임차권설정등기 신청

부동산 임차인은 반대약정이 없으면 임대인의 협력을 받아 임차권설정등기를 신청할 수 있다. 신청할 때는 임차권의 내용과 원인서류를 갖추고, 주택·상가 특칙의 적용 범위와 등록면허세도 확인해야 한다. 임대차 종료 뒤에는 합의 등기와 법원의 임차권등기명령을 구별해야 한다.

쉽게 말하면 — 임차권설정등기는 임대인과 임차인이 임대차를 등기부에 올리는 절차입니다. 반대약정이 없는데 임대인이 협력하지 않으면 확정된 이행판결로 신청할 수 있습니다. 임차인이 먼저 해야 할 일을 조건으로 한 판결이라면 그 일을 한 뒤 집행문을 받아야 판결의 효력이 생깁니다. 주택과 특별법 적용 상가에서는 이미 갖춘 대항력·우선변제권과 종료 뒤 등기 말소의 관계도 확인해야 합니다.

어떤 경우에 임대인과 임차권설정등기를 신청할 수 있나?

부동산 임차인은 반대약정이 없으면 임대인에게 등기 협력을 청구할 수 있고, 원칙적으로 임대인과 공동신청한다.

임대인과 임차인은 각각 등기의무자와 등기권리자로서 신청한다(민법 제621조, 부동산등기법 제23조 제1항). 반대약정이 있으면 민법 제621조 제1항에 따른 협력청구권은 인정되지 않는다.

임대인이 협력하지 않으면 임차인은 등기절차 이행을 청구할 수 있다. 그 이행을 명하는 판결이 확정되면 승소한 임차인은 단독으로 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항, 민사집행법 제263조 제1항). 반대의무 이행을 조건으로 의사표시를 명한 판결이라면 집행문을 받은 때에 효력이 생긴다(같은 법 제263조 제2항).

신청정보에는 무엇을 적나?

신청인은 임차 범위와 약정한 차임을 적고, 지급시기·기간·보증금·양도나 전대 동의는 등기원인에 있으면 적는다.

임차 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 도면의 번호도 기록한다(부동산등기법 제74조). 신청할 때는 같은 조 제1호부터 제6호까지의 사항을 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제130조 제1항).

처분능력이나 처분권한이 없는 임대인이 맺은 단기임대차라면 그 뜻도 기록한다(부동산등기법 제74조 제4호 단서). 차임을 정하지 않고 보증금만 지급하는 채권적 전세라면 차임을 적지 않는다(등기예규 제1688호 제2항 가목 1)). 일부만 임차하면 지적도나 건물도면을 첨부한다(부동산등기규칙 제130조 제2항).

주택이나 상가를 빌렸다면 무엇을 더 적나?

대항력 또는 우선변제권을 갖춘 주택 임차인과 특별법 적용 상가 임차인은 협력 등기 때 점유·등록일을 추가로 적는다.

주택 임차인은 주민등록을 마친 날과 주택을 점유하기 시작한 날을 적는다. 우선변제권 요건을 갖췄다면 임대차계약증서의 확정일자를 받은 날도 적는다(주택임대차보호법 제3조의4, 등기예규 제1688호 제2항 가목 2)).

상가 임차인은 사업자등록을 신청한 날과 건물을 점유하기 시작한 날을 적는다. 우선변제권 요건을 갖췄다면 임대차계약서의 확정일자를 받은 날도 적는다(상가건물 임대차보호법 제7조, 등기예규 제1688호 제2항 가목 3)). 다만 이 특칙은 환산보증금이 대통령령의 지역별 상한을 넘는 상가 임대차에는 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).

어떤 서류를 함께 내나?

공동신청인은 계약서와 등기의무자의 등기필정보 등 원인·신원 자료를 내고, 주택·상가 특칙의 증명서류도 붙인다.

공동신청의 기본 서류는 임대차계약서, 등기의무자의 등기필정보와 인감증명이다(등기예규 제1688호 제2항 나목 1), 부동산등기법 제50조 제2항). 승소한 임차인이 판결로 단독신청하는 경우에는 임대인의 등기필정보와 인감증명을 내지 않는다(같은 법 제23조 제4항, 같은 법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제60조 제1항). 방문 공동신청에서는 소유권의 등기명의인이 등기의무자이면 인감증명과 인감을 날인한 신청서나 위임장을 낸다(같은 규칙 제60조 제1항 제1호).

새 등기명의인이 되는 임차인의 주소와 주민등록번호 등을 증명하는 정보도 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호). 등기원인, 필요한 제3자의 허가·동의·승낙, 법인 대표자의 자격이나 대리권을 증명하는 정보도 해당하면 제공한다(같은 조 제1항). 자격자대리인이 공동신청을 대리할 때에는 등기의무자 확인정보도 필요하다(같은 조 제1항 제8호). 등기의무자가 국가나 지방자치단체이면 방문신청 인감증명을 내지 않아도 된다(같은 규칙 제60조 제3항).

