 갑이 을 소유 상가에 전세권을 등기해 두었고, 만료 전에 을과 기간을 늘리기로 한 경우입니다. 합의만 하고 등기하지 않은 채 기간이 끝나면 목적물을 쓰는 권리로서의 전세권은 원칙적으로 소멸합니다(등기선례 제5-424호 가.). 다만 건물 전세권이 법정갱신되는 경우에는 등기 없이도 을이나 그 건물을 취득한 사람에게 권리를 주장할 수 있습니다. 갑의 전세권 뒤에 은행 근저당권이 있으면 그 은행의 승낙서를 붙여야 부기등기가 되고, 붙이지 못하면 주등기로 등기됩니다(등기선례 제1-422호). 건물 전세 기간이 이미 지났고 을이 아무 통지 없이 넘어갔다면 법정갱신 변경등기를 먼저 마치고 연장 변경등기를 합니다(부동산등기선례 제202506-1호).

어떤 경우에 이 등기를 하나

등기된 전세권의 존속기간을 전세권설정자와 전세권자가 합의로 늘리면, 그 내용을 등기기록에 반영하는 권리변경등기로 이 등기를 한다(부동산등기법 제52조 제5호). 권리변경등기는 이미 등기된 권리의 내용(존속기간·전세금 등)이 바뀌었을 때 하는 등기이고, 일반 설명은 변경등기에 있다.

존속기간은 전세권자가 목적물을 사용·수익할 수 있도록 정한 기간이다. 10년을 넘지 못하고, 당사자의 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축한다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 한다(민법 제312조 제1항·제2항).

전세기간을 갱신하는 전세권변경계약을 맺고 변경등기를 하지 않은 채 존속기간이 만료되면, 용익물권(목적물을 쓰는 권리)으로서의 전세권은 소멸하는 것이 원칙이다(등기선례 제5-424호 가., 1998). 다만 건물 전세권이 법정갱신되는 경우에는 갱신 등기 없이도 전세권자가 전세권설정자나 그 건물을 취득한 제3자에게 권리를 주장할 수 있다(같은 선례 가.).

법정갱신은 건물의 전세권설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면, 만료 때 「전전세권과 동일한 조건」(종전 전세권과 같은 조건)으로 다시 설정한 것으로 보는 것이다(민법 제312조 제4항). 다만 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 보므로(같은 항 후문), 종전 존속기간까지 그대로 이어지지는 않는다.

토지 전세권이 만료된 뒤에도 연장 변경등기를 할 수 있는지는 선례가 정하지 않는다. 부동산등기선례 제202603-4호(2026)는 「건물 전세권은 토지와 달리 법정갱신이 인정되므로」라고 하며 건물 전세권에 대해서만 만료 뒤 새 존속기간의 시기를 정한다. 등기 없이 만료되면 소멸이 원칙이라는 5-424 가.에 비추어 토지 전세권은 만료 전에 연장 합의와 등기를 마치는 것이 안전하다. 이미 만료된 토지 전세권의 연장을 신청하려면 관할 등기소에 수리 여부를 미리 묻는다.

이 등기의 대상인지 어떻게 확인하나

전세권이 이 등기의 대상인지는 다음 순서로 확인한다.

등기사항증명서 을구의 전세권설정등기에서 존속기간과 만료일을 본다. 존속기간이 어떤 경우에 기록되는지는 전세권설정등기의 「등기부에 무엇을 기재하는가」에서 설명한다.
등기사항증명서 표제부로 목적물이 건물인지 토지인지 본다.
만료일이 지났으면 설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 등의 통지를 했는지 확인한다. 통지가 없었던 건물 전세권은 법정갱신된 것으로 보므로 「법정갱신된 건물 전세권이면 무엇을 먼저 하나」 절을 따른다.

갱신거절 등의 통지가 있었던 건물 전세권과 토지 전세권은 법정갱신되지 않으므로, 등기 없이 만료되면 용익물권으로서의 전세권은 소멸하는 것이 원칙이다(5-424 가.). 이런 전세권을 만료 뒤 새 합의로 연장하는 변경등기를 할 수 있는지는 선례가 정하지 않으므로, 신청하려면 관할 등기소에 수리 여부를 미리 묻는다.

