등기신청 각하사유

등기신청 각하는 부동산등기법 제29조 각 호의 사유에 해당할 때 등기관이 이유를 적은 결정으로 신청을 받아들이지 않는 처분이다. 각하 사유는 11가지로 한정 열거되어 있고, 그 밖의 사유로는 각하할 수 없다(부동산등기법 제29조).

각하 사유는 어떤 것이 있는가

부동산등기법 제29조는 등기관이 신청을 각하해야 하는 사유 11가지를 열거한다. 이 11가지 외의 사유로는 각하할 수 없다(열거적·제한적).

각 호의 내용은 다음과 같다(부동산등기법 제29조).

• 제1호 관할 위반: 관할 등기소는 부동산 소재지에 따라 정해진다. 다른 등기소에 신청하면 보정 여지 없이 즉시 각하된다. 관할 확인이 등기 실무의 가장 기본 단계다.
• 제2호 등기할 것이 아닌 경우: 점유권·유치권·동산담보 등 등기 대상이 아닌 권리나 등기능력 없는 법률관계를 등기하려는 경우다. 보정 불가다.
• 제3호 신청권한 없는 자: 등기권리자·등기의무자 아닌 제3자가 신청하거나 대리권 없는 자가 신청한 경우다. 보정 불가다.
• 제4호 출석 없음: 방문신청에서 당사자나 대리인이 출석하지 않은 경우다(부동산등기법 제24조 제1항 제1호). 보정 가능하다.
• 제5호 방식 불일치: 대법원규칙(부동산등기규칙)이 정한 신청서 양식·기재사항을 어긴 경우다. 보정 가능하다.
• 제6호 부동산 표시 불일치: 소재·지번·지목·면적 등 부동산 표시가 등기기록과 다른 경우다. 대개 표시변경등기를 선행해야 본 신청을 진행할 수 있다.
• 제7호 등기의무자 표시 불일치: 등기의무자의 성명·주소가 등기기록과 다른 경우다. 등기명의인 표시변경등기 선행이 원칙이다. 다만 포괄승계인이 신청하는 경우(부동산등기법 제27조)와 동일인임을 대법원규칙으로 확인할 수 있는 경우는 예외다.
• 제8호 신청정보·원인증명 불일치: 신청서에 적은 내용과 첨부한 매매계약서·판결문 등 원인증명정보가 어긋나는 경우다. 보정 가능하다.
• 제9호 첨부정보 누락: 등기필정보·인감증명·주소증명·위임장·등기원인증명정보 등 필요 첨부서류가 빠진 경우다. 실무에서 가장 빈도가 높은 각하 사유다. 보정 가능하나 보정 기한 안에 누락분을 모두 갖춰야 한다.
• 제10호 세금·수수료 미납: 취득세, 등록면허세, 등기수수료 또는 다른 법률에 따른 의무를 이행하지 않은 경우다. 보정 가능하다.
• 제11호 대장 불일치: 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장·건축물대장과 일치하지 않는 경우다. 대장 정정 또는 표시변경·경정등기를 선행해야 한다.

보정 가능 사유와 보정 불가 사유는 어떻게 구분하는가

각하 사유는 보정 가능성에 따라 세 구간으로 나뉜다(부동산등기법 제29조).

보정 기한은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지다(부동산등기법 제29조 단서, 2024. 9. 20. 개정). 보정명령을 받은 당일이 아니라 그 다음 날 영업시간 마감 전까지 보정을 마치면 각하되지 않는다.

각하와 기각은 어떻게 다른가

각하는 신청 자체의 절차적 흠을 이유로 받아들이지 않는 처분이고, 흠을 보정하거나 선행등기를 마친 뒤 다시 신청하면 등기가 실행된다(부동산등기법 제29조 단서). 즉 각하는 사건의 실체적 권리관계를 부정하는 것이 아니다.

보정 기한을 “보정명령일까지”로 오해하는 경우가 있으나, 2024. 9. 20. 개정으로 보정명령 다음 날까지로 명확해졌다(부동산등기법 제29조 단서). 각하 결정에 불복하려면 관할 지방법원에 이의신청을 한다(부동산등기법 제100조).

실무 체크포인트

• 각하 사유 1순위는 첨부정보 누락(제9호)이다. 등기필정보·인감증명·주소증명·위임장 중 하나만 빠져도 걸린다. 접수 전 첨부서류 체크리스트를 한 번 더 확인한다.
• 보정 기한은 “보정명령 다음 날까지”다(부동산등기법 제29조 단서, 2024. 9. 20. 개정). 명령일 당일까지로 잘못 알면 하루 차이로 각하된다. 명령을 받으면 다음 날 마감 전까지 보정을 끝낸다.
• 표시 불일치(제6·7·11호)는 보정이 아니라 선행등기가 답이다. 주소가 안 맞으면 등기명의인 표시변경등기, 대장이 안 맞으면 대장 정정·경정등기를 먼저 한 뒤 본 신청을 진행한다.
• 관할·등기능력·신청권한(제1~3호)은 보정 불가다. 이 셋은 접수 단계에서 미리 걸러야 한다 — 각하되면 취하 후 재신청밖에 없다.

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• 법령
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