대지사용권 분리처분금지

대지사용권 분리처분금지란 구분소유자가 전유부분과 대지사용권을 떼어 따로 처분하지 못하게 하는 원칙이다(집합건물법 제20조 제2항). 아파트 한 호실과 그에 딸린 땅 지분(대지권)을 분리해 거래할 수 없다는 뜻이다. 집과 땅이 따로 노는 것을 막아 법률관계를 단순화하기 위한 규정이다.

쉽게 말하면 — 아파트를 팔면서 “집만 넘기고 땅 지분은 내가 갖겠다”는 거래가 안 됩니다. 집과 땅 지분은 한 몸이라 항상 같이 움직입니다.

분리처분금지의 내용은 무엇인가

대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다(집합건물법 제20조 제1항). 전유부분을 팔면 대지사용권이 자동으로 따라간다는 뜻이다. 그리고 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항 본문). 한 사람이 여러 전유부분을 가진 경우, 그중 하나를 처분하면 따라가는 대지사용권의 몫은 전유부분 면적 비율로 정한다(집합건물법 제21조 제1항).

분리처분금지 대상인 대지사용권에는 공유지분 포기·상속인 부존재 시 다른 공유자에게 귀속된다는 민법 제267조가 적용되지 않는다(집합건물법 제22조). 대지사용권이 전유부분에서 떨어져 나가는 통로를 막기 위해서다.

집을 팔면 땅 지분이 자동으로 따라가고(제1항), 땅 지분만 따로 떼어 팔 수는 없습니다(제2항). 여러 호실을 가진 사람이 한 호실을 팔면 그 면적만큼의 땅 지분이 함께 넘어갑니다.

분리처분금지의 예외는 있는가

규약으로 달리 정하면 분리처분이 가능하다(집합건물법 제20조 제2항 단서). 규약이나 공정증서로 분리처분을 허용한 경우가 예외다(집합건물법 제3조 제3항 준용, 제20조 제4항). 다만 일반 분양 아파트·오피스텔에서는 이런 규약을 두지 않는 것이 통상이다.

규약으로 미리 정해 둔 경우에만 예외적으로 분리 거래가 됩니다. 보통의 아파트는 이런 규약이 없어 분리처분이 금지됩니다.

분리처분금지를 위반하면 어떤 효력이 있는가

분리처분금지에 위반한 처분은 무효다(집합건물법 제20조 제2항). 매매계약서에 “건물만 매도하고 대지권은 매도인이 보유한다”고 적어도 그 약정은 효력이 없다. 다만 분리처분금지는 그 취지를 등기(대지권 등기)하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(제3항). 즉 대지권 등기가 안 된 상태에서 사정을 모르고 토지나 건물만 따로 취득한 제3자는 보호될 수 있다. 그래서 대지권 등기가 분리처분금지를 제3자에게 관철시키는 안전장치가 된다.

“집만 판다”는 약정은 무효입니다. 다만 대지권 등기를 해 두지 않으면, 그 사정을 모르고 땅만 산 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 그래서 대지권 등기를 해 두는 것이 중요합니다.

실무 체크포인트

구분건물 이전등기 전에 대지권 등기 여부를 먼저 확인한다. 대지권이 등기되어 있으면 건물만에 관한 이전·저당권 등기 자체가 불가능하다(부동산등기법 제61조 제3항·제4항).
대지권 미등기 구분건물은 분리처분금지를 제3자에게 대항하지 못할 위험이 있다. 전유부분만 이전되더라도 대지사용권이 함께 이전되지만, 선의의 제3자 보호 문제가 생길 수 있어 대지권 등기 선행을 권한다(집합건물법 제20조 제3항).

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