부동산처분금지가처분 신청

부동산처분금지가처분 신청은 부동산에 대한 등기청구권을 보전하려고 채무자의 매매·증여·저당권설정 같은 처분행위를 잠정 금지해 달라고 법원에 구하는 것이다(민사집행법 제300조 제1항). 가처분등기가 되면 그 뒤 부동산을 넘겨받은 사람은 가처분채권자에게 대항하지 못해, 상대방을 고정하는 당사자 항정과 순위 보전 효과가 생긴다(법리는 부동산처분금지가처분 참고).

쉽게 말하면 — 등기를 넘겨받기로 했는데 상대방이 그 사이에 부동산을 다른 사람에게 팔거나 담보로 잡힐까 봐, 법원에 “처분을 막아 달라”고 신청하는 절차입니다. 등기부에 가처분이 적히면, 그 뒤에 산 사람은 나중에 나에게 권리를 주장하지 못합니다.

누가 신청하나

부동산에 관한 등기청구권을 가진 사람이 신청한다. 피보전권리로는 소유권이전등기청구권(매매·증여·판결 등), 말소등기청구권(원인무효·취소·해제), 저당권·전세권·임차권 설정등기청구권, 건물철거청구권 등이 인정된다. 사해행위취소에 따른 원상회복청구권, 유류분반환청구권도 피보전권리가 된다.

등기를 넘겨받거나, 잘못된 등기를 지우거나, 담보권을 설정받을 권리가 있는 사람이면 신청할 수 있습니다.

어느 법원에 내나

본안의 관할법원 또는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 낸다(민사집행법 제303조). 본안소송을 이미 냈으면 그 법원에, 아직 안 냈으면 부동산 있는 곳 법원에 내면 된다.

어떤 서류가 필요한가

가처분신청서에 신청취지·신청원인·목적물 목록과 담보 제공 의사를 적는다(민사집행법 제300조). 함께 붙일 서류는 다음과 같다.

부동산 등기사항증명서
목적물 가액 산출자료(토지·건물 시가 근거)
피보전권리 소명서류(매매계약서, 판결문, 확인서 등)
당사자 특정서류(채무자 주민등록등본 등)
송달료 예납 영수증

내가 어떤 권리를 가졌는지(계약서·판결문 등)와 부동산이 무엇인지(등기부)를 증명하는 서류를 함께 냅니다.

담보는 얼마나 내나

법원이 정하는 담보를 제공해야 가처분이 발령된다(민사집행법 제301조, 민사집행법 제300조). 실무에서는 목적물 가액의 1/10 정도를 기준으로 정하는 경우가 많고, 현금공탁 대신 지급보증보험증권으로 대신할 수 있다(법원 허가 시). 계약금만 낸 단계에서는 보전의 필요성을 신중히 보므로(중도금 이상 이행에 착수한 사실을 소명하라고 요구하는 경우가 있다), 현금담보 납부를 조건으로 발령하기도 한다.

비용은 얼마나 드나

인지는 1만 원이다(다툼의 대상에 관한 가처분). 송달료는 (채권자 수 + 채무자 수) × 3회분을 예납한다. 가처분등기에는 등록면허세(부동산 가액의 1,000분의 2)와 지방교육세(등록면허세의 20%)가 든다. 여기에 담보 공탁금이 별도로 들어간다.

발령 뒤 집행은 어떻게 되나

발령법원이 직권으로 등기소에 가처분등기를 촉탁한다(민사집행법 제305조 제3항, 민사집행법 제293조). 채권자가 별도로 집행신청을 할 필요가 없다는 점이 점유이전금지가처분과 다르다. 등기가 마쳐진 시점에 제3자에 대한 대항력이 생긴다.

신청이 받아들여지면 법원이 알아서 등기부에 적어 줍니다. 그 등기가 된 순간부터, 그 뒤에 부동산을 산 사람에게 내 권리를 내세울 수 있습니다.

실무 체크포인트

담보 조건부 발령에 대비해 자금을 미리 준비한다. 부동산 가처분은 담보액이 가액의 1/10 수준이라 적지 않다. 현금공탁이 부담이면 보증보험증권 발급 가능 여부를 미리 보험사와 확인해 두는 게 좋다.
미등기·상속 미경료 부동산은 선행 조치가 필요하다. 보존등기가 가능한 미등기 건물은 가처분이 되지만, 상속등기가 안 된 부동산은 가처분결정을 대위원인으로 대위상속등기를 먼저 한 뒤 가처분등기를 한다.
계약금 단계 신청은 필요성 소명을 두텁게 한다. 중도금 이상 이행에 착수했다는 사실(영수증·이체내역 등)을 갖춰야 보전의 필요성을 인정받기 쉽다.
본안 승소 뒤 저촉등기 말소를 같이 신청한다. 가처분등기 이후에 마쳐진 처분등기는 가처분채권자에게 대항하지 못하므로, 승소확정 후 본등기와 함께 저촉등기 말소를 동시에 신청한다.