정비사업조합 등기실무

재건축·재개발 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 등기하는 때에 성립한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항). 인가만으로는 법인이 되지 않는다. 설립등기 사항의 기본 목록은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조가 정한 일곱 범주다. 다만 임원을 등기할 때에는 주민등록번호도 적고, 대표권 없는 임원의 주소는 적지 않는다(법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제2조). 정관이 정한 직무대행자처럼 법정 등기사항이 아닌 지위는 설립등기에 적지 못한다.

설립등기 사항 목록이 조합 등기 전체의 목록은 아니다. 등기사항의 변경은 준용되는 민법 제52조가, 해산·청산등기는 민법 제85조·민법 제94조가 각각 정한다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 분사무소 설치와 사무소 이전은 법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조·법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2가 정한다.

법원의 이사 직무집행정지·직무대행자 가처분을 정한 민법 제52조의2는 규칙의 준용 목록에서 오지 않는다. 규칙이 특수법인의 등기에 준용하는 민법은 제50조부터 제52조까지와 제85조·제94조이고, 제52조의2는 그 목록에 없다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항, 특수법인 등기). 조합에 이 조문이 오는 길은 도시 및 주거환경정비법 제49조다. 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하므로, 가처분 등기의 근거는 규칙이 아니라 이 준용조문에서 찾는다.

언제 무엇을 등기하나

조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 등기한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항). 조합은 그 등기로 성립하므로 등기가 성립요건이다.

두 날짜를 구별한다. 30일의 기산점은 조합설립인가를 받은 날이고, 등기부에 적는 등기사항은 설립인가일이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조 제4호).

도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조가 정한 기본 등기사항은 일곱 범주다.

변경등기는 언제 하나

등기한 사항이 변경되면 3주간 내에 변경등기를 한다. 조합에 준용되는 민법 제52조가 근거다(도시 및 주거환경정비법 제49조, 민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 다만 관청의 허가가 필요한 변경사항은 허가서가 도착한 날부터 등기기간을 센다(민법 제53조). 등기하기 전에는 그 변경사항으로 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제54조).

분사무소를 설치하거나 사무소를 이전하는 경우에는 법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조·법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2가 정하는 바에 따라 등기한다. 이 특례법에는 기간이 없다. 분사무소 설치의 등기기간은 규칙이 준용하는 민법 제50조에서 오며, 주사무소 소재지에서 3주일 내에 분사무소의 소재지와 설치 연월일을 등기한다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 변경등기의 3주간과 기산점이 다르므로 함께 관리한다.

사무소 이전도 같은 구조다. 등기사항은 특례법 제3조의2가, 기간은 규칙이 준용하는 민법 제51조가 정한다. 주된 사무소를 이전하면 종전 소재지 또는 새 소재지에서, 분사무소를 이전하면 주된 사무소 소재지에서 각각 3주일 내에 새 소재지와 이전 연월일을 등기한다.

조합설립인가 내용의 경미한 변경은 무엇인가

변경등기의 첨부서면은 그 변경이 인가 대상인지 신고 대상인지에 따라 달라진다. 조합설립인가 내용을 변경하려면 원칙적으로 시장·군수등의 변경인가를 받아야 하지만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 인가가 아니라 신고 대상이다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항 단서). 등기와 맞물리는 것은 그 시행령 목록 중 둘이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조).

조합장이 그대로인 채 성명 표기나 주소만 바뀌는 경우는 제2호이지 제4호가 아니다. 제4호는 임원 자체가 바뀌는 경우를 말하므로 총회·대의원회 의결이 요건이지만, 제2호에는 그 요건이 없다. 개명이나 전입으로 인한 변경등기에 총회 의사록을 요구할 일이 아니다.

신청착오로 명칭을 잘못 등기했으면 어떻게 하나

도시정비법상 특수법인인 재건축조합을 신청착오로 사단법인으로 설립등기해 「사단법인 ○○아파트 재건축조합」으로 잘못 등기한 경우, 조합장은 명칭과 등록번호의 경정등기를 신청할 수 있다(상업등기선례 제2-120호).

임원의 임기는 언제부터 시작되나

조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하고 연임할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제41조 제4항).

최초 임원의 임기는 법인 성립일, 곧 설립등기일부터 진행한다(상업등기선례 제2-125호). 조합설립인가일이나 창립총회일이 아니다.

