지상권 변경·이전등기

이미 설정등기된 지상권(구분지상권 포함)의 목적·범위·존속기간·지료 등이 바뀌면 변경등기를, 지상권을 양도·상속하면 이전등기를 한다(부동산등기법 제69조, 민법 제282조, 부동산등기법 제23조 제3항). 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다(같은 법 제52조 제5호·단서).

쉽게 말하면 — 갑이 자기 땅에 을의 지상권을 설정해 주었는데 두 사람이 지료를 올리기로 했다면, 갑이 등기권리자, 을이 등기의무자가 되어 함께 변경등기를 신청합니다(부동산등기선례 제202509-6호). 지료 약정은 등기해 두어야 그 뒤에 땅이나 지상권을 넘겨받은 사람 등 제3자에게 주장할 수 있습니다(2024다268997 판결요지).

어떤 경우에 지상권 변경등기·이전등기를 하나

설정등기된 지상권의 등기사항이 바뀌면 변경등기를, 지상권을 다른 사람에게 넘기면 이전등기를 한다. 지상권은 다른 사람의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이고(지상권), 지상권자는 그 권리를 타인에게 양도할 수 있다(민법 제282조). 상속으로 넘어가면 상속인이 등기권리자로서 단독으로 이전등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항).

내 사안이 대상인지는 토지 등기사항증명서 을구의 지상권설정 등기에서 확인한다. 등기관은 지상권설정의 등기를 할 때 다음 사항을 기록하여야 한다. 다만 제3호부터 제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다(부동산등기법 제69조).

지상권설정의 목적
범위
존속기간
지료와 지급시기
「민법」 제289조의2제1항 후단의 약정(구분지상권을 설정하면서 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한하는 약정)
지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

그래서 제3호부터 제5호까지는 칸이 비어 있을 수 있다. 선례는 지료의 지급시기를 「신설」하는 경우도 지상권 변경등기의 한 유형으로 든다(부동산등기선례 제202509-6호, 2025. 9. 19. 회답).

처음부터 잘못 기록된 사항을 바로잡는 경정등기도 같은 부동산등기법 제52조 제5호(「권리의 변경이나 경정의 등기」)에 들어가지만, 이 글은 경정 절차를 다루지 않는다. 이 글은 이미 지상권설정등기가 된 지상권을 전제로 한다. 법정지상권처럼 설정등기 없이 성립한 지상권의 등기는 법정지상권에 따른 지상권설정등기에서 설명한다.

무엇을 바꿀 수 있나

당사자는 지상권설정의 목적·범위·존속기간·지료와 지급시기를 바꿀 수 있고, 통상의 지상권을 구분지상권으로 또는 그 반대로 바꿀 수도 있다. 선례는 지상권의 등기사항을 변경하는 경우로 다음을 든다(부동산등기선례 제202509-6호).

지료 증액·감액
존속기간 단축·연장
목적 축소·확장
범위 축소·확대
지료의 지급시기 단축(또는 폐지)·연장(또는 신설)

지료를 바꾸는 방법은 아래 「지료를 올리거나 내리려면 어떻게 하나」에, 바꾸는 내용에 따라 누가 등기권리자·등기의무자가 되는지는 「누가 등기권리자·등기의무자가 되나」에 있다.

존속기간을 줄일 때

계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다(민법 제280조 제1항).

석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때: 30년(민법 제280조 제1항 제1호)
그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때: 15년(민법 제280조 제1항 제2호)
건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때: 5년(민법 제280조 제1항 제3호)

이 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 그 기간까지 연장한다(같은 조 제2항). 또 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다(민법 제289조). 제280조 제1항은 「계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우」라고 하고 설정계약으로 한정하지 않는다. 202509-6은 존속기간 단축을 변경 유형으로 들 뿐 이 연한과의 관계는 다루지 않으므로, 연한보다 짧은 기간으로 바꾸는 변경등기를 받아 주는지는 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.

존속기간 칸이 비어 있을 때의 기간, 기간이 끝났을 때 지상권자의 갱신청구·매수청구와 갱신한 뒤의 존속기간은 지상권의 「지상권의 존속기간은 얼마인가?」에서 설명한다.

