정비사업조합 등기실무

재건축·재개발 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 등기하는 때에 성립한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항). 인가만으로는 법인이 되지 않는다. 설립등기 사항의 기본 목록은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조가 정한 일곱 범주다. 다만 임원을 등기할 때에는 주민등록번호도 적고, 대표권 없는 임원의 주소는 적지 않는다(법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제2조). 정관이 정한 직무대행자처럼 법정 등기사항이 아닌 지위는 설립등기에 적지 못한다.

설립등기 사항 목록이 조합 등기 전체의 목록은 아니다. 등기사항의 변경은 준용되는 민법 제52조가, 해산·청산등기는 민법 제85조·민법 제94조가 각각 정한다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 분사무소 설치와 사무소 이전은 법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조·법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2가 정한다.

법원의 이사 직무집행정지·직무대행자 가처분을 정한 민법 제52조의2는 규칙의 준용 목록에서 오지 않는다. 규칙이 특수법인의 등기에 준용하는 민법은 제50조부터 제52조까지와 제85조·제94조이고, 제52조의2는 그 목록에 없다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항, 특수법인 등기). 조합에 이 조문이 오는 길은 도시 및 주거환경정비법 제49조다. 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하므로, 가처분 등기의 근거는 규칙이 아니라 이 준용조문에서 찾는다.

언제 무엇을 등기하나

조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 등기한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항). 조합은 그 등기로 성립하므로 등기가 성립요건이다.

두 날짜를 구별한다. 30일의 기산점은 조합설립인가를 받은 날이고, 등기부에 적는 등기사항은 설립인가일이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조 제4호).

도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조가 정한 기본 등기사항은 일곱 범주다.

변경등기는 언제 하나

등기한 사항이 변경되면 3주간 내에 변경등기를 한다. 조합에 준용되는 민법 제52조가 근거다(도시 및 주거환경정비법 제49조, 민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 다만 관청의 허가가 필요한 변경사항은 허가서가 도착한 날부터 등기기간을 센다(민법 제53조). 등기하기 전에는 그 변경사항으로 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제54조).

분사무소를 설치하거나 사무소를 이전하는 경우에는 법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조·법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2가 정하는 바에 따라 등기한다. 이 특례법에는 기간이 없다. 분사무소 설치의 등기기간은 규칙이 준용하는 민법 제50조에서 오며, 주사무소 소재지에서 3주일 내에 분사무소의 소재지와 설치 연월일을 등기한다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 변경등기의 3주간과 기산점이 다르므로 함께 관리한다.

사무소 이전도 같은 구조다. 등기사항은 특례법 제3조의2가, 기간은 규칙이 준용하는 민법 제51조가 정한다. 주된 사무소를 이전하면 종전 소재지 또는 새 소재지에서, 분사무소를 이전하면 주된 사무소 소재지에서 각각 3주일 내에 새 소재지와 이전 연월일을 등기한다.

임원이 바뀌면 무엇을 등기하나

조합장·이사·감사가 바뀌면 임원변경등기를 하고, 대의원 지위 자체는 등기하지 않는다. 인원·임기·선임·변경 신고와 취임승낙·사임의 증명방법은 정비사업조합 임원변경등기에서 자세히 설명한다.

선임·신고와 임기

임원의 선임·해임은 원칙적으로 총회가 의결한다. 다만 정관에 따라 임기 중 빈자리를 보궐선임할 때에는 대의원회가 대신할 수 있으며, 조합장은 이 예외에서 제외된다. 이 예외는 해임에는 적용되지 않는다. 이사·감사와 대의원의 수는 법령이 정한 범위에서 정관으로 정한다.

조합은 법에 따른 총회 또는 대의원회 의결을 거친 임원·대의원 변경을 시장·군수등에게 신고한다. 이 경우 변경인가를 다시 받지 않으며, 총회 의결을 거친 조합장 중임등기에도 변경인가서를 붙이지 않는다. 신고 수리 절차와 등기기간은 별개이므로, 수리를 기다린다는 이유만으로 앞 절의 변경등기 기간이 미뤄지는 것은 아니다. 조합장은 그대로이고 성명·주소만 바뀐 경우도 경미한 변경 신고 대상이지만, 임원 선임 의결을 거쳐야 하는 경우와 구별한다.

