차임 증감청구권

차임 증감청구권이란 조세·공과금 등의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임·보증금이 상당하지 않게 됐을 때 당사자가 장래분의 증감을 청구할 수 있는 권리다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 증액은 시행령이 정한 5%를 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).

쉽게 말하면 — 임대료를 올리거나 내려 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 건물주가 올릴 때는 한 번에 5%까지만 올릴 수 있습니다(보증금이 기준액 이하인 가게). 세금이 오르거나 경제 사정이 크게 바뀌면 임차인도 내려 달라고 할 수 있습니다.

법적 성질과 효력 발생 시기

증액청구가 있어도 상대방이 응하지 않으면 액수는 결국 법원이 정한다. 다만 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때로 소급해 효력이 생긴다. 따라서 증액된 차임의 이행기는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때다(2015다239508. 민법 제628조 증액청구에 관한 판시로, 상가법 제11조 제1항의 증감청구도 구조가 같아 그대로 통용된다).

“올려 달라”고 통지한 시점이 기준입니다. 나중에 재판으로 금액이 정해져도 그 금액은 통지한 때부터 적용됩니다. 재판이 길어졌다고 그동안의 인상분이 없어지지 않습니다.

증액 상한 5%

증액 청구는 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 또 증액 청구는 계약 또는 직전 증액 후 1년 안에는 다시 하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항). 즉 1년에 한 번, 5% 이내가 원칙이다.

이 상한은 강행규정이다. 시행령이 정한 증액비율을 초과해 지급하기로 한 차임 약정은 초과하는 범위에서 무효이고, 임차인은 이미 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 있다(2013다35115). 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항·제15조에 관한 판시로 판결 당시의 시행령상 증액비율은 지금의 5%가 아니었다(5%는 2018. 1. 26. 시행령 개정으로 들어왔다). 다만 “증액비율을 초과하는 약정은 그 범위에서 무효”라는 법리와 근거 조문은 현행법도 같아, 현행 5% 상한에 그대로 적용된다.

“1년에 한 번, 5%까지”가 핵심입니다. 한도를 넘겨 올리기로 약속했더라도 넘는 부분은 무효라서, 이미 낸 돈은 돌려받을 수 있습니다. 다만 합의로 새 계약을 다시 쓰는 것까지 막는 것은 아닙니다.

일방적 증액청구와 합의 증액의 경계

5% 상한은 임대차 존속 중 당사자 일방이 증감을 청구한 경우에만 적용된다. 임대차가 종료한 뒤 재계약을 하거나, 종료 전이라도 당사자 합의로 차임을 올리는 경우에는 적용되지 않는다(2013다80481).

다만 형식이 신규 계약이라고 해서 곧바로 재계약이 되는 것은 아니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 재계약으로 볼 것이 아니다(2013다35115). 계약서를 새로 썼는지가 아니라 갱신의 실질이 있는지가 경계다(계약갱신요구권).

기준액을 넘는 임대차

환산보증금이 시행령 기준액을 넘는 고액 임대차에는 제11조 자체가 적용되지 않아 5% 상한도 걸리지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서·제3항. 제3항의 열거에 제11조는 없다).

기준액을 넘는 임대차의 계약갱신에는 상가건물 임대차보호법 제10조의2가 따로 적용된다. 이때 당사자는 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금·그 밖의 부담이나 경제사정의 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구한다. 갱신이 아닌 임대차 존속 중의 증감은 이 조가 아니라 민법 제628조의 문제다(환산보증금, 상가임대차 적용범위).

감액청구

차임이 부당하게 높아지면 임차인은 감액을 청구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 감액에는 상한이 없다. 감액 후 임대인이 다시 증액을 청구할 때, 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우에는 감액 전 금액에 이를 때까지 5% 상한을 적용하지 않는 특례가 있다(같은 조 제3항).

차임불증액 특약이 있는 경우

차임을 올리지 않기로 하는 특약도 유효하다. 다만 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보이는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정해야 한다(96다34061, 민법 제628조 사안).

다만 이 법리로 증액이 쉽게 인정되는 것은 아니다. 위 판례의 사안 자체는 임대기간 20년에 연 임료 1원으로 사실상 영구 무상사용을 보장한 특약이었는데, 대법원은 불공정 법률행위 주장과 사정변경에 따른 증액청구를 모두 배척했다. 법리는 열려 있으나 실제 인정의 문턱은 높다.

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