통상의 지상권과 구분지상권을 서로 바꿀 때

구분지상권은 건물 또는 공작물 등을 소유하기 위하여 타인 소유 토지의 일정범위의 지하 또는 공간을 사용하는 권리로서의 지상권이다(등기예규 제1873호 1., 구분지상권).

통상의 지상권등기를 구분지상권 등기로 변경하거나 구분지상권 등기를 통상의 지상권 등기로 변경하는 등기신청이 있는 경우, 등기상의 이해관계인이 없거나 이해관계인이 있더라도 그의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제출한 때에 한하여 부기등기에 의하여 그 변경등기를 할 수 있다(등기예규 제1873호 5.).

등기원인을 증명하는 서면에 관한 선례도 있다. 송전철탑과 송전선의 소유를 목적으로 토지 일부에 설정된 지상권이 토지 분할로 을 토지 일부에는 송전선의 소유만을 목적으로 하는 지상권으로 남은 사안에서, 2015. 5. 8. 회답은 지상권과 구분지상권은 권리의 내용을 달리하므로 이를 구분지상권으로 변경하려면 지상권자와 지상권설정자가 그 변경내용을 기재한 계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 첨부하여야 한다고 했다. 같은 회답은 지상권자가 작성한 지상권설정의 목적과 범위를 기재한 서면만을 첨부해서는 변경등기를 신청할 수 없다고 했다(등기선례 제201505-1호).

지료를 올리거나 내리려면 어떻게 하나

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다(민법 제286조). 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있다(2024다268997 판결요지). 지료와 지급시기는 등기원인에 약정이 있으면 지상권 등기에 기록하는 사항이므로(부동산등기법 제69조 제4호·단서), 합의로 지료를 바꾸었으면 변경등기까지 해 둔다.

제286조 등 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다(민법 제289조). 상황은 합의가 되었는지, 지료나 특약이 등기돼 있는지로 나뉜다.

합의로 바꿀 때

지상권설정자와 지상권자가 지료 변경계약을 맺고 그 계약서를 등기원인 증명정보로 하여 공동으로 변경등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 올릴 때와 내릴 때 등기권리자·등기의무자가 서로 바뀌는 점은 아래 「누가 등기권리자·등기의무자가 되나」에, 이해관계인 승낙과 서류는 그 뒤 절에 있다.

합의가 안 될 때

민법 제286조는 당사자에게 증감을 청구할 수 있다고 정할 뿐, 청구의 방식, 증감의 효력이 생기는 시점, 상당한 지료를 산정하는 방법은 정하지 않는다. 이 점은 재판에서 법원이 판단한다. 2024다268997도 경매로 토지를 취득한 새 소유자가 지상권자를 상대로 제286조에 의한 지료증액을 소송으로 구한 사안이다.

등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 대법원은 여기서 말하는 「등기절차의 이행을 명한 판결」은 주문에 반드시 등기절차를 이행하라는 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용 등이 포함되어 있어야 한다고 보았다(2021다276225 판결요지, 2023년 선고). 지료 지급만 명한 판결로는 혼자 변경등기를 신청할 수 없고, 주문이 지상권 변경등기절차의 이행을 명해야 한다. 지료 연체를 이유로 한 지상권 소멸청구는 지상권말소등기의 「지료 연체로 소멸을 청구하려면」에서 설명한다.

지료나 특약이 등기돼 있지 않을 때

대법원은 1999. 9. 3., 지료에 관한 유상 약정이 등기되지 않은 사안에서 지상권에 있어서 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있다고 보았다. 또 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다고 보았다(99다24874 판결요지 [2]). 같은 판결은 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다고 했다(판결요지 [1]).

지료를 늘리지 않는다는 특약도 등기 여부에 따라 효과가 다르다.

