임차권이란 임대차계약에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리다(민법 제618조). 본래 채권이지만 부동산 임차권은 등기하면 제3자에게 대항할 수 있어 물권에 가까운 효력을 가진다(같은 법 제621조).
쉽게 말하면 — 남의 집이나 땅을 빌려 쓰는 권리입니다. 원래는 빌려준 사람에게만 주장할 수 있는 약한 권리지만, 등기부에 올려 두면 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 “나 세입자다”라고 주장할 수 있습니다.
임차권은 채권인가 물권인가
임차권은 계약으로 생기는 채권이다(민법 제618조). 그래서 원칙적으로 계약 상대방인 임대인에게만 주장할 수 있고, 목적물이 제3자에게 양도되면 새 소유자에게는 대항하지 못한다. 다만 주택 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때, 상가건물 임대차는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때 그 다음 날부터 등기가 없어도 제3자에게 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 주택임대차에서 소유자가 아닌 임대인과 맺은 계약이 대항력의 보호를 받는지는 적법한 임대권한과 주택임대차 대항력에서 다룬다.
다만 부동산 임차권은 등기하면 그때부터 제3자에게도 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항). 등기로 채권인 임차권이 물권에 준하는 대항력을 갖추는 셈이다. 임대인은 반대 약정이 없으면 임차인의 등기 협력 청구에 응해야 한다(민법 제621조 제1항).
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차권을 등기하지 않아도 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에게 대항력이 생긴다(민법 제622조 제1항). 다만 그 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실하거나 후폐하면 이 효력을 잃는다(같은 조 제2항).
등기 안 한 임차권은 원칙적으로 집주인에게만 통하는 약속이고, 등기한 임차권은 누구에게나 통하는 권리에 가깝습니다. 다만 주택은 입주와 전입신고, 상가건물은 인도와 사업자등록 신청을 마치면 등기가 없어도 새 주인에게 주장할 수 있습니다. 땅을 빌려 건물을 지은 경우에는 임차권 등기 대신 건물만 등기해도 대항력이 생깁니다.
임차권등기에는 어떤 종류가 있나
부동산 임차권등기는 크게 둘로 나뉜다.
첫째, 민법 제621조에 따른 임차권설정등기다(민법 제621조). 임대인과 임차인이 공동으로 신청한다. 차임과 범위는 반드시 기록하고, 차임지급시기·존속기간·임차보증금·임대인의 양도·전대 동의는 등기원인에 있을 때 기록한다(부동산등기법 제74조).
신청정보와 첨부서류, 주택·상가 특칙은 임차권설정등기 신청에서 확인할 수 있다.
둘째, 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법이 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기다(임차권등기명령, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제1항). 주택이나 상가건물의 임대차가 끝났는데도 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 단독으로 신청한다. 토지 임대차처럼 두 법이 적용되지 않는 임대차나, 보증금액이 같은 법 제2조 제1항 단서의 기준을 넘는 상가건물 임대차에는 이 절차가 없다(같은 조 제3항). 등기는 법원 촉탁으로 이뤄지며, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고 이미 취득한 경우에는 그대로 유지한다.
주택·상가 임대차에서 제621조에 따른 임대차등기를 마치면 특별법의 준용 규정에 따라 대항력과 우선변제권의 취득·유지 효과가 붙는다(주택임대차보호법 제3조의4, 상가건물 임대차보호법 제7조). 다만 보증금액이 같은 법 제2조 제1항 단서의 기준을 넘는 상가건물 임대차에는 제7조가 적용되지 않는다(같은 법 제2조 제3항). 별도의 세 번째 등기 종류가 생기는 것은 아니다.
집주인의 협력을 받아 하는 민법상 임대차등기와, 주택·상가 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때 법원을 통해 하는 임차권등기명령으로 나뉩니다. 주택·상가에서는 민법상 등기에도 특별법상 우선변제 효력이 붙을 수 있습니다.
임차권은 양도·전대할 수 있나
임차권의 양도나 전대에는 임대인의 동의가 필요하다(민법 제629조). 동의 없이 양도·전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 다만 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 이 동의·해지 규정이 적용되지 않는다(같은 법 제632조). 이 해지권은 임대인의 인적 신뢰와 경제적 이익을 보호하려는 것이므로, 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 발생하지 않는다(92다45308 판시 가.·나.). 그런 경우 전차인은 전대차와 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다(2005다64255 판시 [3]).
등기된 임차권을 양도하면 양수인이 등기권리자, 양도인이 등기의무자로 공동신청해 임차권이전등기를 한다. 전대하면 전차인이 등기권리자가 된다. 어느 경우든 부기등기로 실행한다. 임대인의 양도·전대 동의를 미리 등기해 두면 이전·전대등기 때 동의서를 따로 받지 않아도 된다(부동산등기법 제74조). 임대차의 존속기간이 끝났거나 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기·상가건물임차권등기가 마쳐진 경우에는 그 등기에 기초한 이전·전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 제4항). 등기된 임차권의 차임·존속기간·보증금이 바뀌었을 때의 변경등기와, 이전·전대등기에 필요한 서류는 임차권 변경·이전등기에서 설명한다.
세 든 권리를 남에게 넘기거나 다시 세를 놓으려면 집주인 허락이 있어야 합니다. 허락 없이 넘기면 집주인이 계약을 끊을 수 있습니다. 빌린 건물의 작은 일부만 남에게 쓰게 하는 경우는 예외입니다.
실무 체크포인트
- 제621조 등기와 임차권등기명령을 구분한다. 민법 제621조 등기는 임대인의 협력이 필요한 공동신청이고, 주택·상가에서는 특별법에 따라 우선변제 효력도 붙을 수 있다. 임차권등기명령은 주택·상가 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우의 법원 절차다.
- 존속 중 협력 거부와 종료 후 미반환을 나눈다. 존속 중 임대인이 제621조 등기에 협력하지 않으면 등기절차 이행을 청구할 수 있다. 주택·상가 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았다면 단독 신청이 가능한 임차권등기명령을 검토한다. 전세권설정등기는 별도 합의와 공동신청이 원칙이다.
- 양도·전대 동의는 처음 등기할 때 함께 넣는다. 동의를 등기해 두면 나중에 이전·전대등기에서 동의서가 불필요하다(부동산등기법 제74조, 민법 제629조).
- 등기 임차권의 대항력은 점유·전입신고와 별개다. 등기만으로 대항력이 생기지만, 소액보증금 최우선변제 같은 주임법상 보호는 전입신고·점유 등 별도 요건을 따른다.
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