임원과 대의원의 수는 어떻게 정하나

조합의 이사와 감사의 수는 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다(도시 및 주거환경정비법 제41조 제2항). 그 범위는 이사 3명 이상, 감사 1명 이상 3명 이하이고, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하면 이사를 5명 이상 둔다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제40조). 대의원의 수도 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정하며(도시 및 주거환경정비법 제46조 제5항), 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성하되 조합원의 10분의 1이 100명을 넘으면 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제46조 제2항).

임원과 대의원의 수를 법령이 정한 범위 내에서 정관으로 정할 수 있다는 점은 선례도 확인한다(상업등기선례 제1-374호).

임원 선임을 대의원회가 대신할 수 있나

대행 금지사항은 법이 직접 열거하지 않고 대통령령에 위임한다(도시 및 주거환경정비법 제46조 제4항). 그 시행령이 조합임원과 대의원의 선임·해임을 대행 금지사항으로 들되, 정관으로 정하는 바에 따라 임기 중 궐위된 자를 보궐선임하는 경우는 제외한다. 다만 그 예외에서 조합장은 제외되므로 조합장 보궐선임은 대의원회가 대행하지 못한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조 제6호).

다만 모든 조합원에게 임원 입후보 기회가 보장되는 등 법령과 정관이 정한 절차에 따라 대의원회에서 선출하고, 조합원 2분의 1 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의로 총회의 인준을 받았다면 총회에서 선임된 경우와 같이 볼 수 있다(상업등기선례 제1-374호).

조합장 중임등기에 인가서를 붙이나

붙이지 않는다. 조합임원의 변경은 조합설립인가 내용의 경미한 변경이어서 총회 의결을 거쳤다면 신고 대상이고 인가 대상이 아니다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항 단서, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조 제4호). 그래서 조합장이 총회 의결을 거쳐 중임된 경우의 중임등기에는 시장·군수의 변경인가서가 첨부정보가 아니다(상업등기선례 제201804-3호).

일반 원칙은 이와 다르다는 점을 함께 본다. 법인 임원의 취임등기에 주무관청의 허가·인가·승인 등이 필요하면 그 증명정보를 붙여야 하고, 퇴임과 재취임 사이에 시간적 간격이 없는 중임도 마찬가지다(비송사건절차법 제64조, 상업등기규칙 제52조 제1항 제2호). 주무관청이 중임에는 인가 등이 필요하지 않다고 명백히 밝힌 경우에만 그 소명자료를 붙여 신청한다(상업등기선례 제201804-3호).

2018년 2월 9일 시행 전부개정 전의 선례는 임원 취임 변경등기에 「주무관청의 변경인가서」를 첨부서면으로 들고 있다(상업등기선례 제2-123호). 그 부분은 위 개정으로 달라졌다.

정관이 정한 직무대행자는 등기하나

등기하지 못한다. 정관이 정한 직무대행자는 법률상 등기사항이 아니기 때문이다. 조합에 등기되는 직무대행자는 법원이 민법 제52조의2의 가처분으로 선임한 자에 한한다.

• 조합장 유고 시 이사 중 연장자가 직무를 대행하도록 정한 정관 규정이 있어도 그 직무대행자는 등기할 수 없다(상업등기선례 제2-126호).
• 조합장 궐위 시 부조합장이 직무를 대행하도록 정한 경우도 같다. 조합원총회에서 조합장이 해임되고 후임 조합장이 선임되지 않은 때에는 부조합장이 직무대행자로서 해임된 조합장의 해임등기를 신청할 수 있지만, 부조합장 자신의 직무대행자 등기신청은 수리되지 않는다(상업등기선례 제1-368호).

등기신청을 할 수 있다는 것과 그 지위가 등기된다는 것은 다르다.

지배인을 둘 수 있나

둘 수 없다. 지배인을 선임할 수 있는 자는 상인인데(상법 제10조), 대법원은 조합원을 위한 봉사를 목적으로 하고 영리를 목적으로 하지 않는 협동조합은 상인이라 할 수 없다고 판시했다(99다53292). 정비사업조합도 조합원(토지등소유자)의 사업을 위한 비영리 조직이라는 점에서 같다. 일부 협동조합이 특정 범위에서 상인성을 인정받는 경우에도 지배인은 영업 전반에 미치는 포괄적 대리권을 가지므로 그 특정 범위와 양립하지 않아 결론이 바뀌지 않는다(상업등기선례 제202108-1호).

