법인 아닌 사단의 등기란 종중·교회처럼 법인등기를 하지 않았지만 대표자나 관리인이 있는 단체가 그 단체 명의로 하는 부동산등기다(부동산등기법 제26조). 단체에 법인격이 없어도 사단 자체를 등기권리자·등기의무자로 삼는다.
쉽게 말하면 — 종중이나 교회처럼 회사로 등록하지는 않았지만 대표가 있는 모임이, 그 모임 이름으로 땅이나 건물을 등기하는 것입니다. 대표 개인 이름이 아니라 “○○종중” 같은 단체 이름으로 등기부에 올립니다.
어떤 단체가 단체 명의로 등기할 수 있나
종중·문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단이 대상이다(부동산등기법 제26조 제1항). 단순히 사람들이 모였다고 되는 것이 아니라 일정한 목적을 가진 다수인의 결합체로서 업무집행기관과 대표자가 정해져 있어야 한다(대법원 1967. 1. 31. 선고 66다3334 판결).
이 요건을 갖추면 그 사단이나 재단 자체를 등기권리자 또는 등기의무자로 보고, 단체 명의로 등기한다(부동산등기법 제26조 제1항). 신청은 대표자나 관리인이 사단을 위해 한다(부동산등기법 제26조 제2항).
대표가 있고 운영 규칙(정관)이 있어 하나의 단체로 인정될 정도가 되어야 합니다. 친목 모임 수준이면 단체 이름으로 등기할 수 없습니다.
등기부에는 무엇이 기록되나
등기부에는 사단의 명칭·사무소 소재지와 함께 대표자나 관리인의 성명·주소·주민등록번호를 기록한다(부동산등기법 제48조 제3항). 단체에는 주민등록번호가 없으므로 부동산등기용등록번호를 부여받아 권리자 표시에 사용한다(부동산등기법 제48조 제2항).
대표자·관리인이 등기부에 함께 기록되는 이유는 단체에 행위능력이 없어 실제 등기 신청과 처분을 대표자가 하기 때문이다.
단체 이름만 적는 게 아니라 지금 그 단체를 대표하는 사람이 누구인지도 등기부에 같이 적습니다.
등기된 재산은 누구 소유인가
법인 아닌 사단 명의로 등기된 재산은 구성원 전원의 총유다(민법 제276조). 총유물의 관리·처분은 사원총회의 결의로 하고, 각 구성원은 정관이나 규약에 따라 총유물을 사용·수익한다.
따라서 단체 소유 부동산을 처분하려면 대표자 개인의 판단만으로는 안 되고 사원총회 결의가 필요하다(민법 제276조 제1항). 결의 없이 한 처분은 무효가 될 수 있어 등기 실무에서 결의서 확인이 중요하다.
단체 재산은 회원 모두의 공동 소유(총유)입니다. 팔거나 담보로 잡으려면 대표 마음대로 하지 못하고 총회 결의를 거쳐야 합니다.
실무 체크포인트
- 대표자가 바뀌면 표시변경등기를 먼저 한다. 등기부의 대표자·관리인이 현재와 다르면 등기명의인 표시변경등기를 마친 뒤 처분·담보 등기를 신청한다(부동산등기법 제48조).
- 사단의 실체를 증명하는 서류를 갖춘다. 정관·규약, 의사결정 규정, 대표자 선임 결의서, 구성원 현황 등으로 단체의 실체와 대표권을 소명한다(대법원 66다3334 판결).
- 처분 등기에는 총회 결의서를 확인한다. 총유물 처분은 사원총회 결의 사항이라(민법 제276조) 결의서 없이 한 처분은 다툼의 소지가 크다.
- 부동산등기용등록번호를 미리 부여받는다. 단체 명의 등기에는 등록번호가 필요하므로(부동산등기법 제48조) 등기 전 발급 절차를 챙긴다.
관련
- 개념·해설총유조합합자조합
- 법령
- 판례·선례대법원 1967. 1. 31. 선고 66다3334 판결
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