정비사업조합 해산·청산등기

정비사업조합의 해산등기와 청산종결등기는 총회 의사록이 열쇠다. 해산사유를 증명하는 서면은 원칙적으로 해산결의를 한 조합원총회의 의사록이어야 하고 총조합원의 서면결의로 총회결의를 갈음할 수 없지만, 사업완료로 인한 해산은 대의원회의 의사록을 붙일 수 있다(상업등기선례 제201802-1호).

쉽게 말하면 — 조합을 정리하는 등기는 두 번입니다. 해산등기와 청산종결등기입니다. 원칙적으로 조합원총회를 실제로 열어 해산을 결의해야 하고, 조합원 전원에게 서면으로 동의를 받아 두는 것으로는 총회를 대신할 수 없습니다. 다만 사업완료로 인한 해산은 대의원회가 총회를 대행할 수 있습니다. 의사록에는 원칙적으로 공증인의 인증을 받습니다. 이전고시가 있은 날부터 1년 안에 조합장이 해산 총회를 소집해야 하고, 소집하지 않으면 조합원 5분의 1 이상의 요구로 총회를 열 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제1항·제2항). 청산종결 단계는 해산 총회에서 미리 결의해 두면 총회를 한 번 줄일 수 있습니다.

해산은 언제 누가 의결하나

조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제1항).

제86조의2가 시행된 2022년 12월 11일 당시 이미 이전고시를 마친 조합은 기산점이 다르다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2; 법률 제18941호 부칙 제5조 제1항). 그 조합의 조합장은 제86조의2 제1항에도 불구하고 법 시행일부터 1년 이내에 해산 총회를 소집해야 했다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2; 법률 제18941호 부칙 제5조 제1항).

조합장이 그 기간에 총회를 소집하지 않으면 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 해산을 의결할 수 있다. 이때 요구자 대표로 선출된 자가 해산 총회의 소집과 진행에서 조합장의 권한을 대행한다(같은 조 제2항). 이 총회는 도시 및 주거환경정비법 제44조 제2항에도 불구하고 열리므로, 평상시 총회의 소집권자·소집 요건으로 그 의사록의 적법 여부를 재단하지 않는다.

해산 총회의 직접출석은 어떻게 세나

출석 정족수 외에 직접 출석 요건이 따로 있다. 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항). 직접 출석으로 보아 주는 경우는 그 괄호가 두 가지이고, 온라인총회는 별도 조문이 따로 정한다.

행사 방법	근거	직접 출석 의제	정족수 산정
서면 의결	도시 및 주거환경정비법 제45조 제5항 후단	아니다	출석한 것으로 본다
대리인	같은 조 제5항 각 호에 해당하는 경우	그렇다(같은 조 제10항)	출석한 것으로 본다
전자적 방법	같은 조 제6항	아니다	출석한 것으로 본다
전자적 방법	같은 조 제8항	그렇다(같은 조 제10항)	출석한 것으로 본다
온라인총회 참석	도시 및 주거환경정비법 제44조의2 제2항 후단	그렇다	출석한 것으로 본다

두 가지를 나눈다.

첫째, 대리인이면 다 되는 것이 아니다. 제45조 제10항이 의제하는 것은 「제5항에 따라」 대리인을 통한 경우이고, 제5항 각 호는 그 범위를 세 가지로 한정한다. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우, 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우, 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우다. 제1호는 권한 행사 불능과 위임장 제출이 함께 요건이므로, 조합원이 참석할 수 있는데도 편의로 가족에게 맡긴 경우는 여기에 들지 않는다.

둘째, 정족수 산정의 출석과 100분의 10 직접 출석은 다른 계산이다. 서면 의결과 제6항 전자의결은 정족수에서는 출석으로 보지만 직접 출석에는 넣지 못한다.

