전세권 변경·이전등기는 이미 설정된 전세권의 등기사항(전세금·존속기간 등)이 바뀌거나, 전세권이 타인에게 이전될 때 그 변동을 등기부에 반영하는 등기다(부동산등기법 제72조). 전세금 증감·존속기간 변경이 변경등기의 대상이고, 전세권 양도나 전세금반환채권 양도가 이전등기의 원인이다. 전세권의 법적 성질은 전세권에서 다루고, 여기는 변경·이전등기 신청 실무다.
쉽게 말하면 — 전세권의 조건(전세금·기간)이 바뀌거나 전세권을 다른 사람에게 넘길 때, 그 내용을 등기부에 고쳐 적는 절차입니다.
무엇을 변경하나
전세권설정등기에는 전세금, 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금, 「민법」 제306조 단서의 약정(전세권의 양도·담보제공·전전세·임대를 금지하는 약정, 민법 제306조)이 기록된다(부동산등기법 제72조 제1항). 이 사항이 바뀌면 변경등기를 한다. 전세금 증액·감액, 존속기간 연장·단축이 대표적이다. 전세금을 증액하는 변경은 후순위 권리자에게 불리하므로, 부기등기로 하려면 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하고 승낙을 받지 못하면 주등기로 한다(부동산등기법 제52조 제5호).
전세권 이전등기는 언제 하나
전세권은 존속기간 중에는 그 자체를 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간이 만료되면 전세금반환채권으로 성질이 바뀐다. 전세금반환채권의 일부 양도를 원인으로 한 전세권 일부이전등기를 할 때에는 양도액을 기록한다(부동산등기법 제73조 제1항). 이 전세권 일부이전등기의 신청은 전세권 존속기간 만료 전에는 할 수 없다. 다만 존속기간 만료 전이라도 그 전세권이 소멸하였음을 증명하면 신청할 수 있다(같은 조 제2항).
전세 기간이 끝나면 전세권은 “전세금을 돌려받을 권리”로 바뀝니다. 그 권리 일부를 넘기는 이전등기는 원칙적으로 기간이 끝난 뒤에 하고, 기간 중이라도 전세권이 소멸했음을 증명하면 할 수 있습니다.
누가 어디에 신청하나
변경등기는 전세권설정자와 전세권자가 공동으로 신청하고, 이전등기는 새 전세권자(등기권리자)와 종전 전세권자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 전세권 변경·이전등기는 소유권 외의 권리에 관한 등기이므로 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조 제2호·제5호). 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항).
필요서류는 무엇인가
- 변경계약서 또는 전세권·전세금반환채권 양도를 증명하는 정보(등기원인 증명정보)
- 등기의무자의 등기필정보와 인감증명서
- 등기권리자의 주소·주민등록번호 증명정보
- 증액 변경 시 이해관계 있는 제3자의 승낙서(부기등기로 하려는 경우)
- 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
실무 체크포인트
- 전세금 증액은 이해관계인 승낙을 확인한다. 승낙을 못 받으면 주등기로 되어 후순위가 된다(부동산등기법 제52조 제5호).
- 전세금반환채권 일부이전은 시기 제한이 있다. 존속기간 만료 전에는 원칙적으로 신청할 수 없고, 소멸 증명 시에만 예외로 가능하다(부동산등기법 제73조 제2항).
- 일부양도이면 양도액을 기록한다. 전세금반환채권 일부양도로 인한 전세권 일부이전등기는 양도액을 등기한다(부동산등기법 제73조 제1항).
- 변경·이전은 부기등기다. 소유권 외의 권리에 관한 등기라 부기등기로 하고(부동산등기법 제52조), 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르므로(부동산등기법 제5조) 종전 순위를 잇는다.
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