명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기

명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기는 실명법 제8조(종중·배우자·종교단체 특례)·제11조 제1항 단서에 해당하거나 시행 전 명의신탁을 제11조의 기간 안에 실명등기할 때만 수리된다(등기예규 제1702호 3. 단서). 할 수 있는 경우라면 명의신탁자와 명의수탁자가 공동으로 신청하고, 수탁자가 협력하지 않으면 확정판결을 받아 명의신탁자가 혼자 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항).

쉽게 말하면 — 갑이 배우자 을의 이름으로 등기해 둔 집을 자기 이름으로 되돌리는 경우입니다. 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 한 것이 아니라면 실명법의 배우자 특례에 해당해(실명법 제8조 제2호) 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 할 수 있습니다. 을이 협조하면 둘이 함께 신청하고, 협조하지 않으면 확정판결을 받아 갑 혼자 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항). 실명법 제8조의 특례나 제11조 제1항 단서에 해당하지 않고, 실명법 시행 전 명의신탁을 정해진 기간 안에 실명등기하는 경우도 아니라면 이 등기는 받아들여지지 않으므로 다른 회복 방법을 찾아야 합니다(등기예규 제1702호 3.).

명의신탁 해지로 이전등기를 할 수 있는 경우는 언제인가

명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 또는 소유권이전등기말소등기의 신청은 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1702호 3.). 다만 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 실명법) 제8조·제11조 제1항 단서에 해당하거나 시행 전 명의신탁을 같은 법 제11조의 기간 안에 실명등기하는 경우는 그렇지 않다(같은 예규 3. 단서). 명의신탁약정은 부동산에 관한 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 그 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정이다(실명법 제2조 제1호 본문). 실명법은 명의신탁약정을 무효로 한다(실명법 제4조 제1항). 등기를 남의 이름으로 해 둔 실제 권리자가 명의신탁자, 이름을 빌려 준 등기명의인이 명의수탁자다.

명의신탁약정의 뜻과 유형은 명의신탁에서 설명한다. 명의신탁은 「신탁법」에 따른 신탁과 다른 제도다. 이 등기를 할 수 있는 경우는 실명법 제8조의 특례에 해당하는 경우, 같은 법 제11조 제1항 단서에 해당하는 경우, 실명법 시행 전 명의신탁을 같은 법 제11조가 정한 기간 안에 실명등기하는 경우로 나뉜다(등기예규 제1702호 3. 단서). 상호명의신탁(구분소유적 공유)은 처음부터 명의신탁약정에서 제외되고(실명법 제2조 제1호 단서 나목), 판결로 신청하면 등기관이 판결 이유를 고려해 상호명의신탁인지 심사하는 대상이다(등기예규 제1786호 6.나.2)).

종중·배우자·종교단체 특례

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 실명법 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 않는다(실명법 제8조).

종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우(제1호)
배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우(제2호)
종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우(제3호)

이 특례에 해당할 때 명의신탁약정과 그 등기의 효력은 명의신탁에서 설명한다. 제3호는 2013. 7. 12. 개정으로 들어왔고, 그 전에 종교단체 명의로 산하 조직의 부동산을 등기한 경우에도 같은 목적 요건을 갖추면 법률 제4944호의 시행일로 소급해 적용한다(실명법 부칙(2013. 7. 12.) 제2조).

대법원은 2002년 결정에서, 명의신탁등기가 실명법에 따라 무효로 된 뒤라도 명의신탁자가 수탁자와 혼인해 법률상 배우자가 되고 특례의 예외사유에 해당하지 않으면 그때부터 특례가 적용되어 유효로 된다고 보았다(2001마1235 결정요지 [1]).

실명법 시행 전 명의신탁

법률 제4944호 실명법은 1995. 7. 1. 시행됐다(등기예규 제1702호 1.). 그 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자는 시행일부터 1년의 기간(유예기간) 안에 실명등기하여야 한다(실명법 제11조 제1항 본문). 실명등기는 명의수탁자 명의로 된 등기를 실제 권리자 명의로 바꾸는 등기다. 한편 실명법 시행 전에 명의신탁약정을 했더라도 시행 후에 그 약정에 의한 등기를 했으면 실명법 제4조가 적용된다(실명법 부칙(1995. 3. 30. 법률 제4944호) 제2조 제2항).

다음 중 하나에 해당하면 실명등기 기간을 다르게 센다.