온라인총회 참석은 직접 출석인가

그렇다. 별도 조문이 따로 정한다. 조합은 총회 의결을 거쳐 도시 및 주거환경정비법 제44조에 따른 총회와 병행하여 온라인총회를 개최할 수 있고, 재난 발생 등으로 시장·군수등이 직접 출석이 어렵다고 인정하면 온라인총회를 단독으로 개최할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제44조의2 제1항). 그 온라인총회가 본인 확인·접속 기록 보관 등 같은 조 제2항 각 호의 요건을 모두 갖추면 정족수를 산정할 때 직접 출석한 것으로 본다(같은 항 후단). 근거가 제45조 제10항이 아니라 제44조의2 제2항이므로 요건도 그 조에서 확인한다.

해산 총회 의사록의 적법 여부가 여기서 나뉘므로 참석자 명부를 이 네 가지로 나누어 계산한다.

조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하면 시장·군수등이 조합설립인가를 취소할 수 있다(같은 조 제3항). 인가취소가 붙는 것은 소집기한 초과 자체가 아니라 의결 불이행이다. 조합장이 1년의 소집기한을 넘겼더라도 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 해산을 의결하면 제3항의 사유가 되지 않는다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제2항·제3항).

조합의 해산은 총회의 의결사항이다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제10호의2·제13호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조 제1항 제1호).

언제 누가 무엇을 등기하나

청산인이 신청인이다. 조합에 준용되는 민법 제85조 제1항에 따라 청산인은 조합이 파산으로 해산한 경우가 아니면 취임 후 3주일 내에 주사무소 소재지에서 해산 사유와 해산 연월일, 청산인의 성명과 주소, 청산인의 대표권을 제한한 경우 그 제한을 등기한다(도시 및 주거환경정비법 제49조, 민법법인 및 특수법인 등기규칙 제6조 제3항).

같은 기간에 주무관청 신고도 한다. 청산인은 취임 후 3주간 내에 같은 사항을 주무관청에 신고하고, 청산 중에 취임한 청산인은 성명과 주소만 신고한다(민법 제86조).

청산이 종결되면 청산인이 3주간 내에 청산종결등기를 하고 주무관청에 신고한다(민법 제94조).

해산등기를 마친 뒤에 그 등기사항이 바뀌면 별도의 변경등기를 한다. 민법 제85조 제2항이 제1항의 등기에 민법 제52조를 준용하므로, 청산인의 성명·주소가 바뀌거나 청산인의 대표권 제한이 새로 생기거나 없어지면 3주간 내에 변경등기를 한다. 취임 후 3주일의 해산등기와 기산점이 다른 별개의 등기다.

단계	신청인	기간	함께 하는 일
해산등기	청산인	취임 후 3주일	주무관청 신고(민법 제86조)
해산등기 사항의 변경등기	청산인	변경 후 3주간(민법 제85조 제2항, 민법 제52조)	─
청산종결등기	청산인	청산 종결 후 3주간	주무관청 신고(민법 제94조)

해산등기에는 무엇을 붙이나

비송사건절차법의 법인등기 규정은 다른 법령에 따라 설립된 특수법인에도 원칙적으로 적용되지만, 그 법령에 특별한 규정이 있거나 성질상 허용되지 않으면 제외된다(비송사건절차법 제67조 제1항). 따라서 해산등기 신청서에는 해산의 사유를 증명하는 서면을 붙이고, 이사가 청산인이 된 경우를 제외하고는 청산인의 자격을 증명하는 서면을 붙인다(비송사건절차법 제65조).

해산사유를 증명하는 서면은 원칙적으로 조합원총회를 열어 해산결의를 한 의사록이지만, 사업완료로 인한 해산은 대의원회의 의사록을 붙일 수 있다(상업등기선례 제201802-1호). 총조합원의 서면에 의한 결의로 조합원총회결의를 갈음할 수 없고, 그 의사록에는 원칙적으로 공증인의 인증을 받아야 한다(상업등기선례 제201802-1호).

