주택 임대차의 존속기간 연장과 보증금 증액, 차임 증액을 함께 합의했다면 하나의 신청정보로 임차권변경등기를 일괄 신청할 수 있나요?

주택 임대차에서 존속기간 연장 및 보증금 증액의 임차권변경등기는 일괄신청할 수 있지만, 차임 증액의 임차권변경등기는 별개의 신청정보로 신청해야 합니다¹.

존속기간 연장과 보증금 증액은 임차인이 등기권리자·임대인이 등기의무자가 되고, 차임 증액은 임대인이 등기권리자·임차인이 등기의무자가 되어 모두 공동으로 신청합니다². 차임·보증금 감액이나 존속기간 단축, 범위 변경의 등기권리자·등기의무자는 예규·선례가 정하지 않으므로 신청 전에 관할 등기소에 확인합니다¹. 방문신청 시 소유권 등기명의인인 임대인이 등기의무자이면 임대인의 인감증명을 내야 합니다³. 반면 임차인이 등기의무자일 때는 등기필정보를 제공하면 인감증명을 내지 않고, 등기필정보가 없어 부동산등기법 제51조⁴에 따라 신청할 때만 임차인의 인감증명을 냅니다⁵.

아직 등기하지 않은 주택 임차인도 기왕의 대항력·우선변제권 유지를 위해 변경된 계약기간 중에 최초 임차권설정등기와 변경등기를 동시에 연건으로 신청할 수 있습니다¹. 이는 최초 임대차에 대한 대항력·우선변제권 취득 후 임대차변경계약 전에 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에도 같고, 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 효력이 유지됩니다⁶. 다만 대항요건은 계속 존속해야 하므로 등기 전에 점유를 잃으면 기존 대항력은 소멸하고, 그 후에 임차권등기를 마쳐도 등기 시부터 동일성 없는 새로운 대항력만 발생합니다⁷.

인용 근거

1. 부동산등기선례 제202508-2호 ↩︎
2. 부동산등기선례 제202508-2호, 부동산등기법 제23조 제1항 ↩︎
3. 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호 ↩︎
4. 부동산등기법 제51조 ↩︎
5. 부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호, 부동산등기규칙 제60조 제1항 제3호 ↩︎
6. 부동산등기선례 제202508-2호, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 ↩︎
7. 2024다326398 판결요지 [1] ↩︎