건물분할·구분등기 신청

건물의 분할·구분이 있으면 원칙적으로 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 변경 전후의 건물 표시와 이를 증명하는 건축물대장 정보를 준비하고, 건물 일부에 전세권·임차권 등기가 있으면 권리가 남을 건물의 표시와 권리자 확인도 갖춘다(부동산등기규칙 제86조, 같은 규칙 제95조). 토지 분필은 분필등기 신청, 구분건물 표제부 일반은 구분건물 표제부등기 신청에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 건물 일부에 전세나 임대차 등기가 있는데 그 건물을 나누려면, 권리가 남을 건물의 표시를 적고 그 권리자의 확인을 붙입니다. 부속건물만 떼는 분할과, 한 건물을 구분건물로 만드는 구분은 등기부 만드는 방식이 다릅니다.

누구의 명의로 언제까지 신청하나

건물의 분할·구분은 부동산 표시를 바꾸는 등기이므로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 신청기한은 분할·구분 사실이 있는 때부터 1개월 이내다(같은 법 제41조 제1항). 아직 소유권보존등기 없이 표시등기만 있는 구분건물은 부동산등기법 제65조 각 호에 해당하는 사람이 신청해야 하므로, 일반적인 소유권 등기명의인 신청과 구별한다(같은 법 제41조 제2항).

신청할 등기소는 해당 건물 소재지를 관할하는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 대리인을 통해 신청하면 그 권한을 증명하는 정보를 붙인다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호). 공유관계이거나 표시등기만 있는 구분건물이라서 신청인을 확정하기 어렵다면 등기기록과 건축물대장의 명의부터 대조한다.

대장과 신청정보는 어떻게 준비하나

신청정보에는 변경 전과 변경 후의 건물 표시를 모두 제공해야 한다(부동산등기규칙 제86조 제1항). 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 외에는 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(같은 조 제3항). 기존 건물에서 무엇을 떼어 어느 건물로 만드는지 알 수 있도록 종전 표시와 새 표시를 대응시켜 작성한다.

대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제86조 제2항). 건축물대장만으로 모든 대지권 변동까지 증명할 수 있다고 보아서는 안 된다. 대지권 표제부의 구성은 구분건물 표제부등기 신청과 함께 확인한다.

건물 일부에 전세권·임차권이 있으면 무엇을 내나

건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있으면 권리가 존속할 분할·구분 후 건물의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제95조, 같은 규칙 제74조). 이에 관한 권리자의 확인이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(같은 규칙 제74조).

그 권리가 그 건물의 일부에만 존속할 때에는 그 부분에 관한 정보도 신청정보로 제공하고, 그 부분을 표시한 도면을 첨부정보로 제공하여야 한다(같은 조 후단). 건물에서는 제95조가 제74조를 준용하므로 지적도 대신 그 부분을 표시한 도면을 첨부정보로 제공한다. 방문신청을 하는 경우라도 등기소에 제공하여야 하는 도면은 전자문서로 작성하여야 하며, 그 제공은 전산정보처리조직을 이용하여 등기소에 송신하는 방법으로 하여야 한다(부동산등기규칙 제63조). 다만, 자연인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 등기신청을 하는 경우에는 그 도면을 서면으로 작성하여 등기소에 제출할 수 있다(같은 조 제1호·제2호).

부속건물을 떼면 등기기록은 어떻게 되나

갑 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 을 건물로 한 경우에 등기관은 을 건물에 관하여 등기기록을 개설한다(부동산등기규칙 제96조 제1항). 을 표제부에는 건물의 표시와 갑 기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하여야 한다(같은 항).

갑 건물의 표제부에는 남은 부분의 표시와 을 기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 종전 표시 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다(같은 조 제2항). 소유권과 그 밖의 권리등기의 전사·소멸·존속범위 기록에는 토지분필의 부동산등기규칙 제76조 및 같은 규칙 제77조를 준용한다(같은 규칙 제96조 제3항).

일반건물을 처음 구분하면

구분건물이 아닌 갑 건물을 갑 건물과 을 건물로 구분하면, 등기관은 구분 후의 갑·을에 대하여 등기기록을 각각 개설한다(부동산등기규칙 제97조 제1항). 종전 갑 기록의 표제부는 옮겨 기록한 뜻을 적은 뒤 말소 표시를 하고 그 등기기록을 폐쇄하여야 한다(같은 조 제2항).

