자산유동화란 자산보유자가 보유한 채권·부동산 등을 유동화전문회사(SPC)나 신탁에 양도·신탁하고, 그 자산을 기초로 유동화증권을 발행해 자금을 조달하는 금융기법이다(자산유동화에 관한 법률 제2조). 자산을 양도인의 신용·도산위험에서 분리해 더 낮은 비용으로 자금을 마련하는 데 목적이 있다.
쉽게 말하면 — 기업이나 금융기관이 가진 대출채권·부동산 같은 자산을 특별한 회사(SPC)에 넘기고, 그 자산을 담보로 증권을 발행해 미리 현금을 마련하는 방법입니다. 자산을 원래 회사와 분리해 두어 그 회사가 망해도 증권 투자자가 보호됩니다.
자산유동화는 어떤 절차를 거치나
자산유동화는 금융위원회 등록을 두 단계로 거친다(자산유동화에 관한 법률 제3조·제6조).
첫째, 유동화전문회사·신탁업자 등이 자산유동화계획을 금융위원회에 등록한다(자산유동화에 관한 법률 제3조 제1항). 계획에는 유동화자산의 종류·총액, 유동화증권의 종류·발행조건, 자산의 관리·운용·처분 방법 등이 들어간다(자산유동화에 관한 법률 제4조).
둘째, 그 계획에 따라 자산을 양도·신탁하면 그 사실을 금융위원회에 등록한다(자산유동화에 관한 법률 제6조 제1항). 부동산이 유동화자산이면 양도등기·신탁등기 등 등기 절차가 뒤따른다.
먼저 “이런 자산을 이렇게 유동화하겠다”는 계획을 금융위원회에 등록하고, 실제로 자산을 넘기면 그 양도 사실도 다시 등록합니다. 부동산이면 등기도 합니다.
등기·물권변동에 어떤 특례가 있나
자산유동화법은 등기·대항요건에 관한 특례를 둔다. 질권 또는 저당권으로 담보된 채권을 양도·신탁하고 그 사실을 등록하면, 양수인은 등록한 때에 별도의 등기 없이 그 질권 또는 저당권을 취득한다(자산유동화에 관한 법률 제8조 제1항). 채권양도의 대항요건도 등록으로 갖춘 것으로 본다. 다만 등록으로 갖추는 것은 채무자 외 제3자에 대한 대항요건(자산유동화에 관한 법률 제7조 제2항, 민법 제450조 제2항)뿐이고, 채무자에 대한 대항요건은 여전히 채무자에 대한 통지나 채무자의 승낙이 있어야 한다(자산유동화에 관한 법률 제7조 제1항).
부동산 소유권에 관한 특례도 있다. 한국자산관리공사나 한국토지주택공사가 부실자산 정리·기업 구조조정을 위해 취득한 부동산을 자산유동화계획에 따라 유동화전문회사에 양도·신탁하면, 그 회사는 자산양도 등록을 한 때에 등기 없이 소유권을 취득한다(자산유동화에 관한 법률 제8조 제2항). 이는 등기 없는 부동산 물권변동을 인정하는 민법 제187조의 특례다.
다만 등기 없이 취득한 부동산을 유동화전문회사가 다시 제3자에게 처분하거나 저당권을 설정하려면, 그 전에 양도인 명의에서 소유권이전등기를 마쳐야 한다(등기선례). 등기부와 실체관계의 불일치를 정리한 뒤 후속 처분을 하는 셈이다.
공기업이 구조조정용으로 가진 부동산을 유동화할 때는 등록만으로 소유권이 넘어갑니다. 다만 그 부동산을 다시 남에게 팔거나 담보 잡으려면, 먼저 등기부를 실제 소유관계에 맞게 정리해야 합니다.
신탁 구조로도 할 수 있나
자산유동화는 신탁 구조로도 가능하다. 자산을 수탁자(신탁업자)에게 신탁하고 그 수익권을 기초로 유동화증권을 발행하는 방식이다(자산유동화에 관한 법률 제3조). 부동산을 신탁하면 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁등기를 함께 신청한다(부동산등기법 제82조 제1항).
SPC에 자산을 파는 대신, 신탁회사에 맡기고 그 권리를 증권으로 만드는 방법도 있습니다. 이때는 부동산을 신탁 명의로 등기합니다.
실무 체크포인트
- 첨부서면을 먼저 확인한다. 자산유동화에 따른 소유권이전등기는 자산유동화계획 등록증명·자산양도 등록증명 등을 첨부서면으로 확인한다(자산유동화에 관한 법률 제3조·제6조).
- 공기업 특례 부동산은 후속 처분 전 등기를 정리한다. 등기 없이 소유권이 넘어간 부동산을 다시 처분·담보하려면 양도인 명의에서 이전등기를 먼저 마쳐야 한다(자산유동화에 관한 법률 제8조 제2항).
- 신탁 구조면 신탁등기 절차를 적용한다. 수탁자의 등기능력·자격증명을 확인하고 신탁등기는 권리이전등기와 동시에 신청한다(부동산등기법 제82조 제1항).
- 법무사 실무에서는 드물지만 대형 거래에서 등장한다. 금융기관 부실채권 정리나 대형 부동산 거래에서 나오므로 등록증명 등 절차서면을 빠짐없이 챙긴다.
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