최초 임원의 임기는 설립등기일부터 시작한다는 선례가 있으나, 정관과 판례를 함께 보아야 한다. 최초 창립총회에서 선출된 임원의 임기를 설립인가일부터 시작하도록 정한 재개발조합 사건에서, 대법원은 최초 조합장의 임기와 퇴직급여 상당 보수의 계속근무기간을 인가일부터 계산했다. 법인 성립 시점이나 등기원인·신청기한을 판단할 때 이 기산일을 그대로 적용하는 것은 아니다. 임기는 법정 상한 안에서 정관으로 정하고 연임할 수 있다. 다만 상한을 신설한 개정법 시행 전에 선출·연임한 경우에는 그 임기에만 종전 규정이 적용된다. 같은 사람이 개정법 시행 후 다시 연임한 임기까지 예외가 이어지는 것은 아니다.

직무대행자의 신청과 등기

정관상 직무대행자의 지위는 등기하지 못한다. 다만 정관이 조합장 궐위 시 부조합장의 대행을 정했고, 총회에서 조합장을 해임한 뒤 후임자를 선임하지 않았다면 부조합장이 해임등기를 신청할 수 있다. 자신의 대행자 지위를 등기하는 것과는 다르다.

법원이 이사의 직무집행을 정지하거나 직무대행자를 선임하는 가처분을 하면 이를 등기해야 한다. 그 가처분을 변경·취소한 경우도 등기해야 한다. 시장·군수등이 법에 따라 전문조합관리인을 선정하면 그 성명·주소를 등기한다. 총회가 법정 의결요건을 갖추어 선정을 요청하고 그 요청에 따라 시장·군수등이 선정한 경우에는, 관리인이 업무를 대행할 임원이 당연퇴임하므로 퇴임등기도 필요하다.

결의와 인감·승낙서류

등기관은 관계법령·등기기록·신청서·첨부서면을 바탕으로 총회나 적법한 보궐선임을 하는 대의원회의 소집절차와 결의 과정·내용도 심사한다. 등기할 사항에 무효·취소 원인이 있으면 신청을 각하한다. 다만 보정 가능한 신청의 잘못은 보정명령에 따른 법정 기한 안에 고치면 그 잘못을 이유로 각하하지 않는다. 새로 선임된 조합장은 종전 조합장과 다른 인감을 제출해 그 인감으로 신청할 수 있다.

조합장·이사·감사 개인의 취임승낙·사임 서면은 다음 방법 중 하나로 증명한다.

• 신고 인감을 그 서면에 날인하고 인감증명을 붙인다.
• 그 서면에 본인이 기명날인 또는 서명했다는 공증인의 인증서면을 붙인다.
• 본인서명사실확인서를 제출하고 해당 서면에 서명한다.
• 전자본인서명확인서 발급증을 제출하고 해당 서면에 서명한다.

등기소에 인감을 제출한 사람이 중임·사임하면, 등기소에 제출한 그 인감을 날인한 중임승낙·사임 서면으로 갈음할 수 있다. 외국인은 취임승낙·사임 서면에 본국 관청에 신고한 인감을 날인하고 인감증명을 붙이거나, 그 서면에 본인이 서명했다는 본국 관청의 증명서면을 붙일 수도 있다. 개인 서면의 서명 대체가 조합의 등기소 제출 인감까지 대신하는 것은 아니다. 증명서를 준비할 때에는 상세 글에서 서류별 발행시기 요건도 확인한다.

신청착오로 명칭을 잘못 등기했으면 어떻게 하나

도시정비법상 특수법인인 재건축조합을 신청착오로 사단법인으로 설립등기해 「사단법인 ○○아파트 재건축조합」으로 잘못 등기한 경우, 조합장은 명칭과 등록번호의 경정등기를 신청할 수 있다(상업등기선례 제2-120호).