개설한 기록에는 종전 소유권과 그 밖의 권리 등기를 옮겨 기록한다(같은 조 제3항). 소유권 외의 권리에는 다른 기록의 건물이 함께 그 권리의 목적이라는 뜻도 기록하여야 한다(같은 항). 이 경우 부동산등기규칙 제76조 제3항부터 제6항까지의 규정을 준용한다(같은 항 후단). 준용되는 제76조 제3항은 소유권 외의 권리의 등기명의인이 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공한 경우를 정한다. 그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기가 있으면 그 제3자의 승낙 또는 대항할 수 있는 재판 정보도 제공하여야 한다(같은 규칙 제76조 제5항). 방문신청을 하는 경우 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하면 그 제3자의 인감증명을 제출하여야 하지만, 그 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제4항).

이미 구분된 건물을 다시 나누면

구분건물인 갑 건물을 갑 건물과 을 건물로 구분한 경우에는 을 건물의 표제부에 표시와 옮겨 기록한 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제97조 제4항). 갑 표제부에는 남은 부분과 을에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고 종전 표시 등기를 말소하는 표시를 한다(같은 조 제5항). 이 경우에도 같은 규칙 제76조 및 같은 규칙 제77조를 준용한다(같은 규칙 제97조 제6항).

보정과 완료 확인은 어떻게 하나

대장과 등기신청의 건물 표시가 맞지 않거나 필요한 첨부정보를 빠뜨리면 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제9호·제11호). 등록면허세나 등기신청수수료 등 납부의무도 확인한다(같은 조 제10호, 부동산등기 비용 총정리). 보정 가능한 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(같은 조 단서).

등기 완료 통지를 받으면 새 표제부뿐 아니라 소유권과 기존 담보·용익권의 기록도 함께 확인한다(부동산등기법 제30조). 부속건물 분할은 새 건물 기록과 종전 건물의 남은 표시, 일반건물의 첫 구분은 종전 기록 폐쇄와 새 기록 개설, 기존 구분건물의 재구분은 을 건물의 표시와 갑 건물의 남은 부분의 표시를 각각 대조한다(부동산등기규칙 제96조, 같은 규칙 제97조). 부속건물 분할이나 구분건물 재구분에서 권리가 건물의 일부분에만 존속하도록 신청했다면 그 권리의 등기에 존속할 부분이 기록됐는지 확인한다(부동산등기규칙 제77조 제2항, 같은 규칙 제96조 제3항·제97조 제6항).

실무 체크포인트

신청인은 원칙적으로 건물 소유권의 등기명의인이고, 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청한다. 표시등기만 있는 구분건물은 제41조 제2항의 신청인 특칙을 확인한다(부동산등기법 제41조).
변경 전후 표시를 대응시키고 이를 증명하는 건축물대장을 준비한다. 대지권 변동은 규약·공정증서 등 별도 증명정보를 확인한다(부동산등기규칙 제86조).
건물 일부에 전세권·임차권 등기가 있으면 권리가 존속할 건물의 표시와 권리자 확인 정보를 낸다(부동산등기규칙 제95조, 같은 규칙 제74조).
그 권리가 일부에만 남으면 해당 부분을 신청정보에 적고 그 부분을 표시한 도면을 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제95조, 같은 규칙 제74조 후단).
부속건물 분할은 을 기록을 개설하고 갑 표제부의 남은 부분을 고친다(부동산등기규칙 제96조 제1항·제2항).
일반건물의 첫 구분은 종전 기록을 폐쇄하고, 이미 구분된 건물의 재구분은 표제부를 고친다(부동산등기규칙 제97조 제1항·제2항·제4항·제5항).
권리 소멸 승낙이나 대항할 수 있는 재판 정보를 제공하면 그 권리가 소멸한 뜻이 기록되고, 그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리 등기가 있으면 그 자의 승낙·재판 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제76조 제3항부터 제5항까지, 같은 규칙 제96조 제3항, 같은 규칙 제97조 제3항·제6항).