새 존속기간은 언제부터 언제까지로 정하나

존속기간 안에 합의로 새 존속기간을 정하면 그 시작일은 이미 등기된 존속기간의 시작일부터 종료일 사이의 임의의 날로 할 수 있다(부동산등기선례 제202603-4호, 2026). 이 선례는 등기된 전세권의 존속기간 내에 전세권설정자와 전세권자가 합의한 사안이다.

법정갱신된 건물 전세권의 존속기간이 만료된 뒤 새 존속기간을 정하면, 시작일은 법정갱신이 이루어진 날(종전 존속기간 만료일 다음 날)부터 센다(같은 선례 둘째 문단). 종료일은 최단 존속기간 1년과 최장 존속기간 10년 사이에서 정할 수 있다(부동산등기선례 제202603-4호 둘째 문단). 이 최단·최장 기준은 선례가 만료 뒤 건물 전세권에 대해 적은 것이다.

법률은 전세권 설정을 갱신할 수 있다고 정하고, 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다(민법 제312조 제3항). 202603-4는 존속기간 안 합의에서 시작일만 정하고 종료일 상한은 적지 않으며, 제3항의 「갱신한 날」이 합의일인지 새 시작일인지도 정하지 않는다. 합의일과 새 시작일 가운데 이른 날부터 10년 안에 종료일을 두면 어느 쪽으로 보아도 제3항을 넘지 않는다. 전세금 증감청구는 전세권의 「존속기간과 소멸은 어떻게 되는가」에서 설명한다.

법정갱신된 건물 전세권이면 무엇을 먼저 하나

건물 전세권이 법정갱신된 뒤 존속기간이나 전세금을 바꾸는 변경등기를 하려면 먼저 「법정갱신을 원인으로 한 전세권변경등기」를 마쳐야 한다(부동산등기선례 제202506-1호, 2025). 이 선례로 등기선례 제5-416호는 그 내용이 일부 변경되었다.

법정갱신이 되었는지는 설정자가 통지를 했는지라는 사실관계로 정해진다. 그 통지는 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지이고, 법정갱신되면 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다(민법 제312조 제4항).

법정갱신된 전세권은 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에게 주장할 수 있다(부동산등기선례 제202506-1호). 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(등기선례 제9-294호). 정함이 없는 상태에서 하는 소멸통고와 그 뒤 6개월은 전세권말소등기의 「어떤 사유로 말소하나」에서 설명한다.

등기선례 제9-294호(2018)가 정한 법정갱신 변경등기의 신청 방법은 다음과 같다.

변경할 사항: 변경할 전세권을 특정해 그 등기사항 중 존속기간을 말소한다는 뜻을 제공하여야 한다(예: 「2016년 3월 10일 접수 제1000호로 마친 전세권 등기사항 중 존속기간을 말소함」, 등기선례 제9-294호).
등기원인과 연월일: 등기원인은 「법정갱신」으로, 그 연월일은 「등기된 존속기간 만료일의 다음날」로 제공하여야 한다.
첨부정보: 일반적인 첨부정보 외에 설정자가 갱신거절의 통지 등을 하지 않아 법정갱신되었음을 소명하는 정보(예: 전세권설정자가 작성한 확인서)를 제공하여야 한다.
승낙이 없을 때: 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으나 승낙이 없어 주등기로 하면, 변경할 사항이 없다는 뜻을 신청정보로 제공하여야 한다.

같은 선례에 따르면 등기관은 법정갱신 변경등기를 할 때 존속기간을 기록하지 않고 종전 존속기간을 말소하는 표시만 한다. 다만 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없어 주등기로 하면 그 말소 표시도 하지 않는다. 그 뒤 하는 연장 변경등기의 시작일은 앞 절의 만료일 다음 날 기준에 따른다.