실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내(실명법 제11조 제3항)
실명법 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내(실명법 제11조 제4항)

제4항의 「부동산물권에 관한 쟁송」에 대해 대법원은 1999년, 유예기간 안에 실명등기를 하지 않은 명의신탁자가 유예기간이 지난 뒤 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 청구한 사건에서 다음과 같이 보았다(98다1027).

명의신탁자가 당사자로서 해당 부동산에 관하여 자신이 실권리자임을 주장하여 이를 공적으로 확인받기 위한 쟁송이면 족하므로, 명의신탁자가 기존 명의신탁약정에 기하여 직접 쟁송을 제기한 경우뿐만 아니라 명의신탁 관계를 부정당하여 제소당한 경우도 포함된다. 다만 적어도 다툼의 대상인 권리관계가 확정되기 전까지는 실명등기를 할 수 없는 쟁송이어야 한다(98다1027 판결요지 [2]).
가처분은 피보전권리를 보전하기 위한 것이지 실권리자의 권리를 공적으로 확인받기 위한 절차가 아니어서 이 쟁송에 해당하지 않는다. 그 본안소송이 실명법 시행 전 또는 유예기간 중에 제기되지 아니한 이상 명의신탁약정은 무효로 되므로, 이를 원인으로 한 소유권이전등기청구는 허용될 수 없다(같은 판결요지 [3]).

실명법 제11조 제1항 단서는 다음 두 경우를 유예기간 안의 실명등기 의무에서 뺀다.

공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)
종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우

뒤의 경우에 해당하는 단체와 부동산은 실명법 시행령 제5조가 정한다. 「종교단체, 향교 등」은 다음 중 하나다(같은 조 제1항).

법인 또는 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따라 등록번호를 부여받은 법인 아닌 사단·재단으로서 종교의 보급 기타 교화를 목적으로 설립된 종단·교단·유지재단 또는 이와 유사한 연합종교단체(종단)와 개별단체
종단에 소속된 법인 또는 단체로서 종교의 보급 기타 교화를 목적으로 설립된 것(소속종교단체)
「향교재산법」에 따른 향교재단법인과 개별 향교, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 문화유산으로 지정되거나 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 자연유산으로 지정된 서원

「대통령령으로 정하는 부동산」은 종단과 소속종교단체 사이에 명의신탁한 부동산, 그리고 위 종교단체·향교 등이 그 고유목적을 위하여 사용하는 농지(농지에 정착된 건축물을 포함한다)다(같은 조 제2항).

상호명의신탁과 계약명의신탁

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우는 명의신탁약정에서 제외된다(실명법 제2조 제1호 단서 나목). 등기선례 제200502-3호도 이를 「이른바 상호명의신탁」이라 하며 실명법에서 정한 명의신탁 약정의 범위에서 제외되는 경우로 본다. 이런 상호명의신탁(구분소유적 공유) 관계를 해소하는 방법은 구분소유적 공유에서 설명한다.

명의수탁자가 부동산 물권을 취득하는 계약의 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그 물권변동을 무효로 하지 않는다(실명법 제4조 제2항 단서). 이 경우 명의신탁자와 명의수탁자의 관계는 명의신탁에서 설명한다.

해당 여부 확인

먼저 등기사항증명서에서 현재 소유명의인이 누구인지(배우자, 종중원, 종교단체 등)와 그 명의의 등기가 1995. 7. 1. 전에 된 것인지를 본다. 배우자 특례를 주장하려면 혼인 관계를, 종중 특례를 주장하려면 그 부동산이 종중 소유라는 사정을 함께 정리해 둔다.

특례에 해당하지 않으면 어떻게 되나

유예기간 안에 실명등기를 하지 않은 시행 전 명의신탁은 그 뒤 약정이 무효가 되어, 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 때」로 각하된다(97마384 결정요지 [1]). 그 약정에 따른 등기도 무효가 되지만, 수탁자가 물권 취득 계약의 당사자이고 상대방이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 그 물권변동이 무효로 되지 않는다(실명법 제12조 제1항, 같은 법 제4조 제2항 단서). 어느 경우든 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 신청은 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1702호 3.). 이 1997년 결정은 1971년에 한 명의신탁을 유예기간이 지난 1996년 8월에 해지 원인으로 신청한 사안이다. 결정이 근거로 든 규정은 당시 부동산등기법 제55조 제2호이고, 현행법에서는 부동산등기법 제29조 제2호 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」가 같은 사유를 정한다.

