합의해제

합의해제란 당사자가 이미 성립한 계약을 서로 합의해 소멸시키는 것이다(계약해제). 법정·약정 해제권을 일방적으로 행사하는 단독행위와 달리, 합의해제는 당사자의 새로운 합의(계약)다.

쉽게 말하면 — 한쪽이 일방적으로 “해제한다”고 통보하는 것이 아니라, 양쪽이 “없던 일로 하자”고 합의해 계약을 푸는 것입니다. 위약금·원상회복 등은 합의 내용에 따릅니다.

합의해제는 어떻게 성립하나

의사표시의 합치

합의해제(해제계약)는 해제권이 있든 없든 쌍방이 합의로 기존 계약의 효력을 소멸시켜, 처음부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 새로운 계약이다(94다17093). 성립하려면 일반 계약과 마찬가지로 청약과 승낙이라는 대립하는 의사표시가 합치해야 한다(같은 판례). 그 합의가 성립하려면 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치해야 한다(같은 판례). 합의해제를 하면서 원상회복 약정을 반드시 해야 하는 것은 아니다. 그러나 이미 지급된 계약금·중도금의 반환과 손해배상금에 관해 아무런 약정도 하지 않은 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 경험칙상 이례에 속한다(같은 판례). 94다17093도 대금 반환에 관한 언급 없이 새 요구조건만 내건 매수인의 통보를 합의해제의 청약으로 볼 수 없다고 하여, 합의해제의 성립을 부정했다.

묵시적 합의해제

명시적 합의뿐 아니라 쌍방의 묵시적인 합의로도 할 수 있다(2010다77385). 다만 계약 일부가 이행된 상태에서 쌍방이 장기간 나머지 의무를 이행하지 않고 방치한 것만으로는 부족하고, 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 묵시적 합의해제가 인정된다(같은 판례). 매수인이 대금을 전혀 지급하지 않자 매도인이 사기 혐의로 고소하고 매수인이 소개한 새 매수인에게 목적물을 다시 매도한 사안에서는, 묵시적 합의해제가 인정되었다(2005다6341의 사안).

“없던 일로 하자”는 말이 오갔더라도, 이미 건넨 돈을 어떻게 돌려받을지 정하지 않았다면 법원은 해제 합의가 성립했다고 잘 인정하지 않습니다. 합의해제를 하려면 반환·배상 문제까지 함께 정리하는 것이 안전합니다.

법정해제와 무엇이 다른가

합의해제는 계약이므로, 그 효과는 당사자가 정한 합의 내용에 따른다(95다16011). 법정해제의 이자 가산(민법 제548조 제2항)·손해배상(민법 제551조) 규정이 당연히 적용되지는 않는다. 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙이는 제548조 제2항은 합의해제에 적용되지 않으므로, 약정이 없는 이상 이자를 붙일 의무가 없다(같은 판례). 손해배상 특약이나 손해배상 청구를 유보하는 의사표시 등 다른 사정이 없는 한, 채무불이행으로 인한 손해배상도 청구할 수 없다(86다카1147).

해제하면 소유권과 제3자는 어떻게 되나

소유권의 당연 복귀

매매계약이 합의해제되면 매수인에게 이전되었던 소유권은 당연히 매도인에게 복귀한다(80다2968). 그래서 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이고, 소멸시효의 대상이 되지 않는다(같은 판례).

제3자 보호의 범위

다만 합의해제로도 제3자의 권리를 해할 수 없어, 제548조 제1항 단서(제3자 보호)는 합의해제에도 적용된다(91다2601). 완전한 권리를 취득하지 못한 전득자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 않는다(같은 판례). 보호되는 제3자는 해제 전에 권리를 얻은 자에 한정되지 않는다. 해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 전에 해약당사자와 양립되지 않는 법률관계를 가지게 되었고 해제 사실을 몰랐던 제3자에게는 해제를 주장할 수 없으며, 그 제3자가 악의라는 사실은 해제를 주장하는 쪽이 증명해야 한다(2005다6341). 상속재산 분할협의도 공동상속인 사이의 계약이라 전원의 합의로 해제하고 다시 협의할 수 있다(2002다73203). 이때도 해제 전의 분할협의로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가지고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리는 해하지 못한다(같은 판례).

합의해제를 하면 부동산 소유권은 말소등기를 마치기 전에도 자동으로 판 사람에게 돌아갑니다. 다만 그 물건에 관해 등기까지 마쳐 완전한 권리를 얻은 제3자가 있으면 그 사람의 권리는 건드리지 못합니다. 해제 뒤라도 등기를 되돌리기 전에 사정을 모르고 권리를 얻은 사람이면 마찬가지입니다.

실무 체크포인트

합의해제하면서 손해배상을 받으려면 특약을 하거나 청구를 유보하는 의사표시를 남긴다. 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다(86다카1147).
반환받을 대금에 이자를 받으려면 합의서에 약정한다. 약정이 없으면 받은 날부터의 이자가 붙지 않는다(95다16011).
합의해제서에는 이미 지급된 대금의 반환 금액·시기와 손해배상 문제를 적는다. 이를 정하지 않은 해제 합의는 경험칙상 이례로 취급되어 성립 자체가 다투어질 수 있다(94다17093).
목적물에 관해 등기 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자가 있는지 확인한다. 그 권리는 합의해제로 되돌리지 못하고, 해제 뒤 원상회복등기 전에 선의로 이해관계를 맺은 제3자에게도 해제를 주장할 수 없다(91다2601 · 2005다6341).

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