부동산등기 전자신청 방법

전자신청이 가능한 등기유형이고 첨부정보를 허용된 전자문서로 낼 수 있다면 인터넷등기소에서 신청정보 작성부터 송신까지 진행한다. 공동·대리신청에서는 필요한 승인과 인증, 수수료 납부를 마친 뒤 신청정보를 송신한다. 송신 뒤에는 접수·완료 상태와 전자우편·문자·전화 등으로 오는 보정 통지를 확인한다(등기예규 제1865호 제19조 제1항).

쉽게 말하면 — 먼저 하려는 등기가 전자신청 대상인지 확인합니다. 필요한 서류를 전자문서로 준비하고, 공동·대리신청이라면 관계자의 승인도 받은 뒤 수수료를 내고 송신합니다. 송신 뒤에는 접수·완료 상태와 전자우편·문자·전화 등으로 오는 보정 안내를 확인합니다.

어떤 등기를 전자신청할 수 있나?

신청할 수 있는 사람이나 법인이라도 예규 별지의 등기유형에 해당하고 필요한 첨부정보를 허용된 전자문서로 제공할 수 있어야 신청한다.

전자신청 대상에는 소유권이전·보존, 근저당권·전세권·지상권의 설정·변경·말소 등 별지에 적힌 유형이 포함된다(등기예규 제1865호 제2조·별지 제1호). 별지에 적힌 유형이라도 필수 첨부정보를 예규가 허용하는 전자문서로 제공할 수 있어야 한다(부동산등기규칙 제67조의2 제1항).

당사자는 직접 신청하거나 자격자대리인에게 맡길 수 있다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 자연인은 유효한 사용자등록이 필요하고, 법인은 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소 이용등록까지 마쳐야 한다(같은 규칙 제68조 제1항·제5항, 상업등기규칙 제46조 제5항). 개인의 유효기간과 만료 후 재등록은 부동산등기 사용자등록 신청에서 확인할 수 있다(부동산등기규칙 제69조).

법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 외국인 자연인 신청인과 외국인 자격자대리인은 외국인등록이나 국내거소신고 중 하나를 갖추어야 하며, 자격자대리인이 아닌 사람은 다른 사람을 대리할 수 없다(등기예규 제1865호 제3조).

신청정보와 첨부정보를 어떻게 준비하나?

신청인은 유형별 신청정보와 필요한 사용자등록번호·등기필정보를 입력하고 첨부정보를 허용된 전자문서로 제공한다.

신청정보에는 부동산과 신청인의 표시, 등기원인과 날짜, 등기의 목적 등이 들어간다(부동산등기규칙 제43조 제1항). 등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청할 때 입력한다(같은 규칙 제43조 제1항 제7호). 다만 선행 신청정보의 송신 권한을 위임받은 자격자대리인이 별지 제5호 유형의 후행 등기를 신청하는 등 제5조 제3항 각 호에 해당하면 등기필정보 없이도 송신할 수 있다(등기예규 제1865호 제5조 제3항·제13조 제1항·제7항). 같은 부동산에 관하여 방문으로 선행신청을 한 뒤 그 등기를 전제로, 법원행정처장이 지정한 금융기관이 (근)저당권자로서 한국주택금융공사법 제43조의7의 담보주택에 (근)저당권설정등기를 신청할 때에도 등기필정보 없이 송신할 수 있다. 다만 선행 등기가 완료된 뒤 교부받은 등기필정보는 그 근저당권설정등기 신청정보에 기재해야 한다(같은 예규 제5조 제3항 제2호·제8조 제1항 제3호 바목).

첨부정보는 어떻게 제공하나?

신청인은 등기원인과 대리권 등 해당 사건에 필요한 첨부정보를 신청정보와 함께 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항). 등기소가 직접 확인할 수 있는 법인등기사항정보와 부동산등기사항정보는 표시만 하고 제공을 생략한다(등기예규 제1865호 제6조 제3항).

자격자대리인은 종이 원본을 확인한 뒤 허용된 문서를 전자문서로 변환할 수 있다. 작성명의인이 있는 문서를 변환할 때에는 명의인이 개인·관공서·법인인지에 따라 인증서정보·행정전자서명정보·전자증명서정보를 함께 제공해야 한다(등기예규 제1865호 제6조 제2항·제7조 제2항). 검인이 필요한 원인증서, 행정정보를 담은 서면, 등기필증과 인감증명서 등은 단순 변환의 대상이 아니다(같은 예규 제7조 제3항). 다만 제8조 제1항에 열거된 서면은 자격자대리인이 원본을 받아 확인한 뒤 원본과 다르지 않다는 부가정보와 자신의 개인인증서 정보를 덧붙여 송신하는 방식이 있다(같은 예규 제8조 제1항).

예규 별지 제2호에 열거된 행정정보는 정보주체가 직접 요구하거나 자격자대리인이 위임받아 요구할 수 있다(부동산등기규칙 제67조의3 제1항·제2항, 등기예규 제1865호 제6조 제4항). 자격자대리인이 요구할 때에는 정보주체의 발급·이용 동의와 정보주체 본인의 인증정보 송신이 필요하다(등기예규 제1865호 제9조 제1항 제2호·제3항). 이렇게 수신한 행정정보를 첨부할 때에는 그 첨부정보에 인증서등을 다시 붙이지 않는다(부동산등기규칙 제67조의3 제4항).

