표시등기란 부동산의 물리적 현황을 등기기록의 표제부에 기록하는 등기다. 토지는 소재·지번·지목·면적을(부동산등기법 제34조), 건물은 소재·지번·구조·종류·면적 등을 기록한다(부동산등기법 제40조). 누가 권리를 가지는지를 적는 권리등기(갑구·을구)와 달리, 표시등기는 그 부동산이 어떤 물건인지를 특정한다.
쉽게 말하면 — 등기부 맨 앞장(표제부)에 그 부동산이 “어디에 있는 무엇인지”를 적는 등기입니다. 땅이면 위치·번호·지목·넓이를, 건물이면 위치·구조·용도·면적을 적습니다. 주인이 누구인지를 적는 부분과는 다릅니다.
무엇을 기록하나?
표시등기는 부동산을 특정하는 데 필요한 물리적 사항을 기록한다. 토지 등기기록의 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재와 지번·지목·면적·등기원인을 기록한다(부동산등기법 제34조). 건물 등기기록의 표제부에는 소재·지번·건물명칭·번호·구조·종류·면적 등을 기록한다(부동산등기법 제40조).
땅은 어디에 있는지(소재·지번), 어떤 용도인지(지목), 얼마나 넓은지(면적)를 적습니다. 건물은 위치·구조·용도·면적을 적습니다. 이 정보로 그 부동산이 세상에 하나뿐인 물건으로 특정됩니다.
권리등기와 어떻게 다른가?
표시등기는 부동산의 현황을, 권리등기는 권리관계를 공시한다. 등기기록은 표제부·갑구·을구로 나뉜다. 표제부에는 표시등기가, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리(저당권·전세권 등)가 기록된다. 표시등기는 권리변동을 일으키지 않으므로, 표시변경등기는 변경등기의 일종이지만 권리에는 영향을 주지 않는다.
표제부(표시등기)는 “이 부동산이 무엇인가”, 갑구·을구(권리등기)는 “누가 어떤 권리를 가졌나”를 보여 줍니다. 표시등기 내용이 바뀌어도 소유자가 바뀌는 것은 아닙니다.
표시가 바뀌면 어떻게 하나?
부동산의 표시에 변경이 생기면 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 토지는 분할·합병이나 지목·면적 변경 등이(부동산등기법 제35조), 건물은 분할·구분·합병이나 구조·면적 변경 등이 이에 해당한다(부동산등기법 제41조 제1항, 분필등기와 합필등기 참조). 부동산 자체가 없어지면 멸실등기를 한다 — 토지 멸실은 부동산등기법 제39조, 건물 멸실은 부동산등기법 제43조가 근거다.
표시변경등기는 지적공부·건축물대장의 정리가 먼저다. 대장과 등기의 표시가 일치하지 않으면 다른 등기를 신청할 수 없다(부동산등기법 제29조 11호). 명의인이 기간 내에 신청하지 않으면 지적소관청 통지에 따라 등기관이 직권등기로 표시변경을 한다(부동산등기법 제36조).
실무 체크포인트
- 표시등기 변경은 대장 정리가 선행되어야 한다. 토지대장·건축물대장을 먼저 정리한 뒤 표시변경등기를 신청한다. 대장과 등기가 불일치하면 소유권이전 등 다른 등기도 막힌다(부동산등기법 제29조 11호).
- 표시변경등기 신청에는 변경을 증명하는 대장 정보를 첨부한다. 토지는 토지대장·임야대장 정보를(부동산등기규칙 제72조 제2항), 건물은 건축물대장 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제86조 제3항).
- 토지 표시변경은 분할·합병이면 분필등기와 합필등기, 멸실이면 멸실등기(부동산등기법 제39조)로 나뉜다.
관련
- 개념·해설
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