실명법 시행 뒤에 한 명의신탁약정은 같은 법 제8조 특례에 해당하지 않으면 무효이고(실명법 제4조 제1항), 그에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 원칙적으로 무효다(같은 조 제2항 본문). 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그 물권변동을 무효로 하지 않는다(같은 항 단서). 물권변동이 무효이든 이 단서로 유효이든, 이런 명의신탁의 해지를 원인으로 한 이전등기 신청은 수리하지 않는다(등기예규 제1702호 3.).

대법원은 과징금을 부과받은 명의신탁자에게 「자기 명의로 등기하여야 한다」고 한 실명법 제6조 제1항이 공법상의 의무를 부과할 뿐이고, 명의수탁자에게 직접 등기를 청구할 사법상의 권리를 만들지 않는다고 보았다(97마384 결정요지 [2]). 무효인 명의신탁에서 명의신탁자가 쓸 수 있는 회복 방법은 명의신탁에서, 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기 절차는 진정명의회복 소유권이전등기에서 설명한다.

누가 어떻게 신청하나

명의신탁자(등기권리자)와 수탁자(등기의무자)가 공동으로 신청하고, 수탁자가 협력하지 않으면 등기절차 이행 확정판결을 받아 명의신탁자가 혼자 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항). 등기권리자는 이 등기로 소유권을 얻는 사람, 등기의무자는 소유권을 넘겨주는 등기명의인이다.

공동신청

공동신청에서는 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 등기필정보 등을 신청정보로 낸다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호·제6호·제7호). 종중처럼 법인 아닌 사단이 신청인이면 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호도 신청정보로 낸다(같은 조 제2항).

종중이 낼 서면 일반은 종중 명의 부동산등기 절차에서, 방문신청 때의 인감증명은 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다. 명의수탁자가 등기필정보를 잃어버렸으면 등기필정보 분실 대처를 본다.

판결에 의한 단독신청

판결만이 아니라 화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등도 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있으면 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 2.다.1)). 확정되지 아니한 가집행선고가 붙은 판결로 등기를 신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다(같은 예규 2.나).

판결로 혼자 신청할 때 명의수탁자 쪽 서류가 필요한지는 아래 「무엇을 첨부하나」에서 설명한다. 판결로 하는 소유권이전등기 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 다룬다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

등기원인은 「명의신탁해지」로 적고(등기선례 제201211-6호 1.), 판결로 신청하면 판결 주문에 적힌 등기원인과 그 연월일을 적는다(등기예규 제1786호 4.가.1)). 2012년 회답한 이 선례 1.은 배우자 명의로 소유권이전등기를 한 경우 조세포탈·강제집행의 면탈·법령상 제한의 회피를 목적으로 하는 경우가 아닌 한 유예기간과 관계없이 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 했다. 같은 선례 2.는 같은 부동산에 명의신탁 해지 후의 소유권이전청구권을 보전하는 가등기를 하는 사안이다. 이 선례는 해지약정의 예약을 하고 그 예약에 따른 청구권을 보전하는 가등기라면 등기원인이 「명의신탁해지약정 예약」이 된다고 회답했다. 농지 소유권이전등기 예규도 등기원인의 하나로 「명의신탁해지」를 든다(등기예규 제1635호 2.가.(1)).

판결이나 화해조서 등에 원인이 적혀 있지 않으면 다음과 같이 적는다.

판결 주문에 등기원인과 그 연월일이 없으면 등기원인은 「확정판결」, 연월일은 「판결선고일」로 적는다(등기예규 제1786호 4.가.2)).
화해조서·인낙조서 등에 등기신청에 관한 의사표시와 등기원인·연월일이 적혀 있으면 그대로 적는다(같은 예규 4.다.1)).
화해조서 등에 등기원인과 연월일이 없으면 등기원인은 「화해」, 「인낙」, 「화해권고결정」, 「조정」 또는 「조정에 갈음하는 결정」 등으로, 연월일은 「조서기재일」 또는 「결정확정일」로 적는다(같은 예규 4.다.2)).

