등기신청 각하는 부동산등기법 제29조 각 호의 사유에 해당할 때 등기관이 이유를 적은 결정으로 신청을 받아들이지 않는 처분이다. 각하 사유는 11가지로 한정 열거되어 있고, 그 밖의 사유로는 각하할 수 없다(같은 조).
쉽게 말하면 — 등기를 신청했는데 절차나 서류에 흠이 있으면 등기소가 받아주지 않는데, 이를 “각하”라고 합니다. 다만 각하 사유는 법에 정해진 11가지뿐이고, 그중 많은 경우는 흠을 고치면(보정) 그대로 등기가 됩니다. 각하가 곧 “영영 안 된다”는 뜻은 아닙니다.
각하 사유는 어떤 것이 있는가
부동산등기법 제29조는 등기관이 신청을 각하해야 하는 사유 11가지를 열거한다. 이 11가지 외의 사유로는 각하할 수 없다(열거적·제한적).
| 호 | 사유 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 관할 위반 | 사건이 그 등기소의 관할이 아님 |
| 2 | 등기할 것이 아닌 경우 | 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우 등 |
| 3 | 신청권한 없는 자 | 신청할 권한이 없는 자가 신청함 |
| 4 | 당사자·대리인 출석 없음 | 방문신청 시 당사자나 대리인이 출석하지 않음 |
| 5 | 신청정보 방식 불일치 | 대법원규칙이 정한 제공 방식에 맞지 않음 |
| 6 | 부동산·권리 표시 불일치 | 신청정보와 등기기록이 일치하지 않음 |
| 7 | 등기의무자 표시 불일치 | 신청정보와 등기기록이 일치하지 않음 |
| 8 | 신청정보·원인증명 불일치 | 신청정보와 등기원인증명정보가 일치하지 않음 |
| 9 | 첨부정보 누락 | 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않음 |
| 10 | 취득세·등록면허세·수수료 미납 등 | 세금·수수료 미납 또는 다른 법률상 의무 불이행 |
| 11 | 대장 불일치 | 신청정보 또는 등기기록의 표시가 대장과 일치하지 않음 |
각 호의 내용은 다음과 같다(부동산등기법 제29조).
- 제1호 관할 위반: 등기사무는 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 등기소가 담당한다(부동산등기법 제7조). 사건이 신청을 받은 등기소의 관할이 아니면 제1호에 해당한다.
- 제2호 등기할 것이 아닌 경우: 등기능력 없는 물건·권리에 대한 신청, 법령상 근거 없는 특약사항의 신청 등 부동산등기규칙 제52조가 열거한 경우다. 같은 조 제10호는 신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기를 포함한다.
- 제3호 신청권한 없는 자: 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우다.
- 제4호 출석 없음: 방문신청에서 당사자나 대리인이 출석하지 않은 경우다(부동산등기법 제24조 제1항 제1호).
- 제5호 방식 불일치: 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 않은 경우다.
- 제6호 부동산·권리 표시 불일치: 신청정보의 부동산 또는 등기 목적 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우다.
- 제7호 등기의무자 표시 불일치: 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우다. 다만 포괄승계인이 신청하는 경우(부동산등기법 제27조)와 주소증명정보로 동일성이 확인되는 경우(부동산등기규칙 제52조의2) 등은 예외다.
- 제8호 신청정보·원인증명 불일치: 신청정보가 매매계약서·판결문 등 등기원인증명정보와 일치하지 않는 경우다.
- 제9호 첨부정보 누락: 해당 등기에 필요한 등기원인증명정보·주소증명정보·대리권증명정보 등을 제공하지 않은 경우다.
- 제10호 세금·수수료 미납 등: 취득세, 등록면허세, 등기수수료를 내지 않거나 등기신청과 관련하여 다른 법률이 부과한 의무를 이행하지 않은 경우다.
- 제11호 대장 불일치: 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장·건축물대장과 일치하지 않는 경우다. 다만 부동산표시변경사항이 있는데 표시변경등기를 하지 않은 채 등기명의인이 사망한 경우에는 상속인이 상속등기를 먼저 할 수 있는 특례가 있다(등기예규 제1871호 제31조).
어느 호에 해당하는지만으로 보정 가능 여부가 정해지지는 않습니다. 구체적인 잘못이 보정 가능한지, 그리고 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 실제로 보정했는지를 따져야 합니다.
보정 가능 사유와 보정 불가 사유는 어떻게 구분하는가
부동산등기법 제29조 단서는 각 호를 보정 가능·불가능으로 고정 분류하지 않는다. 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있고 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 부분을 보정했는지를 개별 신청에서 판단한다.
따라서 첨부정보 누락처럼 보완할 수 있는 흠은 기한 안에 보정할 수 있지만, 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없는 등기처럼 신청 내용을 유지한 채 바로잡을 수 없는 경우에는 새 신청이 필요할 수 있다. 표시 불일치도 동일성을 증명하는 정보로 해소되는지, 표시변경·경정등기나 대장 정정이 필요한지에 따라 처리 방법이 달라진다(부동산등기규칙 제52조의2).
보정 기한의 기산점은 보정명령을 받은 날이 아니라 등기관이 보정을 명한 날이고, 종기는 그 다음 날이다(부동산등기법 제29조 단서). 실제 제출 가능 시간과 방법은 방문신청인지 전자신청인지에 따라 미리 등기소에 확인하는 편이 안전하다.
고칠 수 있는 흠인지가 핵심입니다. 같은 각하사유라도 제출한 정보와 구체적 신청 내용에 따라 보정, 선행절차 후 재신청, 이의신청 중 알맞은 대응이 달라질 수 있습니다.
각하 뒤에는 어떻게 대응하는가
보정 가능한 흠을 기한 안에 고치면 등기관은 그 사유로 신청을 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서). 이미 각하결정을 받았다면 각하 사유에 따라 필요한 자료나 절차를 보완해 다시 신청하거나, 그 결정에 잘못이 있다고 보아 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조).
대법원은 판결상 피고 주소와 등기기록상 등기의무자 주소가 달라 동일성 자료가 필요한 사안에서, 각하결정이나 이의신청 기각결정에는 기판력이 없으므로 동일성을 증명할 서면을 보완해 이의신청하거나 다시 등기신청할 수 있다고 판단했다(2015다73753). 이는 그 주소 불일치 사안에 관한 판단이므로, 모든 각하 사유가 같은 방법으로 보완된다는 뜻은 아니다.
실무 체크포인트
- 첨부정보는 신청하는 등기유형별로 확인한다. 필요한 등기원인증명정보·주소증명정보·대리권증명정보 등을 빠뜨리면 제9호 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조).
- 보정 기한은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지다(부동산등기법 제29조 단서). 명령을 받은 날을 기산점으로 바꾸어 계산하지 않는다.
- 표시 불일치는 해결 방법을 먼저 구분한다. 동일성 증명으로 해소되는지, 표시변경·경정등기나 대장 정정이 필요한지, 상속등기 특례가 적용되는지를 확인한다(부동산등기규칙 제52조의2·등기예규 제1871호 제31조).
- 각하결정 뒤에는 재신청과 이의신청을 구분한다. 흠을 보완해 다시 신청할 수 있는지와 각하결정 자체를 다툴 것인지를 나누어 판단한다(부동산등기법 제100조·2015다73753).
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- 개념·해설
- 법령
- 판례
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