특약을 등기할 수 있는지: 1998. 2. 18. 회답은 ‘송전선의 건설 및 소유’를 목적으로 하는 지상권설정계약에서 ‘장래에 있어 지료를 증액하지 않는다’는 특약을 한 사안에서, 그 특약사항은 당시 부동산등기법 제136조에 의거 등기할 수 있다고 했다. 같은 회답은 ‘지상권 존속기간 동안의 총지료를 일시에 지급한다’는 특약은 지료액과 지료의 지급시기로 공시되는 내용이고, 계약 내용을 한 번 더 반복한 문구는 별도의 특약사항이 아니어서 특약사항으로서 부기등기를 받을 수 없다고 했다(등기선례 제5-401호).
현행법에서 기재하는 방법: 현행 부동산등기법 제69조가 정하는 지상권의 기록 사항은 목적, 범위, 존속기간, 지료와 지급시기, 민법 제289조의2제1항 후단의 약정, 도면의 번호이고 특약 항목은 따로 없다. 법령에 근거가 없는 특약사항의 등기를 신청하면 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」에 해당한다(부동산등기규칙 제52조 제2호). 위 1998년 회답은 당시 법 제136조에 근거한 것이므로, 현행법에서 이 특약을 어느 등기사항으로 기재하는지는 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.
등기하지 않은 특약의 효과: 1997년 전기공작물 설치·사용을 위한 지상권 설정계약서에는 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 않는다는 특약이 있었으나 등기부에는 존속기간과 지료액만 등기되어 있었다. 그 토지를 강제경매로 취득한 새 소유자가 지료증액을 구한 사안에서 대법원은 2024. 11. 14. 원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기환송했다. 이 판결은 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다고 보았다(2024다268997 판결요지).

누가 등기권리자·등기의무자가 되나

지상권 변경등기는 변경등기에 의해 등기기록상 이익을 받는 자가 등기권리자, 불이익을 받는 자가 등기의무자가 되어(부동산등기선례 제202509-6호) 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 같은 선례(2025. 9. 19. 회답)는 바뀌는 내용에 따라 다음과 같이 정리한다.

바뀌는 내용	등기권리자	등기의무자
지료 증액, 존속기간 단축, 목적 축소, 범위 축소, 지료의 지급시기 단축(또는 폐지)	지상권설정자	지상권자
지료 감액, 존속기간 연장, 목적 확장, 범위 확대, 지료의 지급시기 연장(또는 신설)	지상권자	지상권설정자

하나의 변경계약서로 두 가지를 바꾸면 권리자·의무자가 같은지에 따라 신청 방법이 다르다(같은 선례).

지료 증액과 범위 축소처럼 등기권리자·등기의무자가 같으면 하나의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있다. 다만 수개의 등기신청을 하나의 신청정보로 제공한 것에 불과하므로 등기신청수수료와 등록면허세는 2건씩 납부하여야 한다(부동산등기선례 제202509-6호).
지료 증액과 범위 확대처럼 등기의무자와 등기권리자가 각각 다르면 별개의 신청정보로 제공하고, 각각의 등록면허세와 등기신청수수료를 납부한다.

선례는 상대방을 「지상권설정자」라고 적지만, 등기권리자·등기의무자를 「등기기록상」 이익과 불이익으로 정한다(같은 선례). 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하면 각하 사유이므로(부동산등기법 제29조 제7호), 신청 전에 등기기록에서 현재 소유권의 등기명의인을 확인해 신청정보에 적는다. 지상권을 넘기는 이전등기의 신청인은 아래 「지상권을 다른 사람에게 넘기려면 어떻게 하나」에 있다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

신청정보에는 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적을 적어야 하고(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호·제6호), 그 내용은 등기원인을 증명하는 정보와 일치해야 한다. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니하면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제8호). 신청정보의 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우도 같다(같은 조 제6호).

규칙 제43조 제1항 제5호는 「등기원인과 그 연월일」을 적으라고만 정하고, 이 글이 인용한 예규·선례도 지상권 변경·이전등기의 등기원인 이름과 원인일자를 따로 정하지 않는다. 그래서 신청정보의 등기원인과 연월일은 제출하는 변경계약서·양도계약서의 기재와 맞추고, 원인 이름의 표기는 신청 전에 관할 등기소에 묻는다. 상속으로 넘어가는 경우의 등기원인과 순위번호는 소유권 외 권리의 상속등기 신청의 「등기원인·순위번호와 첨부정보는 어떻게 준비하나?」에서, 판결로 신청하는 경우는 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나

지상권 변경등기는 부기로 하여야 하지만, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기로 하지 않는다(부동산등기법 제52조 제5호·단서). 부기등기는 기존 등기에 덧붙여 하는 등기이고 그 순위는 주등기의 순위를 따른다(부기등기). 주등기는 부기가 아니라 독립한 순위번호로 하는 등기다.

