계약갱신요구권

계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 만료 전 일정 기간에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리다(상가건물 임대차보호법 제10조). 상가 임대차에서는 최초 기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있다. 이 문서는 상가를 기준으로 설명한다 — 주택임대차의 갱신요구권(주택임대차보호법 제6조의3)은 횟수·기간·거절 사유가 달라 아래에서 따로 비교한다. 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인지(사업자등록 대상·주된 부분 영업용·환산보증금)는 상가임대차 적용범위에서 먼저 확인한다.

언제 요구하나

임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이 기간을 놓치면 이번 만기에 대한 갱신요구권은 행사할 수 없다. 다만 임대차가 묵시적 갱신·재계약으로 이어지고 전체 10년이 지나지 않았다면, 다음 만기 때 다시 행사할 수 있다.

갱신요구에 법정 형식은 없다 — 구두·문자·이메일로도 가능하고, 상대방에게 도달해야 효력이 생긴다(민법 제111조). 임대인이 먼저 “갱신하지 않겠다”고 통지했더라도 정당한 거절 사유가 없는 한, 통지의 선후와 관계없이 임차인은 행사기간 안에 갱신을 요구할 수 있고 그 행사로 임대차가 갱신된다(2013다35115).

임대인이 거절할 수 있는 경우

거절 사유는 8가지로 한정된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 그 8가지는 다음과 같다.

• 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중과실로 건물을 파손한 경우
• 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• 철거·재건축이 필요한 경우(계약 당시 구체적으로 고지했거나, 노후·안전 우려, 다른 법령에 따른 경우)
• 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

10년 한도와 갱신 효과

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 10년은 무조건적인 점유 보장기간이 아니다 — 3기 연체·무단전대 등 법정 거절 사유나 적법한 해지가 있으면 그 전에 끝날 수 있고, 반대로 10년이 지난 뒤에도 합의나 묵시적 갱신으로 임대차가 계속될 수 있다.

2018년 개정(2018. 10. 16. 시행)으로 5년에서 10년으로 늘었다. 10년 규정은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, 시행 당시 이미 구법상 5년이 지나 갱신 여지 없이 기간만료로 종료되는 임대차에는 적용되지 않는다(2020다241017 — 합의로 7년까지 연장된 임대차에 10년 적용 부정).

갱신 시 차임·보증금 증액 상한

갱신되는 임대차는 종전과 같은 조건으로 본다. 차임·보증금의 5% 상한(상가건물 임대차보호법 제11조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)은 임대인의 일방적 증액청구에 대한 제한이고, 증액 후 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항). 임대차 종료 후의 재계약이나 당사자 합의에 의한 증액에는 이 제한이 적용되지 않는다(2013다80481). 다만 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차라면 신규 계약서 형식을 취했어도 재계약이 아니고, 5% 상한을 초과해 지급하기로 한 약정은 초과 범위에서 무효라 부당이득으로 반환받을 수 있다(2013다35115).

환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 제11조의 5% 상한이 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 열거에 제11조가 없다). 이 경우 갱신 시 차임·보증금 증감은 조세·공과금, 주변 시세, 경제사정 변동 등을 고려하는 상가건물 임대차보호법 제10조의2에 따른다.

10년 경과 후의 권리금 회수기회

10년이 지나 갱신요구권을 행사할 수 없게 됐어도 권리금 회수기회 보호는 별개로 존속한다(2017다225312 — 의무임대차기간 경과 후에도 임대인의 권리금 보호의무 인정).

묵시적 갱신

임대인이 정해진 기간(만기 6개월~1개월 전) 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 이때 존속기간은 1년이고, 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(같은 조 제5항). 묵시적 갱신은 10년 한도와 별개로 작동한다.

이 통지 기간 제한은 임대인에게만 적용된다. 임차인이 만기 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지했더라도 묵시적 갱신은 인정되지 않고, 임대차는 만료일에 종료한다(2023다307024).

이 묵시갱신 규정(제10조 제4항·제5항)은 환산보증금 기준 이하의 임대차에만 적용된다. 기준을 넘는 임대차는 적용 조문 열거(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항)에서 빠져 있어, 민법 제639조의 묵시갱신으로 돌아간다 — 이 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 해지통고 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지나야 해지 효력이 생긴다(민법 제635조).

묵시적 갱신만 믿고 있는 것은 위험하다. 임대인이 법정 기간 안에 갱신거절을 통지하면 묵시갱신은 성립하지 않으므로, 계속 영업하려는 임차인은 행사기간 안에 명시적으로 갱신을 요구해 두는 것이 안전하다.

주택임대차와 다른 점

상가의 갱신요구권은 10년 범위에서 횟수 제한 없이 행사하지만, 주택임대차는 1회에 한정되고 갱신 시 존속기간이 2년이다(주택임대차보호법 제6조의3). 같은 “계약갱신요구권”이라도 보호 기간과 횟수가 다르다.

주택 갱신요구의 효력은 요구가 임대인에게 도달한 때 생긴다(2023다258672). 갱신된 주택임대차에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고(같은 법 제6조의3 제4항, 주택임대차보호법 제6조의2 준용), 갱신된 기간이 시작되기 전에 통지가 도달했어도 해지 효력은 도달일부터 3개월이 지난 때 생긴다 — 갱신기간 개시일부터 다시 3개월을 세는 것이 아니다(같은 판례).

실무 체크포인트

• 시기·증거: 만료 6~1개월 전에, 내용증명 등 도달일이 남는 방법으로 갱신을 요구한다. 형식 제한은 없지만 행사 여부·도달일이 다툼이 되면 증거가 전부다.
• 10년 기산점: 최초 계약일부터 기산한다. 건물주가 바뀌어 양수인이 임대인 지위를 승계해도(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항) 기간은 누적된다. 갱신요구권 행사 후 “신규 계약” 형식으로 계약서를 다시 썼어도 갱신의 실질이면 재계약이 아니므로(2013다35115) 10년이 다시 시작하지 않는다.
• 3기 연체: 임대차기간 중 어느 시점에든 연체액이 동시에 3기분에 이른 사실이 있으면, 갱신요구 당시 다 갚았어도 거절 사유가 된다(2020다255429). 서로 다른 시기의 단기 지연을 단순 합산하는 것은 아니다.
• 재건축 거절: 제10조 제1항 7호는 세 갈래다 — 계약 당시 구체적 고지 후 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손 등 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축. 사전 고지가 요건인 것은 첫째 갈래뿐이고, 나머지 둘은 고지 없이도 거절 사유가 된다. 임대인이 단순히 신축을 원한다는 사정만으로는 부족하다.
• 환산보증금이 기준액을 넘어도 갱신요구권 자체는 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 상가임대차 적용범위). 다만 5% 상한(제11조)과 묵시갱신(제10조 제4항·제5항)은 적용되지 않으므로 같은 취급을 하면 안 된다.

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• 개념·해설
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• 법령
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• 판례·선례
  2013다351152013다804812017다2253122020다2410172020다2554292023다2586722023다307024