조합끼리 합병할 수 있나

합병에 따른 등기신청은 수리되지 않는다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조가 총회 의결사항으로 합병을 들고 있더라도, 도시정비법 본문과 도시 및 주거환경정비법 제49조가 준용하는 민법 중 사단법인에 관한 규정에 법인의 합병에 관한 규정이 전혀 없기 때문이다. 합병 절차, 권리의무의 귀속, 채권자보호에 관한 근거가 없다(상업등기선례 제1-377호).

등기관은 총회결의까지 심사하나

한다. 등기관은 임원변경등기 신청서를 접수하면 관계법령·등기부·신청서와 첨부서면을 심사자료로 삼아 조합원총회의 소집절차와 결의의 과정·내용에 위법사유가 있는지 조사해야 하고, 등기할 사항에 무효 또는 취소의 원인이 있다고 인정되면 신청을 각하해야 한다(상업등기선례 제1-372호).

설립등기 당시 임원이었으나 등기되지 못한 임원을 설립등기 후에 등기할 수 있는지도 등기관이 신청서와 첨부서류를 심사해 판단할 사항이다(상업등기선례 제2-123호).

새 조합장의 인감은 어떻게 하나

새로 선임된 조합장이 종전 조합장이 쓰던 인감과 다른 인감을 제출하고 그 인감으로 등기를 신청할 수 있다. 다른 인감을 날인했다는 이유로 신청을 각하할 수 없다(상업등기선례 제1-369호).

취임승낙·사임을 증명하는 서면은 어떤 요건을 갖추나

규칙은 특수법인의 등기에 상업등기규칙 제104조를 준용한다(민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항). 그 제1항은 대표사원·청산인·대표청산인의 취임승낙 또는 사임을 증명하는 서면에 「인감증명법」에 따라 신고한 인감을 날인하고 그 인감증명을 첨부하거나, 그 서면에 본인이 기명날인 또는 서명하였다는 공증인의 인증서면을 첨부하도록 한다. 조합의 대표자인 조합장의 취임승낙·사임을 증명하는 서면도 이 준용에 따라 같은 요건을 갖춘다.

상업등기규칙 제104조 제1항 단서에 실무상 부담을 더는 길이 있다. 등기소에 인감을 제출한 사람이 중임 또는 사임하는 경우에는 등기소에 제출된 인감이 날인된 중임승낙 또는 사임을 증명하는 서면으로 갈음할 수 있다. 재임 중인 조합장이 중임하거나 사임하는 흔한 사례가 여기에 든다.

작성자가 외국인이면 본국 관청에 신고한 인감과 그 인감증명, 또는 본인이 서명하였다는 본국 관청의 증명서면으로 갈음할 수 있다(같은 조 제2항).

총회 의사록에 공증인의 인증을 받아야 하나

원칙적으로 받는다. 법인 등기를 할 때 그 신청서류에 첨부되는 법인 총회 등의 의사록은 공증인의 인증을 받아야 한다(공증인법 제66조의2 제1항 본문). 설립등기에 붙이는 창립총회 의사록, 임원변경등기에 붙이는 총회·대의원회 의사록이 모두 이 조문의 적용 대상이다.

예외는 세 가지이고 그중 조합에 실제로 문제되는 것은 하나다. 대통령령으로 정하는 공법인 또는 비영리법인은 「민법」 제32조에 따라 주무관청의 허가를 받아 설립된 비영리법인 또는 공법인 중 주무관청의 추천으로 법무부장관이 지정·고시한 법인을 말하므로(공증인법 제66조의2 제1항 제2호, 공증인법 시행령 제37조의3 제1항), 도시정비법이 설립근거인 특수법인인 조합은 여기에 해당하지 않는다. 조합에 문제되는 것은 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 의결한 경우로, 지점의 설치·이전 또는 폐지와 명의개서대리인의 선임·변경만 해당하고 정관의 변경이 필요한 경우는 제외된다(공증인법 제66조의2 제1항 제3호, 공증인법 시행령 제37조의3 제2항).

