근저당권변경등기는 이미 설정된 근저당권의 등기사항 — 채권최고액, 채무자, 존속기간 등 — 이 바뀌었을 때 그 변경을 등기부에 반영하는 등기다(부동산등기법 제75조 제2항). 채권최고액 증액·감액과 채무자 변경이 실무에서 가장 흔하다. 근저당권의 개념과 피담보채권 구조는 근저당권·채권최고액에서 다루고, 여기는 변경등기 신청 실무다.
쉽게 말하면 — 이미 잡아둔 근저당의 조건(한도 금액이나 빚진 사람)이 바뀌면, 그 바뀐 내용을 등기부에 고쳐 적는 절차입니다. 한도를 올리거나 내리는 것, 채무자가 바뀌는 것이 대표적입니다.
무엇을 변경할 수 있나
근저당권의 등기사항이 변경 대상이다. 근저당권설정등기에는 채권최고액과 채무자가 기록되고, 「민법」 제358조 단서의 약정과 존속기간은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록된다(부동산등기법 제75조 제2항), 이 사항이 바뀌면 변경등기를 한다. 채권최고액 증액·감액, 채무자 변경, 존속기간 변경이 대표적이다. 채무자 변경의 등기원인은 확정 전후로 나뉜다. 확정 전에는 기본계약상 채무자 지위를 인수한 것이어서 「계약인수」·「계약의 일부 인수」·「중첩적 계약인수」이고, 확정 뒤에야 「확정채무의 면책적 인수」·「확정채무의 중첩적 인수」다(등기예규 제1867호 제4조).
등기부에 적힌 근저당의 내용(한도액·채무자·기간)이 대상입니다. 한도를 올리거나 내리는 변경, 빚진 사람이 바뀌는 변경이 가장 많습니다.
누가 어디에 신청하나
근저당권자(등기권리자)와 근저당권설정자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 채권최고액을 증액하는 변경은 근저당권자에게 유리하므로 근저당권자가 등기권리자, 설정자가 등기의무자가 되고, 감액 변경은 그 반대가 된다.
부기등기인가 주등기인가
권리의 변경등기는 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조 제5호). 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙이 있어야 부기등기로 할 수 있고, 승낙을 받지 못하면 주등기로 한다(같은 조 제5호 단서). 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르므로(부동산등기법 제5조) 부기등기로 하면 종전 순위가 유지되지만, 승낙을 받지 못해 주등기로 하면 그 등기는 등기한 순서에 따라 새 순위를 얻어(부동산등기법 제4조 제1항) 이해관계인보다 후순위가 된다. 부기등기로 하면 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지만, 주등기로 하는 경우에는 그 말소 표시를 하지 않는다(부동산등기규칙 제112조 제1항).
변경은 원래 근저당 등기에 덧붙이는 방식(부기등기)으로 합니다. 그 근저당보다 뒤에 다른 권리를 가진 사람이 있고 채권최고액을 올리는 경우처럼 그 사람에게 불리하면, 그 사람의 승낙을 받아야 부기등기가 됩니다. 승낙을 못 받으면 별도 번호(주등기)로 하되 그 사람보다 뒤 순위가 됩니다.
이해관계인의 승낙은 언제 필요한가
채권최고액을 증액하는 변경처럼 후순위 권리자·제3취득자에게 불리한 변경은 그들이 등기상 이해관계 있는 제3자가 된다. 을구 후순위만이 아니다. 증액 부기가 그보다 앞서게 되는 갑구의 압류·가압류·가처분·경매개시결정 권리자도 이해관계 있는 제3자다(등기선례 제201408-2호). 증액을 부기등기로 하려면 이들의 승낙서를 첨부해야 하고, 승낙을 받지 못하면 증액 변경은 주등기로 되어 그 이해관계인보다 후순위가 된다(부동산등기법 제52조 제5호·부동산등기법 제4조 제1항). 반대로 감액·존속기간 단축처럼 이해관계인에게 불리하지 않은 변경은 승낙이 필요 없다.
필요서류는 무엇인가
등기원인을 증명하는 변경계약서와 당사자의 등기 관련 서류가 기본이다.
- 근저당권변경계약서(증액·감액 계약, 채무인수계약 등 등기원인 증명정보)
- 등기의무자의 등기필정보 또는 확인서면
- 등기의무자의 인감증명서
- 이해관계 있는 제3자의 승낙서(증액 등 필요한 경우). 방문신청에서 이 승낙서를 붙이면 그 제3자의 인감증명도 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 공정증서이거나 공증인 인증을 받은 서면이면 인감증명은 필요 없다(같은 조 제4항).
- 등록면허세 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
비용은 얼마인가
증액 변경은 늘어난 채권최고액을 채권금액으로 보아 1천분의 2의 등록면허세를 낸다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)). 산출세액이 6,000원에 미치지 못하면 6,000원이다(같은 항 단서). 채무자 변경, 존속기간 변경, 감액 변경처럼 채권금액이 늘지 않는 변경은 그 밖의 등기로서 건당 6,000원의 등록면허세가 부과되고, 여기에 지방교육세(등록면허세액의 20%, 지방세법 제151조 제1항 제2호)가 더해진다(지방세법 제28조 제1항 제1호). 채권최고액을 증액하는 변경은 증가하는 채권최고액을 기준으로 등록면허세가 산정되며, 구체적인 세율 적용은 관할 등기소·지방자치단체에서 확인한다. 등기신청수수료는 별도로 납부한다.
채무자만 바꾸거나 한도를 내리는 변경은 금액과 무관하게 등록면허세 6,000원에 지방교육세를 더해 냅니다. 한도를 올리는 변경은 늘어난 한도액을 기준으로 세금이 매겨지므로, 금액이 큰 증액은 관할 등기소에 세액을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
실무 체크포인트
- 증액이면 후순위 이해관계인의 승낙부터 확인한다. 승낙을 못 받으면 증액분이 주등기로 밀려 후순위가 된다(부동산등기법 제52조 제5호). 담보 가치를 지키려면 승낙 확보가 관건이다.
- 증액과 감액은 등기권리자·의무자가 뒤바뀐다. 증액은 근저당권자가 권리자, 감액은 설정자가 권리자다. 신청서의 당사자 지위를 틀리지 않는다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 채무자 변경은 원인을 명확히 한다. 피담보채권 확정 전이면 「계약인수」 계열, 확정 뒤면 「확정채무의 면책적(또는 중첩적) 인수」로 등기원인이 달라진다(등기예규 제1867호 제4조). 확정 전인데 면책적 채무인수를 원인으로 내면 예규가 연 경로와 어긋난다. 채권금액이 늘지 않는 변경(채무자·존속기간·감액)의 등록면허세는 건당 6,000원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호).
- 채권최고액이 등기 기준이다. 실제 채무액이 아니라 등기부상 채권최고액이 근저당의 담보 범위이므로, 담보할 채권이 늘면 최고액 증액등기를 해야 그 부분까지 우선변제를 받는다(부동산등기법 제75조 제2항).
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- 개념·해설
- 법령
- 예규·선례
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