공동신청에서 신청정보에 「등기원인과 그 연월일」을 적게 한 부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호는 명의신탁 해지의 연월일을 어느 날로 할지는 정하지 않는다. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않으면 각하 사유이므로(부동산등기법 제29조 제8호), 신청정보의 연월일은 해지증서 등 원인 증명 서면에 적힌 날과 맞아야 한다. 해지의 어느 날을 연월일로 할지는 이 조문들이 정하지 않고 이를 정한 선례도 찾지 못했으므로, 신청 전에 관할 등기소에 확인한다. 신청정보의 해당 칸은 「등기원인과 그 연월일: [○년 ○월 ○일] 명의신탁해지」처럼 적는다(대괄호는 신청인이 채우는 칸이다).

무엇을 첨부하나

등기원인증명정보로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결뿐 아니라 화해조서·인낙조서나 당사자 합의에 근거한 명의신탁해지증서를 낼 수 있다(등기선례 제2-313호). 1988년 회답한 이 선례는 이 가운데 어느 것을 내도 무방하다고 했다. 명의신탁해지증서(해지약정서)는 명의신탁 관계를 끝내기로 한 당사자의 합의를 적은 서면이다.

준비할 것

등기원인증명정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 판결이면 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부하여야 한다(등기예규 제1786호 5.가.1)). 조정조서·화해조서·인낙조서는 확정증명서가 필요 없고, 조정에 갈음하는 결정정본이나 화해권고결정정본은 확정증명서를 붙인다(같은 예규 5.가.2)·3)).
검인. 1990년 회답한 등기선례 제3-62호는 명의신탁계약을 해지하고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 부동산등기 특별조치법 제3조의 「계약에 의한 소유권이전」으로 보아 검인을 받아야 한다고 했다. 검인은 계약서나 판결서에 부동산 소재지 시장·군수·구청장 등의 확인을 받는 절차다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 등기원인증명이 집행력 있는 판결서나 판결과 같은 효력을 갖는 조서이면 그 판결서 등에 검인을 받는다(같은 조 제2항). 검인 신청 방법은 검인에서 설명한다.
판결로 단독신청하는 등기권리자는 자기 주소를 증명하는 서면만 내면 된다(등기예규 제1786호 5.라.1)가)). 판결의 피고 주소가 등기기록과 다를 때의 동일인 증명은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.
토지대장·임야대장·건축물대장 정보 등 부동산의 표시를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호). 그 밖의 일반 첨부정보는 첨부정보에서 다룬다.
농지이면 농지취득자격증명. 아래 「농지면 무엇이 다른가」에서 설명한다.
취득세 납부 정보와 국민주택채권 매입 정보. 부동산등기 비용 총정리와 국민주택채권 매입 의무에서 설명한다.

내지 않아도 되는 것

「조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우」에 해당함을 증명하는 서면. 2012년 등기선례 제201211-6호 1.은 배우자 명의로 소유권이전등기를 한 사안에서, 1998년 등기선례 제5-637호는 종중원의 공유로 명의신탁한 종중 부동산을 종중 명의로 이전하는 사안에서 이 서면이 필요 없다고 회답했다. 두 선례는 배우자·종중 사안에 대한 회답이고 종교단체 명의신탁에서 이 서면이 필요한지는 다루지 않으므로, 종교단체 사안이면 신청 전에 관할 등기소에 이 서면을 내야 하는지 문의한다.
판결이면 송달증명서(등기예규 제1786호 5.가.4)). 집행문도 원칙적으로 필요 없지만, 선이행·상환이행·조건부이행 판결이면 붙인다. 다만 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 각각 독립적으로 적혀 있으면 붙이지 않는다(같은 예규 5.나).
등기원인증명정보가 집행력 있는 판결이면 등기원인에 대한 제3자의 허가·동의·승낙 정보(부동산등기규칙 제46조 제3항 본문). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(같은 항 단서).
승소한 등기권리자가 판결로 단독신청하면 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보(등기예규 제1786호 5.바).

유효기간

인감증명 등 첨부서면의 유효기간은 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

농지면 무엇이 다른가

자연인·영농조합법인 등이 농지에 대해 명의신탁해지를 원인으로 이전등기를 신청하면 농지취득자격증명을 첨부해야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 이 예규에서 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이고, 언제 조성·등록전환·지목변경됐는지는 묻지 않는다(같은 예규 1.).