지료·존속기간 변경 같은 일반 변경등기는 승낙을 받지 못하면 각하되는 것이 아니라 주등기로 된다. 이때 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는 점 등 기록 방법은 등기상 이해관계인의 「승낙이 없으면 등기는 어떻게 되는가?」에서, 주등기로 된 변경이 이해관계인보다 뒤 순위가 되는 예는 근저당권변경등기의 「부기등기인가 주등기인가」에서 설명한다.

통상의 지상권과 구분지상권을 서로 바꾸는 변경등기는 다르다. 등기상의 이해관계인이 없거나, 이해관계인이 있더라도 그의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제출한 때에 한하여 부기등기로 그 변경등기를 할 수 있다(등기예규 제1873호 5.). 이해관계인이 있는데 승낙서 등을 내지 못한 경우의 처리는 이 예규가 적지 않는다.

승낙은 다음 방법으로 낸다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
방문신청에서 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하면 그 제3자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 다만 그 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 조 제4항).

「등기상 이해관계 있는 제3자」는 부동산등기법 제52조와 부동산등기규칙 제46조가 쓰는 말이다. 두 조는 정의를 두지 않고, 지료 증액이나 범위 확대 같은 지상권 변경마다 누가 여기에 해당하는지 열거한 지상권 예규·선례도 없다. 구분지상권으로의 변경은 위 「무엇을 바꿀 수 있나」의 등기예규 제1873호 5.가 따로 정한다. 등기부에 권리자로 기록된 사람만 해당한다는 판례 기준은 등기상 이해관계인의 「누가 등기상 이해관계인인가?」에, 불리한 변경에서 후순위 권리자 등이 이해관계인이 되는 예는 근저당권변경등기의 「이해관계인의 승낙은 언제 필요한가」에 있다.

지상권 이전등기는 승낙과 관계없이 부기로 한다. 소유권 외의 권리의 이전등기는 제52조 제2호이고, 승낙을 요구하는 단서는 제5호에만 붙는다(부동산등기법 제52조).

무엇을 첨부하나

변경계약서·양도계약서 등 등기원인을 증명하는 정보를 내고(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호), 등기의무자의 등기필정보를 신청정보로 제공한다(같은 규칙 제43조 제1항 제7호). 등기의무자가 소유권의 등기명의인이면 방문신청 때 그의 인감증명도 제출하여야 한다(같은 규칙 제60조 제1항 제1호). 일반 첨부정보는 첨부정보에서 다룬다.

준비할 것

다음 가운데 괄호로 조건을 단 항목은 그 경우에만 낸다.