누가 신청하나

전세권설정자와 전세권자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 같은 항은 공동으로 신청하는 두 당사자를 등기권리자와 등기의무자라고 부른다. 전세권 연장의 등기의무자를 직접 적은 선례는 없다. 부동산등기선례 제202509-6호(2025)는 지상권 변경등기에서 등기기록상 이익을 받는 자가 등기권리자, 불이익을 받는 자가 등기의무자이고, 존속기간 연장이면 등기권리자는 지상권자, 등기의무자는 지상권설정자라고 회답했다. 등기선례 제5-421호도 전세권 존속기간 연장과 전세금 감액을 「등기의무자와 권리자가 다른 별개의 신청」이라고 적는다. 이 지상권 선례의 기준을 전세권 연장에 그대로 적용한다고 정한 원문은 없으므로, 신청서에 누구를 등기의무자로 적고 누구의 등기필정보·인감증명을 낼지는 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

제3취득자는 전세권설정등기 뒤 그 부동산의 소유권을 이전받은 사람이다. 등기선례 제5-413호(1997)는 이런 사안에서 제3취득자가 전세권설정자의 지위까지 승계했다고 보았다. 그래서 존속기간을 단축하거나 연장하는 변경등기는 전세권자와 제3취득자(소유자)가 공동으로 신청하여야 한다고 회답했다.

설정자가 연장 합의를 하고도 등기에 협력하지 않으면 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받을 수 있다. 그 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항).

후순위 권리자가 있으면 어떻게 등기되나

연장 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자(예: 후순위 근저당권자)의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있다(등기선례 제1-422호, 1986). 같은 선례는 승낙서 등을 첨부하지 않으면 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 한다고 적는다. 등기상 이해관계 있는 제3자는 그 변경등기로 등기기록상 불이익을 받을 수 있는 다른 권리자이고, 아래 선례가 든 예는 후순위 근저당권자와 후순위 전세권자다.

현행 법도 권리의 변경등기는 부기로 하여야 하되, 제5호의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 그러하지 아니하다고 정한다(부동산등기법 제52조 제5호·단서). 따라서 승낙이 없다고 신청이 각하되는 것이 아니라 주등기로 등기된다.

부기등기는 기존 전세권등기에 덧붙여 그 순위를 따르는 등기이고 주등기는 독립한 순위번호를 받는 등기이며, 그 차이는 부기등기에서 설명한다.

선례가 이해관계인으로 본 사람은 어디까지인가

연장 사안인 1-422는 승낙서 등이 없으면 주등기로 한다는 데까지 적는다. 1-422는 옛 예규 제405호 아래의 회답이다.

등기선례 제7-264호(2002)는 4층 건물 중 1층 전부·2층 일부에 갑의 전세권이, 이어 4층 전부에 을의 전세권이 등기된 사안이다. 이 선례는 갑 전세권의 존속기간 연장 변경등기에서 을도 등기상 이해관계 있는 제3자라고 보았다. 부기등기로 하려면 을의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 반드시 첨부하여야 하고, 첨부할 수 없으면 주등기로 할 수 있다고 회답했다. 이 회답은 구 부동산등기법 제63조를 근거로 했고, 현행 규정은 부동산등기법 제52조 제5호와 단서다.

전세권을 목적으로 한 저당권자나 전세권 가압류권자가 연장 변경등기의 이해관계인인지는 위 선례들이 정하지 않는다. 선례가 든 예는 후순위 근저당권자(1-422)와 후순위 전세권자(7-264)까지다. 등기예규 제1671호는 그런 근저당권자·가압류권자를 전세금 증액에서는 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니라고, 감액에서는 해당한다고 정하지만, 존속기간 변경은 다루지 않는다. 그런 권리가 등기되어 있으면 승낙서가 필요한지 관할 등기소에 미리 묻는다. 승낙이 필요한 경우의 일반론은 등기상 이해관계인에서 설명한다.

무엇을 첨부하나

등기원인을 증명하는 정보로 존속기간을 늘리기로 한 합의서를 내고, 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받았으면 그 승낙 정보를 함께 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호·제3호). 신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 적어야 한다(같은 규칙 제43조 제1항 제5호).

법정갱신 변경등기의 등기원인 「법정갱신」은 등기선례 제9-294호가 정한다. 합의로 연장하는 변경등기의 등기원인 문구와 합의서 명칭을 정한 선례·예규는 없다. 원인 문구는 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.