누가 승인·전자서명하고 언제 송신하나?

공동·대리신청의 관계자는 예규의 승인과 인증 절차를 마친 뒤 수수료를 납부하고 정해진 기간 안에 송신한다.

당사자가 공동으로 직접 신청하면 한쪽이 신청정보와 첨부정보를 작성하고, 승인대상자로 지정된 다른 쪽이 사용자 인증 뒤 승인한다(등기예규 제1865호 제10조 제1항 제1호). 같은 자격자대리인에게 맡긴 공동신청과 자격자대리인이 맡은 단독신청에서는 당사자가 인증정보를 제공해 승인한다(같은 예규 제10조 제1항 제2호·제2항).

사용자등록을 한 사람이 부동산표시변경이나 등기명의인표시변경 같은 단독신청을 직접 하면 승인절차를 거치지 않는다(등기예규 제1865호 제10조 제3항). 개인은 지정된 인증서를, 법인은 전자증명서와 추가인증을 전자문서와 함께 송신한다(부동산등기규칙 제67조 제4항).

신청인은 필요한 승인을 받은 뒤 수수료를 전자적으로 납부한다(등기예규 제1865호 제11조). 등기와 관련하여 납부하여야 할 취득세·등록면허세 등의 세액과 과세표준액은 신청정보에 입력한다(부동산등기규칙 제44조 제1항). 수수료를 낸 당사자나 대리인은 납부 후 14일 이내에 신청정보를 송신해야 하며, 송신 가능 시간은 방문신청과 같다(등기예규 제1865호 제12조).

송신하면 언제 접수되고 등기 효력은 언제 생기나?

신청정보가 전산정보처리조직에 저장되면 접수되고, 등기를 마치면 접수 때부터 효력이 발생한다.

전자신청의 접수번호는 전산정보처리조직이 자동으로 부여한다(등기예규 제1865호 제15조). 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수되고, 등기관이 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생긴다(부동산등기법 제6조).

방문신청에서 쓰는 전자표준양식은 온라인에서 작성한 신청정보를 출력하여 등기소에 제출하는 방식이다(부동산등기규칙 제64조, 방문신청). 따라서 온라인 작성이나 출력만으로 접수되는 것은 아니며, 전자신청은 신청정보와 첨부정보를 전산정보처리조직으로 보내야 한다(부동산등기법 제24조 제1항 제2호).

보정·취하와 완료는 어디서 확인하나?

신청인은 시스템의 보정·취하 절차와 법정 기한을 확인하고 등기 완료 통지와 등기필정보를 확인한다.

신청의 잘못된 부분을 보정할 수 있고 신청인이 보정명령 다음 날까지 그 부분을 고치면 그 잘못을 이유로 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서). 전자신청의 보정은 원칙적으로 전산정보처리조직으로 하고, 취하는 전산정보처리조직에서 전자신청과 같은 방법으로 사용자 인증을 받아야 한다(등기예규 제1865호 제19조 제2항·제21조).

행정정보 관련 시스템·공동이용망의 장애로 첨부할 수 없거나 등기소 전산정보처리조직의 장애로 등기관이 확인할 수 없어 보정명령을 받은 경우에는 해당 정보를 담은 서면을 직접 제출할 수 있다(등기예규 제1865호 제19조 제3항). 자격자대리인은 그 서면을 전자적 이미지로 바꾸어 원본과 다르지 않다는 부가정보 및 자신의 인증서정보와 함께 송신할 수도 있다(같은 예규 제19조 제3항).

등기관이 등기를 마치면 전산정보처리조직으로 등기완료사실을 통지한다(등기예규 제1865호 제20조). 등기필정보는 작성·통지 대상인 경우에 송신하며, 작성하거나 통지할 필요가 없는 등기는 구별한다(부동산등기규칙 제109조). 등기관은 보정명령·지연처리 사건 외에는 24시간 이내에 등기완료사실을 통지하고, 등기필정보도 작성·통지 대상이면 송신해야 한다. 지연처리 사건은 접수 때부터 50일 이내에 완료해야 한다(등기예규 제1865호 제17조·제18조).

실무 체크포인트

별지의 전자신청 가능 유형인지와 필요한 첨부정보를 허용된 전자문서로 낼 수 있는지를 함께 확인한다.
당사자의 사용자등록 또는 전자증명서와 사건에 필요한 등기필정보를 준비한다. 예규 제5조 제3항 각 호의 후행 신청은 등기필정보 입력 전 송신할 수 있는지 확인한다(등기예규 제1865호 제5조 제3항).
공동·대리신청은 관계자의 승인이 끝났는지 확인하고 수수료 납부 후 14일 이내, 방문신청과 같은 송신 가능 시간에 송신한다(등기예규 제1865호 제12조).
송신 뒤 접수번호가 생겼는지 확인하고(등기예규 제1865호 제15조), 보정명령을 받으면 보정할 수 있는 잘못인지와 다음 날까지 고칠 수 있는지를 확인한다(부동산등기법 제29조 단서).
완료 시 전산정보처리조직에 온 등기완료 통지를 확인하고, 등기필정보 작성·통지 대상이면 그 정보도 확인한다(부동산등기규칙 제109조).