부동산표시변경등기

부동산표시변경등기란 등기를 마친 뒤 부동산의 표시에 변경이 생긴 경우, 등기기록 표제부의 기록을 실제 변동에 맞추어 고치는 등기다(부동산등기법 제35조). 토지의 행정구역·지번·지목·면적 변경, 건물의 소재지번·구조·면적 변경 등이 대상이다. 표제부의 표시를 바꾸는 것이므로 권리가 아니라 사실에 관한 등기다.

쉽게 말하면 — 등기부에 적힌 부동산의 모습(지목·면적·주소 등)이 실제와 달라졌을 때 등기부를 실제에 맞게 고치는 등기입니다. 예를 들어 밭이던 땅을 대지로 바꿨다면 등기부의 지목도 ‘대’로 고쳐야 합니다.

변경등기와 경정등기는 어떻게 다른가?

변경등기는 등기 후에 사정이 바뀐 경우, 경정등기는 등기 당시부터 잘못이 있던 경우에 한다. 부동산표시변경등기는 등기를 마친 뒤 지목·면적 등이 후발적으로 달라졌을 때 하는 것이고(부동산등기법 제35조), 처음부터 신청·등기관의 착오로 잘못 적힌 표시를 바로잡는 것은 표시경정등기다. 또 부동산 전체가 없어지면 멸실등기를, 토지·건물이 갈라지거나 합쳐지면 분필·합필·합병등기를 한다.

나중에 사정이 바뀐 것을 고치면 변경등기, 처음부터 잘못 적힌 것을 고치면 경정등기입니다. 부동산이 아예 없어지면 멸실등기로 따로 처리합니다.

토지의 표시는 어떤 경우에 변경하나?

토지는 행정구역·명칭 변경, 지번 변경, 지목 변경, 면적 변경이 있을 때 표시변경등기를 한다(부동산등기법 제35조). 행정구역이나 그 명칭이 변경되면 변경등기가 있는 것으로 보아(부동산등기법 제31조) 별도 신청 없이 다른 등기를 할 수 있고, 등기관이 직권으로 변경등기를 할 수도 있다(부동산등기규칙 제54조). 지목·면적 변경은 토지대장 정리가 선행된 뒤, 변경 전·후의 표시와 토지대장·임야대장 정보를 첨부해 신청한다(부동산등기규칙 제72조).

도로명·행정구역이 바뀐 정도는 신청 안 해도 등기부에 반영된 것으로 봅니다. 하지만 지목이나 면적이 바뀌면 토지대장을 먼저 고친 뒤 그 서류를 붙여 등기를 신청해야 합니다.

건물의 표시는 어떤 경우에 변경하나?

건물은 소재지번·건물번호 변경, 구조·면적·용도 등 건물내역 변경이 있을 때 표시변경등기를 한다(부동산등기법 제41조). 개축으로 구조가 바뀌거나, 증축·일부 멸실로 면적이 바뀌거나, 용도가 바뀐 경우가 그 예다. 건물 표시변경은 건축물대장 변경이 선행되어야 등기할 수 있다. 구분건물은 1동 표제부에 기록하는 사항의 변경등기가 같은 1동의 다른 구분건물에도 효력이 미친다(부동산등기법 제41조).

누가 언제까지 신청해야 하나?

부동산표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 신청기간은 변경 사실이 있는 때부터 1개월 이내로, 토지는 부동산등기법 제35조, 건물은 부동산등기법 제41조가 정한다. 명의인이 기간 내에 신청하지 않을 때, 등기관이 지적소관청으로부터 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조제3항의 통지를 받은 경우에는 그 통지서 기재내용에 따른 직권 표시변경등기를 하여야 한다(부동산등기법 제36조).

실무 체크포인트

표시변경을 게을리하면 등기기록의 표시가 대장과 어긋나, 소유권이전·근저당권설정 등 다른 등기 신청이 각하될 수 있다(부동산등기법 제29조). 사건 수임 시 등기사항증명서와 토지대장·건축물대장의 일치 여부를 먼저 확인한다.
면적 변경은 대장 정정에 따른 ‘면적정정'(변경등기)과 신청착오에 따른 ‘면적 경정'(경정등기)을 구별해 처리한다.
건물 개축·증축은 보존등기가 아니라 변경등기로 처리한다. 건축물대장 변경이 먼저 되어 있어야 한다.