준비할 것 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

연장 합의서: 등기원인을 증명하는 정보다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
등기필정보: 공동신청으로 권리에 관한 등기를 신청하므로 등기의무자의 등기필정보를 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 이 제공은 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 한정되므로(같은 호 단서), 승소한 등기권리자가 판결로 단독신청하면 내지 않는다. 자세한 서류 설명은 전세권 변경·이전등기의 「필요서류는 무엇인가」에 있다. 등기필정보가 없으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
승낙 정보: 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하면 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
승낙한 제3자의 인감증명: 방문신청에서 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하면 그 제3자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 그 서면이 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 조 제4항). 인감증명 대신 신청서 등에 서명하고 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 낼 수도 있다(같은 규칙 제60조의2).
소유자의 인감증명: 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우 그 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 소유권이 넘어갔으면 현재 소유자(제3취득자)가 그 등기명의인이다. 국가나 지방자치단체이면 필요 없다(같은 조 제3항). 이 인감증명도 제60조의2의 서명과 본인서명사실확인서 등으로 대신할 수 있다.
대표자·대리인 서면: 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명, 대리인이 신청하면 권한 증명을 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
자격자대리인의 자필서명 정보: 변호사·법무사가 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보를 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호 가목).
법정갱신 변경등기를 먼저 하는 경우: 앞 절의 법정갱신 소명정보(설정자 확인서 등)를 그 신청에 낸다(등기선례 제9-294호).

내지 않아도 되는 것과 그 범위는 다음과 같다.

주소·주민등록번호 증명정보: 이 정보는 「새로 등기명의인이 되는 경우로 한정」한 등기권리자의 정보로 규정되어 있다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호). 다만 등기의무자의 주소가 등기기록과 달라 「등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우」에는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(같은 호 단서).
토지대장·건축물대장 정보: 소유권이전등기를 신청하는 경우에 내는 정보다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호).
국민주택채권: 부동산등기 비용 총정리는 채권을 소유권 보존·이전등기와 저당권 설정·이전등기에서만 산다고 설명하므로, 전세권 존속기간 변경등기는 매입 대상이 아니다.

유효기간은 다음과 같다.

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본 등은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

전세금도 함께 바꾸면 어떻게 신청하나

존속기간 연장과 전세금 감액을 함께 신청하면 등기의무자와 권리자가 다른 별개의 신청이므로 각각 따로 신청한다(등기선례 제5-421호, 1998, 주 변경 문언). 이 선례는 전세권설정등기 뒤에 제3자 명의 근저당권설정등기가 마쳐진 사안이다.

같은 선례의 주에 따르면 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에는 각각 부기등기로 한다. 첨부하지 못한 때에는 존속기간 연장은 주등기, 전세금 감액은 부기등기로 하여야 한다. 감액만 신청하면 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기로 한다(같은 선례 본문). 이는 부동산에 후순위 근저당권이 설정된 사안이다. 전세권을 목적으로 한 근저당권설정등기나 전세권에 대한 가압류등기가 있으면, 그 근저당권자·가압류권자의 승낙이 있어야 감액 변경등기를 전세권설정등기에 부기로 하고 승낙이 없으면 감액 변경등기를 할 수 없다(등기예규 제1671호 2.나.2)).

법정갱신된 건물 전세권의 감액은 어떤 순서로 하나

부동산등기선례 제202203-2호(2022)는 건물과 그 대지에 공동으로 전세권등기가 마쳐지고 존속기간이 만료된 사안이다. 이 경우 건물 전세권은 법정갱신될 수 있다. 전세금 감액 변경등기를 신청하려면 연장 변경등기를 먼저 신청하거나, 별개의 신청서로 감액 변경등기와 동시에 신청하여야 한다고 회답했다.

202506-1(2025)은 법정갱신 뒤 존속기간이나 전세금 변경등기를 하기 전에 법정갱신 변경등기를 마치라고 하므로 감액에도 적용된다. 202203-2(2022)는 감액 전에 연장 변경등기를 먼저 하거나 별개의 신청서로 동시에 하라고 한다. 두 선례(부동산등기선례 제202203-2호·부동산등기선례 제202506-1호)를 이으면 법정갱신된 건물 전세권의 감액은 법정갱신 변경등기를 먼저 마치고, 그다음 연장 변경등기를 감액 변경등기보다 먼저 또는 동시에 신청하는 순서가 된다. 이 순서를 한 문장으로 정한 선례는 없으므로 신청 전에 관할 등기소에 확인한다. 202203-2 사안의 대지 부분 전세권은 법정갱신이 건물 전세권에만 인정되어(민법 제312조 제4항) 이 순서에 들지 않고, 만료된 대지 부분을 연장할 수 있는지는 이 선례가 정하지 않으므로 토지 전세권과 같이 관할 등기소에 묻는다.

