차임 증감청구권은 공과부담이나 경제사정의 변동으로 약정 차임이 상당하지 않게 됐을 때 당사자가 장래분의 증감을 청구할 수 있는 권리다(민법 제628조). 상가건물은 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동과 보증금까지 규율하고(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항), 증액은 시행령이 정한 5%를 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 주택은 주택임대차보호법 제7조가 별도로 규율한다. 상가에서 상대방이 응하지 않아 소를 내는 절차는 상가 차임증감청구 소송에서 본다.
쉽게 말하면 — 임대료를 올리거나 내려 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 보증금이 기준액 이하인 상가에서 건물주가 올릴 때는 계약 또는 직전 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없고, 한 번에 5%까지만 올릴 수 있습니다. 세금이 오르거나 경제 사정이 크게 바뀌면 임차인도 내려 달라고 할 수 있습니다.
법적 성질과 효력 발생 시기
증액청구가 있어도 상대방이 응하지 않으면 액수는 결국 법원이 정한다. 2015다239508은 민법 제628조에 따른 증액청구에 관하여, 특별한 사정이 없는 한 법원이 정한 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때로 소급해 효력이 생기고, 증액된 차임의 이행기는 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때라고 판단했다. 상가법 제11조도 같은 형성권 구조를 취하지만, 이 판결의 직접 판시는 민법 제628조에 관한 것이다.
“올려 달라”고 통지한 시점이 기준입니다. 나중에 재판으로 금액이 정해져도 그 금액은 통지한 때부터 적용됩니다. 재판이 길어졌다고 그동안의 인상분이 없어지지 않습니다.
증액 상한 5%
증액 청구는 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 또 증액 청구는 계약 또는 직전 증액 후 1년 안에는 다시 하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항). 즉 1년에 한 번, 5% 이내가 원칙이다.
이 상한은 강행규정이다. 시행령이 정한 증액비율을 초과해 지급하기로 한 차임 약정은 초과하는 범위에서 무효이고, 임차인은 이미 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 있다(2013다35115). 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항·제15조에 관한 판시로 판결 당시의 시행령상 증액비율은 지금의 5%가 아니었다(5%는 2018. 1. 26. 시행령 개정으로 들어왔다). 다만 “증액비율을 초과하는 약정은 그 범위에서 무효”라는 법리와 근거 조문은 현행법도 같아, 현행 5% 상한에 그대로 적용된다.
“1년에 한 번, 5%까지”가 핵심입니다. 한도를 넘겨 올리기로 약속했더라도 넘는 부분은 무효라서, 이미 낸 돈은 돌려받을 수 있습니다. 다만 합의로 새 계약을 다시 쓰는 것까지 막는 것은 아닙니다.
일방적 증액청구와 합의 증액의 경계
5% 상한은 임대차 존속 중 당사자 일방이 증감을 청구한 경우에만 적용된다. 임대차가 종료한 뒤 재계약을 하거나, 종료 전이라도 당사자 합의로 차임을 올리는 경우에는 적용되지 않는다(2013다80481).
다만 형식이 신규 계약이라고 해서 곧바로 재계약이 되는 것은 아니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 재계약으로 볼 것이 아니다(2013다35115). 계약서를 새로 썼는지가 아니라 갱신의 실질이 있는지가 경계다(계약갱신요구권).
기준액을 넘는 임대차
환산보증금이 시행령 기준액을 넘는 고액 임대차에는 제11조 자체가 적용되지 않아 5% 상한도 걸리지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서·제3항. 제3항의 열거에 제11조는 없다).
기준액을 넘는 임대차의 계약갱신에는 상가건물 임대차보호법 제10조의2가 따로 적용된다. 이때 당사자는 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금·그 밖의 부담이나 경제사정의 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구한다. 갱신이 아닌 임대차 존속 중의 증감은 이 조가 아니라 민법 제628조의 문제다(환산보증금, 상가임대차 적용범위).
감액청구
차임이 부당하게 높아지면 임차인은 감액을 청구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 감액에는 상한이 없다. 감액 후 임대인이 다시 증액을 청구할 때, 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우에는 감액 전 금액에 이를 때까지 5% 상한을 적용하지 않는 특례가 있다(같은 조 제3항).
차임불증액 특약이 있는 경우
차임을 올리지 않기로 하는 특약도 유효하다. 다만 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보이는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정해야 한다(96다34061, 민법 제628조 사안).
다만 이 법리로 증액이 쉽게 인정되는 것은 아니다. 위 판례의 사안 자체는 임대기간 20년에 연 임료 1원으로 사실상 영구 무상사용을 보장한 특약이었는데, 대법원은 불공정 법률행위 주장과 사정변경에 따른 증액청구를 모두 배척했다. 법리는 열려 있으나 실제 인정의 문턱은 높다.
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