자연인과 농업법인

첨부 대상은 자연인, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 영농조합법인, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 이 예규가 농지취득자격증명 없이 신청할 수 있다고 정한 경우(같은 예규 3.) 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

도시지역 내의 농지. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(같은 예규 3.바).
「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 예규 3.사). 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지는 이와 달리 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(같은 예규 2.나).
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면으로 증명되는 토지(같은 예규 3.타). 대법원은 2012년 결정에서 농지가 아님을 증명하는 서면에는 그 토지가 농지법이 규정한 농지에 해당하지 않는다는 사유가 구체적으로 기재되어 있어야 한다고 보았다(2012마336).

판결로 신청하는 경우에도 등기원인은 명의신탁해지이므로, 위 면제 사유(같은 예규 3.)에 해당하지 않으면 같은 예규 2.가.(1)에 따라 농지취득자격증명을 첨부한다.

종중

종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없어, 종원을 상대로 명의신탁해지 이전등기 판결을 받아도 그 판결로 종중 명의 등기를 신청할 수 없다(부동산등기선례 제201810-7호 1.). 2018년 회답한 이 선례는 종중이 농지의 소유명의인인 종원 갑을 상대로 승소판결을 받은 사안이다. 이 사안에서도 다음 중 하나를 첨부정보로 내면 종중 명의로 이전등기를 신청할 수 있다.

농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여, 해당 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급 증명서(같은 선례 1., 등기예규 제1635호 4.)
지목이 농지라도 실제 현황이 「농지법」 제2조 제1항의 농지에 해당하지 않는 경우, 관할 시·구·읍·면장이 발행한 「신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함」이라는 사유가 기재된 자격증명 미발급 통보서(같은 선례 2.)

그 판결의 효력은 원칙적으로 당사자인 원고 종중과 피고 종원에게만 미친다. 그래서 종중이 총회에서 다른 종원인 자경 농업인 을에게 이전등기하기로 결의했더라도 그 판결로 을 명의의 이전등기를 신청할 수는 없다(부동산등기선례 제201810-7호 3.). 종중 명의 등기 일반은 종중 명의 부동산등기 절차에서 설명한다.

판결로 신청하면 등기관은 무엇을 보나

등기관은 원칙적으로 판결 주문만 본다. 다만 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기절차를 명한 판결이면, 그 명의신탁이 실명법에서 예외적으로 유효하다고 보는 상호명의신탁, 배우자 또는 종중에 의한 명의신탁인지 가리기 위해 판결 이유를 고려하여 신청에 대한 심사를 하여야 한다(등기예규 제1786호 6.나.2)). 원칙은 판결 주문에 나타난 등기권리자와 등기의무자, 이행의 대상인 등기의 내용이 등기신청서와 부합하는지를 심사하는 것으로 족하다는 것이다(같은 예규 6.가).

2005년 회답한 등기선례 제200502-3호(선례변경)는 명의신탁해지 판결에 의한 신청에서, 그 명의신탁이 상호명의신탁이나 특례(실명법 제8조, 제11조 제1항 단서)에 해당하지 않으면서 다음 중 하나에 해당하면 등기관이 각하하여야 한다고 했다.

판결문상의 사건번호로 보아 유예기간(1995. 7. 1.~1996. 6. 30.)이 지난 후에 소를 제기하였음을 알 수 있는 경우
판결 주문 또는 이유 중의 판단으로 볼 때 명의신탁의 약정일이 실명법 시행일(1995. 7. 1.) 이후인 경우

대법원 2002년 결정의 사안은 실명법에 따라 명의신탁등기가 무효가 된 뒤 명의신탁자가 명의수탁자와 혼인해 법률상 배우자가 되었다고 주장한 경우다. 이 사안에서 대법원은 신청인이 확정판결에 기하여 소유권이전등기를 신청하고 있는 경우에 등기관이 실명법 제8조 제2호의 특례에 해당하는지 여부에 관하여 다시 심사해 유·무효를 가리는 것은 형식적 심사권의 범위를 넘어 허용될 수 없다고 보았다(2001마1235 결정요지 [2]). 그 사안에서 대법원은 각하결정을 취소하고 등기관에게 신청을 수리해 등기를 실행하라고 명했다. 판결 이유 심사 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

수탁자가 사망했으면 어떻게 하나

종중이 등기명의인의 상속인들을 상대로 명의신탁해지 이전등기 판결을 받았고 해지일이 명의인 사망 뒤라면, 상속인들 앞으로 상속등기를 먼저 한 뒤 종중 앞으로 이전등기를 한다(등기선례 제6-117호). 1999년 회답한 이 선례는 종중이 등기부상 피상속인 명의 부동산에 관하여 그 상속인들을 상대로 판결을 받은 사안이다.