주택은 점유 시작일을 증명하는 서면과 주민등록등·초본을 붙인다. 상가는 점유 시작일과 사업자등록 신청일을 증명하는 서면을 붙인다(등기예규 제1688호 제2항 나목 2)·3)). 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 또는 상가건물 임대차보호법 제7조 제2항의 요건을 갖춘 경우에는 공정증서로 작성되거나 확정일자를 받은 임대차계약서를 낸다(등기예규 제1688호 제2항 나목 1)). 부동산 일부를 임차했다면 해당 부분의 도면도 필요하다.

등기를 마치면 어떤 효력이 생기나?

임차인은 등기를 마치면 신청 접수 때부터 제3자에게 임대차 효력을 주장할 수 있고, 주택과 특별법 적용 범위 안의 상가는 해당 특별법이 준용하는 효력도 받는다.

일반 부동산 임대차는 등기를 마쳐야 제3자에 대한 효력이 생기며, 등기의 효력은 신청 접수 때부터 발생한다(민법 제621조 제2항, 부동산등기법 제6조 제2항). 따라서 소유자가 바뀌더라도 등기된 임차권을 새 소유자에게 주장할 수 있다.

주택은 임차권등기명령의 효력 규정을 준용한다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항). 임차인은 등기로 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖춘 권리는 이후 대항요건을 잃어도 유지한다(같은 법 제3조의3 제5항).

상가건물 임대차보호법 적용 범위 안에서는 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지한다(상가건물 임대차보호법 제2조, 같은 법 제7조 제1항, 같은 법 제6조 제5항). 환산보증금 상한을 넘으면 민법 제621조의 등기 효력은 별도로 검토하지만, 이 특별법의 제7조 효력은 적용되지 않는다.

이 임차권등기가 마쳐진 주택이나 특별법 적용 범위 안의 상가를 이후 임차한 사람은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없다. 종전 임대차의 목적이 건물 일부였다면 그 부분에 한정한다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항, 같은 법 제3조의3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제7조 제1항, 같은 법 제6조 제6항).

임차권을 양도하거나 전대하려면 어떻게 하나?

임차인은 임대인의 동의 요건과 건물 소부분 사용 예외를 확인하고, 이전·전대 등기 때 동의가 기록됐는지 살펴야 한다.

임차인은 원칙적으로 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다(민법 제629조 제1항). 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(같은 조 제2항). 다만 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조가 적용되지 않는다(같은 법 제632조).

임대인의 동의가 등기되어 있지 않다면 이전·전대 등기를 신청할 때 동의를 증명하는 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제130조 제3항). 임대차의 존속기간이 끝났거나 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐진 뒤에는 그 등기에 기초한 이전·전대 등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 제4항).

임대차가 끝나고 보증금을 못 받았다면 무엇을 확인하나?

임차인은 합의 등기의 말소와 보증금 반환이 원칙적으로 동시이행임을 확인하고, 명령 등기는 별도 절차로 구별한다.

당사자 사이에 다른 약정이 없으면 민법 제621조에 따른 임차권등기 말소의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계이다. 지연손해금을 청구하려면 임차인이 말소의무를 이행하거나 이행제공해 임대인을 이행지체에 빠뜨려야 한다(2024다261989 판결요지).

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 주택 임차인이나 특별법 적용 상가 임차인이 법원에 신청하는 절차이다(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제2조, 같은 법 제6조). 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 등기에 관하여 대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판시했다(2005다4529 판결요지).

등록면허세는 어떤 기준으로 계산하나?

신청인은 차임이 있으면 월 임대차금액 기준 세율을, 차임이 없으면 건당 정액 세율을 확인해 납부한다.

차임이 있으면 월 임대차금액의 1천분의 2를 적용한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 5)). 이 금액이 그 밖의 등기 세액인 건당 6천원보다 적으면 6천원을 적용한다(같은 항 단서·같은 호 마목).

차임이 없으면 건당 6천원을 납부한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 임차권 이전이나 임차물 전대 등기에도 차임 유무에 따른 같은 구분을 적용한다(등기예규 제1688호 제5항).

실무 체크포인트

신청 방법을 먼저 구별한다. 계약에 따른 설정등기는 임대인과 공동신청하고, 협력 거부 때는 이행판결을 검토한다. 종료 후 보증금을 못 받은 주택 임차인이나 특별법 적용 상가 임차인이면 임차권등기명령 절차를 확인한다.
등기원인과 임차 범위를 계약서와 맞춘다. 차임·범위와 조건부 기록사항을 구분하고, 일부 임차이면 도면을 준비한다.
주택과 상가의 등록일을 바꾸어 적지 않는다. 주택은 주민등록을 마친 날, 특별법 적용 상가는 사업자등록을 신청한 날을 적는다.
말소 서류의 이행제공을 기록한다. 합의 등기의 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 임대인을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 보증금 지연손해금을 청구할 수 있다(2024다261989 판결요지).
세액의 최저 기준을 확인한다. 차임이 있더라도 산출액이 건당 정액보다 적으면 정액 세율을 적용한다.