지배인을 둘 수 있나

둘 수 없다. 지배인을 선임할 수 있는 자는 상인인데(상법 제10조), 대법원은 조합원을 위한 봉사를 목적으로 하고 영리를 목적으로 하지 않는 협동조합은 상인이라 할 수 없다고 판시했다(99다53292). 정비사업조합도 조합원(토지등소유자)의 사업을 위한 비영리 조직이라는 점에서 같다. 일부 협동조합이 특정 범위에서 상인성을 인정받는 경우에도 지배인은 영업 전반에 미치는 포괄적 대리권을 가지므로 그 특정 범위와 양립하지 않아 결론이 바뀌지 않는다(상업등기선례 제202108-1호).

조합끼리 합병할 수 있나

합병에 따른 등기신청은 수리되지 않는다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조가 총회 의결사항으로 합병을 들고 있더라도, 도시정비법 본문과 도시 및 주거환경정비법 제49조가 준용하는 민법 중 사단법인에 관한 규정에 법인의 합병에 관한 규정이 전혀 없기 때문이다. 합병 절차, 권리의무의 귀속, 채권자보호에 관한 근거가 없다(상업등기선례 제1-377호).

총회 의사록에 공증인의 인증을 받아야 하나

원칙적으로 받는다. 법인 등기를 할 때 그 신청서류에 첨부되는 법인 총회 등의 의사록은 공증인의 인증을 받아야 한다(공증인법 제66조의2 제1항 본문). 설립등기에 붙이는 창립총회 의사록, 임원변경등기에 붙이는 총회·대의원회 의사록이 모두 이 조문의 적용 대상이다.

자본금 총액이 10억 원 미만인 회사의 상법상 발기설립에는 인증 예외가 있다(공증인법 제66조의2 제1항 제1호). 정비사업조합은 다음의 지정법인 예외 또는 경미한 사항 예외에 해당하는지 확인한다.

지정·고시된 법인

대상은 공법인 또는 「민법」 제32조에 따라 주무관청의 허가를 받아 설립된 비영리법인이다. 그중 다음 요건을 모두 갖추고 주무관청의 추천을 받아 법무부장관이 지정·고시한 법인은 인증이 면제된다(공증인법 제66조의2 제1항 제2호, 공증인법 시행령 제37조의3 제1항).

• 설립 목적 및 수행 사무가 공익적일 것(공증인법 시행령 제37조의3 제1항 제1호).
• 주무관청의 감독으로 법인 총회 등의 결의절차와 내용의 진실성에 대한 분쟁의 소지가 없을 것(공증인법 시행령 제37조의3 제1항 제2호).

조합이 민법에 따라 설립된 법인이 아니라는 이유만으로 이 예외에서 제외되는 것은 아니다. 공법인에 대해서도 위 요건과 추천·지정·고시를 요구하므로, 해당 조합이 지정·고시된 법인인지 확인해야 한다(공증인법 시행령 제37조의3 제1항).

경미한 사항의 의결

지정·고시된 법인이 아니어도 다음 어느 하나를 의결했다면 인증이 면제된다. 다만 정관의 변경이 필요한 경우는 이 예외에서 제외된다(공증인법 제66조의2 제1항 제3호, 공증인법 시행령 제37조의3 제2항).

• 지점의 설치ㆍ이전 또는 폐지(공증인법 시행령 제37조의3 제2항 제1호).
• 명의개서대리인의 선임 또는 변경(공증인법 시행령 제37조의3 제2항 제2호).

임원 선임이나 정관 변경의 의결은 경미한 사항에 해당하지 않는다. 다만 지정·고시된 법인의 인증 면제 여부는 별도로 판단한다(공증인법 시행령 제37조의3 제1항·제2항).

비영리법인이라는 성격만으로 제외되지 않는다. 제외 대상이 아니면 인증 없는 의사록은 첨부 요건을 채우지 못한다. 해산 결의 의사록에 관해서도 같은 판단을 한다(정비사업조합 해산·청산등기).

주택법상 주택조합도 등기하나

하지 못한다. 주택법에 따른 주택조합은 이를 등기할 수 있는 법률의 규정이 없어 설립등기를 할 수 없다(상업등기선례 제2-122호). 정비사업조합이 법인격을 얻는 근거는 도시 및 주거환경정비법 제38조이고, 주택법상 주택조합에는 그에 대응하는 규정이 없다.

