전세권설정등기

전세권설정등기는 전세금을 지급하고 타인 부동산을 사용·수익할 권리를 등기부 을구에 주등기로 공시하는 등기다(민법 제303조, 부동산등기법 제23조). 전세권자와 소유자가 공동으로 신청하며(부동산등기법 제23조 제1항), 전세금과 사용·수익 목적 범위가 필수 기재사항이다(부동산등기규칙 제128조 제1항).

쉽게 말하면 — 전세권을 등기부에 올려 두면 임차권과 달리 물권이 되어, 보증금을 못 받을 때 직접 경매를 넣을 수 있습니다. 다만 임대인이 함께 신청해 줘야 하고, 전세금의 0.24%를 세금으로 냅니다.

전세권은 어떤 권리인가

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용·수익한 뒤 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 물권이다(민법 제303조 제1항). 용익물권의 성질과 담보물권의 성질을 함께 가진다. 채권인 임차권과 달리 등기로 물권이 성립하며, 전세권자는 직접 경매를 신청할 수 있다.

농지에는 전세권을 설정하지 못한다(민법 제303조 제2항). 농지 임대차는 별도 법령에 따른다.

임차권은 빌린 사람과 빌려준 사람 사이의 약속(채권)일 뿐이지만, 전세권은 등기로 물권이 됩니다. 그래서 전세권자는 따로 소송을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

누가 어디에서 신청하는가

전세권자와 부동산 소유자가 공동으로 부동산 소재지 관할 등기소에 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 전세권자가 등기권리자, 소유자가 등기의무자다. 전세권설정등기는 등기부 을구에 주등기로 기재된다. 소유권 외의 권리이므로 갑구가 아닌 을구에 기재되고, 부기등기가 아닌 주등기로 새 순위번호를 받는다.

등기부에 무엇을 기재하는가

필수 기재사항은 전세금과 사용·수익 목적 범위다(부동산등기규칙 제128조 제1항). 임의 기재사항으로 존속기간, 위약금 또는 배상금, 양도·임대 금지 약정 등을 둘 수 있다.

부동산의 일부에만 전세권을 설정하면 지적도 또는 건물도면을 첨부한다(부동산등기규칙 제128조 제2항). 다만 1동 건물 중 특정 층 전부를 목적으로 하면 도면을 첨부하지 않아도 된다(등기선례 8-88).

존속기간은 어떻게 정하는가

전세권 존속기간은 10년을 넘지 못한다(민법 제312조 제1항). 약정으로 10년을 초과하면 10년으로 줄어든다. 건물 전세권의 최단기간은 1년이고, 1년 미만으로 정하면 1년으로 본다(민법 제312조 제2항). 토지 전세권에는 최단기간 규정이 없다.

법정갱신은 건물 전세권에 적용된다. 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 소유자가 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 본다(민법 제312조 제4항). 법정갱신은 법률 규정에 따른 물권변동이라 갱신등기를 하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다(등기선례 5-424). 다만 등기부상 존속기간을 늘리려면 변경등기가 필요하다.

전세권은 최장 10년까지만 등기됩니다. 건물 전세는 최소 1년은 보장됩니다. 만료가 다가올 때 집주인이 아무 통지를 안 하면 같은 조건으로 자동 연장되고, 이 자동 연장은 등기를 새로 안 해도 효력이 있습니다.

등록면허세와 비용은 얼마인가

등록면허세는 전세금액의 0.2%다(지방세법 제28조 제1항). 여기에 등록면허세의 20%인 지방교육세 0.04%가 붙어 합계 0.24%가 된다. 취득세는 부과되지 않는다(지방세법 제28조 제1항). 그 밖에 등기신청수수료(전자신청 1만 원, 서면신청 1만 5천 원)와 국민주택채권 매입의무가 있을 수 있다.

신청 절차는 어떻게 되는가

전세권설정계약 체결, 등록면허세 납부, 공동신청, 을구 주등기 완료의 순서로 진행된다(부동산등기법 제23조 제1항, 지방세법 제28조 제1항). 서면신청은 등기소 방문 전 등록면허세를 시·군·구청에 납부한 뒤 영수증을 첨부한다. 전자신청은 인터넷등기소에서 자격자대리인이나 본인이 처리한다.

전세권과 임차권은 어떻게 다른가

전세권은 물권이고 임차권은 채권이라는 점이 모든 차이의 출발이다(민법 제303조 제1항, 주택임대차보호법 제3조).

항목	전세권	임차권(주택임대차)
법적 성질	물권	채권
대항요건	등기로 물권 성립	인도 + 전입신고로 대항력(주택임대차보호법 제3조)
경매 신청	전세권자가 직접 신청 가능	불가, 보증금반환청구 후 집행권원 필요
우선변제 기준	등기 순위	확정일자
존속기간	최장 10년(민법 제312조)	최단 2년(주택임대차보호법 제4조)
등록면허세	전세금 × 0.24%	없음

실무에서는 임대차계약에 전입신고와 확정일자만으로 충분한 대항력·우선변제권을 얻을 수 있어 전세권설정등기 의뢰가 흔하지는 않다(주택임대차보호법 제3조). 다만 사업자 임차인, 외국인, 법인 임차인 등 전입신고가 어려운 경우나 직접 경매 신청권을 확보하려는 경우에 전세권설정등기를 쓴다.

자주 묻는 질문

전세권 존속기간이 끝나면 등기는 자동으로 말소되는가. 자동 말소되지 않는다. 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능은 소멸하고 담보물권적 권능만 남아, 전세권자가 전세금을 돌려받을 때까지 효력이 유지된다(민법 제303조 제1항). 말소등기는 따로 공동신청해야 한다.

존속기간 만료 후 전세권에 근저당권을 설정할 수 있는가. 설정할 수 없다. 존속기간이 만료된 전세권은 담보물권적 기능만 남아 그 자체에 새 근저당권을 설정할 수 없다(등기선례 5-415).

농지에 전세권을 설정할 수 있는가. 설정할 수 없다. 민법 제303조 제2항이 농지에 대한 전세권 설정을 명문으로 금지한다.

아파트 한 층 전부에 전세권을 설정할 때 도면이 필요한가. 필요 없다. 1동 건물 중 특정 층 전부가 대상이면 도면 없이 신청할 수 있다(등기선례 8-88). 한 층의 일부만 대상이면 건물도면이 필요하다(부동산등기규칙 제128조 제2항).

실무 체크포인트

임대인의 협조 가능 여부가 전세권이냐 임차권등기명령이냐를 가른다. 전세권은 임대인·임차인 공동신청이라 임대인이 응해야 한다(부동산등기법 제23조 제1항). 임대인이 비협조면 전입신고+확정일자로 대항력·우선변제권을 확보하고, 종료 후 미반환이면 임차권등기명령으로 간다(임차권등기명령).
존속기간은 10년 상한·건물 1년 하한을 넘겨 약정하지 않는다. 약정해도 법정 한도로 조정된다(민법 제312조 제1·2항).
전세권의 강점은 직접 경매 신청권이다. 임차권과 달리 보증금반환 소송 없이 경매를 넣을 수 있어, 회수 수단으로 의뢰하는 경우 이 점을 안내한다(민법 제303조 제1항).
농지에는 전세권을 설정할 수 없다. 신청 자체가 불가하니 접수 전에 지목을 확인한다(민법 제303조 제2항).