등기원인을 증명하는 정보: 변경계약서 또는 양도계약서(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 통상의 지상권을 구분지상권으로 바꾸면 지상권자와 지상권설정자가 변경내용을 기재한 계약서다(등기선례 제201505-1호).
(구분지상권으로 바꿀 때) 상하의 범위와 도면. 지하 또는 지상 공간의 상하의 범위는 평균 해면 또는 지상권을 설정하는 토지의 특정지점을 포함한 수평면을 기준으로 명백히 하여야 한다. 구분지상권의 범위가 토지 전부의 위나 아래인 경우에는 도면을 제공할 필요가 없으나, 토지 일부의 위나 아래인 경우에는 설정 범위를 표시한 도면을 제공하여야 한다(등기예규 제1873호 2.).
등기의무자의 등기필정보. 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 등기필정보가 없으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
(방문신청) 등기의무자의 인감증명. 다음 중 하나에 해당하면 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항).
소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우(제1호): 지료 감액·존속기간 연장처럼 지상권설정자가 등기의무자인 변경.
소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우(제3호): 지료 증액 같은 변경이나 이전등기에서 지상권자가 등기필정보 없이 신청하는 경우.
인감증명을 내야 하는 사람이 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 낸다(같은 조 제2항).
(승낙이 필요할 때) 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 증명 정보와 그 인감증명(위 「등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나」).
(이전등기) 양수인의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보. 이 정보는 새로 등기명의인이 되는 등기권리자로 한정된다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).
(변경등기·이전등기 모두, 등기의무자의 동일성 확인이 필요할 때) 등기의무자의 주소를 증명하는 정보. 규칙 제52조의2제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 제공하여야 한다(같은 호 단서). 그 조는 등기의무자의 주민등록번호는 등기기록과 일치하고 주소가 일치하지 않는 경우를 정한다. 다만 등기의무자가 외국인·국내에 영업소나 사무소 설치 등기를 하지 않은 외국법인·법인 아닌 사단이나 재단이거나 등기기록상 주소에 경정사유가 있으면 적용하지 않는다(같은 규칙 제52조의2 제2항·제3항).
(허가구역 안의 허가대상 토지일 때) 토지거래계약허가증. 허가대상 토지에 관하여 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고 그에 따른 등기신청을 하려면 신청서에 시장, 군수 또는 구청장이 발행한 토지거래계약허가증을 첨부하여야 한다. 다만 그 계약이 증여와 같이 대가성이 없는 경우에는 그러하지 아니하다(등기예규 제1634호 1.(1)). 등기를 신청할 당시 또는 등기원인인 계약을 체결할 당시에 허가대상 토지가 아니면 첨부할 필요가 없다(같은 예규 1.(2)). 이 예규는 「이전 또는 설정」하는 계약을 적고 지료 변경 같은 변경계약은 적지 않는다. 허가구역 안이라도 용도별 기준면적 이하의 토지에 대한 계약은 허가가 필요 없다. 그 면적은 도시지역 중 주거지역 60제곱미터, 상업·공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터, 용도지역의 지정이 없는 구역 60제곱미터, 도시지역 외의 지역 250제곱미터(농지 500제곱미터, 임야 1천제곱미터)다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항). 허가구역을 지정할 때 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하 범위에서 따로 공고했으면 그에 따른다(같은 항 단서). 다만 법률은 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받게 하므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항), 허가를 받아 지상권을 설정·이전한 뒤 그 허가받은 사항을 바꾸는 계약이면 변경허가가 필요한지 시장·군수 또는 구청장에게 확인한다. 외국인 등이 같은 법 제9조에 따른 토지취득허가증을 첨부하여 등기권리자로서 등기신청하는 경우에는 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(같은 예규 1.(3)). 허가 없이 맺은 계약의 효력은 토지거래허가의 「허가 없이 한 계약은 어떻게 되나?」에서 설명한다.
(해당할 때) 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명 정보, 대리인이 신청하면 권한 증명 정보, 자격자대리인이 공동신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호·제8호).

내지 않아도 되는 것

다음 경우에는 원문이 그 서류의 대상을 한정하거나 제출할 필요가 없다고 정한다.

토지·임야·건축물대장 정보: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호는 소유권이전등기를 신청하는 경우로 정한다.
변경등기의 등기권리자 주소·주민등록번호 증명: 같은 항 제6호 본문은 새로 등기명의인이 되는 등기권리자로 한정하는데, 변경등기에서는 새로 등기명의인이 되는 사람이 없다. 등기의무자의 주소 증명이 필요한 경우는 위 「준비할 것」의 단서 항목이다.
등기필정보를 제공하는 지상권자의 인감증명: 부동산등기규칙 제60조 제1항은 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자이면 법 제51조에 따라 신청하는 경우(제3호)만 적는다.
국가·지방자치단체의 인감증명: 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체이면 제출할 필요가 없다(같은 조 제3항).
판결로 단독신청할 때 제3자의 허가·동의·승낙 정보: 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제1항 제2호의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(부동산등기규칙 제46조 제3항). 허가대상 토지의 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약이 등기원인이면 그 계약에는 시장·군수 또는 구청장의 허가가 요구되므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항), 판결로 신청해도 토지거래계약허가증은 낸다.

유효기간

인감증명·법인등기사항증명서·주민등록표등본·초본·대장 등본 같은 첨부서면의 유효기간(발행일 기준)과 원인별 인감증명 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 정리한다.

지상권을 다른 사람에게 넘기려면 어떻게 하나

지상권자는 지상권을 타인에게 양도할 수 있고(민법 제282조), 양수인이 등기권리자, 양도인이 등기의무자가 되어 공동으로 이전등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 이전등기는 부기로 한다(같은 법 제52조 제2호). 넘기는 대상이 지상권만인지, 지상의 건물과 함께인지에 따라 아래와 같이 나눈다.