의사록만이 해산사유 증명 서면인 것은 아니다. 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않아 시장·군수등이 조합설립인가를 취소한 경우에는 해산의 원인이 그 처분이므로(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제3항), 붙일 것은 총회 의사록이 아니라 인가취소 처분을 증명하는 서면이다. 이때에도 청산인은 지체 없이 청산의 목적범위에서 직무를 수행해야 한다(같은 조 제5항). 해산의 원인이 무엇인지부터 확정하고 그에 맞는 서면을 준비한다.

사업완료로 인한 해산은 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 있다. 조합의 해산은 원래 대행 금지사항이지만 사업완료로 인한 해산은 그 금지에서 제외되기 때문이다(도시 및 주거환경정비법 제46조 제4항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조 제10호 단서). 대행할 수 있다는 것이지 조합원총회를 배제하고 반드시 대의원회로만 해야 한다는 뜻은 아니다.

청산종결등기에는 무엇을 붙이나

청산에 관한 결산보고서를 승인한 조합원총회 또는 대의원회의 의사록을 붙이고, 그 의사록에는 공증인의 인증을 받는다(상업등기선례 제2-121호).

다만 조합원총회에서 해산결의를 할 때 청산에 관한 결산보고서의 승인을 받지 않아도 됨을 함께 결의했다면, 그 의사록의 사본을 붙여 청산종결등기를 신청할 수 있다(상업등기선례 제2-121호). 해산 총회를 준비할 때 이 결의를 함께 올려 두면 청산종결 단계에서 승인 총회를 다시 여는 절차를 줄일 수 있다.

생략되는 것은 그 총회뿐이다. 현존사무의 종결, 채권의 추심과 채무의 변제, 잔여재산의 인도라는 청산인의 직무는 그대로 남는다(민법 제87조). 청산인은 해산 의결이나 조합설립인가 취소 후 지체 없이 청산의 목적범위에서 성실하게 그 직무를 수행해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제5항). 청산을 마치지 않은 채 청산종결등기를 신청할 수 있다는 뜻이 아니다.

청산인은 취임한 날부터 2개월 내에 3회 이상의 공고로 채권신고를 최고해야 하고, 신고기간은 2개월 이상이어야 한다(민법 제88조). 알고 있는 채권자에게는 각각 신고를 최고해야 하며 그 채권자를 청산에서 제외하지 못한다(민법 제89조). 채권신고기간 중에는 채권자에게 변제하지 못하지만 지연손해배상 의무는 면하지 못한다(민법 제90조). 청산 중 조합의 재산으로 채무를 완제하기에 부족한 것이 분명해지면 청산인은 지체 없이 파산선고를 신청하고 이를 공고해야 한다(민법 제93조).

등기가 청산을 끝내 주지도 않는다. 대법원은 두 가지를 판시했다. 첫째, 민법 제80조·민법 제81조·민법 제87조 같은 청산절차에 관한 규정은 제3자의 이해관계에 중대한 영향을 미치므로 강행규정이고, 청산법인이나 청산인이 청산법인의 목적범위 밖의 행위를 하면 그 행위는 무효다. 둘째, 청산종결등기가 되었더라도 청산사무가 종료되었다고 할 수 없는 경우에는 청산법인으로 존속한다(79다2036).

청산인은 몇 명이고 누가 뽑나

현행법에서는 원칙이 먼저다. 법인이 해산하면 파산의 경우를 제외하고 이사가 청산인이 된다. 정관이나 총회 결의로 달리 정한 바가 있으면 그에 따른다(민법 제82조, 도시 및 주거환경정비법 제49조).

정관이나 총회 결의로 따로 뽑는 경우의 실무는 선례가 정리했다. 청산인의 수는 정관으로 정하지 않는 한 1명 이상이면 되고, 대표청산인을 포함한 청산인은 정관이 정하는 바에 따라 조합원 중에서 총회에서 선임한다(상업등기선례 제2-128호). 그 선례는 2003년 폐지된 도시재개발법에 따라 설립된 조합의 사안이므로 선임 방식을 모든 정비사업조합의 원칙으로 일반화하지 않는다.

