부동산처분금지가처분 신청은 부동산에 대한 등기청구권을 보전하려고 채무자의 매매·증여·저당권설정 같은 처분행위를 잠정 금지해 달라고 법원에 구하는 것이다(민사집행법 제300조 제1항). 가처분등기가 되면, 가처분채권자가 본안에서 승소확정해 피보전권리를 실현하는 범위에서 그 뒤의 처분행위 효력이 상대적으로 부정된다. 이로써 상대방을 고정하는 당사자 항정과 순위 보전 효과가 생긴다(법리는 부동산처분금지가처분 참고).
쉽게 말하면 — 등기를 넘겨받기로 했는데 상대방이 그 사이에 부동산을 다른 사람에게 팔거나 담보로 잡힐까 봐, 법원에 “처분을 막아 달라”고 신청하는 절차입니다. 등기부에 가처분이 적히면, 내가 본안 소송에서 이겨 등기를 받는 범위에서 그 사이에 산 사람은 나에게 대항하지 못합니다.
누가 신청하나
부동산에 관한 등기청구권을 가진 사람이 신청한다. 피보전권리로는 소유권이전등기청구권(매매·증여·판결 등), 말소등기청구권(원인무효·취소·해제), 저당권·전세권·임차권 설정등기청구권, 건물철거청구권 등이 인정된다. 사해행위취소에 따른 원상회복청구권, 유류분반환청구권도 피보전권리가 된다.
등기를 넘겨받거나, 잘못된 등기를 지우거나, 담보권을 설정받을 권리가 있는 사람이면 신청할 수 있습니다.
어느 법원에 내나
본안의 관할법원 또는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 낸다(민사집행법 제303조). 본안소송을 이미 냈으면 그 법원에 내고, 아직 안 냈으면 부동산 소재지 법원이나 채무자 주소지(본안을 낼 수 있는 법원, 즉 채무자 보통재판적 소재지) 관할법원에 내면 된다.
어떤 서류가 필요한가
가처분신청은 서면으로 하고, 신청서에는 신청의 취지와 이유, 그리고 사실상의 주장(피보전권리·보전의 필요성)을 소명할 증거방법을 적는다(민사집행규칙 제203조). 목적물을 특정해 표시한다. 함께 붙일 서류는 다음과 같다.
- 부동산 등기사항증명서
- 목적물 가액 산출자료(토지·건물 시가 근거)
- 피보전권리 소명서류(매매계약서, 판결문, 확인서 등)
- 당사자 특정서류(채무자 주민등록등본 등)
- 송달료 예납 영수증
내가 어떤 권리를 가졌는지(계약서·판결문 등)와 부동산이 무엇인지(등기부)를 증명하는 서류를 함께 냅니다.
담보는 얼마나 내나
법원이 정하는 담보를 제공해야 가처분이 발령된다. 담보제공의 근거는 가처분에 가압류 규정을 준용하는 민사집행법 제301조와 담보제공을 정할 수 있게 한 민사집행법 제280조 제2항·제3항이다(제300조는 가처분의 목적을 정한 조문일 뿐 담보의 근거가 아니다). 실무에서는 목적물 가액의 1/10 정도를 기준으로 정하는 경우가 많고, 현금공탁 대신 지급보증보험증권으로 대신할 수 있다(법원 허가 시). 계약금만 낸 단계에서는 보전의 필요성을 신중히 보므로(중도금 이상 이행에 착수한 사실을 소명하라고 요구하는 경우가 있다), 현금담보 납부를 조건으로 발령하기도 한다.
법원은 “혹시 가처분이 잘못된 것이면 상대방이 입을 손해”에 대비해 담보를 걸게 합니다. 보통 부동산 값의 10분의 1 정도인데, 보증보험증권으로 대신할 수도 있지만 일부나 전부를 현금으로 맡겨야 할 때도 있습니다. 계약금만 낸 단계라면 법원이 더 신중하게 봅니다.
비용은 얼마나 드나
인지는 1만 원이다(민사소송 등 인지법 제9조 제2항 — 다툼의 대상에 관한 가처분. 임시지위 가처분은 본안 인지액의 1/2, 상한 50만 원으로 달라진다). 송달료는 (채권자 수 + 채무자 수) × 3회분을 예납한다. 가처분등기에는 등록면허세가 채권금액의 1,000분의 2이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 3)), 지방교육세는 그 등록면허세액의 20%다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 일정한 채권금액이 없는 등기청구권(소유권이전·말소 등) 사건에서는 목적물 가액이나 처분제한 목적금액을 채권금액으로 본다(지방세법 제27조 제4항). 가처분등기는 법원이 촉탁하므로 등기신청수수료도 부동산 개수에 따라 든다. 여기에 담보 공탁금이 별도로 들어간다.
신청서에 붙이는 인지는 1만 원으로 적지만, 등록면허세·지방교육세와 송달료가 따로 들고 위 담보 공탁금이 가장 큰 비중입니다.
발령 뒤 집행은 어떻게 되나
발령법원이 직권으로 등기소에 가처분등기를 촉탁한다(민사집행법 제305조 제3항, 민사집행법 제293조). 채권자가 별도로 집행신청을 할 필요가 없다는 점이 점유이전금지가처분과 다르다. 등기가 마쳐진 시점에 제3자에 대한 대항력이 생긴다.
신청이 받아들여지면 법원이 알아서 등기부에 적어 줍니다. 그 등기가 된 순간부터, 그 뒤에 부동산을 산 사람에게 내 권리를 내세울 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 담보제공명령에 대비해 현금을 준비하고 보증보험증권 발급 가능성을 확인한다. 부동산 가처분은 담보액이 목적물 가액의 1/10 수준이라 적지 않다. 담보의 일부는 현금공탁으로 정해질 수 있다. 특히 서울보증보험(SGI)에 연체가 있으면 보증보험증권 발급이 거절되고, 그 부분은 현금으로 공탁해야 한다.
- 미등기·상속 미경료 부동산은 선행 조치가 필요하다. 보존등기가 가능한 미등기 건물은 대위 보존등기를 먼저 하고, 상속등기가 안 된 부동산은 대위상속등기를 먼저 한 뒤 가처분등기를 한다.
- 본안 승소 뒤 저촉등기 말소를 같이 신청한다. 가처분등기 이후에 마쳐진 처분등기는 가처분채권자에게 대항하지 못한다. 그래서 승소확정 후 본등기와 함께 저촉등기 말소를 동시에 신청한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
이 문서를 인용·참조한 문서
인용·참조한 문서 목록 펼치기 (3)
- 해설 (1)
- 법령 (2)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