양도와 상속

민법 제282조는 지상권 양도에 토지 소유자의 승낙을 요건으로 적지 않는다. 지상권자는 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수도 있다(같은 조). 제280조부터 제287조까지의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없으므로(같은 법 제289조), 설정계약에 지상권 양도를 금지하는 약정을 두었더라도 그 약정은 제282조에 위반되어 지상권자에게 불리한 것으로서 효력이 없다.

지료 약정이 등기돼 있지 않으면 토지 소유자는 그 약정을 지상권 양수인에게 주장하지 못한다. 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있기 때문이다(2024다268997 판결요지). 넘겨받기 전에 을구 지상권 등기에 지료와 지급시기가 기록돼 있는지 본다.

지상권자가 사망하면 상속인이 단독으로 상속을 원인으로 한 이전등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 신청 방법과 첨부는 소유권 외 권리의 상속등기 신청에서 설명한다. 허가구역 안의 허가대상 토지의 지상권을 대가를 받고 넘기면 토지거래계약허가증이 필요하다(위 「무엇을 첨부하나」).

건물과 함께 넘기는 경우

갑이 지상권과 그 위 창고를 을에게 팔 때 땅 주인의 승낙은 필요 없습니다(민법 제282조). 지상권자와 창고 주인이 반드시 같을 필요도 없어서, 갑이 창고만 팔고 지상권은 남겨 둘 수도 있습니다(2006다6126 판결요지).

대법원은 2006. 6. 15., 임야 지상 수목을 매도하면서 지상권을 설정하였는데 매매대상 수목의 범위와 지상권이 미치는 토지의 범위가 달랐던 사안에서, 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수도 있고 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있다고 보았다. 그래서 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니라고 했다(2006다6126 판결요지).

건물이 경매로 넘어간 경우에 관한 판결도 있다. 대법원은 1992. 7. 14., 건물의 소유를 목적으로 대지에 지상권설정등기를 마친 뒤 그 지상 건물에 설정된 근저당권이 실행되어 경락인이 건물을 취득하고 원고들이 경락인으로부터 그 건물을 매수한 사안에서 다음과 같이 보았다(92다527 판결요지).

건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다(가.).
건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 그 건물의 소유권을 취득하였다면 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되었다는 등 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유를 위한 지상권도 등기 없이 당연히 경락인이 취득한다. 이 경우 경락인은 종전의 지상권자를 상대로 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(나.).
경락인이 건물을 제3자에게 양도한 때에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 종된 권리인 지상권도 양도하기로 한 것으로 봄이 상당하고, 건물 양수인은 경락인을 대위하여 종전의 지상권자에게 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(다.).

종전 지상권자가 협력하지 않아 이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받으면 승소한 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 판결로 하는 등기 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다. 설정등기가 없는 법정지상권이 붙은 건물을 산 경우는 지상권설정등기와 그 이전등기 절차가 문제되며, 법정지상권의 「건물 양도와 지상권의 이전」에서 설명한다.

등록면허세와 수수료는 얼마인가

지상권 이전등기의 등록면허세는 부동산 가액의 1천분의 2다. 구분지상권은 해당 토지 가액의 1천분의 2다. 이 가액은 해당 토지의 지하 또는 지상 공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율, 지하 부분의 이용저해율 및 그 밖의 이용저해율 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 것이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 1)).

지방세법 제28조 제1항 제1호의 구조는 다음과 같다.

다목은 「소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전」에 세율을 정하고, 그 1)이 지상권이다.
마목은 「그 밖의 등기」에 건당 6천원을 정한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).
같은 항 단서는 제1호 등에 따라 산출한 세액이 해당 호의 그 밖의 등기 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 세율을 적용하게 한다.
지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 제1항 제1호의 표준세율을 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제6항).