같은 선례는 피상속인과 매매 등의 원인행위가 있었으나 등기신청을 하지 않고 있는 사이에 상속이 개시된 경우에는, 상속인이 상속등기를 거칠 필요 없이 상속을 증명할 수 있는 서류를 첨부해 피상속인으로부터 바로 매수인 등 앞으로 이전등기를 신청할 수 있다고도 했다. 상속등기 신청 방법은 상속등기에서 설명한다.

각하되면 어떻게 다투나

이 등기 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」 등 부동산등기법 제29조 각 호의 사유가 있으면 각하되고, 각하 결정을 다투는 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 다룬다. 명의신탁이 무효인 경우의 각하는 위 「특례에 해당하지 않으면 어떻게 되나」, 판결로 신청한 경우의 각하는 「판결로 신청하면 등기관은 무엇을 보나」에서 설명했다.

다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 부분을 보정하였을 때에는 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).

취득세는 언제까지 내나

취득세는 취득한 날부터 60일 이내가 원칙이고 무상취득(상속 제외)은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내인데, 지방세법 제20조는 명의신탁해지를 어느 쪽에 넣는지 따로 정하지 않는다(지방세법 제20조 제1항). 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다(같은 조 제4항).

명의신탁 해지로 받는 이전에 어느 기한과 세율이 적용되는지는 신고 전에 부동산 소재지 시·군·구 세무 부서에 문의한다. 세율과 과세 여부는 취득세 원인별 총정리에서, 등록면허세와 그 밖의 비용은 부동산등기 비용 총정리·국민주택채권 매입 의무에서 설명한다.

실무 체크포인트

특례의 두 요건을 함께 본다. 종중·배우자·종교단체 명의신탁 가운데 어느 하나에 해당하고, 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않아야 실명법 제4조부터 제7조까지 등이 적용되지 않는다(실명법 제8조).
무효인 명의신탁이면 다른 회복 방법을 찾는다. 실명법 제8조·제11조 제1항 단서에 해당하지 않고 시행 전 명의신탁의 실명등기 기간도 지났으면 이 등기는 수리되지 않으므로(등기예규 제1702호 3.), 명의신탁과 진정명의회복 소유권이전등기에서 회복 방법을 본다.
판결이면 주문의 등기원인과 날짜를 그대로 옮긴다. 판결 주문에 적힌 등기원인과 그 연월일을 적고, 주문에 없으면 「확정판결」과 판결선고일을 적는다(등기예규 제1786호 4.가).
해지증서도 판결서도 검인을 받는다. 1990년 선례는 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기를 계약에 의한 소유권이전으로 보아 검인 대상이라 했고(등기선례 제3-62호), 원인증명이 판결서 등이면 그 판결서 등에 검인을 받는다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항).
목적 요건 증명 서면은 배우자·종중원 공유 사안에서 내지 않는다. 배우자 명의 소유권이전등기 사안(등기선례 제201211-6호 1.)과 종중원 공유로 명의신탁한 종중 부동산 사안(등기선례 제5-637호)의 회답이다.
농지면 판결이 있어도 면제 사유가 아니면 농지취득자격증명을 준비한다. 자연인·영농조합법인 등이 신청할 때 첨부 대상이다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 같은 예규 3.의 사유에 해당하면 첨부하지 않는데(같은 예규 2.가.(1) 단서), 도시지역 내 농지(녹지지역 안은 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다)와 농지전용협의를 완료한 농지가 그 예다. 종중은 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한한 위토대장 소관청 증명서나 농지 아님이 기재된 자격증명 미발급 통보서가 있을 때만 종중 명의로 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201810-7호 1.·2.).
판결이 있어도 각하될 수 있다. 상호명의신탁이나 특례에 해당하지 않으면서 사건번호로 유예기간이 지난 뒤 소를 제기했음을 알 수 있거나 약정일이 1995. 7. 1. 이후로 보이면 각하한다는 선례가 있다(등기선례 제200502-3호).
종중 판결에서 해지일이 명의인 사망 뒤면 상속등기를 먼저 한다. 종중이 상속인들을 상대로 받은 판결 사안의 회답이다(등기선례 제6-117호).
취득세는 등기 신청서 접수일까지 신고·납부한다. 신고·납부기한 안에 등기하려는 경우의 기준이다(지방세법 제20조 제4항).