변경등기란 등기 후 후발적으로 생긴 불일치를 바로잡기 위해 기존 등기의 일부를 고치는 등기다. 넓은 의미의 변경등기는 등기와 실체관계가 어긋날 때 이를 맞추는 등기 전체를 가리키고, 불일치 원인이 원시적인지 후발적인지에 따라 경정등기와 좁은 의미의 변경등기로 나뉜다.
쉽게 말하면 — 등기를 한 뒤에 사정이 바뀌어 등기 내용과 실제가 안 맞게 되면, 그 부분을 고치는 등기가 변경등기입니다. 처음부터 잘못 적힌 것을 고치는 경정등기와는 “언제 어긋났느냐”에서 차이가 납니다.
변경등기에는 어떤 종류가 있나?
변경등기는 무엇이 바뀌었느냐에 따라 세 가지로 나뉜다. 권리 내용이 바뀐 권리의 변경등기(예: 근저당권 채권최고액 변경), 권리주체의 표시가 바뀐 등기명의인표시의 변경등기(예: 주소·성명 변경), 권리객체의 표시가 바뀐 부동산표시의 변경등기(예: 지목·면적 변경)다. 권리의 변경은 부기로 등기하고(부동산등기법 제52조 제5호), 등기명의인표시 변경은 명의인이 단독으로 신청하며(부동산등기법 제23조 제6항), 부동산표시 변경은 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(같은 조 제5항).
부동산표시 변경에는 신청 기간이 붙는다. 토지의 분할·합병과 등기사항 변경은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내(부동산등기법 제35조), 건물의 분할·구분·합병과 등기사항 변경도 같은 기산으로 1개월 이내다(부동산등기법 제41조 제1항). 토지에 한해, 지적소관청의 통지를 받고도 그 기간 안에 신청이 없으면 등기관이 통지서 내용대로 직권으로 변경등기를 한다(부동산등기법 제36조 제1항).
바뀐 대상이 권리 내용인지, 사람의 이름·주소인지, 부동산의 표시인지에 따라 종류가 나뉩니다. 이름·주소가 바뀌면 등기명의인표시 변경등기, 지목·면적이 바뀌면 부동산표시 변경등기를 합니다.
변경등기의 요건은?
변경등기는 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 등기사항의 일부에 관한 것이어야 한다. 등기사항 전부가 어긋나면 말소등기·말소회복등기의 대상이 된다. 둘째, 등기 후에 변경사유가 발생해야 한다. 등기 당시부터의 원시적 착오·빠뜨림은 경정등기의 영역이다(83마226). 셋째, 변경 전후 등기에 동일성이 인정되어야 한다. 동일성 없는 변경은 새로운 권리변동을 변경등기로 우회하는 것이 되어 허용되지 않는다.
등기 일부에 관한 것이어야 하고, 등기를 한 뒤에 사정이 바뀐 것이어야 하며, 고치기 전후가 같은 등기로 볼 수 있어야 합니다. 이 세 가지가 맞아야 변경등기로 처리됩니다.
변경등기는 어떻게 실행하나?
부기로 하는 변경등기는 부동산등기법 제52조가 열거한 것이다. 등기명의인표시의 변경(제1호)과 권리의 변경(제5호)이 여기 해당하고, 부동산표시의 변경은 제52조 각 호에 없어 표제부에 표시번호로 기록한다.
권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙(또는 이에 대항할 수 있는 재판)을 증명해야 부기등기로 할 수 있고(부동산등기법 제52조 단서, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호), 증명하지 못하면 각하할 것이 아니라 주등기로 한다. 이 경우 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는다(부동산등기규칙 제112조 제1항 단서). 등기명의인표시의 변경에는 이 단서가 없어 언제나 부기로 하고 종전 사항을 말소하는 표시를 한다(같은 조 제2항).
등기명의인표시의 변경등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 행정구역이나 그 명칭이 바뀌면 따로 신청하지 않아도 변경등기가 있는 것으로 본다(부동산등기법 제31조).
변경등기는 보통 부기등기(1-1 형식)로 하여 원래 순위를 유지합니다. 다만 근저당권 채권최고액을 늘리는 변경처럼 후순위자에게 불리하면 그들의 승낙이 있어야 부기로 할 수 있습니다.
경정등기와 어떻게 다른가?
변경등기와 경정등기를 나누는 기준은 불일치가 생긴 시점이다. 등기 후 발생한 후발적 사유는 변경등기, 등기 당시부터의 원시적 착오·빠뜨림은 경정등기로 처리한다(83마226). 부동산등기법 제32조는 이 구분을 정한 조문이 아니라, 등기관이 착오·빠진 부분을 발견했을 때의 통지와 등기관 잘못인 경우의 직권경정을 정한 조문이다.
실무 체크포인트 — 등기명의인표시에 변경사유가 있으면 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 달라져 각하 대상이 된다(부동산등기법 제29조 제7호 본문). 다만 주소만 바뀐 전형적인 사안은 각하되지 않는다. 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)가 등기기록과 같고 주소증명정보로 변경 사실이 확인되면 각하하지 아니하고(부동산등기규칙 제52조의2 제1항, 법 제29조 제7호 나목), 이 경우에는 등기관이 직권으로 표시변경등기를 하지도 않는다(부동산등기규칙 제122조 단서). 직권 표시변경은 그 항이 적용되지 않는 사안에서 소유권이전등기를 할 때 주소 변경 사실이 첨부된 주소증명정보에 명백히 나타나는 경우다(같은 조 본문). 등기의무자가 외국인·법인 아닌 사단 등이거나 등기기록상 주소에 경정사유가 있으면 특칙이 적용되지 않으므로(부동산등기규칙 제52조의2 제2항·제3항) 표시변경등기를 먼저 한다. 상속·합병처럼 인격의 동일성이 없는 경우에는 변경등기가 아니라 권리이전등기로 처리한다.
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- 개념·해설
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- 판례·선례
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