전세금을 올리는 변경을 함께 하면 승낙이 없을 때 증액 변경등기가 주등기로 되는 점은 전세권 변경·이전등기의 「무엇을 변경하나」에서 설명한다. 한 신청서로 연장과 증액을 일괄신청할 때의 세금은 아래 「등록면허세와 수수료는 얼마인가」 절에 있다.

만료된 건물 전세권을 넘기거나 저당권을 설정하려면

법정갱신된 건물 전세권에 전세권이전등기나 전세권에 대한 저당권을 설정하려면 존속기간을 연장하는 변경등기를 먼저 또는 동시에 신청해야 한다(등기선례 제9-293호, 2013). 이 선례는 건물 전세권의 법정갱신이 법률의 규정에 의한 물권변동이어서 등기 없이도 권리를 주장할 수 있지만, 처분을 위하여는 연장 변경등기를 하여야 한다고 본다(같은 선례 1.).

등기선례 제9-294호(2018)는 갱신된 전세권을 다른 사람에게 이전하려면 먼저 전세권의 존속기간을 변경하는 등기를 하여야 한다고 하고, 이어 그 등기로 법정갱신을 원인으로 한 변경등기(종전 존속기간 말소)의 신청 방법을 정한다.

9-293은 「민법」 제312조 제4항에 따라 법정갱신된 건물 전세권에 관한 회답이다. 존속기간이 만료되어 소멸한 전세권도 그 등기는 전세금반환채권을 담보하는 범위에서 유효하다는 이유로, 전세금 반환시기가 지난 전세권의 이전등기도 설정행위로 금지하지 않는 한 가능하다고 본 선례가 있다(등기선례 제5-415호, 1998). 같은 선례는 존속기간이 만료된 건물 전세권에 대한 전전세등기는 할 수 없다고 적었다. 이런 전세권에 저당권을 설정할 수 있는지는 이 선례가 정하지 않으므로 관할 등기소에 미리 묻는다.

9-293(2013)은 이전·저당권 설정 전에 연장 변경등기를 요구하고, 202506-1(2025)은 존속기간이나 전세금 변경등기 전에 법정갱신 변경등기를 마치라고 한다. 두 선례를 이으면 법정갱신된 건물 전세권의 이전·저당권 설정은 법정갱신 변경등기를 먼저 마치고, 그다음 연장 변경등기를 이전·저당권 설정등기보다 먼저 또는 동시에 신청하는 순서가 된다. 이전에 대해서는 9-294도 법정갱신 변경등기를 선행 등기로 설명한다. 전세권저당권의 실행과 물상대위는 전세권저당권에서 설명한다.

등록면허세와 수수료는 얼마인가

존속기간만 늘리는 변경등기는 등록면허세 「그 밖의 등기」로 건당 6천원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 이 금액은 현행 조문의 값이다.

등기선례 제9-406호(2011)는 하나의 신청서로 존속기간 연장과 전세금 증액을 일괄신청한 사안이다. 이 선례는 수개의 등기신청을 하나의 신청서에 기재한 것에 불과하다고 보았다. 그래서 정액 등록면허세(회답 당시 3천원)와 증액된 전세금의 1천분의 2에 해당하는 등록면허세, 2개의 권리변경등기에 대한 등기신청수수료를 내야 한다고 회답했다.

9-406이 적은 1천분의 2는 현행 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 4) 「전세권: 전세금액의 1천분의 2」와 같은 비율이다. 다만 제1호 등에 따라 산출한 세액이 그 호의 「그 밖의 등기」 세율보다 적을 때에는 그 세율을 적용한다(같은 조 제1항 단서). 지방자치단체의 장은 조례로 제1항 제1호의 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제6항).

등록면허세에는 지방교육세가 붙고, 그 세액은 납부할 등록면허세액의 100분의 20이다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 표준세율 6천원이면 1,200원이다. 지방교육세 세율도 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제2항). 이 등기는 수수료규칙 제5조의2 제1항부터 제3항까지가 정한 등기(소유권보존·이전, 제한물권·임차권의 설정·이전, 상속등기, 신탁등기 등)가 아니므로 서면으로 신청하면 등기신청수수료는 매 부동산마다 4,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항). 전자신청하면 1,000원, 전자표준양식으로 신청하면 3,000원이다(같은 규칙 제5조의5 제4항). 연장과 증액을 일괄신청하면 2개의 권리변경등기 수수료를 낸다(9-406). 다른 등기와 비교한 금액은 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다.