한편 구 주택건설촉진법에 따라 인가받은 재건축조합은 도시정비법 부칙이 정한 등기기간이 지난 뒤에도 설립등기를 할 수 있다(상업등기선례 제2-122호).

같은 부칙에 규약에 관한 특례도 있다. 종전법률에 따라 조합설립인가를 받은 조합은 주된 사무소 소재지에 등기함으로써 도시정비법에 따른 법인으로 설립된 것으로 보고, 그렇게 법인으로 보는 조합의 규약은 도시정비법에 따른 정관으로 본다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조(2002.12.30)). 그래서 도시정비법 시행일인 2003년 7월 1일 이전에 설립인가를 받은 조합은 새 정관을 만들지 않고 종전 규약을 첨부하여 설립등기를 신청할 수 있다(상업등기선례 제1-374호).

실무 체크포인트

• 설립등기 기간 30일은 조합설립인가를 받은 날부터 센다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항).
• 명칭에 「정비사업조합」이 들어갔는지 신청 전에 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제3항). 신청착오로 특수법인을 사단법인으로 잘못 등기한 선례에서는 명칭과 등록번호의 경정등기가 허용됐다(상업등기선례 제2-120호).
• 최초 임기 만료일을 계산하기 전에 정관의 기산 규정을 확인한다. 설립인가일부터 임기가 시작된다는 정관을 둔 재개발조합의 최초 조합장에 관한 판결이 있으므로, 설립등기일만을 기준으로 계산하지 않는다.
• 조합장 중임등기에는 변경인가서를 준비하지 않는다. 총회 의결을 거친 사실을 증명한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조 제4호).
• 정관에 직무대행자 규정이 있어도 그 등기는 신청하지 않는다(상업등기선례 제2-126호).
• 임원변경등기는 총회 소집절차와 결의 내용까지 심사 대상이다. 의사록과 소집 관련 자료를 함께 준비한다(상업등기선례 제1-372호).
• 조합장이 그대로인 성명·주소 변경은 신고 대상이 다르다. 총회 의사록이 아니라 도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조 제2호로 처리한다.
• 등기신청에 붙이는 총회 의사록은 원칙적으로 공증인의 인증을 받는다. 인증을 생략하려면 지정법인의 요건과 해당 조합의 추천·지정·고시 여부, 또는 경미한 사항 의결에 해당하는지(정관의 변경이 필요한 경우는 제외)를 확인한다(공증인법 제66조의2 제1항, 공증인법 시행령 제37조의3).
• 조합장 개인의 취임승낙·사임 서면에는 신고 인감을 날인하고 인감증명을 붙이거나, 본인이 그 서면에 기명날인 또는 서명했다는 공증인의 인증서면을 붙일 수 있다(상업등기규칙 제104조 제1항). 개인 인감 날인과 인감증명 대신 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증을 제출하고 해당 서면에 서명할 수도 있다(본인서명사실 확인 등에 관한 법률 제13조 제1항·제2항). 등기소에 인감을 제출한 사람이 중임·사임하는 경우에는 등기소에 제출한 그 인감을 날인한 중임승낙·사임 서면으로 갈음할 수 있다(같은 규칙 제104조 제1항 단서).
• 분사무소 설치등기의 기간은 변경등기의 3주간과 별도로 민법 제50조의 3주일이다.

관련

• 개념·해설
  정비사업조합 임원변경등기특수법인 등기정비사업조합 해산·청산등기임원변경등기직무대행자경정등기등기관의 형식적 심사권이사의 임기
• 판례
  99다53292
• 예규·선례
  상업등기선례 제1-372호상업등기선례 제1-374호상업등기선례 제1-377호상업등기선례 제2-120호상업등기선례 제2-122호상업등기선례 제2-126호상업등기선례 제202108-1호
• 법령
  도시 및 주거환경정비법 제38조도시 및 주거환경정비법 제41조도시 및 주거환경정비법 제49조도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조(2002.12.30)도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조상법 제10조상업등기규칙 제104조공증인법 제66조의2공증인법 시행령 제37조의3민법 제50조민법 제51조민법 제52조민법 제52조의2민법 제53조민법 제54조민법 제85조민법 제94조민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제2조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2