비영리법인이라는 성격만으로 제외되지 않는다. 제외 대상이 아니면 인증 없는 의사록은 첨부 요건을 채우지 못한다. 해산 결의 의사록에 관해서도 같은 판단을 한다(정비사업조합 해산·청산등기).

주택법상 주택조합도 등기하나

하지 못한다. 주택법에 따른 주택조합은 이를 등기할 수 있는 법률의 규정이 없어 설립등기를 할 수 없다(상업등기선례 제2-122호). 정비사업조합이 법인격을 얻는 근거는 도시 및 주거환경정비법 제38조이고, 주택법상 주택조합에는 그에 대응하는 규정이 없다.

한편 구 주택건설촉진법에 따라 인가받은 재건축조합은 도시정비법 부칙이 정한 등기기간이 지난 뒤에도 설립등기를 할 수 있다(상업등기선례 제2-122호).

같은 부칙에 규약에 관한 특례도 있다. 종전법률에 따라 조합설립인가를 받은 조합은 주된 사무소 소재지에 등기함으로써 도시정비법에 따른 법인으로 설립된 것으로 보고, 그렇게 법인으로 보는 조합의 규약은 도시정비법에 따른 정관으로 본다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조(2002.12.30)). 그래서 도시정비법 시행일인 2003년 7월 1일 이전에 설립인가를 받은 조합은 새 정관을 만들지 않고 종전 규약을 첨부하여 설립등기를 신청할 수 있다(상업등기선례 제1-374호).

실무 체크포인트

• 설립등기 기간 30일은 조합설립인가를 받은 날부터 센다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항).
• 명칭에 「정비사업조합」이 들어갔는지 신청 전에 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제38조 제3항). 신청착오로 특수법인을 사단법인으로 잘못 등기한 선례에서는 명칭과 등록번호의 경정등기가 허용됐다(상업등기선례 제2-120호).
• 최초 임원의 임기 기산일은 설립등기일이다. 임기만료 시점을 인가일로 계산하지 않는다(상업등기선례 제2-125호).
• 조합장 중임등기에는 변경인가서를 준비하지 않는다. 총회 의결을 거친 사실을 증명한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조 제4호).
• 정관에 직무대행자 규정이 있어도 그 등기는 신청하지 않는다(상업등기선례 제2-126호).
• 임원변경등기는 총회 소집절차와 결의 내용까지 심사 대상이다. 의사록과 소집 관련 자료를 함께 준비한다(상업등기선례 제1-372호).
• 조합장이 그대로인 성명·주소 변경은 신고 대상이 다르다. 총회 의사록이 아니라 도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조 제2호로 처리한다.
• 등기신청에 붙이는 총회 의사록은 원칙적으로 공증인의 인증을 받는다. 조합에는 경미한 사항 의결에 관한 예외만 문제되므로 그 요건에 드는지 먼저 확인한다(공증인법 제66조의2 제1항, 공증인법 시행령 제37조의3).
• 조합장의 취임승낙·사임을 증명하는 서면에는 인감증명 또는 공증인의 인증서면을 붙인다. 등기소에 인감을 제출한 사람의 중임·사임은 그 인감이 날인된 서면이면 된다(상업등기규칙 제104조 제1항).
• 분사무소 설치등기의 기간은 변경등기의 3주간과 별도로 민법 제50조의 3주일이다.

관련

• 개념·해설
  특수법인 등기정비사업조합 해산·청산등기임원변경등기직무대행자경정등기등기관의 형식적 심사권이사의 임기
• 법령
  도시 및 주거환경정비법 제35조도시 및 주거환경정비법 제38조도시 및 주거환경정비법 제41조도시 및 주거환경정비법 제46조도시 및 주거환경정비법 제49조도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조(2002.12.30)도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조도시 및 주거환경정비법 시행령 제40조도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조비송사건절차법 제64조상법 제10조상업등기규칙 제52조상업등기규칙 제104조공증인법 제66조의2공증인법 시행령 제37조의3민법 제50조민법 제51조민법 제52조민법 제52조의2민법 제53조민법 제54조민법 제85조민법 제94조민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제2조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조법인의 등기사항 등에 관한 특례법 제3조의2
• 판례
  99다53292
• 예규·선례
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