계약갱신요구권

계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 만료 전 일정 기간에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리다(상가건물 임대차보호법 제10조). 상가 임대차에서는 최초 기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있다.

쉽게 말하면 — 장사하는 가게에서 임차인이 “계약 연장해 주세요”라고 하면, 건물주가 마음대로 거절하지 못하게 한 권리입니다. 상가는 최대 10년까지 이렇게 버틸 수 있습니다. 한 번 자리 잡은 가게를 짧은 계약기간 때문에 쫓겨나지 않도록 한 장치입니다.

언제 요구하나

임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없으므로, 시기를 지키는 것이 중요하다.

계약 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전, 이 시기에 요구해야 합니다. 너무 일러도, 너무 늦어도 안 됩니다. 말로만 하면 다투기 쉬우니 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

거절 사유는 8가지로 한정된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 그 8가지는 다음과 같다.

3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
고의나 중과실로 건물을 파손한 경우
건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
철거·재건축이 필요한 경우(계약 당시 구체적으로 고지했거나, 노후·안전 우려, 다른 법령에 따른 경우)
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

10년 한도와 갱신 효과

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조). 2018년 개정으로 5년에서 10년으로 늘었다. 갱신되는 임대차는 종전과 같은 조건으로 보되, 차임·보증금은 5% 범위에서 증감할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제11조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).

10년은 “이 가게에서 처음 계약한 날”부터 셉니다. 중간에 건물주가 바뀌어도 기간은 이어집니다. 연장할 때 임대료는 한 번에 5% 넘게 올리지 못합니다(기준액 이하인 경우).

묵시적 갱신

임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이때 존속기간은 1년이다. 묵시적 갱신은 10년 한도와 별개로 작동한다.

주택임대차와 다른 점

상가의 갱신요구권은 10년 범위에서 횟수 제한 없이 행사하지만, 주택임대차는 1회에 한정되고 갱신 시 존속기간이 2년이다(주택임대차보호법 제6조의3). 같은 “계약갱신요구권”이라도 보호 기간과 횟수가 다르다.

실무 체크포인트

시기·증거: 만료 6~1개월 전에, 내용증명으로 갱신을 요구해 행사 시점을 남긴다.
10년 기산점: 최초 계약일부터 기산한다. 임대인이 바뀌어도 승계되므로 기간은 누적된다.
3기 연체: 연속 연체가 아니라 누적 연체액이 3기 차임에 이른 사실이 있으면 거절 사유가 된다.
재건축 거절: 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 거절 사유로 인정받기 쉽다.
환산보증금이 기준액을 넘어도 갱신요구권은 적용된다(상가임대차 적용범위).

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