다목은 「설정 및 이전」만 적고 변경을 적지 않으며, 가목(보존)·나목(소유권 이전)·라목(경매신청·가압류·가처분·가등기)에도 지상권 변경등기는 없다. 지상권 변경등기에는 마목의 「그 밖의 등기」 건당 6천원이 표준세율로 적용된다. 조례로 가감한 세율(같은 조 제6항)은 관할 시·군·구청 세무부서에 확인한다. 하나의 신청정보로 일괄 신청해도 등록면허세와 등기신청수수료는 변경 사항마다 낸다(부동산등기선례 제202509-6호). 과세표준, 지방교육세, 등기신청수수료 금액은 부동산등기 비용 총정리·등록면허세·등기신청수수료에서 다룬다. 지상권을 설정할 때의 세액은 지상권설정등기의 「등록면허세는 얼마인가」에 있다.

신청이 받아들여지지 않으면 어떻게 하나

등기관은 부동산등기법 제29조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다(같은 조). 각 호 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

제2호: 사건이 등기할 것이 아닌 경우
제6호: 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
제7호: 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우(같은 호 단서의 예외가 있다)
제8호: 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
제9호: 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우
제10호: 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우

이 등기의 등록면허세와 등기신청수수료는 위 「등록면허세와 수수료는 얼마인가」에 있다.

이해관계인의 승낙이 없는 일반 변경등기는 각하되지 않고 부기가 아닌 주등기로 된다(부동산등기법 제52조 단서). 통상의 지상권과 구분지상권을 서로 바꾸는 변경등기는 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제출한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있다(등기예규 제1873호 5., 위 「등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나」). 각하 결정에 불복하는 방법은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

상대방이 변경·이전등기에 협력하지 않으면 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 승소한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 이때 등기원인에 대한 제3자의 허가·동의·승낙 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제2호)는 내지 않지만, 행정관청의 허가가 요구되는 때에는 그 정보를 낸다(같은 조 제3항). 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 정보(같은 조 제1항 제3호)는 이 면제 대상이 아니다. 지료 액수를 다투는 경우는 위 「지료를 올리거나 내리려면 어떻게 하나」에 있다.

실무 체크포인트

을구 지상권 등기에서 목적·범위·존속기간·지료와 지급시기·도면번호를 먼저 본다. 존속기간·지료와 지급시기·사용제한 약정은 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록된다(부동산등기법 제69조).
지료를 바꾸었으면 변경등기까지 해 둔다. 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있다(2024다268997 판결요지).
지료를 늘리지 않는 특약을 맺었으면 등기 방법부터 확인한다. 등기하지 않으면 그 특약으로 새 소유자에게 대항하지 못한다(2024다268997 판결요지). 현행 부동산등기법 제69조에는 특약 항목이 따로 없으므로 기재 방법은 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.
올림과 내림을 한 신청서에 섞지 않는다. 등기권리자·등기의무자가 같은 변경만 하나의 신청정보로 일괄할 수 있고, 그때도 등록면허세와 수수료는 건마다 낸다(부동산등기선례 제202509-6호).
변경 전에 지상권 뒤에 들어온 권리를 확인하고 승낙서를 받는다. 승낙이 없으면 변경등기는 부기로 하지 않는다(부동산등기법 제52조 제5호·단서). 방문신청이면 승낙서에 그 제3자의 인감증명을 붙이되, 공정증서·인증 서면이면 필요 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제4항).
인감증명은 누가 등기의무자인지로 정한다. 소유권 등기명의인이 등기의무자이면 방문신청 때 내고, 지상권자가 등기의무자이면 등기필정보 없이 법 제51조로 신청할 때 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호·제3호).
구분지상권으로 바꾸면 쌍방이 변경내용을 적은 계약서를 낸다. 지상권자가 작성한 목적·범위 서면만으로는 신청할 수 없다는 회답이 있다(등기선례 제201505-1호, 2015. 5. 8. 회답). 범위가 토지 일부의 위나 아래이면 설정 범위를 표시한 도면도 낸다(등기예규 제1873호 2.). 이해관계인이 있으면 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 있어야 부기등기로 변경한다(같은 예규 5.).
허가대상 토지의 지상권을 대가를 받고 넘기면 토지거래계약허가증을 첨부한다. 증여와 같이 대가성이 없는 경우는 제외된다(등기예규 제1634호 1.(1)). 허가구역 안이라도 용도별 면적 이하 등으로 허가가 필요하지 않으면 허가대상 토지가 아니어서 첨부하지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제2항, 같은 예규 1.(2)).
보정명령을 받으면 명한 날의 다음 날까지 고친다. 그 안에 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).