쉽게 말하면 — 청산인이 누구인지는 세 가지로 정해집니다.
정관에도 총회 결의에도 따로 정한 것이 없으면 기존 이사가 그대로 청산인이 됩니다. 따로 뽑는 절차가 없습니다.
정관이나 총회 결의로 달리 정했다면 그에 따라 청산인을 정합니다.
청산인이 될 사람이 아무도 없으면 법원이 선임합니다. 시장·군수가 법원에 신청할 수 있고, 법원이 직권으로 선임할 수도 있습니다.
해산등기 신청서에 청산인의 자격을 증명하는 서면을 붙이는지는 여기서 갈립니다. 이사가 그대로 청산인이 된 경우에는 붙이지 않습니다.

해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 민법 제83조에도 불구하고 시장·군수등이 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제4항). 민법 제83조는 청산인이 될 자가 없거나 청산인의 결원으로 손해가 생길 염려가 있는 때에 법원이 직권 또는 이해관계인·검사의 청구로 선임하도록 하는데, 도시정비법이 여기에 시장·군수등의 청구권을 더한 것이다.

대표청산인의 직무대행자는 무엇을 할 수 있나

통상사무의 범위에 머문다. 대표청산인의 직무대행자는 법원의 허가를 얻거나 가처분결정에 다른 정함이 있는 경우 외에는 총회를 소집해 청산인을 선임할 수 없다(상업등기선례 제2-128호).

가처분으로 선임된 직무대행자는 법인을 종전과 같이 유지·관리하는 범위의 통상업무만 할 수 있고, 법인의 근간인 기관 구성 자체를 바꾸는 행위는 가처분의 본질에 반하기 때문이다(민법 제60조의2, 상법 제408조 제1항).

실무 체크포인트

해산결의는 원칙적으로 실제로 조합원총회를 열어야 한다. 다만 사업완료로 인한 해산은 대의원회가 총회를 대행할 수 있다. 조합원 전원의 서면결의로 총회결의를 대신하지 않는다(상업등기선례 제201802-1호).
의사록은 원칙적으로 공증인의 인증을 받는다. 법무부장관이 지정·고시한 공법인·비영리법인 등 법정 제외 사유가 있는지 먼저 확인한다(공증인법 제66조의2 제1항, 공증인법 시행령 제37조의3).
해산 총회 안건에 결산보고서 승인 생략 결의를 함께 올릴지 미리 정한다. 올려 두면 청산종결등기에 그 의사록 사본만 쓴다. 청산사무 자체가 면제되는 것은 아니다(상업등기선례 제2-121호, 민법 제87조).
이전고시일부터 1년의 해산 총회 소집기한을 관리한다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제1항). 이 기한을 넘겨도 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 해산을 의결하면 인가취소 사유가 아니다. 인가취소는 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않을 때 붙는다(같은 조 제3항).
해산 총회의 직접출석 100분의 10은 제5항 각 호의 대리인과 제8항 전자적 방법이 의제되고, 온라인총회 참석은 도시 및 주거환경정비법 제44조의2 제2항 후단이 따로 의제한다. 서면 의결과 제6항 전자의결은 정족수 출석일 뿐이다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항).
조합설립인가 취소로 해산한 경우 해산사유 증명 서면은 총회 의사록이 아니라 그 처분을 증명하는 서면이다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제3항).
청산인의 성명·주소나 대표권 제한이 바뀌면 해산등기와 별도로 3주간 내에 변경등기를 한다(민법 제85조 제2항, 민법 제52조).
청산인이 이사가 아니면 해산등기 신청서에 청산인의 자격을 증명하는 서면을 붙인다(비송사건절차법 제65조).
해산등기의 3주일은 청산인 취임일부터 센다. 해산결의일이 아니다(민법 제85조 제1항).
해산·청산종결 어느 쪽이든 등기와 별도로 주무관청 신고를 한다(민법 제86조, 민법 제94조).
대표청산인 직무대행자에게 청산인 선임 총회를 맡기려면 법원의 허가부터 받는다(상업등기선례 제2-128호).