전세권저당권

전세권저당권이란 전세권을 목적으로 설정하는 저당권이다(민법 제371조).

설정 근거는 무엇인가

민법 제306조는 전세권자가 전세권을 담보로 제공할 수 있다고 규정한다.
민법 제371조 제1항은 저당권에 관한 규정을 전세권을 목적으로 하는 저당권에 준용한다.
즉 전세권 자체가 담보의 목적물이 된다. 전세권은 부동산 물권이므로 등기를 통해 저당권 설정이 가능하다.

설정 요건은 다음과 같다.

• 전세권이 유효하게 존재해야 한다(민법 제303조).
• 설정행위로 담보 제공이 금지되어 있지 않아야 한다(민법 제306조 단서).
• 전세권 등기기록에 저당권 설정 등기를 해야 한다(부동산등기법 제75조).

전세권설정자는 어떤 제한을 받는가

전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자, 즉 전세권자는 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(민법 제371조 제2항).

전세권이 소멸하면 그 위에 설정된 저당권도 함께 소멸하기 때문에 저당권자를 보호하는 규정이다.
전세기간 단축 합의, 전세권 포기, 전세권 해지 등이 이에 해당한다.

저당권자의 권리 실행 방법은 무엇인가

전세권저당권의 실행 방법은 두 가지다.

첫째, 전세권 자체에 대한 경매. 전세권을 매각해 그 매각대금에서 우선변제를 받는다. 민사집행법상 담보권 실행을 위한 경매 절차에 따른다.

둘째, 전세금반환채권에 대한 물상대위. 전세권이 소멸하면 전세권자는 전세금을 반환받을 채권을 갖는다. 저당권자는 이 전세금반환채권에 물상대위를 행사해 지급 전에 압류하고 우선변제를 받을 수 있다(민법 제370조, 민법 제342조 준용).

전세권 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능이 소멸해 전세권 자체를 경매할 수 없으므로, 저당권자는 전세금반환채권에 압류·추심(전부)명령이나 배당요구로 물상대위권을 행사해야 한다(2013다91672). 이렇게 물상대위를 행사하면 저당권의 우선효가 전세금반환채권에 존속하므로, 압류 당시 상계적상에 있었다는 사정만으로는 전세권설정자가 상계로 대항하지 못한다. 다만 전세권저당권 설정 당시 이미 반대채권이 있고 그 변제기가 전세금반환채권 변제기와 동시 또는 먼저 도래하는 등 설정자에게 합리적 기대 이익이 있으면 상계로 대항할 수 있다(같은 판결).

두 방법은 선택적으로 행사할 수 있다. 실무에서는 전세권 존속 중에는 첫 번째 방법, 전세권 소멸 후에는 두 번째 방법을 주로 사용한다.

저당권의 효력 범위는 어떻게 되는가

저당권 규정의 준용으로(민법 제371조 제1항), 저당권의 효력에 관한 일반 원칙이 그대로 적용된다.

• 피담보채권의 범위: 원본, 이자, 위약금, 손해배상, 실행비용을 담보한다. 다만 지연배상은 이행기 경과 후 1년분으로 제한된다(민법 제360조).
• 물상대위: 전세권이 소멸하여 전세금반환채권이 발생한 경우 지급 전 압류로 권리를 행사할 수 있다(민법 제342조, 민법 제370조 준용).

실무 체크포인트

• 전세권저당권은 전세권 등기기록에 설정 등기를 한다. 전세권 등기와 별도로 저당권 등기가 기입된다(부동산등기법 제75조).
• 전세 기간이 만료되거나 전세권이 소멸하면 전세금반환채권이 발생한다. 물상대위를 행사하려면 전세금이 지급되기 전에 압류명령을 받아야 한다. 지급 이후에는 물상대위가 불가능하다(민법 제342조 준용).
• 전세권저당권을 설정받은 저당권자는 전세 기간 중 전세권자가 전세권을 소멸시키는 합의를 하지 않도록 주의해야 한다. 전세권설정자(집주인)와 전세권자 간의 합의만으로는 저당권자에게 대항할 수 없으나(민법 제371조 제2항), 실무상 분쟁의 소지가 있다.
• 부동산 경매 절차에서 선순위 전세권에 저당권이 설정된 경우, 전세권저당권의 처리가 복잡해질 수 있다(민사집행법 제91조).

관련

• 개념·해설
  전세권저당권물상대위우선변제권저당권 실행담보권 실행을 위한 경매
• 법령
  민법 제303조민법 제306조민법 제342조민법 제370조민법 제371조부동산등기법 제72조부동산등기법 제75조민사집행법 제91조
• 판례·선례
  2013다91672