부동산임의경매 신청

부동산임의경매 신청은 저당권·근저당권·전세권 등 담보물권자가 피담보채권을 회수하기 위해 담보 부동산을 매각해 달라고 부동산 소재지 집행법원에 내는 절차다(민사집행법 제264조). 집행권원 없이 담보권의 존재를 증명하는 서류만으로 신청한다는 점이 부동산강제경매 신청과의 가장 큰 차이다. 담보권 실행경매의 법리는 담보권 실행을 위한 경매에서 다루고, 여기서는 신청 실무에 집중한다.

누가 신청하는가

담보권을 등기로 취득한 자가 신청한다. 저당권자·근저당권자·전세권자, 피담보채권과 함께 저당권을 양수하고 이전 부기등기를 마친 자, 상속·합병 등 포괄승계인이 신청권자다(저당권, 근저당권, 전세권). 담보권을 승계한 경우 승계를 증명하는 서류를 내야 하고, 그 등본은 소유자에게 보내는 경매개시결정에 붙는다(민사집행법 제264조 제2항·제3항).

어디에 신청하는가 (관할)

매각 부동산 소재지 지방법원이 전속관할이다. 강제경매와 동일하다.

강제경매와 서류가 어떻게 다른가

핵심 차이는 집행권원 대신 담보권 존재 증명서류를 낸다는 점이다(민사집행법 제264조 제1항). 강제경매처럼 집행력 있는 정본·집행문·송달증명을 갖출 필요가 없다.

신청서에는 당사자·대리인 표시, 담보권과 피담보채권의 표시, 대상 재산의 표시를 적는다(민사집행규칙 제192조). 피담보채권 일부만 실행하면 그 취지와 범위도 적는다.

• 담보권 존재 증명서류: 등기사항증명서(신청 전 1개월 이내 발급본, 일부증명서 불가)
• 담보권 승계가 있으면 승계증명서류(이전 부기등기 없는 경우)
• 등록면허세 영수필확인서
• 부동산목록
• 법인은 법인등기사항증명서, 대리인 신청 시 위임장·자격증명서

부동산 임의경매에는 부동산 강제경매 규칙이 준용된다(민사집행규칙 제194조).

비용은 얼마인가

• 인지: 5,000원(전자신청은 감액). 같은 채무자의 복수 저당권을 1건으로 신청하면 저당권 수만큼 인지를 첩부한다.
• 등록면허세: 경매개시결정등기분 + 지방교육세
• 등기신청수수료: 부동산 1개당
• 송달료·감정료·현황조사비용: 신청 시 예납, 진행 중 추가 예납

신청 후 어떻게 진행되는가

법원이 형식·실질 요건을 심사해 경매개시결정을 하면 압류 효력이 생기고, 즉시 개시결정등기가 촉탁된다(경매개시결정, 민사집행법 제94조). 이후 배당요구 종기 결정·공고, 현황조사·감정평가, 매각기일, 매각허가결정, 매각대금 납부, 배당 순으로 진행된다. 강제경매와 달리 담보권의 부존재·소멸은 절차 어느 단계에서든 직접 영향을 미친다(민사집행법 제265조).

신청 시 주의할 점

• 근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 그 시점에 피담보채권이 확정된다. 이후 발생 원금채권은 담보되지 않는다.
• 신청서에 피담보채권 일부만 청구금액으로 적으면 나중에 채권계산서로 확장할 수 없다. 다만 이자·지연손해금 등 부대채권을 개괄 표시하고 계산서로 구체화하는 것은 허용된다.
• 신청 전에 채무자의 회생·개인회생절차 개시 여부를 확인한다. 회생담보권에 기한 임의경매는 신청이 제한될 수 있다.

실무 체크포인트

• 청구금액 기재가 회수 한도를 못박는다. 임의경매는 신청서에 적은 청구금액을 사후에 채권계산서로 늘릴 수 없으므로, 원금·이자·지연손해금을 처음부터 누락 없이 기재한다.
• 등기사항일부증명서로는 안 된다. 담보권 존재 증명은 전부증명서로 내야 하고 신청 직전 발급본이어야 한다(민사집행법 제264조). 발급일이 오래되면 보정 대상이 된다.
• 근저당권은 신청으로 확정된다는 점을 의뢰인에게 고지한다. 추가 거래로 채권이 더 늘어날 예정이면 신청 시점을 신중히 정한다.
• 도산절차 확인은 필수 선행 단계다. 회생·개인회생이 진행 중이면 임의경매 신청 자체가 막힐 수 있어, 접수 전 채무자의 도산 여부를 확인한다.

관련

• 개념·해설
  담보권 실행을 위한 경매임의경매저당권근저당권전세권경매개시결정배당요구부동산강제경매 신청매각대금 납부
• 법령
  민사집행법 제264조민사집행법 제265조민사집행법 제267조민사집행법 제268조민사집행법 제94조민사집행규칙 제192조민사집행규칙 제194조