신청이 받아들여지지 않거나 설정자가 응하지 않으면

법정갱신된 건물 전세권에서 법정갱신 변경등기를 먼저 마치지 않고 연장 변경등기를 신청하면 선례가 정한 선행 등기를 갖추지 못한 신청이 된다(부동산등기선례 제202506-1호). 이 선례는 선행 등기가 필요하다고 정할 뿐, 그렇지 않은 신청을 부동산등기법의 어느 각하 사유로 처리하는지는 적지 않는다. 법정갱신된 건물 전세권이면 법정갱신 변경등기를 먼저 마친 뒤 연장 변경등기를 신청한다.

이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 것은 신청이 받아들여지지 않는 사유가 아니라 주등기로 등기되는 사유다(부동산등기법 제52조 단서). 설정자가 등기에 협력하지 않을 때의 판결에 의한 단독신청은 「누가 신청하나」 절에 있다.

등기관의 처분에 불복하는 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

을구의 존속기간 만료일, 목적물이 건물인지 토지인지, 설정자의 갱신거절 등 통지 여부를 먼저 확인한다. 연장 합의만 하고 등기하지 않은 채 만료되면 용익물권으로서의 전세권은 소멸하는 것이 원칙이고, 건물 전세권이 법정갱신되는 경우는 예외다(등기선례 제5-424호 가.).
법정갱신된 건물 전세권을 만료 뒤 연장하면 새 존속기간의 시작일은 법정갱신된 날(만료일 다음 날)부터 세고, 종료일을 최단 1년과 최장 10년 사이에서 정한다(부동산등기선례 제202603-4호). 통지가 있었던 건물 전세권과 토지 전세권은 등기 없이 만료되면 용익물권으로서는 소멸하는 것이 원칙이므로 만료 전에 연장 등기를 마친다(등기선례 제5-424호 가.).
법정갱신 변경등기는 원인 「법정갱신」, 연월일 「등기된 존속기간 만료일의 다음날」로 적고 설정자 확인서 등 소명정보를 낸다(등기선례 제9-294호).
소유자가 바뀌었으면 현재 소유자(제3취득자)와 공동으로 신청한다(등기선례 제5-413호).
을구에서 전세권보다 뒤 순위의 근저당권·전세권을 확인한다. 목적 부분이 달라도 후순위 전세권자는 연장 변경등기의 이해관계 있는 제3자로 본 선례가 있다(등기선례 제7-264호).
방문신청에서 승낙서를 붙이면 승낙한 사람의 인감증명이나 본인서명사실확인서 등을 받는다. 승낙서가 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명은 필요 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제4항, 같은 규칙 제60조의2).
부동산에 후순위 근저당권이 있을 때 연장과 감액은 별건 2건으로 신청하고, 승낙서 등을 첨부하지 못하면 연장은 주등기, 감액은 부기등기다(등기선례 제5-421호 주). 전세권을 목적으로 한 근저당권이나 전세권 가압류가 있으면 감액은 그 권리자의 승낙 없이 할 수 없다(등기예규 제1671호 2.나.2)).
법정갱신된 건물 전세권을 이전하거나 저당권을 설정하려면 법정갱신 변경등기를 먼저 마치고, 연장 변경등기를 먼저 또는 동시에 신청한다(부동산등기선례 제202506-1호·등기선례 제9-293호).
연장만이면 표준세율 기준 등록면허세 건당 6천원, 지방교육세 1,200원, 서면 신청수수료 부동산마다 4,000원(전자신청 1,000원)이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목, 같은 법 제151조 제1항 제2호, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항). 두 세금은 조례로 100분의 50 범위에서 가감될 수 있다. 연장과 증액을 일괄신청하면 정액분과 증액분 1천분의 2(산출세액이 6천원보다 적으면 6천원), 등기신청수수료 2건분을 낸다(등기선례 제9-406호, 지방세법 제28조 제1항 단서).
승낙이 없어도 각하되지 않고 주등기로 등기된다(부동산등기법 제52조 단서).